Обременение на недвижимость: что это такое

Как ограничиваются права собственника недвижимости с обременением

Есть несколько вариантов обременения:

  • ипотека;
  • аренда;
  • арест;
  • сервитут;
  • рента.

При этом первые три – ипотека, аренда и арест имущества – относятся к внешним законным обстоятельствам, а сервитут и пожизненная рента прописываются в договоре самим дарителем и выступают его собственными условиями.

Приказом Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра» выделены основные виды обременений недвижимых объектов:

  • право пользования (включая аренду, безвозмездное пользование, пожизненное содержание и сервитут) может быть устанавлено не менее, чем на год;
  • доверительное управление (при банкротстве, наследственных отношениях, опеке, попечительстве);
  • залог;
  • арест;
  • ограничения, налагаемые органами власти, касающиеся распоряжения, пользования недвижимостью, а также на исполнение ряда работ;
  • иные сделки, предусмотренные законодательством, обременяющие имущество.

Основаниями для установления ограничений могут быть:

  • вступившее в силу решение суда;
  • сделка с заключением договора;
  • акт местных административных или государственных органов;
  • в силу закона.

Ряд проверок поможет застраховать сделку купли-продажи. Для этого нужно:

  • проверить подлинность всех правоустанавливающих документов;
  • заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить недвижимость на отсутствие обременений и ограничений.

Законодательство РФ, за редким исключением, позволяет продать недвижимость с обременением и тогда дополнительные обязанности переходят к новому собственнику. Некоторые умышленно покупают, например, квартиру с обременением, поскольку цена ее значительно ниже, но тут важно знать, насколько бывает сложно обременение снять. Об этом узнаете ниже.

Получить актуальную информацию о недвижимом имуществе, в том числе и наличии или отсутствии каких-либо ограничений и обременений, всегда можно в онлайн сервисе заказав выписку из ЕГРН. В ней указывается, какого рода обременение присутствует, а также дата его возникновения.

Пошаговая инструкция:

  1. Перейдите на страницу с сервисом получения выписки.
  2. Введите в поля полный адрес интересующего объекта или его кадастровый номер. Затем нажмите на кнопку «Найти».Обременение на недвижимость: что это такое
  3. В результате поиска загрузится полный адрес объекта и его кадастровый номер. После нажатия на кнопку «Выбрать объект», откроется полная информация об интересующем имуществе.Обременение на недвижимость: что это такое
  4. Выберите «Выписка из ЕГРН на объект недвижимости».Обременение на недвижимость: что это такое
  5. Далее укажите рабочую электронную почту. На нее придет готовый документ.
  6. Останется только оплатить.

1. Аренда. В случае аренды заключается соответствующий договор. В случае желания владельца недвижимости продать ее, он не расторгается, обязанности по договору переходят к новому хозяину на весь период действия.

Если покупается арендуемая квартира и далее сдавать ее вы не намерены, то арендаторов следует предупредить о расторжении договора заранее, не менее, чем за 3 месяца.

2. Залог. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Как правило, передается имущество в залог под получение определенных денежных займов. Снимается обременение после погашения долга. Переход права собственности другому лицу может быть осуществлен только с согласия залогодержателя.

Заложенное имущество с согласия залогодержателя владельцу не запрещается отчуждать, а также передавать на время в пользование. Если оно реализуется в счет погашения долга по ипотечному кредиту, то хозяин обязан освободить занимаемый недвижимый объект. При этом законом предусмотрена возможность владельца обратиться в суд и по его решению получить жилье во временное использование или отсрочить реализацию имущества. Срок устанавливается не более одного года.

Обременение на недвижимость: что это такое

3. Рента.  В договоре ренты прописывается пожизненное содержание имущества и его владельца. Это может быть сделка купли-продажи, где сохраняется право предыдущего хозяина проживать на данной жилплощади пожизненно, или не только проживать, но и находиться на иждивении.

При пожизненном содержании с иждивением по договору получатель ренты передает имущество ее плательщику. Последний же берет на себя обязанность содержать указанное в договоре лицо. Любые юридические действия с такой недвижимостью требуют получения согласия получателя ренты.

Устанавливает ограничение на срок не меньше одного календарного года. Право на пользование обременяет того, кому оно предоставлено.

Подобные договора выгодны обеим сторонам. Для владельца тем, что он получает пожизненное содержание за счёт получателя, которых оплачивает и коммунальные счета, не теряя права на проживание в квартире. Для получателя ренты это соглашение выгодно по той причине, что он в конечном итоге получает квартиру. Обременение снимается после смерти владельца, который находился на иждивении и передал по договору свою недвижимость.

Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

4.Сервитут. Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим вам. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через проходную, попасть в свою не представляется возможности.

 Выделяют несколько форм:

  • Частный сервитут используется в случае пользования других людей вашей собственностью в своих интересах. Он устанавливается на основании соглашения, которое обязательно должно быть зарегистрировано в Росреестре, или судебного решения. При этом собственник может полностью распоряжаться своим жильем, но сервитут будет продолжать действовать.
  • Публичный сервитут накладывается на основании договора между физическим лицом и государством. Такая форма возможна, например, в случае расположения жилого объекта в месте планируемой организации новой дороги. Тогда владельцам квартир предлагается жилье для переселения или денежная компенсация.
Обременение сервитутом не лишает прав владения, но накладывает ограничения на собственника, при публичном сервитуте – риск получения недостаточной компенсации за жилье или риск предоставления менее комфортной жилой площади.

5. Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

  • банкротство;
  • наследные отношения;
  • опека;
  • попечение.

При этом права собственности не переходят к доверенному лицу. Но оно обязуется управлять недвижимостью в интересах самого правообладателя или иного указанного им лица. Договор о передаче имущества в доверительное управление является обременительным документом.

6. Арест недвижимости. Серьезные неприятности могут возникнуть у продавца, когда покупателю обремененного арестом жилья будет отказано в регистрации. Продавец на основании иска покупателя может быть привлечен к ответственности за мошеннические действия.

Арест жилья лишает владельца права отчуждать его (продавать, обменивать). При попытке игнорировать это обременение любой заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.

7. Ипотека. При оформлении ипотечного кредита банк, как правило, налагает обременение на объект недвижимости, под который он берется. Снимается обременение только после полного погашения долга и процентов по нему.

В течение всего срока пользования ипотекой собственник может с согласия банка, выдавшего кредит, прописывать на жилплощадь свою семью, пользоваться ею без ограничений, только не может ее отчуждать.

Банк в редких случаях может дать согласие на продажу обремененной ипотекой квартиры, но варианты погашения кредита должны быть обговорены с покупателем. Это может быть перевод кредита на нового собственника или погашение средствами покупателя от имени продавца. Любая договоренность должна быть оформлена письменно и заверена нотариусом.

Существенный риск это возможность остаться без квартиры при невозможности выполнить долговые обязательства перед кредитором.

8. Обременение в виде долгов, не выписанных людей и несовершеннолетних повлечет за собой необходимость платить коммунальные платежи с учетом всех лиц, прописанных на жилплощади. Проверить наличие или отсутствие зарегистрированных жильцов можно, получив выписку из домовой книги. Там указываются и временно отсутствующие, имеющие право по возвращению снова прописаться. Это лишенные свободы, находящиеся временно в спецучреждениях, длительных командировках и т.п.

По закону граждане, зарегистрированные в квартире, после ее продажи обязаны выписаться. Иначе новый собственник может выселить их в судебном порядке. Однако и зарегистрированные граждане могут опротестовать договор сделки и добиться признания его недействительным.

Невозможно выписать в судебном порядке несовершеннолетних детей. Дети до 18-летнего возраста признаны недееспособными и права их представляют родители (опекуны). Выписка из квартиры и ее продажа может происходить только с согласия органов опеки и попечительства и гарантией прописки детей в другом жилом помещении.

Если недвижимость находится в залоге у банка, то любая сделка по ее отчуждению требует согласия от банка. Все механизмы совершения и согласования сделки обычно прописываются в договоре, где данный объект фигурирует, как предмет залога.

Обремененное пожизненным содержанием недвижимое имущество возможно продать только с согласия получателя ренты, заверенного нотариусом.

Полностью исключаются все действия по продаже объектов, на которые наложены арест или запрет любых регистрационных действий. Такие серьезные обременения делают сделку недействительной. Продать имущество становится возможным только после того, как ограничения и арест сняты.

Для покупателя существуют серьезные риски:

  1. Утрата новым собственником прав на жилую недвижимость, что может произойти в результате оспаривания его права предыдущим владельцем или третьими лицами.
  2. Признание совершенной сделки недействительной по заявлению лиц, претендующих на данное жилье.
  3. Расторжение (аннулирование) договора(когда в качестве обременения выступает пожизненная рента) при наступлении неких условий, инициатор — получатель ренты.
  4. Правообладатель имеет право истребовать жилую площадь, являющуюся жильем в залоге у банка под ипотеку, а также при публичном сервитуте.
  5. Появление непредвиденных расходов. К ним можно отнести затраты, связанные с реконструкцией помещений в памятниках архитектуры.

Дарственная с обременением: плюсы и минусы

Существуют разные виды дарственных, при определенных условиях любую из них можно применить к недвижимости с обременениями. Дарственная – это двухстороннее соглашение, которое касается передачи в собственность от одного лица к другому определенного имущества на безвозмездной основе и без каких-либо условий. Это единственный вид подобного рода сделки.

Дарственная, может быть, оформлена двумя путями:

  1. Своими силами. Тот, кто составляет договор, берет на себя ответственность за его соответствие нормам закона. При этом не должны ущемляться права вашего оппонента.
  2. При помощи нотариуса. Этот вариант проще, так как не нужно думать о содержании, все согласно нормам законно предусмотрит юрист. Конечно, за его услуги придется заплатить.

Пользование услугами нотариуса в любом случае потребуется, если дарится доля в праве собственности на недвижимое имущество.Что касается определения вида дарственной на квартиру с обременениями, следует учитывать некоторые нюансы в том числе тип обременения. Доступные варианты:

  1. Типовая форма. В ней содержаться данные касательно сторон, предмета, описывается факт передачи в дар. Собственник уступает свои права по факту оформления сделки.
  2. Обещание дарения. Часто такой вариант применим именно для квартир с обременением. Пример, в подобном соглашении прописывается, что имущество перейдет во владение одаряемого только после выплаты дарителем ипотеки или после снятия ареста и т. д.
  3. Дарственная при жизни дарителя. Подобный договор может оформляться, только когда владелец квартиры жив. Причем в соглашении указывается, что если в право собственности одаряемый не вступил до момента кончины дарителя, договор аннулируется.
  4. Третьему лицу. Сделка может включать данные касательно передарения. То есть в первичном соглашении, может, сразу указывается пункт о возможности передачи в пользу третьего лица.
  5. С описью. Такой вариант практикуется, если в самой квартире содержится ценное наполнение.
  6. В пользу двух лиц если квартира дарится супружеской паре, детям. При этом оба лица имеют на нее равные права, то есть каждый из них имеет равную часть в недвижимости.
  7. Между родственниками.Подобный аспект влияет на налог. Если родство при оформлении договора доказано (нужны документы), то не придется уплачивать 13% в пользу государства.
  8. Приватизированная недвижимость или материнский капитал. Первый факт в обязательном порядке указывается в дарственной. Что касается материнского капитала, если он был использован для покупки недвижимости, то подобную сделку в обязательном порядке проверяют органы опеки. Основная цель – убедиться, что права ребенка не нарушены.

Дарственная на квартиру с обременением подразумевает, что дополнительно к приобретенной недвижимости счастливый владелец получает существенные ограничения в виде претензий:1. Иных граждан и организаций.2. Государственных и кредитных учреждений.

Обременение на недвижимость: что это такое

Нередко в такой ситуации собственник может получить разбирательства по долгам прежнего владельца на долгие годы. Большинство юристов избегают подобных сделок, однако при внимательном отношении будущего владельца к деталям договор дарения квартиры с обременением может быть заключен, несмотря на различные притязания.

Предлагаем ознакомиться:  Претензия к страховой по КАСКО в 2020 году: порядок составления и подачи жалобы на страховщика по КАСКО

Перед сделкой по приобретению сложной недвижимости в дар нужно оценить плюсы и минусы такой сделки, учитывая все тонкости. Большим и неоспоримым преимуществом дарственной с обременением можно назвать сохранение или приобретение одаряемым возможности проживать в квартире. На основании договора дарения получатель может прописать в жилое помещение иных лиц.

В большинстве случаев для получателя проблемной недвижимости перечисление плюсов такой сделки на этом и заканчивается. К минусам одаряемого относится освобождение владельца от различных проблем и сохранение за ним права пользоваться объектом, что несомненно, является плюсом для дарителя.Такой вариант подходит людям, не имеющим возможности приобрести недвижимость иным способом и уверенным в своих юридических и финансовых силах решения возможных проблем. Совершая подобные сделки, многие просто не знают, как снять обременение с квартиры.

В каких случаях используется обременение

Ограничения накладываются на собственность в случае необходимости установления условий и запретов с целью исключения возможности совершения ее владельцем определенных юридически значимых действий.

Аренда

По договору арендатор получает недвижимость на определенных соглашением с собственником условиях. И на протяжении определенного времени может пользоваться им. Собственник арендованного имущества не может распоряжаться им, нарушая права арендатора, таким образом возникает обременение.

Подобного вида обременение сопутствует различного рода долгам гражданина.

В данном случае, одаряемый получает недвижимость с ограничением, согласившись на содержание дарителя или его проживание в такой квартире.

Прямым обременением квартиры являются несовершеннолетние дети — собственники недвижимости. Такое ограничение делает невозможным подарить жилое помещение.

Ипотека

Это самый распространенный вид обременения. В большинстве случаев, на жилье, купленное с использованием денежных средств банка, оформляется залог. Без согласия кредитора собственник не может распорядиться квартирок до того момента, пока весь долг не будет погашен.

В случае, если квартира передается иному лицу на определенный срок по договору, речь идет о доверительном управлении.

Такие сделки должны пройти обязательную регистрацию. Несмотря на то, что доверительный управляющий осуществляет все права владельца недвижимости, распоряжаться ею по своему усмотрению он не может. При этом оплата всех задолженностей по жилому помещению является обязанностью хозяина.

Права собственника могут быть ограничены также в случае, если квартира или дом признаны государством памятником истории и культуры. Как правило, после этого снести, переместить (иногда — продать или подарить) культурную собственность невозможно. Кроме того, на владельца накладываются обязанности по содержанию и сохранению здания в сохранности, а в отношении недвижимого объекта оформляется обременение.

  1. В зависимости от вида обременения, наложенного на недвижимость, существует определенный алгоритм решения проблемной ситуации:
    Если квартира находится «под залогом» собственник имеет формальное право ее передать ее в дар. Однако на такое действие потребуется согласие кредитной организации или иного лица, являющегося залогодержателем. Другим вариантом решения проблемы может стать перезалог недвижимости, не уступающей по ценности первоначальному объекту. И наконец, можно перевести залоговое обязательство на получателя подарка. На любое из перечисленных действий потребуется согласие организации — обладателя залога.
    В случае отсутствия подобного согласия — владелец может подарить квартиру с обязательством передать после полного погашения ипотечного долга и снятия с недвижимости залога.
  2. При наличии на жилом помещении ареста, единственный способ подарить такую собственность — снять ограничение через суд. Разрешить подобную ситуацию может сам должник, удовлетворив исковые требования. Суд вправе заменить объект, на который наложен арест, другим имуществом.
  3. С помощью договора ренты можно узаконить дарственную на недвижимость. По договору ренты, получатель подарка должен содержать дарителя до момента его кончины. Таким образом, одаряемый временно не может полноценно распорядиться подаренным объектом.
  4. Довольно часто обременение возникает в результате сохранения за бывшим владельцем права на пожизненное проживание в подаренной квартире. При жизни дарителя распорядиться в полной мере такой недвижимостью практически невозможно, поскольку при продаже обремененной квартиры дарителю нужно предоставить такое же жилое помещение.

В заключение следует напомнить, что перед тем, как принять подарок в виде обремененной недвижимости, будет разумным оценить возможные риски такой сделки, взвесить все за и против. Ведь последствиями заключения дарственной на квартиру с обременением может стать её конфискация, арест, изъятие за долги предыдущего хозяина или продажа в качестве залога.

Кроме того, остаться без подарка можно в результате признания договора недействительным. Согласиться принять такую жилплощадь можно лишь при наличии решаемых проблем, в иных случаях — заключать подобную сделку нецелесообразно и обременительно.

Как можно снять имеющиеся обременения?

Обременения подлежат снятию сразу после того, как причины, повлекшие их, устранены. Все действия по возникновению и снятию обременений недвижимости обязательно проходят регистрацию в органе Росреестра.

Собственник для снятия ограничений обязан обратиться в отделение Росреестра или через МФЦ с документами, подтверждающими устранение их причин. В некоторых случаях потребуется присутствие того, кто выступал инициатором наложения обременения.

При невозможности снять ограничение в обычном порядке, можно восстановить свои права в судебном порядке, представив все доказательства. Тогда, в случае положительного решения, собственник обращается в Росреестр с судебным решением.

Если имеется решение суда о прекращении ареста, то этот факт также вносится в реестр.

Прекращается обременение по договору ипотечного кредита в следующих случаях:

  • полное погашение кредита и процентов по ним,
  • по основаниям, предусмотренным по досрочному прекращению,
  • гибели объекта недвижимости, выступавшего в качестве залога,
  • реализации объекта в счет погашения кредита.

Обрабатывается информация о снятии обременения в отделении Росреестра в трехдневный срок от даты подачи заявления. Госпошлина с этих действий не взимается.

Срок оспаривания мнимого договора

Согласно п. 1 ст. 170 ГК, в качестве мнимого договора следует считать любую сделку, которую стороны совершают лишь для создания вида ее заключения, без направленности на возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, типичных для сделки подобного вида. Такой договор, ввиду его фиктивности, законодатель требует считать ничтожным — недействительным с момента его заключения и не влекущим каких-либо последствий (ст. 167 ГК).

К сведению

Недействительность мнимого договора имеет место даже тогда, когда внешнее оформление сделки и условия ее заключения полностью отвечают нормативным требованиям. Такой договор, несмотря на его внешнюю законность, будет нарушать одно из условий действительности гражданской сделки — он не будет соответствовать истинной воле сторон, которые его заключили.

Определение мнимой сделки, закрепленное в п. 1 ст. 170 ГК, не содержит конкретизированной цели, для достижения которых такой договор заключается. На самом деле, мнимая сделка совершается сторонами для создания конкретных правовых последствий для одной из ее сторон, в отношении третьих лиц — видимости реально несуществующих правоотношений.

Кроме такой цели, для определения мнимости, суду необходимо установить направленность действий одной из сторон на получение конкретного преимущества, обхождение каких-либо запретов и ограничений или прочие противоправные последствия создания видимости в отношении третьих лиц.

Указанные неправомерные последствия должны прямо нарушать права третьих лиц, для которых создавалась видимость заключения той или иной сделки. Если, несмотря на отсутствие правовых последствий заключения мнимой сделки, права третьих лиц не нарушены, сделку все равно следует считать мнимой, однако ее заключение, как и признание мнимости, теряет всякий смысл.

Напомним, что несмотря на ничтожность, большинство таких договоров требуют основательного и убедительного доказывания их мнимости. Поэтому без определения конкретных целей совершения мнимой сделки, невозможно будет доказать ее такой характер, а следовательно — невозможно требовать применения последствий недействительности, определенных п. 2 ст. 167 ГК.

Как уже говорилось, мнимый договор следует считать ничтожным по своей природе. Согласно ст. 181 ГК, срок, в течение которого любой из ничтожных договоров может быть признан таковым, а также в течение которого к такому договору могут быть применены последствия недействительности, составляет 3 года. Такой срок общий для всех случаев мнимости сделки, однако, порядок его течения зависит от роли заинтересованного в оспаривании лица.

Отметим, что независимо от того, когда заинтересованное в оспаривании мнимой сделки третье лицо узнало об ее исполнении, срок ее оспаривания, согласно п. 1 ст. 181 ГК, не может превышать 10 лет с момента начала исполнения. Такая норма обоснована отсутствием актуальности оспаривания договора, который начал исполняться или был исполнен еще 10 лет назад.

Обременение на недвижимость: что это такое

По истечении срока давности, сторона сделки, как и любое другое заинтересованное лицо, лишается возможности оспаривания, даже если ее права были нарушены этой сделкой. Однако если срок оспаривания был пропущен таким лицом по уважительной причине, в порядке, предусмотренном ст. 205 ГК, такой срок может быть восстановлен.

Восстановление срока осуществляется исключительно тем судом, который будет рассматривать дело о признании ничтожности мнимой сделки и применении последствий недействительности. Для этого, заинтересованное лицо должно доказать исключительность обстоятельств, которые стали причиной пропуска срока для оспаривания.

При этом такие обстоятельства должны быть прямо связаны с личностью заинтересованного субъекта — беспомощное состояние, длительное лечение, стечение тяжелых обстоятельств и т.п. Так, любые другие обстоятельства, связанные с личностью ответчика (невозможность определения его местонахождения и т.п.), не могут быть приняты во внимание и признаны уважительными.

Более того, независимо от состава такого обстоятельства, относительно которого лицо требует признать его уважительность, оно может быть признано таковым, только если оно наступило в последние шесть месяцев срока оспаривания.

Мнимый договор, ввиду своей ничтожности, формально не требует оспаривания, так как целью оспаривания является признание недействительности, а мнимый договор недействителен уже с момента его заключения (ст. 167 ГК). Однако на практике, порок воли, определяющий недействительность мнимого договора, не является очевидным фактом, ввиду чего, у заинтересованной стороны возникает обязанность доказать его наличие. Таким образом, процедура оспаривания мнимого договора, проходит по стандартному порядку искового производства.

Правом оспорить мнимый договор дарения наделены как его стороны, так и любые другие лица, права которых нарушены этим договором. Перед подачей иска, такому субъекту необходимо оплатить госпошлину, размер которой определен ст. 333.19 НК и составляет 300 рублей для граждан и 6 тыс. рублей для организаций.

Порядок оспаривания

Как уже известно, оспаривание мнимого договора дарения осуществляется исключительно в судебном порядке. Анализ известных нам прецедентов из судебной практики оспаривания мнимых договоров, позволяет выделить единственный оптимальный порядок действий заинтересованного в том лица, который должен состоять из следующих этапов:

  1. Сбор доказательств мнимости дарения. Мы уже выяснили, что несмотря на изначальную ничтожность мнимого договора¸ в случае отсутствия очевидных фактов, доказывающих это, заинтересованному субъекту придется убедить суд в их наличии. Для этого можно использовать все законные инструменты для доказывания — приглашать свидетелей, представлять письменные документы, проводить экспертизы и т.п. Главное, чтоб такие доказательства свидетельствовали несовпадение мотивов заключения договора и истинной воли сторон.
  2. Оплата госпошлины, подготовка документов. Крайне важный этап, от полноты представленных документов, в том числе и письменных доказательств, будет зависеть дальнейший ход оспаривания. Кроме того, нельзя забывать про необходимость уплаты госпошлины и приложения к иску документа, подтверждающего его уплату (ст. 132 ГПК), поскольку отказ от ее уплаты станет причиной для остановки дела без движения (ст. 136 ГПК).
  3. Составление и подача искового заявления. При составлении иска следует указать на обстоятельства, которые, по мнению заинтересованного субъекта, являются доказательством мнимости дарения, обосновать неправомерность наличия таких обстоятельств и сослаться на нормы закона. Кроме того, иск должен содержать требования субъекта в признании недействительности оспариваемого мнимого договора и применения к нему соответствующих последствий при их необходимости. Сам иск подается по месту жительства или нахождения ответчика, как правило — дарителя.
  4. Рассмотрение дела в судебном процессе. В процессе, субъект должен поддержать свою позицию и привести дополнительные доказательства мнимости дарения, путем приглашения свидетелей, специалистов, ходатайства о проведении экспертиз и т.д. Активное участие в судебном процессе, при наличии необходимой доказательной базы, является залогом успеха в оспаривании. Судебный процесс заканчивается вынесением решения по делу.
  5. Исполнение решения. Если договор дарения признан судом недействительным, к такому договору, в зависимости от последствий заключения сделки, могут быть применены последствия недействительности. Так, если подарок все же перешел во владение одаряемого, суд должен обязать его вернуть дарителю. В случае отказа от добровольной реституции, истец инициирует исполнительное производство, в рамках которого решение будет исполняться принудительными методами.
Предлагаем ознакомиться:  Срочный трудовой договор с открытой датой

Обременение на недвижимость: что это такое

Анализ ст. 132 ГПК, с учетом судебной практики, позволяет выделить перечень стандартных документов, необходимых для предъявления вместе с иском, среди которых:

  1. Копии искового заявления, в зависимости от количества участников судопроизводства;
  2. Квитанция об оплате госпошлины;
  3. Копия документа, подтверждающего личность истца;
  4. Копия оспариваемого договора дарения;
  5. Документы, подтверждающие обстоятельства, на которых основаны требования истца и их копии, в зависимости от количества ответчиков (документальные доказательства — справки, акты, заключения экспертов, письма и т.д.);
  6. Доверенность, в случае участия представителя.

Отметим, что данный перечень является сугубо примерным — в зависимости от индивидуальных особенностей конкретной ситуации, он может быть дополнен и расширен.

Поскольку каких-либо специальных последствий признания договора дарения мнимым, положениями ст. 170 ГК не предусмотрено, по смыслу закона, следует руководствоваться общими последствиями недействительности, установленными в п. 2 ст. 167 ГК которым предусмотрена двусторонняя реституция — возврат сторонами друг другу всего полученного ими по заключенной мнимой сделке.

Внимание

Поскольку мнимое дарение не может содержать возмездности,

даритель

, при передаче имущества

одаряемому

, не получает ничего взамен. Таким образом, реституция применяется лишь к одаряемому — он должен будет вернуть подарок дарителю.

Однако, при применении последствий, следует учитывать характер мнимости:

  • Если подарок изначально не перешел в собственность одаряемого, то он не может вернуть того, чего не получал, согласно чему, общие последствия недействительности (п. 2 ст. 167 ГК) к такому дарения неприменимы.
  • В этом случае, единственным последствием определения судом мнимости договора дарения, является факт признания его недействительности. Особое значение такое последствие приобретает в случаях, когда мнимым является дарение, требующее регистрации прав, например, дарение недвижимости.

Заключение

Мнимые дарственные, как один из способов обойти нормативные ограничения или скрыть свое имущество от лиц, предъявляющих к нему свои имущественные права, являются довольно распространенным явлением. Об этом ярко свидетельствует современная судебная практика, которую нельзя назвать однозначной.

Такое положение дел складывается ввиду недостаточности норм законодательного регулирования и противоречивого характера уже закрепленных в ГК положений. Наиболее сложен вопрос о ничтожности мнимой сделки — на практике она требует более чем убедительного доказывания.

Заключение

Мнимые дарственные, как один из способов обойти нормативные ограничения или скрыть свое имущество от лиц, предъявляющих к нему свои имущественные права, являются довольно распространенным явлением. Об этом ярко свидетельствует современная судебная практика, которую нельзя назвать однозначной.

Такое положение дел складывается ввиду недостаточности норм законодательного регулирования и противоречивого характера уже закрепленных в ГК положений. Наиболее сложен вопрос о ничтожности мнимой сделки — на практике она требует более чем убедительного доказывания.

Дарственной закрепляется факт безвозмездной передачи дарителем недвижимости одаряемому. Оформить дарственную можно самостоятельно или с помощью нотариуса.

Существует несколько вариантов заключения договора дарения с обременением:1. Стандартный договор, содержащий данные сторон, передаваемой недвижимости.2. Дарственное обещание используется в случае передачи квартиры с обременением (ипотека, арест).

При составлении дарственной можно использовать следующие формы:

  • образец договора дарения квартиры с обременением; ⇐
  • образец договора о дарении квартиры без обременений. ⇐

Выбор того или иного вида дарственной зависит от типа наложенного обременения. Рассмотрим самые распространенные варианты и способы решения ситуации.

Хотя квартира находится в залоге у банка, формально владелец может ее подарить. Все что нужно – это получить разрешение от банка или от другой организации, в пользу которой выбран такой залог, в этом и состоит основная проблема. Для снятия обременения можно выполнить следующие действия:

  1. Предложить в качестве залога иной объект, который не уступает по стоимости, качествам и соответствует требованиям учреждений к залоговому имуществу.
  2. Провести переоформление залогового обязательства на одаряемого.

Для любого из представленных действий, конечно же, нужно согласие учреждения. Если компромисса достичь не удалось, даритель может оформить дарственную с последующим обязательством передать дар после выплаты кредита, то есть когда имущество перестанет быть объектом залога.

Судебный арест

Оформить договор дарения, возможно, только после снятия ареста. Снять обременение или предложить взамен иное невозможно особенно, если дело касается права на жилое помещение.Снять арест может только суд, досрочное же разрешение ситуации, возможно, в случае добровольного исполнения ответчиком исковых требований. А также суд может предложить установить запрет на иное имущество.

Еще один вариант, как может быть узаконена сделка дарения – это рента. Подразумевается, что подписывается соглашение о пожизненном содержании, согласно которому одаряемый содержит дарителя до его смерти. На это время он не может самостоятельно распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению и станет полноценным владельцем только после смерти дарителя.

Обременение на имущество – весьма разнообразная категория, однако в большинстве случаев с ним связаны серьезные затруднения при дарении или после него. К примеру, квартиру, ставшую залогом по незакрытой ипотеке, скорее всего подарят вместе с долгом, а обременение арестом может вообще привести к отмене сделки и лишить вас этой квартиры. Поэтому важно обращать внимание на дополнительные условия при оформлении дарственной.

Оформляя с обременением, необходимо знать, как составить договор и какие документы нужны при подаче заявления. Чтобы сделку не признали недействительной и избежать подводных камней в условиях дарственной, следует очень внимательно составлять договор. Обратите внимание на все детали документа, и оформление дарственной не вызовет у вас затруднений.

Законодатель выдвигает к дарению как к сделке ряд требований касательно содержания, оформления, дееспособности сторон, направленности их волеизъявления.

В силу ст. 170 ГК РФ, мнимое и притворное дарение ничтожно, поскольку отображает дефективное волеизъявление сторон. В теории гражданского права это означает, что последствия недействительности к таким сделкам можно применять даже без судебного решения.

Мнимое дарение создает у окружающих иллюзию перехода права собственности. Притворное — скрывает под собой возмездные правоотношения, используется для обоснования перехода права собственности в рамках не афишируемой сделки.

На практике «порок воли» — самое трудно доказуемое основание недействительности дарения, поскольку все формальности выдержаны, а обе стороны сделки (мнимые даритель и одариваемый) заинтересованы в сокрытии обмана.

Если мнимость или притворность доказана, подарок возвращается дарителю в натуре. При необходимости этот факт оформляется в установленном порядке, например — в ЕГРП.

Как оформить договор дарения квартиры с обременением

Итак, дарственная – это договор, который может быть признан недействительным, если будет доказан его не безвозмездный характер. Учитывая это, все условия, которые вы хотите внести при его составлении – и особенно обременение – важно как можно четче прописать.

Вступление к договору обязательно содержит в себе дату и место его заключения, а также всю необходимую информацию о сторонах договора: дарителе и одаряемом. Здесь прописывают ФИО, адреса проживания и паспортную информацию обеих сторон.

Как составлять и куда подавать договор дарения с обременением

Первым пунктом в договоре дается описание его предмета. Здесь оговаривается, что даритель передает, а одаряемый принимает в дар недвижимое имущество. В этом же пункте описывается сама отдаваемая в дар недвижимость: необходимо дать ее адрес, все характеристики, а также привести документ, подтверждающий, что даритель – собственник.

Далее в договоре речь идет о состоянии квартиры как собственности. Здесь расписывают обременения и ограничения либо их отсутствие. Не забудьте: если квартира не обременена залогом, ипотекой, арендой или другими условиями, это тоже должно быть открыто заявлено в договоре. При необходимости здесь же прописывают стоимость недвижимости.

В следующем пункте прописывают права и обязанности сторон. Даритель вправе ввести условия дарения, упомянутые в статье ранее. Указывают также обязательства соблюдения договора: даритель информирует одаряемого обо всех имущественных правах третьих лиц, одаряемый обязуется соблюдать их и приведенные в договоре условия владения подаренным жильем. Все не указанное в договоре, таким образом, регулируется законодательством Российской Федерации.

Завершается документ заключительными положениями. В них указывают порядок получения одаряемым как имущественного права, так и самого имущества, формальную информацию и необходимые реквизиты сторон.

Содержание договора дарения

Под «содержанием договора» в гражданском праве подразумевают совокупность правомочностей и взаимных обязательств его сторон. Суть дарения — безвозмездный переход блага от одного лица к другому.

Дарение может заключаться в избавлении от обязательства перед дарителем или сторонними лицами. В последнем случае даритель, с согласия кредитора, заменяет одариваемого в долговых отношениях (ст. 391 ГК РФ). Бесплатные работы/услуги дарением не являются и гл. 23 ГК РФ не регулируются.

Как составлять и куда подавать договор дарения с обременением

Обязательства дарителя в силу ст. 572 ГК РФ сводятся к передаче контрагенту предмета дарения.

Поскольку дарение безвозмездно, даритель лишен права требовать встречных действий — оплаты, передачи вещи, выполнения работы. Его права сводятся к возможности при определенных условиях отказаться от дарения (ст. 577 ГК РФ) или отменить его (ст. 578 ГК РФ). По договору пожертвования (разновидность дарения), согласно ст. 582 ГК РФ, даритель вправе требовать целевого использования подаренного имущества.

У одаряемого нет обязательств перед дарителем. Он уполномочен отказаться от дара (ст. 573 ГК РФ). В договорах дарения с консенсуальной конструкцией, когда заключение сделки и передача вещи расходятся во времени, — истребовать у дарителя подарок (ч. 2 ст. 572 ГК РФ).

Последствия признания договора дарения мнимым

Мнимое дарение это «пустышка» — формально существующий документ, не порождающий последствий. В этом его отличие от притворного дарения, которое является «ширмой», за которой спрятаны правоотношения, дарением не охватывающиеся.

Мнимый одаряемый получает видимость обладания собственностью и возможность продемонстрировать ложную платежеспособность при получении кредита, оформлении документов для выезда за границу. Отчуждая имущество родственникам или друзьям, мнимый должник предохранят его от взыскания в пользу кредиторов.

Многие обязательства изначально предполагают ограничение возможности распорядиться имуществом (залог, ипотека). Но при большой просрочке, пенях и штрафах залогового имущества часто не хватает для удовлетворения требований. Суд/пристав могут запретить реализацию всего имущества. Но до этого должник волен распорядиться незаложенным имуществом, в том числе — по договору дарения.

Предлагаем ознакомиться:  Могут Ли Описать Имущество Если Оно Дареное

Мнимое дарение актуально для субъектов хозяйствования в преддверии банкротства, а также для ИП, который отвечает по бизнес-долгам всем личным имуществом. Предвидя финансовые проблемы, они оформляют мнимые дарственные.

Получить результат в форме притворного перехода права собственности позволяет и мнимая купля-продажа. Но дарение удобнее, в отношении родственников оно не облагается налогом п. 18.1 ст. 217Налогового кодекса (НК) РФ. Мнимая продажа недвижимости требует произвести движение крупной суммы средств по счетам, оплату комиссий банку. При дарении этого нет.

Истцами в делах о признании дарения мнимым в большинстве случаев выступают третьи лица, интересы которых нарушены. Учитывая тот факт, что стороны сделки настаивают на ее действительности, а основания для признания мнимости кроются в области умственной деятельности, выиграть такое дело очень трудно.

Мнимой может быть признана сделка, обе стороны которой

не желали создавать правовых последствий

. Если, например,

даритель

имел в виду мнимое дарение, а

одаряемый

— реальное, применение к их правоотношениям

ст. 170 ГК РФ

невозможно.

Единообразной судебной практики по мнимому дарению нет. Противоречия вызывают ситуации, когда договор был частично исполнен. Например, чтобы придать дарению квартиры правдоподобный вид, договор зарегистрирован в ЕГРП, стороны подписали акт приемки-передачи, одаряемый уплатил налоги и зарегистрировался в квартире. При этом фактически в ней без регистрации проживает даритель.

Существует две позиции:

  1. Согласно ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка не порождает последствий; если последствия есть, о мнимости речь идти не может;
  2. Поскольку частичное исполнение договора осуществлено с целью придания ему видимости реального совершения, его следует считать мнимым.

Общие положения о недействительных сделках определены ст. 167 ГК РФ. Они одинаковы для всех сделок независимо от оснований недействительности.

К недействительным договорам даренияприменяется реституция — приведение отношений сторон в первозданное состояние, существовавшее до заключения дарения. Например, одаряемый обязуется отдать подарок, переданные по дарственной имущественные права возвращаются дарителю, прощенный дарителем долг снова становится актуальным, замещение в долговых отношениях перед кредитором аннулируется (ст. 391 ГК РФ).

Недействительное дарение считается таковым со дня заключения. Это один из немногих случаев, когда решение суда имеет обратную силу и влияет на правоотношения, сложившиеся до его постановления. Однако ч. 3 ст. 167 ГК РФ оговаривает возможность прекратить действие дарения на будущее, если в конкретной ситуации это целесообразно.

Последствия недействительного дарения могут выходить далеко за рамки гражданского права. Во многих случаях они касаются публичных правоотношений, например, уплаты налогов. При наличии оснований дарителя могут уличить в мошенничестве (ст. 159Уголовного кодекса РФ). Например, если путем дарения должник банка уводит из-под взыскания закладное имущество.

Специального срока для признания дарения недействительным ГК РФ не предусмотрено. Общий срок, касающийся всех гражданско-правовых сделок, установлен ст. 181 ГК РФ. Его длительность и точка отсчета зависит от оснований признания договора недействительным.

По требованиям о признании дарения ничтожным действует 3-летний срок исковой давности. Его течение для сторон дарения начинается с момента, когда они приступили к выполнению сделки; для стороннего истца — с момента, когда ему стало или должно было стать известно о начале исполнения дарения. Во втором случае истец ограничен сроком в 10 лет с начала исполнения дарения.

Как составлять и куда подавать договор дарения с обременением

Внимание

Срок давности для признания оспоримого дарения недействительным составляет

1 год

. Его течение берет начало от момента прекращения давления, под влиянием которого оно было заключено (

п. 1 ст. 179 ГК РФ

), либо с момента, когда истцу стало или должно было стать известно о других основаниях недействительности дарения.

Пропуск исковой давности не всегда критичен. В силу п. 6 ст. 152Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ, в рассмотрении дела о недействительности дарения по основаниям пропуска срока исковой давности может быть отказано при одновременном совпадении двух обстоятельств:

  • на этом настаивает ответчик;
  • судья не усмотрел возможности считать причины пропуска уважительными.

Пример

В. обратился в суд с иском к своей бывшей супруге Н. о признании мнимым договора, по которому подарил ей 1/3 квартиры. Истец указал, что спорное имущество было отчуждено, чтоб не допустить его реализации судебными приставами: В. имел долг перед банком. Кроме того, он изначально договорился с супругой, что впоследствии она отдарит ему эту долю обратно. В доказательство предоставил суду материалы исполнительного производства: расписку Н. о том, что квартира является их общенажитой с мужем собственностью, составленную при свидетелях после дарения. Суд также принял во внимание тот факт, что после дарения и развода В. продолжал жить и быть зарегистрированным в спорной квартире, несмотря на наличие другого жилья.

Н. просила отказать в удовлетворении иска. Указала, что истец подарил ей долю за рождение сына, и она оформила подарок в ЕГРП.

Судья обратил внимание, что стороны в момент совершения сделки были супругами и заключили дарение с целью освободить имущество должника от ареста и описи, и удовлетворил требования, сославшись на ст. 170 ГК РФ, и постановил применить реституцию, вернув стороны в первоначальное положение.

Заключение

Законодатель выдвигает к дарению как к сделке ряд требований касательно содержания, оформления, дееспособности сторон, направленности их волеизъявления.

В силу ст. 170 ГК РФ, мнимое и притворное дарение ничтожно, поскольку отображает дефективное волеизъявление сторон. В теории гражданского права это означает, что последствия недействительности к таким сделкам можно применять даже без судебного решения.

Мнимое дарение создает у окружающих иллюзию перехода права собственности. Притворное — скрывает под собой возмездные правоотношения, используется для обоснования перехода права собственности в рамках не афишируемой сделки.

На практике «порок воли» — самое трудно доказуемое основание недействительности дарения, поскольку все формальности выдержаны, а обе стороны сделки (мнимые даритель и одариваемый) заинтересованы в сокрытии обмана.

Если мнимость или притворность доказана, подарок возвращается дарителю в натуре. При необходимости этот факт оформляется в установленном порядке, например — в ЕГРП.

К сведению

Порядок оспаривания

Внимание

Консультация юриста

Вопрос

Судебные приставы собирались обратить взыскание на мой дом, однако не успели наложить арест. Чтоб избежать этого, я подарил его своему сыну, заключив дарственную. Кроме того, мы составили расписку, согласно которой сын обязывался лично не пользоваться указанным домом, не прописывать там кого-либо, не сдавать его и не продавать, а также совершить обратное дарение, по моему требованию. Однако он нарушил указанное обещание и теперь не желает возвращать мне дом обратно. Скажите, могу ли я на основании данной расписки обязать его вернуть мне дом?

Обязать кого-либо к совершению дарения в судебном порядке невозможно, однако у вас есть другой путь возврата дома. Исходя из описанной вами конструкции, вы с сыном заключили договор дарения, который изначально был мнимым, так как вы не желали наступления его последствий. Согласно

ст. 170 ГК

, мнимый договор является ничтожным, т.е. недействительным с момента его заключения. Даже несмотря на то, что последствия договора наступили, вы все равно не желали их наступления, ввиду чего, к такому договору могут быть применены последствия недействительности. Для этого вам нужно подать иск в отношении сына, рассказать суду все описанные вами обстоятельства, потребовать признать дарение недействительным и обязать сына вернуть имущество. Исходя из ваших слов, доказательств мнимости дарения более чем достаточно.

Вопрос

Десять лет назад я дал другу взаймы крупную сумму, о чем взял с его расписку. Долгое время у него не было средств выплачивать задолженность, и я относился к этому с пониманием. Однако четыре года назад он получил в наследство дом и автомобиль, после чего, сразу же подарил их в своей жене. После этого от него никаких вестей. Сейчас, наконец, нашлось время заняться этим вопросом. По моим сведениям какое-либо имущество у него отсутствует — все переписано на жену. Скажите, могу ли я, в целях обратить взыскание на полученное им наследство, оспорить договор дарения на жену, как такой, при помощи которого он хотел вывести имущество из своей собственности?

Вероятнее всего, ваш друг действительно преследовал предполагаемые вами цели при заключении дарственной. Такой договор следует считать мнимым, ввиду чего он недействителен (

ст. 170 ГК

), однако это может признать лишь суд. В то же время, согласно

ст. 181 ГК

, срок исковой давности для оспаривания такого договора составляет 3 года с того момента, как вы, как заинтересованное лицо, узнали об его исполнении. Поскольку указанный срок истек, признать его ничтожность невозможно. Согласно

ст. 205 ГК

, указанный срок, по вашему ходатайству, может быть восстановлен. Для этого вам необходимо доказать суду, что в течение последних полугода его течения, у вас были исключительные обстоятельства — уважительные причины, которые исключили ваше обращение в суд. В противном случае, оспорить мнимую дарственную не получится.

У вас остались вопросы?

3 важные причины воспользоваться помощью юриста прямо сейчас

Быстро

Оперативный ответ на все ваши вопросы!

Качественно

Ваша проблема не останется без внимания!

Достоверно

С вами общаются практикующие юристы!

Задайте вопрос юристу онлайн!

Схема нашей работы

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Вопрос

Вы задаете вопросы дежурному юристу.

Юрист

Юрист анализирует ваш вопрос.

Связь

Юрист связывается с вами.

Наши преимущества

Вы быстро получите ответ на свой вопрос

Средняя скорость ответа

Количество консультаций за сегодня

Количество консультаций всего

Задайте свой вопрос юристу!

Дарение квартиры с обременением

Вопрос

В 2009 году мой отец-москвич составил завещание на дачу на мое имя. В 2013 году, в возрасте 72 лет, за месяц до смерти он женился на 45-летней соседке и подарил ей дачу. Я живу в Омске, поэтому узнала об этом уже после смерти отца. В организации похорон его «жена» не участвовала. Можно ли признать дарение мнимым?

Описанная ситуация не дает оснований говорить о мнимом дарении. Здесь не усматривается желания или даже необходимости создать видимость перехода права собственности в глазах третьих лиц. Можно попытаться признать дарение недействительным по причине неспособности вашего отца понимать значение своих действий на момент дарения (

ст. 177 ГК РФ

) в силу возраста и состояния здоровья. Это сложно, поскольку потребует проведения посмертной судмедэкспертизы, но реально.

Вопрос

Мой муж предприниматель, я домохозяйка. Муж договорился об участии в долевом строительстве, но договор оформил на свою мать-пенсионерку. Взносы от имени свекрови реально платил муж. По окончании строительства свекровь оформила дарение квартиры на моего мужа. Я понимаю, что целью этих действия является вывести меня из состава совладельцев. Могу ли я признать дарение мнимым?

Признав дарение недействительным, вы возвратите право собственности на квартиру свекрови. Вам это ничего не даст. Для Вас единственная возможность отстоять свое право — заявить иск о признании права собственности на 1/2 квартиры. Выиграть дело можно, доказав тот факт, что реальным долевиком был Ваш муж.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector