Договор аренды по результатам аукциона

РАЗДЕЛ 4. требования к участникам аукциона

Торги (в т. ч. электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (п. 4 ст. 447 ГК РФ). Основное различие состоит в том, что на аукционе состязание между участниками торгов проводится только по условию о цене. А на конкурсе состязание между участниками проводится по совокупности условий (в числе которых может быть и условие о цене).

Порядок проведения конкурсов и аукционов в отношении государственного и муниципального имущества определен Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденными приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67 (далее – Правила).

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:accounts.google.comServiceLogin

Торги проходят в несколько этапов:

  • извещение о проведении конкурса (аукциона);
  • разработка конкурсной документации и документации об аукционе;
  • подача и рассмотрение заявок;
  • заключение договора по результатам торгов.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (п. 3 ст. 448 ГК РФ). Извещение должно содержать сведения:

  • о времени, месте и форме торгов,
  • о существующих обременениях продаваемого имущества,
  • о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги,

Это следует из пункта 2 статьи 448 Гражданского кодекса РФ.

Участником торгов может быть любое юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, формы собственности, местонахождения, а также места происхождения капитала или любое физическое лицо (в т. ч. индивидуальный предприниматель), претендующие на заключение договора аренды.

Правила устанавливают:

  • требования к участникам торгов;
  • условия допуска к участию в конкурсах и аукционах;
  • документы, которые заявитель должен представить для участия в торгах.

В частности, заявитель не допускается к участию в конкурсе (аукционе), если:

  • на день рассмотрения заявки имеется решение о приостановлении его деятельности в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях;
  • заявитель не представил необходимые документы;
  • документы, представленные заявителем, содержат недостоверные сведения;
  • заявитель не внес задаток, притом что требование о внесении задатка указано в извещении о проведении торгов.

Полный перечень случаев, когда заявитель не допускается к участию в торгах, предусмотрен пунктом 24 Правил.

Заявитель несет ответственность за достоверность информации, содержащейся в представленных на торги документах.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Если конкурсная или аукционная комиссия установит факт недостоверности сведений в таких документах, она обязана отстранить заявителя от участия в конкурсе или аукционе на любом этапе их проведения (п. 26 Правил).

Внимание! Организатор торгов не вправе устанавливать иные требования к участникам торгов, чем те, которые предусмотрены законом.

В частности, организатор торгов не вправе требовать от заявителя документы и сведения, не предусмотренные Правилами. Не может он потребовать от заявителя и представить оригиналы документов в тех случаях, когда Правила предусматривают представление их копий (п. 53 и 122 Правил).

Кроме того, организатор торгов не вправе устанавливать необходимость заключения каких-либо дополнительных договоров (например, агентских договоров), а при их отсутствии – отказать в допуске к участию в торгах. Отказ в допуске к участию в торгах по основаниям, которые не предусмотрены в пункте 24 Правил, не допускается.

r />

Пример из практики: суд признал итоги торгов недействительными, поскольку нарушены положения Правил о проведении торгов 

ООО «ТТ» обратилось в суд в связи с отказом администрации муниципального района в допуске к участию в аукционе и потребовало признать недействительными торги и договор аренды здания автобусной станции.

Как установил суд, администрация приняла решение об отказе в связи с тем, что ООО «ТТ» не заключило агентские договоры на продажу билетов.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

Из-за отказа в допуске ООО «ТТ» единственным участником аукциона стала другая организация – ООО «ТС». Аукционная комиссия приняла решение о заключении с этой организацией договора аренды.

По мнению суда, дополнительное требование к участнику аукциона (наличие заключенных агентских договоров на продажу билетов) противоречит пункту 25 Правил. Он устанавливает, что отказ в допуске к участию в конкурсе или аукционе по иным основаниям, кроме случаев, указанных в пункте 24 Правил, не допускается.

ООО «ТС» нельзя считать единственным участником, так как истцу неправомерно отказали в допуске к участию в аукционе.

Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для отказа истцу в допуске к участию в аукционе. С учетом нарушения прав истца, а также приняв во внимание иные нарушения порядка проведения аукциона, суд признал торги и договор, заключенный по результатам торгов, недействительными (постановление ФАС Северо-Западного округа от 13 июля 2011 г. по делу № А56-28976/2010).

Совет: необходимо тщательно проверить требования, содержащиеся в конкурсной документации (документации об аукционе).

Если такие требования к участникам торгов не соответствуют действующему законодательству (ГК РФ, Закону о защите конкуренции, Правилам и т. д.), то суд по заявлению заинтересованного лица может признать торги недействительными.

Организатор торгов имеет право установить для участников торгов обязанность по внесению задатка, о чем он указывает в извещении о проведении торгов (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

По окончании конкурса или аукциона победитель торгов и их организатор подписывают протокол о результатах торгов, если иное не установлено законом (п. 6 ст. 448 ГК РФ). Этот протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Предлагаем ознакомиться:  Как лучше оформить договор с временным работником{q}

Закон предусматривает последствия уклонения сторон от подписания такого протокола. Так, уклоняющееся лицо обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения. Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющегося организатора торгов заключить договор. Кроме того, победитель торгов может потребовать и возмещения убытков, вызванных уклонением от заключения договора (абз. 2 и 3 п. 6 ст. 448 ГК РФ).

При проведении торгов на право аренды государственного и муниципального имущества задаток возвращается не только победителю торгов, но и участникам. В частности, он возвращается участнику, заявке которого присвоен второй номер, участникам, которые отозвали свою заявку. Задаток возвращается и заявителю, не допущенному к участию в конкурсе или аукционе. Если торги не состоялись, задаток тоже подлежит возврату (п. 5 ст. 448 ГК РФ, п. 58, 100, 128, 134, 147 Правил).

Условия договора, который был заключен по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, стороны могут изменить. Но это возможно только при условии, что изменения не повлияют на условия договора, которые имеют существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом (п. 8 ст. 448 ГК РФ).

С 12 июня 2012 года организатор аукциона обязан заключить договор с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, если заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе, а также с лицом, признанным единственным участником аукциона в случае, если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе либо признания участником аукциона только одного заявителя.

Аналогичные положения действуют с 12 июня 2012 года и в отношении конкурса. См., соответственно, пункты 101 и 151 Правил в редакции приказа ФАС России от 30 марта 2012 г. № 203 «О внесении изменений в Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденные приказом ФАС России от 10 февраля 2010 г. № 67».

Если же аукцион (конкурс) признан несостоявшимся по основаниям, которые не указаны в пунктах 101 и 151 Правил, организатор вправе объявить о проведении нового аукциона либо конкурса. При этом организатор вправе изменить условия аукциона либо конкурса (п. 102 и 152 Правил).

Прежняя редакция Правил не допускала заключения договора в указанных случаях. Ранее организатор мог объявить о проведении нового конкурса или аукциона.

                                       ДОКУМЕНТАЦИИ ОБ АУКЦИОНЕ

Бланк участника

(при наличии)

Дата

Кому

«___» __________ 20__ года

____________________________
(наименование государственного заказчика)

ЗАПРОС

О РАЗЪЯСНЕНИИ положений документации об аукционе

1. Сведения о предмете аукциона

Форма торгов 

Предмет аукциона

2. Сведения об участнике аукциона

Наименование

Место нахождения

Почтовый адрес 

Контактное лицо 

Телефон

Адрес электронной почты (при наличии)

3. Суть запроса о разъяснении положений документации об аукционе:

                          (для физических лиц)

ЗАЯВКА

НА УЧАСТИЕ В АУКЦИОНЕ

(заполняется заявителем или его полномочным представителем)

Гражданин ______________________________________________________________________

фамилия, имя, отчество, число, месяц год рождения и

________________________________________________________________________________

паспортные данные (серия, номер, кем выдан,  дата выдачи), ИНН, сведения о месте жительства

______________________________________________________, именуемый далее заявитель

1) соблюдать порядок проведения аукциона, установленный Приказом ФАС от 10.02.2010 г. № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса»;

2) в случае признания меня Победителем аукциона в срок не менее 10 (десяти) и не более 15 (пятнадцати) дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола аукциона либо протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе заключить договор аренды недвижимого имущества ЗАТО Звёздный; принять по акту приема-передачи муниципального имущества ЗАТО Звёздный недвижимое имущество; своевременно производить оплату за арендуемое муниципальное имущество ЗАТО Звёздный.

В случае,если я буду признан участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, а победитель аукциона будет признан уклонившимся от заключения договора, я обязуюсь подписать данный договор в соответствии с требованиями документации об аукционе и моим предложением о цене договора.

Сообщаю, что для оперативного уведомления по вопросам организационного характера мной уполномочен ___________________________________________________ (указать Ф.И.О. полностью, должность и контактную информацию уполномоченного лица, включая телефон, факс (с указанием кода), адрес, адрес электронной почты). Все сведения о проведении аукциона прошу сообщать указанному уполномоченному лицу.

в случае признания меня Победителем аукциона, либо если я буду признан участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, а победитель аукциона будет признан уклонившимся от заключения договора, и моего отказа выполнить обязательства п. 2 настоящей заявки, сумма внесенного задатка мне не возвращается.

С имуществом, проектом договора аренды ознакомился и согласен заключить договор аренды на предложенных условиях.

_____________________________________________________________________________

1. Пакет документов, указанных в документации об аукционе и оформленных надлежащим образом.

2. Подписанная заявителем опись представленных документов.

_________________________________________________________________________

Заявитель: __________________________________________________

(подпись заявителя или его полномочного представителя)

                         (для индивидуальных предпринимателей)

ЗАЯВКА

Индивидуальный предприниматель ________________________________________________________________________________

фамилия, имя, отчество

паспортные данные серия, номер, кем выдан,  дата выдачи), ИНН, ОГРН

_______________________________________________________________________________

https://www.youtube.com/watch{q}v=https:5A_HQ8yGJL0

    индивидуального предпринимателя, сведения о месте жительства)

2) в случае признания меня Победителем аукциона в срок не менее 10 (десяти) и не более 15 (пятнадцати) дней со дня размещения на официальном сайте торгов протокола аукциона либо протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе заключить договор аренды недвижимого имущества; принять по акту приема-передачи муниципального имущества недвижимое имущество; своевременно производить оплату за арендуемое муниципальное имущество.

Настоящей заявкой на участие в аукционе сообщаю, что в отношении ________________________________________________________________________________

(наименование индивидуального предпринимателя)

не проводится процедура ликвидации, отсутствует решение арбитражного суда о признании банкротом и об открытии конкурсного производства, деятельность не приостановлена.

В случае, если я буду признан участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене договора, а победитель аукциона будет признан уклонившимся от заключения договора, я обязуюсь подписать данный договор в соответствии с требованиями документации об аукционе и моим предложением о цене договора.

Сообщаю, что для оперативного уведомления по вопросам организационного характера мной уполномочен ___________________________________________________ (указать Ф.И.О. полностью, должность и контактную информацию уполномоченного лица, включая телефон, факс (с указанием кода), адрес, адрес электронной почты). Все сведения о проведении аукциона просим сообщать указанному уполномоченному лицу.

Я согласен с тем, что

2. Подписанная заявителем опись представленных документов (в двух экземплярах).

М.П. (при наличии)

Глава VI.   ПРОЕКТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ.

r />

Договор аренды государственного и муниципального имущества может быть заключен без проведения торгов, в частности, в случаях предоставления имущества следующим лицам (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции):

  • товариществам собственников жилья;
  • лицу, подавшему единственную заявку на участие в конкурсе или аукционе, а также лицу, признанному единственным участником конкурса или аукциона;
  • образовательным учреждениям независимо от их организационно-правовых форм, включая государственные и муниципальные образовательные учреждения;
  • медицинским учреждениям частной системы здравоохранения.

Кроме того, имущество может быть без торгов передано в аренду любым лицам, если оно:

  • передается на срок не более чем 30 календарных дней в течение 6 последовательных календарных месяцев;
  • представляет собой часть помещения, здания, строения или сооружения и при этом общая площадь передаваемого имущества не превышает 20 кв. м и не превышает 10 процентов площади такого помещения, здания, строения или сооружения.

Нужно иметь в виду, что порядок заключения договоров аренды без проведения торгов, установленный в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется на основании:

  • Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ;
  • законодательства РФ о недрах и о концессионных соглашениях.

Это следует из части 2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Поэтому в таких случаях применяются специальные нормы. Так, если объектом договора аренды выступает земельный участок, то применяется специальный порядок заключения договора аренды земельного участка на торгах (ст. 38 Земельного кодекса РФ, Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утв. постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808).

Порядок заключения договоров аренды лесного участка регулируется:

  • главой 8 Лесного кодекса РФ об организации и проведении аукционов по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности;
  • Методическими указаниями по подготовке, организации и проведению аукционов по продаже права на заключение договоров аренды лесных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений в соответствии со статьями 78–80 Лесного кодекса РФ, утвержденными приказом Минсельхоза России от 24 февраля 2009 г. № 75.

Вопрос: стороны заключили на аукционе договор аренды лесного участка, который находится в государственной собственности. Можно ли без проведения торгов изменить условия такого договора аренды{q}

Ответ: нет, Президиум ВАС РФ разъяснил, что соглашение об изменении условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, можно также заключить только на аукционе (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Однако до принятия указанного постановления судебная практика была неоднородной.

Дело в том, что некоторые арбитражные суды допускали изменение условий договора аренды на основании дополнительного соглашения без проведения аукциона. Другие суды, наоборот, отрицали такую возможность (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 30 октября 2012 г. № А43-25582/2011, от 1 июня 2012 г.

Согласно одной из этих позиций при заключении договора аренды лесного участка по результатам аукциона изменение условий аукциона на основании соглашения или по требованию одной из его сторон невозможно. Такое императивное правило следует из части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ.

В этом правиле есть только одно исключение: если мероприятия по ликвидации чрезвычайной ситуации, которая возникла вследствие лесных пожаров, или последствий этой чрезвычайной ситуации повлекли за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны договора аренды исходили при его заключении, то договор можно изменить или расторгнуть (ч. 7 ст. 53.7 Лесного кодекса РФ).

Иными словами, по общему правилу изменить условия договора аренды лесного участка, который был заключен на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон нельзя.

Другая позиция принимает во внимание то, что использование арендуемого лесного участка возможно только при наличии проекта освоения лесов с положительным заключением уполномоченного органа (ч. 1 ст. 88 Лесного кодекса РФ). Проект освоения лесов должен содержать сведения о разрешенных видах и проектируемых объемах использования лесов.

С учетом разных правовых позиций коллегия судей ВАС РФ передала указанное выше дело в Президиум для формирования единообразной судебной практики.

r />

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

Пример из практики: суд разъяснил, что изменение условий договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, возможно также только на аукционе 

По результатам аукциона департамент (арендодатель) и ООО «К.» (арендатор) заключили договор аренды лесного участка. По условиям договора арендатор принял во временное пользование для заготовки древесины лесной участок, находящийся в государственной собственности. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

  • пропорционально изменению ставок платы за единицу объема лесных ресурсов (ст. 73 Лесного кодекса РФ);
  • при изменении объемов изъятия лесных ресурсов.

На основании проекта освоения лесов департамент и арендатор заключили дополнительное соглашение № 1 к договору аренды. Согласно этому соглашению стороны изменили размер арендной платы. Теперь он составил 1 612 296 руб. в год.

Прокурор счел, что дополнительное соглашение к договору стороны заключили в нарушение статьи 74 Лесного кодекса РФ без проведения соответствующего аукциона, и в связи с этим обратился в арбитражный суд с требованием признать соглашение недействительным.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении требований прокурора. Однако кассационный суд признал дополнительное соглашение к договору аренды недействительной сделкой. В обоснование своего решения он указал следующее.

Если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды лесного участка. В договоре аренды размер арендной платы определяется по цене, которую предложил победитель. Исходя из целей проведения аукциона и положений части 2 статьи 74 Лесного кодекса РФ недопустимо дальнейшее изменение арендной платы в сторону уменьшения.

Обратное приведет к нарушению прав иных участников аукциона, которые предлагали меньшую сумму, чем победитель. А сделка, которая не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Президиум поддержал позицию кассационного суда и указал, что к договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом РФ (п. 3 ст. 71 Лесного кодекса РФ). Возможность изменения условий договора аренды, заключенного на аукционе, ограничена случаем, который предусматривает часть 7 статьи 53.7 Лесного кодекса РФ (ч. 2 ст. 74 Лесного кодекса РФ).

Таким образом, невозможно применение норм гражданского законодательства в части условий и оснований изменения такого договора по требованию одной из сторон или на основании соглашения сторон договора. Изменить условия договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) в данном случае нельзя по следующим причинам:

  • такой механизм предполагает изменение договора по соглашению сторон или по требованию одной из сторон в судебном порядке, а это исключает статья 74 Лесного кодекса РФ;
  • изменение объема лесных ресурсов на лесном участке не относится к существенному изменению обстоятельств, которое стороны не могли разумно предвидеть при заключении договора, а в аукционной документации была непосредственно заложена возможность такого изменения.

Исходя из этого, Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что изменение условия договора аренды лесного участка, заключенного на аукционе, в том числе условия о размере арендной платы, по соглашению сторон незаконно. Для этого нужно проводить аукцион. При этом все вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которое расходится с содержащимся в этом постановлении толкованием, могут быть пересмотрены (постановление Президиума ВАС РФ от 17 декабря 2013 г. № 12157/13).

Вопрос: организация или предприниматель арендует государственное или муниципальное имущество. Срок аренды подходит к завершению. При каких условиях арендатор может заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов{q}

Это возможно при соблюдении одного из следующих условий:

  • арендатор надлежащим образом исполнил свои обязанности и готов заключить новый договор аренды на условиях перечисления арендной платы по рыночной стоимости;
  • арендатор заключил договор до 2 июля 2008 года и после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом без возражений со стороны арендодателя (т. е. договор считается возобновленным на неопределенный срок).

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Во-первых, с 2012 года действует правило, по которому заключить договор на новый срок без торгов может любой арендатор, если он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды и если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законом (ч. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции). Тем самым арендатор реализует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector