Как избежать налогов при продаже дома

Список документов для налоговой

Закон позволяет воспользоваться правом на стандартный налоговый вычет в размере до 1 млн. рублей. Например, вы получили квартиру в дар и сразу же продаете ее за 2 млн. рублей. В таком случае вы можете получить налоговый вычет на 1 млн. рублей, и налог в размере 13% будет вычисляться из 2 млн. рублей.

При этом существует ряд нюансов:

  • 1 млн. рублей – максимальный вычет для всех объектов недвижимости (не только квартир, но и домов, дач и т.д.), проданных за один календарный год. Например, если вы продаете две квартиры стоимостью 3 млн. рублей каждая, то получите вычет в размере 1 млн. рублей максимум.
  • Если вы пользуетесь уменьшением налога на продажу квартиры за счет расходов при ее покупке, стандартный вычет для этого объекта недвижимости применяться не может.
  • Если квартира была приобретена после 1 января 2016 года и затем продана за сумму, меньшую чем 70% от кадастровой стоимости, подоходный налог определяется, исходя из суммы в 70% от кадастровой стоимости.
  • При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников. Но это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору. Если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может использовать вычет в размере до 1 млн. рублей.

Налогом с разницы между ценой покупки и продажи выгоднее пользоваться в том случае, если на приобретение квартиры было потрачено больше 1 млн. рублей. В остальных случаях удобнее стандартный налоговый вычет.

После того, как декларация по форме 3-ндфл заполнена, документ в 2019 году направляется в уполномоченный орган вместе с иными бумагами. Гражданин обязан произвести расчёт налога самостоятельно.

Декларацию необходимо дополнить следующими бумагами:

  • копии паспорта и ИНН заявителя;
  • копия предварительно зарегистрированного договора купли-продажи;
  • заявление о распределении объема налога, но только в том случае, если помещение находится в долевой собственности.

Декларация подается до 30 апреля следующего года. Однако вносить налог сразу же необязательно. Действие можно осуществить в любой день до 15 июля. Погасить задолженность необходимо в полном объёме. Если действие не выполнить, в отношении гражданина применяются санкции. Их размер напрямую зависит от суммы налога.

Налоговые обязательства при отчуждении недвижимого имущества рассчитываются в виде разницы между расходами на его приобретения и суммой средств, вырученных от продажи.

Например, чтобы правильно рассчитать доход и уплатить налог с продажи земельного участка, из вырученной суммы необходимо вычесть цену его покупки.

Поскольку судьба жилого дома и земельного надела неразрывно связаны между собой, они подлежат отчуждению в рамках единой сделки.

Так как указанные объекты являются самостоятельными единицами недвижимости, продажа будет осуществляться с учетом следующих нюансов:

  • закон допускает оформление единого договора на продажу дома с землей, однако, из общей суммы по сделке необходимо выделить в соглашении отдельно стоимость надела и жилого строения;
  • допускается составлять самостоятельные договоры на продажу дома и участка, однако, на регистрационную процедуру они должны быть представлены одновременно;
  • обязанность рассчитать и уплатить сумму налога с продажи дома с земельным участком возникает у продавца с момента регистрации сделки в службе Росреестра.

Лицо, которое в предыдущем году осуществило продажу дома с земельным участком по договору купли-продажи, обязано в срок до 30.04 отчитаться о полученных доходах.

Для этого в адрес территориальной инспекции ФНС направляются следующие бланки и формы:

  • декларационный бланк 3-НДФЛ, фиксирующий сумму дохода и размеры налога на доходы физических лиц с продажи;
  • общегражданский паспорт заявителя;
  • свидетельство ИНН;
  • договоры купли-продажи для дома и для участка земли либо единый договор по сделке;
  • заявление о предоставлении вычета, регламентированного в НК РФ (указанный документ сдается только в случае, если у заявителя существует право на вычет).

Указанные документы представляются лично в ИФНС или через представителя по доверенности.

После заключения сделки продавец заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ и подаёт её вместе с прочими документами налоговой инспекции. Сумма налога рассчитывается гражданином самостоятельно.

Документы для уплаты налога с продажи дома:

  • Подоходный-налог-НДФЛ-с-продажи-квартирыЛичный паспорт заявителя (копия);
  • Идентификационный номер (копия);
  • Декларация;
  • Зарегистрированный договор купли-продажи (копия);
  • Выписка со счёта или расписка в получении денежных средств;
  • Заявление о распределении вычитаний, если дом в долевой собственности.

Подать декларацию нужно до тридцатого апреля следующего года. Оплачивать налог не обязательно сразу после продажи дома. Это можно сделать в любой день до пятнадцатого июля в полном объёме.

Неуплата карается мерами, тяжесть которых зависит от суммы налога. При этом минимальный размер штрафа определяется в сто тысяч рублей, а самым строгим наказанием служит лишение нарушителя свободы на три года. Все санкции, направленные против недобросовестных граждан, принимаются исключительно через суд.

Как производится расчет?

Разбираясь, платится ли налог с продажи дома с земельным участком, стоит определиться с особенностями исчисления срока владения помещением. Так, период начинает исчисляться не с момента наследования, покупки или иного способа получения недвижимости в собственность, а с даты выдачи свидетельства. Основаниями, при помощи которых может быть выполнена перерегистрация права собственности при продаже, выступают:

  • дарственная;
  • договор купли-продажи;
  • документация, подтверждающая факт наследования по закону и завещанию;
  • договор долевого строительства;
  • соглашение обмена помещения или ренты.

Налог с продажи дома не взимается и в том случае, если сумма, за которую он был реализован, меньше 1000000 руб. Нужно учитывать, что дом может быть продан только вместе с земельным участком.

Процесс расчёта от налога с реализацией помещения достаточно прост. Однако необходимо принять во внимание ряд условий, в соответствии с которыми будет производиться его расчёт и взимания.

Предлагаем ознакомиться:  Как возместить налог за лечение

Размер отчисления составит:

  • 13% от суммы, за которую была продана недвижимость, если она находилась в собственности менее 3 лет;
  • 13% с каждого собственника, если помещение находилось в совладении;
  • часть чистой прибыли, которая рассчитывается в виде разницы суммы, потраченной на покупку жилья, и количества денежных средств, которое было выручено с его продажи.

Если иностранный гражданин покупает жилье в России, он также обязан производить уплату налога. Однако ставка в этой ситуации составит 30%. Если иностранный гражданин больше 180 дней в год находится в РФ, он считается резидентом. Это значит, что такой человек имеет право вносить в бюджет налог с продажи дома в размере не 30, а 13%.

При расчёте в учёт принимается только та сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Если человек реализует земельный участок с расположенным на нём недостроенным жилым домом, возведение которого началось менее 3 лет назад, однако земля находится в собственности больше этого срока, расчёт налога будет производиться отдельно.

Выяснив, нужно ли платить налог с продажи дома, человек, у которого имеется такая обязанность, может ознакомиться с перечнем льгот, позволяющих избежать внесения денежных средств в бюджет. Сегодня существует несколько способов, позволяющих уменьшить размер отчисления даже в том случае, если гражданин являлся собственником недвижимости менее 3 лет.

Присутствуют следующие варианты:

  • При совладении налог взимается с каждого хозяина помещения в зависимости от доли, которая находится в его собственности.
  • Сумма налога представлено в виде перечисления, которое ранее было осуществлено в налоговый фонд.
  • Гражданин может воспользоваться льготой для налогоплательщиков, которые вносили в государственный бюджет подоходный налог. Обязанность осуществления действия присутствуют у физических, юридических лиц, а также у госслужащих и наемных рабочих.

Ограничение на вычет, который удастся получить с суммы покупки или прибыли при продаже, не установлено. Это значит, что воспользоваться ими удастся неограниченное количество раз вне зависимости от имеющихся причин.

Если человек реализовал дом, который находился в собственности более 3 лет, человек не обязан предоставлять декларацию. Это значит, что выполнять какие-либо действия фактически не придётся.

Законодательство РФ

Чтобы правильно рассчитать и заплатить налог на доходы физических лиц после оформления сделки продажи дома с земельным участком, необходимо руководствоваться следующими актами:

  • Налоговый кодекс РФ, в части определения налоговой базы и возможных преференций при расчете налога с продажи земельного участка и дома;
  • Гражданский кодекс РФ, в части требований и условий к оформлению документов на продажу указанных объектов;
  • Земельный кодекс РФ, в части условий продажи отдельных видов наделов.

Чтобы правильно рассчитать сумму налога с вырученной суммы при продаже дома с земельным участком, ключевое значение будут иметь положения НК РФ.

Сроки владения

Важное значение для целей налогообложения будет иметь продолжительность владения указанным имуществом — НК РФ предусматривает возможность полностью исключить обязанность по внесению платежей в бюджет:

  1. Если продать дом с земельным участком, которые находились в собственности более 3 лет, налог не подлежит уплате, а для продавца устраняется и обязанность по декларированию указанной суммы.
  2. Если же имущество находится в собственности менее 3 лет, то необходимо будет заплатить налог. А рассчитать его сумму можно здесь.

Необходимо учитывать самостоятельный правовой статус частного дома и участка земли.

Например, если надел был приобретен под застройку 10 лет назад, а оформление прав на возведенное строение состоялось только год назад, продажа земли будет освобождена от уплаты налоговых платежей, тогда как доход от реализации дома будет учитываться в составе налоговой базы.

Изменения, которые произошли с 2016-го года, следует учитывать лицам, получившим недвижимость на правах собственности именно в этом году. В ближайшие пять лет продать её и избежать налогов не получится. Для граждан, которые приобрели дом до 2016-го года, всё ещё действует срок ограничения в три года.

То есть налог им грозит, только если они решат продать имущество, владея им менее трёх лет. Однако есть исключение, которое касается наследования и дарственных. Лица, получившие дом с земельным участком в результате этих двух вариантов, могут продать объект без налога, независимо от того, когда получили его в наследство или в подарок. То же касается пожизненной ренты и приватизации.

Помимо этого, на стоимость недвижимости и размер налога теперь влияет и кадастровая оценка. После продажи дома, который был в собственности менее трёх или теперь менее пяти лет, понадобиться подать декларацию налоговой службе, а также заявление и перечень документов, который рассмотрен далее.

В случае неуплаты налогов с нарушителя взимается штраф размером в пять процентов от суммы налога за каждый просроченный месяц.

До 2016 года от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости освобождались все сделки, если продавец владел квартирой не дольше 3-х лет. С 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. При этом изменения не имеют обратной силы. Например, если жилье было приобретено до 1 января 2016 года, то НДФЛ не будет взиматься только после 3-летнего, а не 5-летнего срока.

Минимальный срок владения 3 года устанавливается также для объектов недвижимости, которые были получены в дар или наследство от близкого родственника, переданы по договору пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированы после 1 января 2016 года. В остальных случаях для квартир, приобретенных после этой даты, минимальный срок владения всегда будет составлять 5 лет.

Если квартира получена в наследство, срок владения начинает отсчитываться со дня смерти наследодателя.

Если квартира была куплена, срок владения начинает отсчитываться со дня регистрации права собственности.

При этом следует учитывать, что при продаже доле в праве собственности НДФЛ будет взиматься вне зависимости от срока владения.

Сроки владения

В 2016 году в действующем законодательстве произошли изменения. Они коснулись людей, которые стали владельцами недвижимости в этом году. Они не смогут ближайшие 5 лет реализовать помещение и избежать уплаты налогов. Если дом был куплен до 2016 года, срок всё ещё составляет 3 года. Это значит, что потребность во внесении денежных средств в бюджет при продаже помещения сохраняется, если человек владел им в течение этого периода.

Аналогичное правило действует в отношении пожизненной ренты и выполнения процедуры приватизации. На стоимость помещение и размер налога оказывает влияние и кадастровая оценка. Если реализуется дом, который находился в собственности продавца менее положенного срока, потребуется подготовить и подать декларацию.

Предлагаем ознакомиться:  Основания для подачи апелляции по гражданскому делу

Ее необходимо направить в налоговую инспекцию. Дополнительно потребуется предоставить заявление и список подготовленной документации. Если человек не произведет своевременную уплату налогов, ему грозит штраф. Размер денежного взыскания составляет 5% от суммы, которую лицо было обязано внести в бюджет. Санкции применяются каждый месяц.

Куда нужно обратиться

Налог на земельный участок и дом при продаже их третьим лицам подлежит перечислению в следующем порядке:

  • после заключения контрагентами договора купли-продажи на дом и на земельный участок они подлежат регистрации в службе Росреестра;
  • в срок до 30.04 следующего календарного года продавец обязан представить в территориальную инспекцию ФНС декларационный бланк 3-НДФЛ по доходам за проданные земельный участок и жилое строение;
  • уплатить НДФЛ с продажи дома с земельным участком нужно в срок до 15.07.

Калькулятор расчета налога онлайн

Налог с продажи дома с земельным участком рассчитывается исходя из базовой ставки 13%, причем уплату налоговых обязательств необходимо осуществлять отдельно по каждому объекту недвижимого имущества.

Стоимость дома (в рублях)

Стоимость земели (в рублях)


Например, если стоимость жилого строения составила 2 млн руб., а цена земли 500 тыс. руб., налоговые обязательства необходимо рассчитать в следующей сумме:

  • на дом: 2 млн рублей х 13% = 260 000 рублей;
  • на землю: 500 т. рублей х 13% = 65 000 рублей.

Итоговая сумма составит 325 000 рублей.

Однако нужно учитывать, что из вырученной от продажи суммы допускается вычесть расходы на его приобретение (так будет определен доход продавца).

Если сумма приобретения и продажи равны, дохода не возникает, а сумма налога будет равна нулю (декларацию в этом случае необходимо заполнить и представить в общем порядке).

Кроме того, закон допускает получить специальный вычет по НДФЛ, эти вопросы урегулированы в Налоговом кодексе РФ.

Кто имеет право на льготы?

У граждан есть право не платить налоги, используя некоторые льготы, которые распространяются на:

  • Подаренную недвижимость;
  • Унаследованное жильё;
  • Переуступленные права;
  • Недвижимость, по договору пожизненной ренты;
  • Приватизированные дома.

Кроме того, по новым правилам на объекты, полученные в 2016-м году, применим вычет не в размере миллиона рублей, а на размер кадастровой стоимости.

Чтобы реализовать свои права, у владельца дома должны быть на руках оригиналы документов, которые подтверждают факт получения объекта недвижимости одним из вышеописанных способов. Разумеется, заботиться об этом нужно только при сделке с домом и земельным участком, который менее трёх или пяти лет в собственности. Если это срок прошёл, платить и подавать документы не нужно.

Как избежать налогов при продаже дома

Выяснив, платится ли налог с продажи дома с земельным участком, человек узнает, что он имеет право воспользоваться льготами.

Они распространяются на:

  • недвижимость, преподнесенная в дар;
  • дом, который был приватизирован;
  • жильё, доставшееся в наследство;
  • недвижимость, полученная по договору пожизненной ренты;
  • права, которые были переуступлены.

По новым правилам к объектам, которые были получены в 2016 году, применяется новый размер вычета. Его величина теперь составляет не 1000000 рублей, а равна размеру кадастровой стоимости. Чтобы человек смог воспользоваться полагающимися ему правами, он должен иметь на руках оригиналы документов, подтверждающие факт получения объекта недвижимости при помощи одного из вышеуказанных способов.

Как уменьшить налог?

Чтобы узнать, кто освобожден от уплаты налога, и как получить налоговый вычет, достаточно обратиться к положениям НК РФ.

В 2017 году уменьшение суммы налоговых обязательств происходит по следующим основаниям:

  • в отношении одного из указанных объектов допускается уменьшить вырученную сумму на вычет в размере 1 млн руб. (предоставление права налогового вычета осуществляется на основании заявления, поданного вместе с формой 3-НДФЛ);
  • в отношении второго объекта допускается уменьшить вырученную сумму на фактически понесенные расходы по приобретению или возведению объекта;
  • одновременное применение указанных преференций в отношении каждого объекта не допускается.

Для точного определения размера именно вашей сумму оплаты, обратитесь за разъяснениями к онлайн-Консультанту на нашем сайте.

Таким образом, закон позволяет существенно уменьшить размера налоговых обязательств или полностью их устранить.

(Доход от продажи дома — Сумма уменьшающая доход: или вычет или расходы) х 13% = Сумма налога

Подробнее о том, что такое налоговый вычет и как он работает смотрите по ссылке.

Налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если доход от продажи дома, который учитывается при расчете налога (договорная цена или кадастровая стоимость) равен или меньше 1 млн., то налог с продажи дома платить не надо.

ПримерИванов владеет жилым домом менее 3 лет. Он решил его продать.

Ситуация 1Дом получен в собственность до 2016 года. Продажная цена дома 3 400 000 руб. 

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:3 400 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

Ситуация 2Дом получен в собственность до 2016 года. Продажная цена дома 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:950 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.

Как избежать налогов при продаже дома

Ситуация 3Дом получен в собственность в 2017 году. Продажная цена дома 2 900 000 руб. Его кадастровая стоимость 4 800 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:4 800 000 руб. х 70% = 3 360 000 руб.

Это больше чем продажная цена дома (2 900 000 руб.). Поэтому доходом считают 70% от кадастровой стоимости.

Предлагаем ознакомиться:  Определить финансовый результат и рассчитать сумму налога на прибыль

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:3 360 000 (70% от кадастровой стоимости) — 1 000 000 (вычет) = 2 360 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:2 360 000 х 13% = 306 800 руб.

Ситуация 4Дом получен в собственность в 2017 году. Продажная цена дома 980 000 руб. Его кадастровая стоимость 1 300 000 руб. 70% от кадастровой стоимости составит:1 300 000 руб. х 70% = 910 000 руб.

Это меньше чем продажная цена дома (980 000 руб.). Поэтому доходом считают продажную цену.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:980 000 (продажная цена дома) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

После применения вычета дохода, облагаемого налогом, нет. Налог платить не нужно.——————————

Если продается дом, который находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли в жилом доме, то вычет в размере 1 000 000 руб.

предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит. Согласно одному из разъяснений налоговой службы (см. по ссылке), если на каждую продаваемую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации и доля продается по самостоятельному договору купли-продажи доли, то каждый продавец получает право на вычет в полной сумме 1 000 000 руб. Это разъяснение касается квартир. Но его нормы вполне применимы и в отношении жилого дома.

ПримерУ продаваемого дома 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют домом менее 3 лет. Они решили его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают договорную цену.

shutterstock_79462510

Ситуация 1Дом продается как единый объект по одному договору купли-продажи дома. Продажная цена дома 2 800 000 руб.

Доход каждого продавца по этой сделке, равен:2 800 000 (продажная стоимость дома) х 1/2 (доля в доме) = 1 400 000 руб.

Каждый продавец получает право на вычет в сумме:1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в доме) = 500 000 руб.

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2Дом продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:1 400 000 (доход) — 1 000 000 (вычет) = 400 000 руб.

С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:400 000 х 13% = 52 000 руб.———————————

В эту сумму можно включить и расходы по ремонту дома (если он продавался после такого ремонта). Все расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять! Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, дом продан дешевле, чем куплен) налог с продажи дома платить не надо.

ПримерИванов владеет домом менее 3 лет. Он решил его продать. Продажная цена дома больше его кадастровой стоимости. Поэтому доходом считают продажную цену.

Ситуация 1Продажная цена дома 4 500 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 600 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:4 500 000 (продажная цена дома) — 3 600 000 (расходы на строительство дома) = 900 000 руб.

С него нужно заплатить налог в размере:900 000 х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2Продажная цена дома 2 800 000 руб. Расходы Иванова по строительству этого дома, которые подтверждены документами, 3 100 000 руб.

Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:2 800 000 (продажная стоимость дома) — 3 100 000 (расходы на строительство дома) = 0 руб.

Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на приобретение или строительство дома должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки дома относят договор купли-продажи и свидетельство о праве собственности на дом. К документам, которые подтверждают факт оплаты дома относят платежные документы.

Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации) или расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью».

Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Там говорится о квартире, но логика налоговиков вполне применима и в отношении другой недвижимости. Правда это правило действует только в одном случае — дом куплен у обычного человека (не зарегистрированного в качестве ИП), а не у организации.

Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку дома больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ. Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданного дома.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector