Доверительное управление арендой: договор и цена услуг

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Некоторые нюансы соглашения о доверительном управлении:

  • договор действует в течении определенного периода;
  • доверительный управляющий выполняет все операции с имуществом от своего имени;
  • управляющий печется об интересах владельца объекта договора, а не о своих собственных;
  • управляющий в праве самостоятельно выбрать и реализовать способы управления квартирой;
  • квартира, которая является объектом доверительного управления, не может быть взыскана за долги своего собственника (кроме тех случаев, когда жилье выступает в качестве залога).

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам. Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах. Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ. Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

доверительное управление арендой

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Доверительное управление арендой: договор и цена услуг

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Предлагаем ознакомиться:  Договор о материальной ответственности продавца

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:• при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);• при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;

• если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);• банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;• в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий – это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре.

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего: — разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду — найти добросовестных арендаторов — грамотно подготовить договор аренды — ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями — оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды — контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование — оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд) — урегулирование спорных вопросов с арендаторами и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Оно даст шанс сторонам заключить соглашение о привлекательных и не обременительных способах привлечения в собственную пользу инвестиций, создав симбиотические свойства взаимодействия.

Контракт предусматривает использование преимуществ одного субъекта для пользы обеих сторон.

Текст договора начинается с определения:

  • времени и места составления;
  • сторон соглашения;
  • предмета договора.

Доверительное управление

Стороны включают личные данные и впоследствии именуются Доверителем и Доверительным управляющим. К предмету договора относится объект недвижимости, либо иное имущество, переданное актом управляющему.

Предмет описывается подробно, с указанием кадастровых и технических характеристик или иных отличительных свойств, которые делают его юридически узнаваемым из числа подобных.

Далее лаконично включаются пункты:

  • Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса. В подпунктах раскрывается подробное содержание недвижимого имущества, относящегося к передаче на контрактной основе. Определяют правила, которыми руководствуется управляющий.
  • Права и обязанности Вверителя.
  • Права и обязанности доверительного управляющего.
  • Предоставление отчётов по управлению, расчёты и взаиморасчёты сторон.
  • Ответственности каждой стороны в исполнении установленных положений.
  • Расторжение договора по взаимному соглашению и в одностороннем порядке. Санкции и пени при нарушении выплат.
  • Разрешение споров.
  • Заключительные положения. Здесь предусматриваются нюансы, выражающие специфику ситуации или отношений между сторонами.
  • Реквизиты, юридические или почтовые адреса сторон.

Форма договора соответствует правилам составления документации, установленным для составления контрактов.

Подобный контракт составляется не только между физическими лицами, но и между юридическими, а также – между физическим и юридическим лицом (ст. 1014 ГК РФ).

Доверительное управление арендой: договор и цена услуг

Нередко компании и предприятия вверяют распоряжение территориями цехов или объектами, владельцами которых являются учредители, профессионалам. В их число входят как фирмы, специализирующиеся на управлении недвижимостью, так и компетентные управляющие, работающие на индивидуальной основе.

Срок договора устанавливается по усмотрению сторон, но не более чем на 5 лет. По окончании срока, при отсутствии претензий сторон и уведомления участников о прекращении действия договора, он пролонгируется на тот же срок, на установленных условиях.

Намерение прекратить действие соглашения сопровождается уведомлением контрагента о прекращении срока взаимодействия с предложением провести взаиморасчёты и принять актом приёмки вверенный объект.

Передача уведомления фиксируется инициатором прекращения взаимодействия и сохраняется, на случай рассмотрения дела в суде.

В целях экономии собственного времени нередко владельцы недвижимости передают частичные права распоряжения другим лицам. Такая возможность предусмотрена как в отношении коммерческой, так и жилой недвижимости. Расскажем в статье, какие особенности имеет такая передача прав и как оформить договор доверительного управления недвижимым имуществом.

Доверительное управление подразумевает передачу имущества от одного (учредителя управления) другому лицу (доверительному управляющему) на определенный срок в доверительное управление. При таком виде сделки управляющий должен действовать в интересах учредителя или третьего лица – выгодоприобретателя.

Доверительное управление не влечет за собой переход права собственности.

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Такой вид отношений актуален, к примеру, если у человека в собственности есть несколько недвижимых объектов, которые он сдает в аренду. На это уходит много времени, поэтому граждане оформляют договор доверительного управления, избавляясь от необходимости тратить свое время и силы. Не менее актуальна передача управления, если владелец переезжает на ПМЖ за границу или будет долго отсутствовать по иной причине.

Однако не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. Запрещено заключать подобные сделки в отношении:

  • леса;
  • водоемов;
  • недр;
  • недвижимости, находящейся в муниципальной или государственной собственности.

Как правило, объектом является имущество, в результате использования которого можно получить прибыль. А вот сами деньги не могут быть переданы в управление – только в составе имущества компании.

акрус доверительное управление

Часто возникает вопрос, может ли быть предметом доверительного управления залоговый объект недвижимости. Согласно ст. 1019 ГК РФ, это допускается. При этом для залогодержателя в правовом смысле ничего не меняется. Однако собственник обязан уведомить управляющего о том, что имущество имеет обременения.

Доверительный управляющий получает за оказываемые услуги определенный гонорар. Помимо непосредственно управления недвижимостью на него налагается обязанность своевременно уплачивать необходимые платежи за услуги ЖКХ, а также следить за сохранностью имущества владельца.

Можно выделить основные функции управляющего, если предполагается сдача объекта в аренду:

  • поиск арендаторов, которые по характеристикам отвечают требованиям собственника имущества;
  • заключение договора аренды;
  • получение ежемесячной арендной платы;
  • контроль над своевременностью перечисления оплаты;
  • оказание бытовых услуг при необходимости (ремонт, вызов коммунальных служб, установка сигнализации и т.д.);
  • страхование объекта от риска утраты;
  • решение спорных вопросов с арендаторами;
  • иные услуги, если они прописаны в тексте договора.

Как и любые правовые отношения, доверительное управление имеет юридические нюансы и особенности. Рассмотрим их далее.

Текст договора начинается с указания сведений о времени и месте составления, личных данных сторон сделки и характеристик предмета соглашения. Последнему уделяется особое внимание.

Необходимо подробно описать в тексте технические характеристики объекта недвижимости, его кадастровый номер, а также иные данные, которые делают его юридически узнаваемым среди аналогичных. К предмету договора также относится также допустимая деятельность управляющего в отношении объекта.

После перечисленной информации в текст документа включаются следующие данные:

  • правила управления имуществом (в т.ч. возможные ограничения);
  • права и обязанности сторон;
  • правила предоставления отчетности по управлению;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения договора;
  • санкции и пени за нарушение условий;
  • порядок разрешения спорных ситуаций;
  • заключительные положения, в которых отражаются нюансы сделки;
  • реквизиты, контактные данные и подписи сторон.

Как сдать квартиру в доверительное управление

доверительное управление арендой функции

Если владелец квартиры не может лично ею распоряжаться по каким-либо причинам (например, уезжает в продолжительную командировку), то ему нужно сдать квартиру в доверительное управление и оформить соответствующий договор. Для этого необходимо обратиться в компанию, которая может взять на себя ответственность управления жильем по доверенности.

Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться.

Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды комнаты в общежитии

Разница в сумме и будет вашим заработком.Второе важное условие – пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.

В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.

В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.

— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.

Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.

После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму.

По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.

Особенности составления и образец

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Согласно ГК РФ, договор составляется в письменной форме и подлежит государственной регистрации. В противном случае он будет признан не действительным.

Если в существующий договор будут вноситься корректировки и дополнения, которые не затрагивают передачу прав на предмет управления, то их регистрировать не нужно. Регистрации подлежит только основной переход прав.

Срок договора не может составлять более пяти лет. Если по окончанию этого периода стороны не заявили о намерении расторгнуть соглашение, то договор будет считаться пролонгированным на тот же срок и на аналогичных условиях, что и изначальный документ.

Документ в полной мере вступает в законную силу с момента прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До того, как это произойдет, действия сторон не могут служить основанием для изменения их правоотношений с третьими лицами (к примеру, с коммунальными службами, арендаторами и т.д.).

Таким образом, если даже стороны пропишут в договоре, что он вступает в силу с момента подписания или с конкретной даты, до прохождения госрегистрации, все обязательства перед третьими лицами будет нести собственник, а не управляющий.

При оформлении договора доверительного управления собственнику следует обратить внимание на ряд нюансов. В первую очередь, если предмет сделки сдан в аренду, следует уведомить о заключении соглашения с управляющим арендаторов. Это не входит в обязанности собственника, но такие действия будут разумны, ведь от его лица на срок договора будет действовать другой человек. Оповестить арендаторов следует для того, чтобы они обращались по всем вопросам к управляющему и ему же передавали арендную выплату.

Договор аренды между собственником и арендатором остается в силе. К нему необходимо оформить дополнительное соглашение о перемене лиц в обязательстве. В случае, когда договор аренды заключался на срок более года, соглашение к нему необходимо зарегистрировать в Росреестре (ст. 651 ГК РФ).

Проводя какие-либо сделки в отношении предмета доверительного управления, управляющий обязан доносить до контрагентов свой правовой статус. При постановке подписи на документах он должен проставлять отметку «Д.У.».

Управляющий может передать управление поверенному лицу. Однако все обязательства перед собственником по-прежнему будет нести он.

В соответствии со ст. 1023 ГК РФ, управляющий вправе получить не только вознаграждение, но и компенсацию за обоснованные расходы, которые касаются предмета сделки.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Налогообложение

Вопрос налогообложения при передаче квартиры в доверительное управление не регулируется нормативными актами. Поэтому в таких случаях руководствуются общими критериями налогообложения и отдельными инструкциями.

На сегодняшний день существует два направления налогов, связанных с передачей жилья в доверительное управление:

  1. налог при передаче квартиры в доверительное управление,
  2. налог на текущие операции, которые осуществляются в процессе действия договора.

Исправная выплата налога – одно из существенных условий для владельца недвижимости. Возникает дилемма, которая способна поставить под сомнение успешность заключённой сторонами сделки.

Если вместе с правами распоряжения имуществом отчуждается ответственность налогообложения – сделка не кажется такой уж привлекательной. Ведь чем дороже стоимость жилья, которое на текущий момент простаивает – тем выше налоговая ставка.

То же касается земельного налога, который вменяется владельцу недвижимости за земельный участок, на котором располагаются жилые или нежилые площади, при условии, что земли в использовании или в собственности учредителей.

В соответствии со ст. 375 НК РФ, налогообложение происходит в адрес владельца недвижимости.

Если организация выплаты налога и подачи налоговой декларации делегирована посреднику – он представляет для отчёта документацию, подтверждающую произведённые выплаты. В этом случае уплаченная сумма изымается из прибыли.

Предлагаем ознакомиться:  Где восстановить договор дарения на квартиру

Функции доверительного управляющего

Сдавая недвижимость под доверительное управление, собственник может даже ни разу не увидеть в лицо нанимателя. Как только заключен договор, агентство начинает рекламную кампанию по сдаче квартиры в аренду и подготовку нужных документов. Разумеется, арендодатель при желании может принимать участие в отборе потенциального клиента, в переговорах и показе жилья, наведываться порой лично, чтобы убедиться, что с квартирой все в порядке.

  1. Тем, кто снимает квартиру проще работать с посторонним лицом — профессионалом-риэлтором, чем с нервным, чересчур тревожным хозяином.
  2. Контроль над арендатором риэлторы ведут культурными ненавязчивыми способами, но ускользнуть от такого «ока» непросто. Ответственность за соблюдением условий договора и за сохранность имущества квартиры вынуждают агентство тесно сотрудничать с соседями, поэтому о несоблюдении жильцами порядка и правил проживания, заселении в жилье посторонних лиц сразу же становится известно риэлторам.
  3. Риэлтор не только следит за состоянием квартиры, но и устраняет причиненный ущерб, предварительно произведя опись имущества, поэтому хозяин не увидит по окончанию аренды захламленное и запущенное жилище.
  4. Найти управу на нерадивого нанимателя, заставить его оплатить причиненный ущерб риэлтору с доверительным управлением гораздо легче, чем самому хозяину, так как он сотрудничает и с полицией, и с судебными органами.
  5. За несоблюдение условий договора риэлтор выселяет недобросовестного постояльца.
  6. Если постоялец съезжает раньше срока, кампания подбирает другого нанимателя.
  7. Коммунальные платежи, оговоренные в договоре аренды как обязательные для собственника, также выплачивает агентство (они удерживаются из арендной платы). Оплата коммунальных платежей, положенных для нанимателей, плата за электроэнергию, интернет, телефонные международные разговоры контролируется агентством. Контроль платежей для агентства простая задача, так оно контактирует со всеми коммунальными и городскими службами, и ему нет нужды проверять корешки квитанций.
  8. Сотрудничество с коммунальными службами позволяет также быстро устранять повреждения коммуникаций и оборудования в квартире.
  9. Риэлтор исправно переводит арендную плату собственнику и, как юридическое лицо, может делать это по безналичному расчету, что удобно для нанимателя (как частного, так и для работника фирмы).
  10. Страхование квартиры и ее ремонт производится за счет риэлторского агентства — такая услуга входит в стандартный пакет договора об оказании услуги доверительного управления.

Таким образом агентство может взять в управление абсолютно любую квартиру, даже «убитую», привести ее в порядок, а затем найти нанимателя.

Сдать запущенное, непригодное жилье в аренду для хозяина непосильная задача, но заключив договор аренды с доверительным управлением, он оплачивает только стоимость услуги управления, а ремонт и страховку оплачивает агентство. Чем неприглядные условия?

Агентство проводит за свой счет обычно косметический ремонт. Если хозяин собственности согласен на более трудоемкие работы (перепланировку, переоборудование кухни, санузла), то недостающие средства могут быть взяты в кредит, выплаты за который будут вычитаться из арендной платы.

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

В число распорядительных и организационных действий лица в отношении переданного объекта входят:

  • наблюдение за порядком на территории объекта;
  • ответственность за сохранность;
  • передача в аренду;
  • извлечение пользы для владельца объекта.

При распоряжении недвижимым имуществом, исполняет функции:

  • Самостоятельно ищет арендаторов, оформляет договора аренды, регистрирует их, сдает квартиры.
  • Взимает арендную плату, уплачивает налоги на сдаваемое имущество, проводит взаиморасчёты.
  • Оплачивает коммунальные услуги, ремонтирует и устраняет неполадки.
  • Контролирует сохранение изначального состояния объекта и имущества, находящегося на ввереной территории.
  • Решает спорные вопросы с арендаторами, коммунальными организациями, с муниципалитетом и т.п. При необходимости выступает в суде.
  • Ведёт документацию, составляет отчёты и предоставляет владельцу по требованию.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

договор управления арендой недвижимости

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Специфика управления жилой недвижимостью

Как правило, вменяется риэлтерским компаниям или индивидуальным риэлторам в пользу лиц, владельцев домов и квартир, предназначенных для сдачи в аренду. Применяется, когда владелец живёт на территории другого региона или населённого пункта.

В случае нарушений, вправе распорядиться о выселении жильцов и вменить им материальную ответственность за причинённый вред.

Управляющий вправе выступить в суде с требованием:

  • проведения ремонта;
  • замены испорченной сантехники;
  • приобретения новой мебели взамен испорченной.

Для этого ему требуется составить письменное соглашение об использовании квартиры жильцами, которое можно даже не удостоверять. А также передавать квартиру в использование актом (см. Приём-передача квартиры).

Таким же образом принимать её после переезда квартирантов, проверяя сохранность и качество использованного имущества.

Предпочтительными оказываются квартиры среднего уровня, которые пользуются спросом как у арендаторов, так и у управленцев, ставящих жильё себе на баланс. Квартиры эконом-класса не дают ощутимой прибыли индивидуальным предпринимателям, но пользуются спросом на рынке.

Это позволит ставить «на поток» работу с жильём, тем более, что она не требует кропотливого и бесперебойного подхода. Этого нельзя сказать об элитном жилье. Здесь нужен такой механизм, которым владеет эксперт в области управления недвижимым имуществом.

сколько стоит управление арендой

Несмотря на то, что элитное жильё сулит немалые суммы вознаграждений – оно ставит сложные задачи для исполнения посредником.

Нюансы договора управления

Коммерческие площади иногда пустуют, требуя расходов на содержание и эксплуатацию. Поиск организатора нередко приводит к взаимной выгоде, что позволяет приобрести преимущества там, где при бездействии собственников предусматриваются только бессмысленные расходы.

Само помещение и расположенное на его территории имущество, передаётся актом приёма-передачи. По завершении срока действия договора при расторжении взаимодействия, возвращается владельцу также – актом приёмки.

Управляющий использует собственный ресурс при поиске арендаторов на вверенные площади объекта. По условиям договора, вправе воспользоваться ресурсом владельца недвижимости.

По нахождении заинтересованных лиц организовывает для них просмотры территории, ведёт переговоры. После выбора арендатора, составляет и удостоверяет договор аренды дома, выступая в качестве арендодателя и юриста одновременно, сопровождает оформление регистрации в записях ГКН.

При возникновении изменившихся обстоятельств ведёт переговоры, действуя в интересах доверителя.

Для этих юридических отношений складываются условия, в которых доверителем вправе выступать только учредитель – владелец площадей. Делегирование права должно сопровождаться юридическим оформлением и документальным подтверждением.

Как правило, договор заключается между собственниками квартир или домов и риэлторами (как индивидуальными, так и компаниями), если сам владелец жилья проживает в другом регионе.

Управляющий самостоятельно находит нанимателей, заключает с ними договор, следит за соблюдением правил использования жилого помещения. При выявлении нарушений он вправе выселить квартирантов, а также взыскать с них компенсацию за причиненный ущерб.

Управляющий может обращаться в судебные органы с требованием:

  • провести ремонт;
  • заменить испорченное оборудование;
  • приобрести новую мебель взамен испорченной.

Чтобы добиться справедливости, необходимо оформлять передачу квартиры в пользование арендатором на основании акта приема-передачи.

Довольно часто коммерческая недвижимость пустует, так как собственник не может найти арендаторов или не имеет на это времени. А вместе с тем наличие такого имущество влечет за собой определенные расходы на содержание, поэтому доверительное управление приходится кстати.

Передача управления коммерческой недвижимостью осуществляется только при оформлении акта приема-передачи. Управляющий находит арендаторов и ведет все необходимые переговоры, действуя в интересах владельца.

При возникновении сложностей с оформлением договора доверительного управления недвижимым имуществом обращайтесь за юридической консультацией к специалисту. Профессиональный юрист сможет помочь в составлении документа и расскажет о возможных правовых нюансах сделки.

Каким бы ни был предмет доверительного управления, следует помнить, что управляющий получает лишь частичные имущественные права. То есть, он не может продать или иным способом передать право собственности на недвижимый объект, так как и сам им не располагает.

  • поиск арендаторов;
  • оплата простоя квартиры;
  • составление и заключение договора найма или аренды;
  • передача квартиры и содержащегося в ней имущества по акту приёма-передачи с обязательной описью имущества и его состояния;
  • регулярная проверка исполнения условий договора аренды (посещение квартиры, опрос соседей);
  • получение арендной платы;
  • оплата коммунальных платежей или проверка их оплаты арендатором;
  • страхование квартиры;
  • проведение текущего ремонта квартиры или имущества, которое в ней находится, например, бытовой техники;
  • оплата налогов за вас и сдача декларации, если вы законопослушный гражданин.

 В договоре нужно чётко прописать – какие именно требования вы предъявляете к арендаторам, уровень арендной платы, как часто нужно проверять жильцов. Так же оговорите каким образом и в каком размере вам будет перечисляться арендная плата, размер вознаграждения за управление.

Особое внимание уделите способу и размеру возмещения ущерба, если такое может случиться со стороны арендаторов.

Закрепите в договоре условие, по которому управляющий будет отчитываться перед вами – периоды отчётов и способ их доставки вам (например – по электронной почте).

Доверительное управление квартирой хоть и несёт определённые затраты с вашей стороны, но снимает с вас бремя решения всех неурядиц, возникающих с жильцами.

К тому же, при таком управлении, вам не нужно будет тратиться на проезд, чтобы решать проблемы аренды.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector