Документы для продажи квартиры от собственников в 2020 году

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека при реализации квартиры может возникать в таких ситуациях:

  1. Продажа квартиры от застройщика по ипотеке в рассрочку. Всю ответственность и риски при этом принимает на себя юридическое лицо, которое владеет многоквартирным домом. После подписания документов о передаче квартиры конечным владельцам, недвижимость остаётся в залоге у фирмы-застройщика до полной выплаты договорной цены жилья.
  2. Продажа квартиры между двумя физическими лицами в рассрочку без участия финансовых кредитных организаций.
  3. Традиционная трёхсторонняя ипотечная схема продажи жилья с участием покупателя, продавца и банка.

Более подробного рассмотрения требует вопрос о том, как проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке по последнему варианту, поскольку это самый распространенный случай.

Особенности продажи квартиры по ипотеке

Ипотека — это займ для покупки недвижимости, которая заложена в банке
весь период, пока клиент выплачивает долг. Другими словами, квартира является
для финансовой организации гарантией возврата денег. После расчета заемщик (уже
бывший) становится полноправным владельцем жилья и может делать с ним все, что
угодно (продавать, дарить, менять и прочее).

Купить квартиру под ипотеку можно как в новостройке, так и у хозяина (недвижимость,
бывшую в эксплуатации). Продать жилье под силу любому собственнику, но он
должен понимать, что схема реализации в таком случае несколько отличается от
привычной. Больше всего сомнений вызывает необходимость подписания договора
купли-продажи до получения денег.

Ведь новому собственнику придется оставить в
залог банка уже свою недвижимость — это главное требование ипотеки и основная
причина многочисленных отказов, поступающих от продавцов. Ведь проще продать
недвижимость покупателю, готовому предоставить полный расчет сразу при
подписании всех бумаг у нотариуса. Вполне обоснованно. Но на самом деле, если
оформить все согласно закону, при ипотеке риски тоже исключены.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Юридически неподкованные продавцы зачастую не хотят сами разбираться с тонкостями реализации квартиры по ипотечной схеме. Да и риелторы стремятся представить процедуру продажи жилья по этой схеме сложной, чтобы дополнительно заработать на посреднических услугах. Фактически при продаже квартиры через ипотеку риски продавца минимизированы хорошей законодательной базой и банковским посредничеством.

Собственники квартиры могут продавать недвижимость лично, без доверительных лиц, отсутствие риелтора никак не скажется на вероятность отказа банка в выдаче ипотечного кредита.

Продажа квартиры через ипотеку: риски продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

Сделка осуществляется, согласно ФЗ-102, ведь именно этот закон
регламентирует права и обязанности сторон при заключении договора по ипотеке. Поэтапная
инструкция для продавца представлена ниже:

  1. Подготовка документов (в отдельном разделе
    будет приведен их перечень).
  2. Встреча с покупателем для обсуждения нюансов
    сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил
    собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
  3. Заключение предварительного договора, где указывают
    сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на
    рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на
    начало сотрудничества сторон.
  4. Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель
    находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для
    определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер
    будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
  5. Составление и подписание основного договора (купли-продажи).
    После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их
    продавцу.
Предлагаем ознакомиться:  Обременение на недвижимость: что это такое

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является
стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают
свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Безрисковых схем продажи недвижимости не существует, потому что мошенники постоянно придумывают новые способы обмана в квартирной сфере.

Продажа квартиры должна завершиться для продавца получением денег, но даже факт окончательного расчёта не гарантирует отсутствие проблем в будущем. Ниже представлены основные варианты, при которых продавец может попасть в неприятные ситуации:

  1. Банк не выдал заёмщику кредит. В данном случае негатив для продавца заключается в потере времени, а, возможно, и денег, которые были потрачены на нотариальные услуги, например, на согласие супруги на продажу.
  2. Заёмщик переоформил квартиру, но банк признали неплатежеспособным и перечислить деньги по договору продавцу невозможно. Это самый негативный вариант, его решение находится исключительно в судебной плоскости. Поэтому рейтинг кредитуемой финансовой организации должен быть высоким. Старайтесь избегать продажи квартиры, если покупателя финансирует малоизвестный региональный банк.

Теоретически лишиться квартиры и денег одновременно можно и другими путями. Они связаны с совместными мошенническими действиями банковских работников и покупателей недвижимости. Но эти случаи редки, связаны с уголовными преступлениями, и от них не могут застраховать даже опытные риелторы.

Шаг первый. Предпродажные хлопоты

  1. Паспорта собственников жилья.
  2. Кадастровый паспорт. Этот документ обязательный и должен быть актуальным: быть оформленным на текущего владельца, содержать информация о перепланировках, если такие были и т.д. Если необходимо, его лучше повторно заказать заранее.
  3. Технический паспорт на квартиру.
  4. Выписка с ЕГРН. Берётся в Росреестре или МФЦ и подтверждает отсутствие обременений по недвижимости.
  5. Имеющиеся правоустанавливающие документы на жильё (договора купли-продажи, мены, дарения, завещание, ордер, свидетельство о праве собственности или другие бумаги).
  6. Оценка стоимости квартиры. Оценщик обязательно согласовывается с банком. Как правило, оценку оплачивает и все согласовывает покупатель.
  7. Документ о прописанных на продаваемой жилплощади лицах (форма №9). В идеале, квартира не должна иметь прописанных в ней людей. А при проживании в жилом помещении несовершеннолетних детей банк может даже отказать в кредите.

Этот перечень документации не является исчерпывающим. Могут понадобиться и другие документы, если в собственниках значатся несовершеннолетние дети, пропавшие без вести, недееспособные лица, а также в других законодательно урегулированных ситуациях.

Если покупатель найдет самостоятельно, и все документы есть в наличии, то продавец может не платить риелторской фирме за сопровождение сделки, а при необходимости — ограничиться консультацией у юриста либо в банке-кредиторе по нюансам сделки.

Список документов

Любая юридически значимая сделка требует сбора определенного перечня документов. Не обошло стороной данное требование и продажу недвижимости. Если реализацией квартиры занимается риелтор, ответственность за сбор документов возложена на него. Но нужно понимать, за свои услуги специалист попросит определенное денежное вознаграждение. Самостоятельный сбор документов требует дополнительного времени, но позволяет сэкономить деньги.

Итак, перечень бумаг представлен ниже:

  • паспорт;
  • документ,
    удостоверяющий, что жилплощадь находится в его собственности;
  • техпаспорт
    (если осуществлялась перепланировка, ее нужно внести в документ);
  • выписка
    из Госреестра, свидетельствующая об отсутствии арестов и иных ограничений;
  • выписка
    из домовой книги, где указаны все зарегистрированные лица по данному адресу
    (если прописаны несовершеннолетние, инвалиды или другие лица с ограниченными
    возможностями, требующие ухода, придется получить разрешение на продажу от
    органов опеки);
  • справка
    об отсутствии долгов по коммунальным платежам (берется в ЖЭКе);
  • разрешения
    от всех собственников (если их несколько), они должны получить причитающуюся им
    часть в определенном денежном эквиваленте.

Покупателю тоже придется предоставить определенный перечень документов. В
частности, в него входит справка о доходах, согласие супруги либо супруга и
прочее. Полный список документов стоит уточнить в банке, которые предоставляет
ипотеку.

Предлагаем ознакомиться:  Односторонний отказ от исполнения брачного контракта

Помните, что некоторые документы имеют ограниченный срок действия. Поэтому их стоит брать непосредственно перед предъявлением в банке.

Шаг четвёртый. Подписание договора купли-продажи

После получения банковских гарантий перечисления ипотечной ссуды продавец с покупателем подписывают окончательный договор купли-продажи квартиры.

Далее заёмщик с банком и продавец должны обратиться в Регпалату или МФЦ для перерегистрации купленной недвижимости на новых собственников и наложения обременения. Сразу заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения завершения сделки. Фактически на этом этапе продавец расстаётся со своей квартирой окончательно, если покупатель выполнит свои обязательства.

Продажа квартиры через ипотеку в банке ВТБ 24

Как и другие банки, ВТБ 24 предлагает определенные программы ипотечного кредитования, чтобы дать возможность своим клиента стать счастливыми обладателями собственного жилья.

Банк ВТБ 24 выдвигает минимальные требования
к недвижимости при оформлении ипотеки.

Деньги выдаются клиентам лично либо переводятся на их счет. Важно
отметить тот факт, что при выдаче наличных процент за снятие платить не
придется. Таким образом, существует возможность получить всю сумму в кассе без
начисления комиссионных.

Поскольку ВТБ 24 относится менее требовательно к проверке заемщиков, процентные ставки в этом банке выше, чем во многих других.

Наиболее выгодные условия с приемлемыми процентными ставками получают
клиенты банка. Например, граждане, которые получают зарплату через ВТБ 24, или
имеют открытые кредиты.

Еще один крупнейший банк, который пользуется популярностью у граждан
России. По статистике, именно туда обращается большая часть населения для
оформления ипотеки или другого кредита. Именно в Сбербанке выгодно брать
военную ипотеку.

Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы

Сегодня Сбербанк готов предложить большое количество ипотечных программ,
каждая из которых отличается своими условиями, процентными ставками и сроками
выплат.

Сбербанк перечисляет деньги после продажи квартиры на карту продавца. Именно поэтому, дабы избежать больших комиссий, рекомендуется предварительно открыть счет в этом банке.

Шаг третий. Получение гарантий оплаты

Для уверенности всех сторон ипотечной сделки в итоговой реализации всех договорённостей финансовые организации предлагают три основных схемы расчётов с продавцом квартиры:

  1. Безналичный перевод кредитных средств банком непосредственно продавцу после регистрации недвижимости на имя покупателя. Это условие прописывается в предварительном и окончательном договоре приобретения недвижимости.
  2. Использование банковской ячейки для хранения кредитных средств. При этой схеме банк выдаёт заёмщику деньги, которые сразу помещаются в сейф финансового учреждения. Доступ к ячейке появляется у продавца только после переоформления квартиры на покупателя.
  3. Расчет через банковский аккредитив. Это аналог первого способа предоставления гарантий продавцу. Но вместо указания обязательства банка выплатить деньги на обычный счет продавца, в договоре указывается специальный аккредитивный счет и подробно описывается схема перечисления денег продавцу. Снять деньги с такого счета продавец сможет при предъявлении определенных документов, например, зарегистрированного договора купли-продажи либо расписки регистрирующего органа.

Все варианты подразумевают наличие доказательств факта регистрации недвижимости на нового собственника либо прием документов по сделке на регистрацию Росреестром или МФЦ.

Если покупатель посреди процедуры оформления исчез с документами, недоступен для контакта, то продавец может самостоятельно заказать в Росреестре выписку. Если в выписке из ЕГРН будет указан новый собственник, то продавец вправе получить свои деньги от банка.

Наконец, пришёл тот счастливый момент, когда продавец получает деньги при продаже квартиры в ипотеку. После завершения перерегистрации жилья банк перечисляет продавцу деньги в соответствии с договором. Этим переживания продавца заканчиваются, и он может свободно распоряжаться полученными средствами.

Продажа по переуступке в ипотеку

Иногда возникают совсем запутанные ситуации. Допустим, заемщик оформил
ипотеку на квартиру в недостроенном доме. Поэтому на тот момент она еще не была
сдана в эксплуатацию. Заемщик полностью погасил кредит, а новостройка еще не
достроена. Но он хочет продать свою квартиру. Что делать в сложившейся
ситуации, если у продавца отсутствует право собственности, а сама недвижимость
принадлежит застройщику{q}

Предлагаем ознакомиться:  Образец ходатайство о предоставлении жилья сотруднику образец

Стандартную продажу в данном случае осуществить невозможно. Зато разрешается уступить права требования на жилую площадь. То есть, когда строительство новостройки завершится и квартиру сдадут в эксплуатацию, ее забирает покупатель.

Реализуя квартиру по переуступке, придется получить одобрение застройщика, как владельца имущества, и банка, как кредитора для покупателя.

Но могут возникнуть сложности с одобрением. Банки нечасто соглашаются
кредитовать сделку по переуступке прав требований. Чтобы решить проблему, стоит
заранее обзвонить банки и поинтересоваться, кто их них согласится на подобную
сделку.

Бывают случаи, когда и сам застройщик отказывается одобрить соглашение.
В этом случае нужно обратиться к нотариусу за консультацией. Особенно, если
застройщик не может назвать внятную причину отказа. Нужно разобраться, какие «подводные
камни» у этой сделки.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к
рекомендациям специалистов:

  • нужно
    соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который
    контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных
    в договоре;
  • оба договора
    нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
  • не
    стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут
    заверены в соответствии с существующим законодательством;
  • перед
    продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить
    имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Если когда-то была совершена перепланировка, но она не внесена в
техпаспорт, придется обязательно исправить это перед продажей. Иначе договор не
состоится.

Преимущества и недостатки

Любой вид сделки имеет определенные преимущества и недостатки. Продажа
квартиры через ипотеку не стала исключением.

Преимущества заключаются в следующем:

  • сделку
    зарегистрируют в течение 5 рабочих дней, хотя при стандартной процедуре это
    занимает до 1 месяца;
  • банк
    выступает в качестве гаранта, поэтому исключается риск мошенничества;
  • возможность
    быстрее продать недвижимость — это связано с тем, что ипотечных покупателей
    больше (в случае, если на квартиру уже есть покупатель, ему можно доверять и он
    готов сразу расплатиться или предлагается более высокую цену, безусловно, стоит
    рассмотреть этот вариант);
  • продавец
    защищен от поддельных купюр, так как деньги перечисляет сам банк.

К сожалению, данный способ продажи квартир не лишен недостатков:

  • придется
    собирать дополнительные документы, которые не понадобились бы при стандартной
    сделке;
  • не
    удастся установить цену выше рыночной, поскольку ипотеку покупателю выдадут в
    размере, установленном результатами оценки;
  • более
    длительная процедура оформления документов, чем при обычной продаже;
  • чтобы
    получить деньги обычно приходится открывать счет в банке.

Несмотря на эти недостатки, ипотечное кредитование пользуется спросом.
Продавцы недвижимости соглашаются на сделку, стараясь, как можно быстрее, продать
недвижимое имущество и получить деньги.

Можно ли продать квартиру по ипотеке, не приватизированную ранее{q}

Неприватизированную квартиру продать нельзя, потому что её жильцы не являются непосредственными собственниками объекта. Такая жилая недвижимость подлежит только обмену и лишь с согласия балансодержателя квартиры.

Если собственники желают избавиться от неприватизированной квартиры через ипотеку и получить за это деньги, то нужно будет сначала оформить полноценное право собственности на такую жилую площадь. Государство уже 20 лет продляет сроки бесплатной процедуры приватизации жилья. И если за этот срок человек не оформил собственность на свою квартиру, то винить в этом упущении можно только себя.

https://www.youtube.com/watch{q}v=K4wEI5zhHB0

Опасным качеством продавца квартиры является самоуверенность в собственных знаниях. Именно за таким типом людей и охотятся мошенники. Поэтому перед сделкой рекомендуется проконсультироваться у юриста, показать ему все имеющиеся документы и рассказать предложенную схему кредитования. Это уменьшит эмоциональные переживания и избавит продавца от потенциальных рисков.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector