Договор паевого участия в строительстве жск

Способы покупки жилья

Договор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.

Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.

https://www.youtube.com/watch{q}v=NEaMz7Bf99g

Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

1.
Предмет Договора

________________ (далее — Жилой дом) на основании Договора
(соинвестирования строительства, предварительного договора
купли-продажи будущего недвижимого имущества и т.д.) N ____ от
«__» ____________ 20__ года, заключенного между ЖСК и
________________ (далее по тексту — Договор ________________), с
целью получения в собственность жилого помещения в виде отдельной
квартиры, соответствующей потребностям Пайщика.1.3.

секция N ____, этаж N ____, номер на площадке
________________, проектная площадь (с учетом лоджий, балконов)
________________ (________________) кв.м (далее — Квартира).Проектный план Квартиры с
указанием расположения и границ указан в Приложении N 1 к
настоящему Договору.1.4. Пайщик принимает на
себя обязательство по оплате вступительного, паевого и членского
взноса в размере, порядке и в сроки, установленные разделом 2
настоящего Договора.1.5.

Указанный в
настоящем Договоре адрес является адресом строительной площадки, на
которой производится строительство Жилого дома. Почтовый адрес
будет присвоен Жилому дому после его ввода в эксплуатацию.1.6. Характеристики
Квартиры, указанные в п.1.3 настоящего Договора, являются
проектными (ориентировочными).

Точное значение фактической площади
самой Квартиры и летних помещений (балкон, лоджия) подлежат
уточнению по результатам обмеров Квартиры органами БТИ по окончании
строительства Жилого дома. Общая площадь Квартиры включает в себя
сумму площадей помещений Квартиры, с учетом (при наличии их в
проекте) площади летних помещений (летних, балконов), помещений
вспомогательного использования/назначения.1.7.

Техническое
состояние Квартиры должно соответствовать утвержденному в
установленном порядке проекту и техническому заданию: без отделки,
с вводом в квартиру всех инженерных сетей (за исключением
слаботочных) и без установки оконечных устройств.1.8. Ориентировочный срок
ввода объекта в эксплуатацию — ________ года.

Характерные признаки договоров

2.
Размер и порядок оплаты взносов по Договору

2.1. Общий размер взноса,
направляемого на инвестирование строительства, состоит из
вступительного и паевого взноса и определяется из расчета
________________ за 1 кв.м общей площади Квартиры (с учетом летних
помещений) и составляет ________________ (________________)
рублей.Указанная стоимость 1
кв.

в день подписания
настоящего Договора).2.3. Паевой взнос по
настоящему Договору составляет ________________ (________________)
рублей и оплачивается Пайщиком в безналичном порядке путем
перечисления денежных средств на расчетный счет ЖСК в течение
________________ (________________) банковских дней с момента
заключения настоящего Договора.

Особенности долевого и паевого строительства

Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях. Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

3. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки. Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

4. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

5. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Каким будет кооперативный дом, решают его члены путем голосования. Однако при необходимости привлечь дополнительных пайщиков, дом в результате может стать на этаж выше или на подъезд больше, чем это было оговорено изначально.

6. В долевом договоре четко определены обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет дольщику возможность прекратить отношения с застройщиком. При подписании договора с ЖСК возникают другие «подводные камни»: перепродажа такой собственности носит обременительный характер, так как вынуждает нового собственника вступать в данный кооператив.

Дополнительные метры

До того как получить свидетельство о праве собственности, должен быть произведен контрольный обмер квартиры при участии работника БТИ. В случае с пайщиком дополнительные квадратные метры должны быть им оплачены в обязательном порядке.

Если квартиру получают по долевому соглашению, то при наличии различий в оплаченных и получаемых квадратных метрах возможно:

• заявить отказ от получения прав собственности на данное жилье с дальнейшим требованием выплаты неустойки;
• доплатить за лишние квадратные метры и также требовать выплату неустойки;
• указать застройщику на допущенные ошибки при строительстве и требовать снизить стоимость квартиры, чтобы разница по суммам была равнозначна.

Основные моменты в договорах

До подписания договора долевого строительства жилого дома важно, чтобы:

• в бланке были указаны все сведения о застройщике, которые лучше проверить;

• соглашение называлось исключительно «Договор долевого участия»;

• в нем был прописан месяц и год сдачи объекта;

• в тексте документа содержались детали, характеризующие строительный объект: количество этажей, занимаемая домом площадь, общий и жилой метраж квартиры;

• был приведен пункт, определяющий гарантийные обязательства застройщика;

• сумма соглашения была указана не только цифрами, но и прописью.

Тщательному изучению следует подвергнуть как договор, который подписывается с жилищно-строительным кооперативом, так и сам кооператив. Важной информацией является:

• его реквизиты, которые помогут узнать о других подконтрольных объектах, результатах работы кооператива и непосредственно его участниках;

• количество объектов, которые председателем ведутся одновременно: чем их больше, тем риски выше;

• нахождение кооператива в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства;

• наличие у него разрешения на проведение строительных работ на данной территории;

• полная информация о земельном участке под строительство;

• преимущественное право общего собрания голосов по вопросу увеличения стоимости 1 м2;

• характеристика объекта: количество этажей, метраж квартиры;

• сумма ежемесячного взноса на содержание кооператива;

• последствия для пайщика, если строительство не будет завершено.

https://www.youtube.com/watch{q}v=t37s-GtCsMY

На любом этапе возможен переход с долевого договора на паевой, основной причиной которого, в большинстве случаев, является банкротство компании-застройщика. Выход из состава кооператива и заключение ДДУ по одному и тому же объекту случается крайне редко.