Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Виды ипотеки и особенности оформления сделок

Ипотека представляет собой удобный, и достаточно комфортный способ улучшить жилищные условия без длительных накоплений сбережений. Здесь существует особенность – в отличие от потребительских займов и рассрочки, жилищные ссуды подразумевают оформление залога, которым может выступать приобретаемая либо имеющаяся в собственности недвижимость.

Соглашение с кредитно-финансовыми учреждениями обязательно включает детальное описание предмета залога (обеспечения), который, в свою очередь, заметно снижает риски кредитодателя при невыплате ипотечного займа либо полном отказе погашать задолженность.

Внимание:
ипотечный договор может составляться в силу закона – если покупатель приобретает жилплощадь в ипотеку или рассрочку у частного лица, а также в силу договора при обычных жилищных займах, который заключается между участниками сделки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=CzWRK50QwpY

Юридически такое соглашение между заемщиком и кредитором вступает в законную силу только после внесения данных в Росреестр об обременении. Поэтому кредитное соглашение, заключенное в банке по согласию сторон, можно считать предварительным.

Важно понимать, что стороны договора обязаны следовать указанным в документе пунктам.

Если на заемщика возлагается большей частью ответственность за своевременную выплату ипотеки и сохранность переданного в залог недвижимого имущества, то финансовая организация получает следующие обязательства:

  • при отсутствии закладной по требованию клиента оформить и выдать ценную бумагу;
  • в любой момент по требованию залогодателя предоставить сведения о частичном или полном выполнении договорных обязательств;
  • после погашения долга не препятствовать аннулированию закладной и регистрации права собственности заемщика на недвижимый объект.

Важно!
Документ об ипотеке прекращается при полном исполнении обязательств, гибели предмета договора, реализации после отчуждения.

Прежде всего заемщику необходимо выбрать объект недвижимости, под который он хочет взять кредит. Это может быть квартира в новостройке, отдельный дом или таунхаус.

Порядок заключения договора включает в себя:

  1. Выбор предмета кредитования.
  2. Определение финансовой организации в качестве кредитора.
  3. Сбор необходимых документов, стандартных справок и подписание сделки с банком.

Считается, что проще всего и выгоднее получить заем для покупки квартиры в новостройке, так как это связано с высокой степенью стандартизации контрактной работы. То есть объекты стандартные, застройщики обладают соответствующей сертификацией и заключаются типовые договоры.

Банк выбирается после сравнения хотя бы нескольких кредиторов в интернете. Чтобы финансовая организация предоставила ипотеку в 2019 году, клиент должен удовлетворять ее требованиям:

  1. Он должен иметь гражданство РФ.
  2. Возраст — от 18 до 75 лет.
  3. Клиент должен обладать стабильным заработком.

Заемщику следует помнить о том, что все риски после подписания документа будут лежать на его стороне. Банк себя в любом случае постарается обезопасить. Если клиент потеряет возможность выплачивать кредит, то учреждение просто продаст залоговый объект недвижимости.

Банк может снизить процентную ставку, если заемщик заключит договор о страховании жизни и здоровья. Основной договор ипотеки заключается письменно с подтверждением в местных органах власти.

В пакет документов входят: заявление, договор залога, ипотечная сделка, квитанция оплаты госпошлины. Регистрация ипотеки в Едином государственном реестре происходит в течение 10 рабочих дней. Если соответствующая запись не внесена, то сделка считается недействительной.

Одним из частых случаев расторжения ипотеки считается полное погашение задолженности. Для подтверждения обе стороны подписывают соглашение об отсутствии взаимных претензий.

В государственном реестре проводится снятие обременений, жилплощадь переходит в собственность заемщика. С этого момента он может распоряжаться ею как угодно.

Процесс расторжения состоит из нескольких этапов:

  1. Продавец возвращает заем в финансовую организацию, а первичный взнос — покупателю.
  2. Клиент пишет заявление на досрочную выплату задолженности и закрывает ипотечный договор.
  3. Заемщик со специалистом из банка обращается в юстицию для снятия обременения.
  4. Как только заявление будет зарегистрировано, ипотечный договор считается расторгнутым.

Регистрация заявления осуществляется в течение 3 рабочих дней. Если клиент проводит возврат денежных средств с задержкой чаще трех раз в год, то финансовое учреждение может потребовать немедленный возврат всего кредита.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды муниципального имущества образец Договоры образцы Полезные шаблоны

Кроме того, банк может расторгнуть договор, если посчитает, что заемщик недолжным образом содержит жилое помещение. Проведение ремонтных работ с нарушением или несанкционированная перепланировка может также привести к преждевременному расторжению договора со стороны кредитора.

Случается это очень редко, так как банк не заинтересован в досрочном расторжении ипотечного договора. Бывают случаи, когда банки выставляют штрафные санкции, если заемщик желает раньше времени рассчитаться по задолженности.

📝 кредитора и заемщика;

📝 общей сумме займа, размере ежемесячного платежа, процентной ставке и сроках погашения ипотечного кредита;

📝 предмет ипотеки — наименование, расположение и описание объекта, которое необходимо для его идентификации (например, ипотечный договор при покупке квартиры должен включать полный адрес объекта, общую площадь жилья и количество комнат);

📝 право залогодателя распоряжаться имуществом в качестве залога — выписка из документов на право собственности;

📝 стоимость залогового имущества — взятая из заключения об оценке недвижимости, выраженная в денежном эквиваленте;

📝 срок исполнения обязательств заемщика.

📌 Заемщик имеет доступ и может использовать залоговое имущество на протяжении всего срока действия соглашения.

📌 В некоторых случаях банк может запретить использовать залог для получения дополнительных кредитов, прописать других людей в квартире, сдавать жилье, в некоторых случаях — проводить перепланировку и переустройство помещений.  

📌 Заключается в письменной форме, в соответствии со статьей 432 ГК РФ не может быть заключен, если кредитор и заемщик не пришли к соглашению по всем пунктам сделки.

Понятие и форма договора ипотеки

Основой документа является залоговый объект, которым может выступать исключительно недвижимое имущество. Ипотечный договор четко распределяет участников – с одной стороны залогодержатель (при обычной ссуде таковым является банк), имеющий право удовлетворения финансовых требований, с другой – заемщик, передавший имущество в качестве обеспечения как гарант полного расчета по обязательствам.

Важно!
Если залогодатель располагает иными кредитными договорами, ипотека получает преимущество в распределении дохода на погашение задолженности.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

ФЗ №102 «Об ипотеке» определяет следующие особенности таких соглашений:

  • договор заключается только в письменной форме;
  • требуется обязательная государственная регистрация;
  • документ набирает юридическую силу только после регистрационных действий;
  • допускается совместный пересмотр и изменений первоначальных условий по согласованию сторон.

Документ также содержит сведения об органе, который регистрировал право залогодержателя на предмет ипотеки (недвижимость), определяет право заемщика пользоваться жилплощадью в период расчета по договорным обязательствам.

Основные элементы договора ипотеки

Законодательство РФ четко прописывает структуру и необходимую для внесения информацию документа.

В договоре ипотечного кредита указываются:

  • предмет и сроки действия соглашения;
  • обязательства и права заемщика;
  • обязательства залогодержателя (финансового учреждения);
  • оформление закладной на имущество;
  • права и запреты по обращению с недвижимым имуществом в период залога;
  • ответственность участников сделки;
  • правила расторжения/аннулирования договора;
  • возможные спорные ситуации;
  • обстоятельства, принадлежащие к форс-мажору, прочие пункты.

В двустороннем соглашении подробно указываются обязательства заемщика, включая даты ежемесячных платежей, их размер, количество, период взносов по кредитным обязательствам, а также правила начисления штрафов и пени за просроченные платежи, в зависимости от сроков просрочки.

Госпошлина за регистрацию ипотеки

Ипотечный договор подразумевает предоставление кредита при исполнении определенных условий. Сюда относится залог недвижимости, то есть временная уступка заемщиком прав собственности на приобретаемую жилплощадь.

Пока клиент банка не вернет всю задолженность и проценты, полученные от финансовой организации, он не имеет права распоряжаться этим объектом.

В договоре ипотеки квартиры отображаются данные:

  • фамилия, имя, отчество заемщика;
  • серия и номер паспорта;
  • место постоянной регистрации;
  • сведения о контакте;
  • название банка, предоставляющего услугу;
  • юридический адрес финансового учреждения;
  • данные о лицензии, выданные Центробанком;
  • официальные документы представителя этой финансовой организации.

Сюда входит не только сама квартира, но и связанные с ней имущественные права. Если в договор залога ипотеки входит жилой дом, то земельный участок также входит в состав заложенного имущества. При оформлении документов на квартиру в многоэтажном доме частью залога становится доля общедомовой территории.

Взаимодействия заемщика и кредитора осуществляются соответственно по форме договора ипотеки согласно требованиям закона, в котором подробно расписаны все обстоятельства. Так, клиент, предоставляющий жилплощадь в качестве залога, называется залогодателем, а банк, дающий под это кредит, — залогодержателем.

Предлагаем ознакомиться:  Нарушение банком условий кредитного договора

До 2014 года государственная регистрация договора ипотеки в Росреестре была обязательным условием оформления сделки. 1 июля 2014 года в законодательство РФ были внесены поправки, которые изменили порядок регистрации залога и переход прав кредитора к другому лицу. Все ипотечные сделки, которые оформляются после 2014 года, не подлежат госрегистрации. Вместо этого, в органы Росреестра проводят соответствующую процедуру по отношению к недвижимости, которая передается в ипотеку.

✅ дополнительные соглашения по сделке не подлежат регистрации;

✅ госпошлина оплачивается по каждой регистрационной операции, а значит по каждому объекту недвижимости, который включен в сделку;

✅ факт госрегистрации подтверждает соответствующая отметка в ипотечном договоре, а при проведении кредитной операции в силу закона — в документе, который подтверждает право собственности на недвижимость;

✅ для оформления согласие супруга залогодателя не требуется.

📃 Оригинал подписанного ипотечного договора и его копия;

📃 договор купли-продажи недвижимости;

📃 акт приема-передачи имущества;

📃 документы, которые подтверждают право собственности на объект;

📃 заявления установленного образца от заемщика и кредитора;

📃 квитанция об уплате госпошлины;

📃 при наличии, документы-приложения к основному тексту договора.

После регистрации прав на недвижимость при оформлении ипотечного займа, органы Росреестра передают копию договора в свой архив. Если в процессе сделки была выдана закладная, в архив направляют и копию оригинала закладной.

В соответствии со статьей 11 Закона N 122-ФЗ за проведение государственной регистрации любой юридически значимой процедуры взимается пошлина. Размер госпошлины зависит от того, кто участвует в сделке — юридическое или физическое лицо, а также от типа и условий самого соглашения.

В большинстве случаев тарифы для юридических лиц значительно превышают госпошлину, которая начисляется физическим лицам. Точные цифры приведены в таблице.

После подписания основного документа об ипотеке заемщик и банк подают совместное заявление в регистрационный орган для инициирования процедуры внесения изменений. Если до 2014 года регистрировалось, непосредственно, соглашение, то после изменений в законодательстве граждане фиксируют только изменения в правах собственности на определенный жилой объект.

Поэтому для государственной регистрации ипотеки достаточно:

  • заплатить пошлину за внесение изменений в Росреестр;
  • подать совместное с финансовым учреждением заявление о фиксировании обременения на недвижимость;
  • подать кредитный и ипотечный (залоговый) контракт с копиями.

Важно!
Процедура регистрации ипотеки занимает 15 рабочих дней, после чего договор сопровождается специальной надписью с наименованием регистрационного органа, номером и датой.

Статья 10. Государственная регистрация договора об ипотеке

Как мы указывали выше, регистрируется не документ, а изменения в правах собственности. То есть, в Росреестр вносится факт обременения с передачей имущества кредитору на основании ипотечного соглашения. Упрощенная процедура требует минимального пакета документов, а также не требует внесения информации о дополнительных соглашениях заемщика с банковским учреждением, заключенных в период выплаты ипотечной ссуды.

Порядок регистрации

Для подачи документов в регистрационный орган заемщику не требуется согласие созаемщика на передачу недвижимого имущества в залог. При наличии необходимых документов Росреестр или многофункциональный центр начинает процедуру регистрации обременения на определенный объект недвижимости.

Предмет и стороны договора

Основной элемент такого документа – недвижимое имущество, которое передано в залог. Такой объект и является предметом ипотеки, который в обязательном порядке должен принадлежать заемщику (либо находиться в совместной собственности). Дополнительно прописывается право залогодателя проживать в заложенной недвижимости вместе с несовершеннолетними детьми или пожилыми родителями (и другими родственниками).

Здесь же указываются запреты:

  • заложенная жилплощадь не подлежит дарению, завещанию, перепродаже;
  • в шести из семи случаев ипотека не разрешает регистрировать (прописывать) новых жильцов без согласования с банком;
  • запрещено сдавать жилую недвижимость в аренду и делать перепланировку.

В договоре содержатся полные сведения о предмете залога – кадастровый номер, адрес расположения, детальное описание (дом, квартира), индивидуальные особенности.

Внимание:
ипотека исключает действия заемщика, направленные на ухудшение состояния жилой недвижимости, что снижает его рыночную цену (уровень ликвидности).

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли использовать материнский капитал как первый взнос за ипотеку
Для заемщика Для финансового учреждения (или частного кредитора)
Порядок погашения основного долга и начисленных процентов в соответствии с заявленными ставками Порядок компенсации за невыполнение договорных обязательств
Порядок возмещения убытков, причиненных невыполнением обязательств Правила и процедуру отчуждения залога при полном отказе от погашения обязательств
Оплата штрафов, начисленной пени при нарушении сроков погашения, отказе от выплаты ипотеки Порядок расторжения ипотечного договора и аннулирования закладной при полном погашении ипотеки
Возмещение судебных издержек при передаче задолженности в суд Условия взыскания и реализации недвижимого имущества при отчуждении
Выплата задолженности при неправомерном использовании средств (нецелевые растраты) Правила внесения изменений в действующий ипотечный договор, выдачу полных сведений об объекте в любой период погашения ипотеки

Внимание:
в отличие от квартиры, жилой дом требует оформления в залог земельного участка, на котором располагается недвижимость. В этом случае соглашение также содержит информацию о кадастровом номере, размерах и прочих характеристиках земли.

Нужно ли регистрировать договор ипотеки при покупке по ДДУ

При покупке квартиры на этапе строительства новостройки вы становитесь участником долевого строительства и подписываете договор долевого участия — ДДУ. В этом случае, в качестве залога выступают права требования к застройщику.

Регистрация этого документа и оплата государственной пошлины — обязательное условие при заключении договора долевого участия. Если договор ДДУ не зарегистрирован, сделка не имеет юридической силы и ваши права в качестве дольщика не защищены.

Существенные и дополнительные условия

Договор ипотечного кредитования может дополняться иными пунктами, в зависимости от выбранного финансово-кредитного учреждения. Здесь сложно собрать один стандартный образец документа, который включал бы все необходимые сведения и пункты.

Однако все соглашения дополнительно снабжаются следующей информацией:

  • в случае угрозы порчи или разрушения (гибели) имущества залогодатель обязан сообщить кредитору о данном факте;
  • прописывается обязательство застраховать имущество в течение 5 дней (чаще страховой полис оформляется одновременно с ипотекой);
  • залогодержатель имеет право в любой момент ознакомиться с состоянием недвижимости на протяжении всего срока действия закладной.

Внимание:
банковские структуры также вправе запрашивать дополнительные документы о финансовой, трудовой или иных видах деятельности заемщика, о чем также прописывается в договоре.

При заключении договора важно, чтобы были соблюдены все условия для подписания сделки. Необходимо, чтобы стороны были согласны по всем позициям этого документа.

Для этого собирается дополнительная документация, в которую входят:

  1. Письменная форма ипотечного договора.
  2. Полное описание объекта кредита.
  3. Оценка предмета ипотеки должна быть признана обеими сторонами, так как есть вероятность расхождения с рыночной стоимостью.
  4. График возврата задолженности, который должны соблюдать заемщик и кредитор.
  5. Наличие документов о праве собственности на предмет залога.

Для клиента страхование предмета залога считается обязательным, а жизни и здоровья — по желанию. К дополнительным условиям относятся положения о том, кто и как будет восстанавливать поврежденное имущество при нештатной ситуации, осуществлять продажу заложенного имущества по решению суда и т. д.

Образец договора ипотеки

Внимание:
документ в любом случае содержит информацию о рыночной и экспертной (оценочной) стоимости недвижимого объекта в национальной валюте. В договоре обща сумма задолженности расписывается по пунктам: тело кредита, проценты, сборы и прочие начисления, в зависимости от финансовой организации, где оформляется займ.

Вопросы и ответы

Мы привели пример договора ипотеки, изучили все пункты, но дополнительно ответим на самые «животрепещущие» вопросы читателей.

Напрямую от пакета документов, необходимых к предоставлению в регистрационный орган. Если на руках ипотечный и кредитный договор (плюс копии), совместное с залогодержателем заявление и квитанция, отправляйтесь в Росреестр или МФЦ – документы примут, изменения внесут в течение 15 дней.

https://www.youtube.com/watch{q}v=rm4FsOL5wmg

В этом случае образец договора ипотеки предусматривает залог прав требования к застройщику. То есть, обязательной регистрации подлежит сам договор долевого участия, в противном случае он не имеет юридической силы и не может быть использован как фактическая претензия к компании по строительству жилой недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector