Как избежать налога при продаже квартиры

Последствия неуплаты налога

Если продать квартиру раньше трех или пяти лет, это не значит, что точно придется заплатить НДФЛ. Подавать декларацию нужно в любом случае, а вот налога может не быть.

При продаже в любое время можно применить имущественный вычет: это право не зависит от срока владения и новых поправок. Можно купить квартиру, а через неделю ее продать вообще без налога.

Бояться не нужно. Если физлицо встанет на учет как плательщик налога на профессиональный доход и будет сдавать квартиру с чеками и 4% налога по каждому платежу, угрозы доначислений при продаже этой квартиры через три года или через пять лет не будет.

Физлицо без бизнеса. Если человек просто продает личную квартиру или машину, он сможет использовать вычеты или уменьшить доходы на расходы. Тут ничего не изменилось.

ИП использовал имущество в бизнесе. Теперь при продаже имущества раньше минимального срока можно будет уменьшать доходы на расходы. Но не на любой системе налогообложения. Это тоже поправка в налоговый кодекс с 2019 года, но уже по другому закону. Об этом мы еще подробно расскажем. Подпишитесь, чтобы узнать, как ИП сэкономить на налогах при продаже имущества с 2019 года. Если у вас арендный бизнес и нужно разобраться сейчас, изучите статью 2 федерального закона № 424-ФЗ.

Действующее российское налоговое законодательство практически не предусматривает вариантов, при которых налогоплательщик не должен платить налог. Единственным способом избежать обязательного взноса в бюджет является длительное владение недвижимостью. Однако еще несколько лет назад граждане легко могли уходить от уплаты налогов.

После продажи недвижимости у налогоплательщиков возникают определенные обязательства перед государством

Для этого достаточно было изменить продажную цену в договоре купли-продажи. Если объект недвижимости реализовывался по цене равной или меньшей, чем 1 000 000 рублей, налоговое бремя не возникало. Именно поэтому многие старались вписать в договор купли-продажи нужные цифры, специально занижая стоимость квартиры или дома.

Кроме того, увеличилось количество сделок, на деле являющихся просто перепродажей недвижимости. Чтобы остановить мошеннический оборот денежных средств и нормализовать процесс налогообложения для добросовестных граждан, в 2016 были внесены определенные изменения в налоговое законодательство Российской Федерации:

  1. Срок давности нахождения жилья в собственности. Для всех был установлен 5-летний срок владения квартирой или частным домом. То есть, если гражданин приобрел жилплощадь и владел ею в течение минимум 5 лет, а затем решить продать, налог 13 процентов с продажи квартиры оплачивать не нужно.
  2. Применение для расчетов кадастровой стоимости недвижимого имущества. Каждый объект недвижимости, состоящий на кадастровом учете, периодически проходит процедуру оценки его стоимости. Начиная с 2016 года, при расчете НДФЛ используется большее значение: либо договорная цена, указанная при сделке либо кадастровая стоимость с применением понижающего коэффициента. Поэтому занижать цену продажи квартиры или дома в документах больше не имеет смысла.

Если собственник желает избежать уплаты подоходного налога при сроке владения меньше 3 или 5 лет, необходимо следовать определенному алгоритму действий:

  1. Продать жилплощадь.
  2. Приобрести новое жилье. Максимальная стоимость приобретения не должна превышать продажную цену больше, чем на 3 миллиона рублей.
  3. Обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. От налогоплательщика потребуется предоставление заполненной декларации о доходах, а также заявления на применение двух налоговых вычетов: за продажу (1 000 000 рублей) и за приобретение жилого недвижимого имущества (2 000 000 рублей). Использование в данной схеме имущественных вычетов возможно только, если ранее это право уже не было использовано налогоплательщиком.

Некоторые граждане считают, что если не сообщать в налоговые органы о продаже недвижимости, то налоги платить не нужно. Это опасное заблуждение чреватое серьезными последствиями:

  1. Просрочка платежа – за каждый месяц неуплаты налогоплательщику начисляется штраф в размере 5% от исчисленной суммы НДФЛ. Однако максимальный размер взысканий не может превышать 30%.
  2. Неуплата налоговых взносов – к неплательщику применяется штрафная санкция в размере 20% от суммы задолженности.
  3. Судебные разбирательства – если гражданин не исполняет свои налоговые обязательства в течение 3 лет с момента начисления НДФЛ, сотрудники ИФНС имеют право обратиться в суд с исковым заявлением.
  4. Арест банковских счетов или конфискация имущества – после открытия судебного производства неплательщику предлагается в добровольном порядке погасить задолженность перед государством. В противном случае денежные средства для оплаты долга могут быть сняты с банковских счетов должника или же произведена конфискация имущества с последующей его реализацией.

Продать квартиру без уплаты налога можно. Но для этого потребуется тщательно проанализировать доступные возможности и варианты. Например, если цель продажи жилплощади получение денег, необходимо определить, насколько срочно они нужны или можно подождать 3 или 5 лет.

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.
Предлагаем ознакомиться:  Переуступка права собственности на квартиру налог

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше.  При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Как избежать налога при продаже квартиры

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Изменения 2020 года

В 2020 году появилась новая статья НК РФ 214.10. Её положения позволяют налоговым органам самостоятельно рассчитать налог от налоговой базы в 70% кадастровой стоимости недвижимости на первое января текущего года, когда была продана квартира, если налогоплательщик не подаст декларацию о доходах до 30 апреля.

Оплата обязательств перед ФНС ложится на плечи продавца. К сожалению, избежать этой кабалы можно только при соблюдении определенных правил торговли объектом недвижимого имущества, при которых можно продать квартиру без налога в рамках правовых норм.

Для ответа на вопрос как избежать налога при продаже квартиры необходимо обратиться к налоговому и жилищному законодательствам, которые определяют следующие положения:

  1. Безналоговая реализация жилого имущества возможна только после истечения минимально определенного периода владения на правах, зарегистрированных в ЕГРН, в течение пяти лет.
  2. Оплачивать налог и подавать декларацию не нужно при её владении 3 года, если она получена в дар или наследство, была приватизация или договор пожизненного содержания с иждивением, продается единственное жилье для проживания, второе жилье приобретается в срок до 90 дней перед продажей первого согласно абзацу 2 подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ
  3. Собственность на жилье оформлена до 1.01.2016 т.к. ранее действовали правила от трехлетнем льготном сроке владения недвижимостью.

Когда нужно платить налог после продажи квартиры

  1. В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права. Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…». Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.
  1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
  2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.
Предлагаем ознакомиться:  Как уведомить работника об увольнении

К вышеперечисленным четырем статьям добавилась еще одна. Теперь вы имеете законное право не платить налог с продажи квартиры при сроке владения от трех лет, если вы продаете единственное для проживания жилое помещение и участок под ним (если жилое помещение расположено на участке).  

Тут стоит отметить два важных пункта:

  1. Нежилое помещение не относится к данному изменению. За него платить налог придется.
  2. Жилое помещение (доля в нем) налогоплательщика или его супруга/супруги не считается вторым жильем и его продажа не попадает под налогообложение, если новое жилье (доля в нем) приобретается налогоплательщиком и его супругой/супругом в срок до 90 дней с даты продажи такого жилья.

Налог с продажи квартиры можно уплатить в течение длительного времени, если сумма сбора является неподъемной для резидента страны. Необходимо обратиться в ФНС с заявлением о предоставлении рассрочки платежа с описанием обстоятельств, которые препятствуют полной оплате единовременно.

Основные понятия

Прежде чем приступать к реализацией жилплощади, необходимо определиться с основными понятиями, с которыми столкнется налогоплательщик:

  1. Налогооблагаемая база – эта сумма, которую гражданин получил от сделки купли-продажи за свое недвижимое имущество. Базу можно существенно сокращать за счет применения имущественного налогового вычета или расходов, которые собственник понес при приобретении нового жилья на полученные от сделки деньги.
  2. Процентная ставка – россияне давно привыкли, что подоходный налог взимается по ставке 13% вне зависимости от того, какой доход подлежит налогообложению и каким образом он получен. Но для нерезидентов РФ (иностранцев, проживающих в стране менее 183 дней в году), продавших жилплощадь на территории России, действует ставка равная 30%.
  3. Имущественный вычет – сумма, на которую может быть уменьшена налогооблагаемая база. При продаже жилья применяется вычет в размере 1000000 рублей. Но если в этот же год была приобретена новая жилплощадь, возможно применение имущественного вычета в размере 2000 000 руб.

Как уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального срока

Основной способ избежать налога при продаже квартиры – приобретение недвижимости для личного пользования на длительный срок. Для основной массы собственников этот срок равен 5 годам, но существуют исключения, касающиеся способа приобретения недвижимости. В некоторых ситуациях, чтобы не платить налоговые взносы, достаточно владеть жилплощадью в течение 3 лет:

  1. Наследование – получение жилплощади по завещанию или в порядке наследной очереди, установленной законом Российской Федерации.
  2. Дарение – льготные условия налогообложения действуют в отношении подарков, сделанных близкими родственниками (отец, мать, бабушка, дедушка и т.д.).
  3. Приватизация – тем, кто воспользовался правом бесплатной приватизации жилого объекта, полагается налоговое послабление в виде сокращения срока владения недвижимости. Для жилья, приватизированного на платной основе, такой льготы не предусмотрено.
  4. Рента – жилплощадь, полученная по договору пожизненной ренты, также не облагается налогом после 3-летнего нахождения в собственности.

Чтобы продать квартиру и не платить налог с продажи важно правильно высчитать срок владения недвижимости. Для каждого способа приобретения недвижимого имущества он исчисляется по-разному:

  1. Ипотека. В зависимости от условий кредитования право собственности на недвижимость может перейти к заемщику сразу после регистрации документов в Росреестре и оформления обременения на жилплощадь. С этого момента идет отсчет владения. Если же на время выплаты задолженности право собственности сохраняется за банком, то исчисление срока начинается с момента полного погашения задолженности.
  2. Наследование. Вне зависимости от момента вступления в наследство (допустимо в любой с момента течение полугода после смерти наследодателя), отсчет срока владения недвижимостью начинается с момента открытия наследного дела.
  3. Жилищный кооператив. Датой отсчета будет являться момента внесения последнего взноса или же дата подписания акта приёма-передачи жилплощади.
  4. Приобретение долевой собственности. Если собственник доли постепенно выкупил все оставшиеся части и стал единоличным владельцев квартиры, отсчет начинается с момента регистрации права собственности на первую долю.

Продать квартиру спустя три года после приобретения и ничего не платить в бюджет можно и до этих поправок — в 2019 году.

Вот случаи, когда действует трехлетний срок владения:

  1. Квартиру купили до 2016 года. Если продать ее через три года, налога нет и декларация не нужна. Можно не ждать 2020 года и планировать сделку сейчас. Срок нужно отсчитывать с даты регистрации права собственности — даже для новостроек. Дата акта, как с вычетом при покупке, здесь не подойдет.
  2. Жилье досталось в наследство. Срок нужно считать с даты смерти наследодателя. При этом дата принятия наследства или оформления права собственности не имеет значения.
  3. Это подарок от близкого родственника: родителей, бабушек, дедушек, детей, братьев и сестер. Если в 2016 году квартиру подарил дядя или отчим, который был роднее отца, минимальный срок владения — пять лет.
  4. Квартиру приватизировали или получили по договору ренты. Срок считается с даты регистрации права собственности.
Предлагаем ознакомиться:  Приватизация квартиры с чего начать и куда обращаться в первую очередь

Налоговый вычет

Получение имущественного вычета, который может достигать одного миллиона рублей, позволяет сократить налоговую базу.

Перед тем как рассчитать налог на продажу квартиры, необходимо определить ее первичную и конечную стоимость, а также выбрать способ определения обязательств.

Как избежать налога при продаже квартиры

Обязательным является предоставление документов для подтверждения фактически понесенных расходов. Вычет применяется чаще всего при дальнейшем сбыте жилья, полученного наследником по наследству, а также по договору дарения.

Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ устанавливает – к тем, кто освобождается от налогов при реализации недвижимого имущества, относятся только те лица, которые владеют жилищем в течение трех или пяти лет в зависимости от способа его приобретения, а также времени оформления права собственности. Льготных категорий граждан не предусматривается.

Ответы на вопросы по налогу

Существуют наиболее распространенные вопросы, касающиеся уплаты налога от продажи квартиры.

Для заполнения 3-НДФЛ при продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, необходимо правильно исчислять период владения недвижимостью.

Период владения исчисляется в зависимости от способа приобретения жилья, поэтому:

  • При оформлении приобретении недвижимого имущества самостоятельно, время начинает идти при оформлении права собственности в ЕГРН;
  • При приобретении жилого помещения по ДДУ, а также по уступке права требования, – с момента оформления права собственности;
  • При приобретении жилища у ЖСК – после полной выплаты всей суммы паевых взносов, а также заключения акта приема-передачи;
  • При оформлении жилья в собственность с помощью программы приватизации – с момента заключения договора передачи жилого помещения, если он был заключен до 1998 года, либо при оформлении прав собственности, если приватизация оформлялась после 98 года;
  • При оформлении жилой недвижимости в наследство – с момента открытия наследства;
  • При долевом владении – с момента регистрации права на завершенный объект строительства при этом неважна дата, когда был подписан передаточный акт с застройщиком.

Минимально установленный промежуток, в течение которого должно быть действительно право собственности на жилище, для последующей безналоговой реализации составляет три года с момента регистрации недвижимости в ЕГРН.

Пример 1

Если на момент реализации жилья, срок составит менее трех лет, то НК РФ определяет каким налогом будет облагаться продажа такой собственности – 13% от полученной выгоды.

С 2016 года был существенно увеличен период, в течение которого необходимо быть зарегистрированным собственником жилого имущества. Оплата налога за продажу квартиры осуществляется, если права собственности зарегистрированы менее пяти лет.

При этом отмечается, что данное положение распространяется и на те сделки, которые были заключены до 1 января 2016 года, но с оформлением прав на недвижимость после этой даты.

Поле 2016 года подаренные и наследуемые жилые помещения могут облагаться соответствующими обязательствами при реализации, если период оформления и действия права собственности на них составляет менее трех и пяти лет.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, более детально разобран в следующем посте.

Особенность заключается в следующем:

  • Трехлетний период владения устанавливается на близких родственников дарителя или наследодателя;
  • Пятилетний – на любых других граждан, которые могут являться дальними родственниками или знакомыми дарителя, или завещателя.

При реализации недвижимости до истечения минимального времени владения, налог нужно заплатить в обязательном порядке.

При реализации жилища и приобретении другой жилой недвижимости в одном налоговом периоде, можно рассчитывать на налоговый вычет.

Налоговые льготы при продаже квартиры имеют возможность взаимозачета друг перед другом, если лицо, подающее 3-НДФЛ прямо укажет в декларации права на предоставление налоговых вычетов на покупку жилья, а также на его реализацию.

Продажа доли

При реализации долей в недвижимом имуществе, дольщики обязаны выплачивать налоговые сборы в процентном соотношении в зависимости от размера имеющихся у них долей. Каждый выплатит ровно столько, сколько составила фактическая прибыль или размер полученной от продавца суммы.

НДФЛ обязаны выплачивать все, вне зависимости от материального положения и возраста. Уплата налога от продажи квартиры при продаже квартиры пенсионером рассчитывается по стандартно определенной ставке без каких-либо особенностей и скидок.

Несмотря на то, что пенсия у многих пожилых людей небольшая и выжить на нее достойно нельзя, налоговые льготы для пенсионеров при продаже квартиры не предусмотрены. Этот вопрос не будет подниматься и в дальнейшем.

Реализации жилья – сложный и длительный процесс, который требует особой внимательности, так как отсутствие декларации о доходах может негативно сказаться на будущем налогоплательщика. Гражданам следует соблюдать сроки подачи документов, а также укладываться в установленный законом период для оплаты текущих налоговых обязательств.

Пример 2

Ждем ваши вопросы. Наш юрист всегда готов вам оказать полную поддержку по налогам и оформлению документов по сделке. Просьба запишитесь на бесплатную консультацию в специальной форме на сайте.

https://www.youtube.com/watch{q}v=qFzfFfD2VUY

Просьба оценить сейчас пост и поставить лайк.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector