Мошенники на рынке недвижимости

Способы защиты от имеющихся рисков на рынке недвижимости

Несмотря на то что регистрирующий орган перед внесением записи о регистрации в ЕГРП проводит правовую экспертизу представленных документов, полностью устранить возможные риски на этом этапе не всегда удается. В связи с тем, что система государственной регистрации сделок с недвижимостью не гарантирует участникам рынка недвижимости законность зарегистрированных сделок, можно сделать вывод о том, что участники сделок обязаны самостоятельно позаботиться о своей безопасности и проявить должную осмотрительность для того, чтобы не оказаться звеном в мошеннической схеме.

Рассмотрим возможные способы защиты от имеющихся рисков на рынке недвижимости.

4. Отчуждение квартиры по подложной доверенности

Этот вид мошенничества – один из наиболее дорогостоящих и «эффективных». Злоумышленники действуют следующим образом: арендуют квартиру у собственника, который находится в длительном отъезде. Для заключения арендного договора снимается копия паспорта собственника, данные которого используются для подготовки подложного паспорта, куда вклеивается фотография злоумышленника.

По этому паспорту мошенники получают дубликаты правоустанавливающих документов и продают квартиру, после чего бесследно исчезают. Данная схема дорогостоящая, поэтому используется чаще всего с квартирами стоимостью не менее 15-20 млн рублей. Покупателю очень сложно выявить факт подлога самостоятельно.

Сделки по доверенности – еще одна категория высокорисковых сделок. Они чаще всего заключаются с собственниками, которые на момент продажи находятся заграницей. Однако мошенники также могут использовать подложную доверенность, доверенность от умершего лица или отозванную доверенность. В любом случае при покупке квартиры по доверенности необходимо обязательно видеть собственника на момент подписания договора и регистрации.

Юридическая проверка объекта недвижимости перед совершением сделки

По нашему мнению, во всех случаях перед заключением любой сделки с недвижимостью необходимо проводить юридическую проверку истории объекта недвижимости, имеющихся документов, а также сведений, относящихся к нему. Качественную проверку способны осуществить практикующие юристы, адвокаты, юридические службы риелторских компаний.

Анализ наиболее часто использующихся мошеннических схем и действий позволил выделить определенные критерии “подозрительных” сделок с недвижимостью, на которые стоит обращать особенное внимание при проведении проверок. Важно отметить, что эти критерии также необходимо учитывать при проверке ранее совершенных сделок с недвижимостью. Итак, среди критериев “подозрительности” сделок можно выделить следующие:

  1. существенное отклонение суммы сделки относительно действующих рыночных цен, в частности существенно заниженная или существенно завышенная цена объекта недвижимости в договоре купли-продажи;
  2. частая смена собственников квартиры в прошлом (более двух сделок за календарный год);
  3. осуществление сделки купли-продажи объекта недвижимости представителем продавца по доверенности;
  4. необоснованный отказ собственника объекта недвижимости от представления какой-либо информации или документов на объект;
  5. наличие нестандартных или необычно сложных схем проведения расчетов, в том числе в ранее совершенных сделках с объектом недвижимости;
  6. осуществление расчетов между сторонами сделки с использованием расчетных счетов третьих лиц, в том числе в ранее совершенных сделках с объектом недвижимости.

В настоящее время возможности юридической проверки в некоторой степени ограничены законодательством о защите персональных данных, однако появились дополнительные возможности оперативной проверки объектов недвижимости посредством Интернета.

Стандартная юридическая проверка включает анализ имеющихся сведений об объекте недвижимости, опрос соседей, получение необходимых документов, осуществление запросов об объекте недвижимости в различные инстанции (управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), управляющие компании, нотариальные конторы и т.д.).

Оперативная проверка посредством Интернета может проводиться на официальных сайтах тех организаций, которые имеют отношение к продаваемому объекту недвижимости. К примеру, появились следующие возможности установления наличия исполнительных производств в отношении продавца:

  • получение информации на официальном сайте Службы судебных приставов;
  • получение выписки из налоговой инспекции (о продавце – юридическом лице или индивидуальном предпринимателе);
  • получение онлайн информации об объекте недвижимости на официальном сайте управления Росреестра и т.д.

По нашему мнению, необходимо максимально использовать имеющиеся интернет-ресурсы, так как это значительно экономит время при проведении проверки и дает дополнительную информацию.

2. Отчуждение квартиры по договору купли-продажи или дарения от лиц группы повышенного риска

«Злоумышленники заключают сделки с лицами группы повышенного риска – одинокими пенсионерами, лицами с психическими заболеваниями, наркотической или алкогольной зависимостью. Такие группы граждан могут не отдавать себе отчет в совершаемых действиях, соответственно, сделка не может быть признана действительной.

Такие объекты (первоначальные собственники которых – лица группы повышенного риска) приходят к покупателю через ряд сделок купли-продажи, с минимальным промежутком между ними. Злоумышленники таким образом «отмывают» квартиру, чтобы у покупателя не возникло подозрений, ведь новоиспеченный собственник выглядит вполне благопристойно.

Насторожить покупателя в таком случае должны короткие сроки между заключенными сделками или так называемые свежие документы, когда с момента покупки квартиры прошло менее года. Цепочка быстрых сделок, а также дисконт и спешка при продаже могут означать, что продавцы скрывают первоначального собственника.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Мошенники на рынке недвижимости

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Нотариальное удостоверение сделки

Согласно российскому законодательству сделки с недвижимым имуществом должны заключаться в простой письменной форме, после чего сделка либо переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав. Соответственно, существующее законодательство дает участникам рынка недвижимости право выбора – заключать сделки в простой письменной форме или заверять их нотариально. Поправки в ГК РФ об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью пока не приняты.

Вместе с тем поправками в ГК РФ, вступившими в силу с 1 сентября 2013 года, законодательно закреплено понятие “нотариальное удостоверение сделки”. Так, согласно пункту 7 статьи 1 Федерального закона от 7 мая 2013 года N 100-ФЗ “О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации” нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой стороны права на ее совершение.

Предлагаем ознакомиться:  С какой стороны вешать знак шипы на машину

Полагаем, что в таком случае у нотариуса возникает ответственность за законность удостоверенной им сделки. Соответственно, начиная с 1 сентября 2013 года можно дополнительно использовать механизм нотариального удостоверения как один из способов защиты от возможных рисков при совершении сделок с недвижимостью.

3. Сокрытие законных наследников

Сделки по покупке квартиры после наследования считаются наиболее рискованными на вторичном рынке. Помимо злоумышленных действий, таких как подлог завещания, собственники могут непредумышленно заключить неправомерную сделку, получив наследство. В случае с завещанием первая проблема, которая может возникнуть, – это вменяемость наследодателя, не стоял ли он в момент завещания на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ли он дееспособен.

Вторая опасность, связанная с квартирами по наследованию, – это тот факт, что даже по истечении шести месяцев могут появиться наследники на жилье, способные оспорить сделку. Во-первых, это законные наследники, которые были «обделены» при наследовании. Чаще всего это незаконнорожденные дети, о которых даже сам наследодатель мог не знать.

Такая ситуация встречается с квартирами по наследованию сплошь и рядом, особенно если собственник – мужчина. Иногда собственники преднамеренно скрывают факт наличия иных наследников, иногда они просто не знают об их существовании. А бывает, что родственники договариваются между собой, что один из них не будет претендовать на наследство по каким-то причинам, однако сначала такой «лишенный наследства» родственник может согласиться на это, а потом спокойно передумать и потребовать пересмотра сделки по продаже, в которой не учитывались его права.

Есть интересный нюанс: в течение шести месяцев наследники должны вступить в наследство и нотариально оформить свою долю. Однако наследники могут не только нотариально, но и фактически вступить в наследство, что означает, что они воспользовались фактически наследуемой массой, например сделали ремонт в квартире или использовали какую-то вещь из наследуемой массы (которая может состоять не только из квартиры, но и личных вещей покойного), например брошь бабушки.

Потом такой наследник может и по истечении шести месяцев в судебном порядке оспорить сделку по продаже, поскольку его права не учитывались. Буквально, если наследование и сделка по продаже наследуемой квартиры состоялась 10 лет назад, такой законный наследник может ее оспорить на том основании, что он фактически вступил в наследство 10 лет назад, например взял вещи наследодателя.

И в таком случае совершенно не факт, что покупателю вернут деньги, поскольку зачастую такие квартиры продаются по заниженной стоимости (поскольку трехлетний срок не истек), указывая в договоре гораздо меньшую цену, чем рыночная. И покупатель сможет вернуть в лучшем случае этот минимум. Наименее рисковый вид сделки – покупка квартиры по наследству по закону наследниками первой очереди (это дети, родители, супруги), однако и в таком случае покупатель не будет застрахован от появления законнорожденных детей, которых могут и предумышленно скрывать.

Вызвать подозрения у покупателя должно завещание, в котором указываются самые близкие родственники, или, напротив, посторонние граждане. В первом случае велика вероятность, что таким образом скрывают еще законных наследников, поскольку писать завещание на близких родственников не нужно, они и так вступят в наследование по закону. Во втором случае может иметь место принуждение к написанию завещания или мошенничество.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Обращение в правоохранительные органы

Институт страхования достаточно эффективно работает во всем мире. На наш взгляд, в России он незаслуженно воспринимается как обременительная необходимость. На самом деле страхование – это не только эффективное средство компенсации убытков, но и достаточно мощный механизм дополнительной проверки документов на объект недвижимости.

Разумеется, как и при нотариальном удостоверении сделок, при страховании у покупателя возникают дополнительные расходы на уплату ежегодных страховых взносов, но в некоторых случаях страхование титула является очень эффективным средством защиты от возможных рисков. К примеру, если в истории квартиры прослеживаются критерии “подозрительных” сделок (получение права собственности в результате наследования, по доверенности, слишком частые сделки), то страхование является крайне желательным.

Федеральным законом от 29 ноября 2012 года N 207-ФЗ “О внесении изменений в Уголовный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” статья 159 Уголовного кодекса Российской Федерации дополнена частью 4, в соответствии с которой мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, наказывается лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей.

image

Любое лицо, полагающее, что в отношении его совершено преступление, вправе обратиться в правоохранительные органы с заявлением о совершенном преступлении, в частности о хищении имущества, мошенничестве, это особенно важно в случае недостаточности доказательной базы.

При этом материалы уголовного дела и даже доследственной проверки могут помочь в формировании необходимой доказательственной базы для рассмотрения дела в гражданском процессе. И хотя на этапе проведения доследственных проверок достаточно большое количество дел прекращается и пострадавшему рекомендуется обратиться в суд в порядке искового производства за признанием сделки недействительной, все же не стоит пренебрегать таким способом защиты прав пострадавших на рынке недвижимости.

В случаях, когда в действиях преступника действительно усматривается состав преступления, предусмотренный частью 4 статьи 159 УК РФ, у пострадавшего есть высокие шансы привлечь виновника к уголовной ответственности. Речь идет о явной подделке документов, необходимых для совершения сделки с объектом недвижимости, хищение документов, совершение сделки путем обмана, насильственных действий, угрозы и т.д. Как правило, также до суда доходят дела, в которых прослеживается систематичность действий, то есть имеется множество преступных эпизодов.

Виды мошеннических действий

Защита права собственности является одним из принципов нашего государства, закрепленных на конституционном уровне. И в связи с тем, что в России основным подтверждением права собственности является регистрация права в ЕГРП, оспаривание сделок осуществляется с целью внесения соответствующих измененных сведений в ЕГРП.

И даже несмотря на то, что при мошенничестве одним из способов государственной защиты является привлечение виновных в преступлении лиц к уголовной ответственности согласно пункту 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации (далее – УК РФ), все же основная цель пострадавших – возврат похищенного имущества и прав на него.

Предлагаем ознакомиться:  Изменение режима рабочего времени по инициативе работодателя

Рассмотрим основные способы защиты и восстановления прав пострадавших на рынке недвижимости.

Все виды мошеннических действий, связанные с куплей-продажей квартиры можно разбить на три группы:

  1. Преступное действие, направленное на хищение чужого имущества прямо или явно. Подобным деяниям сопутствует нарушение законодательных актов и посягательства на общественную безопасность. В качестве примера можно привести такие действия как: силовые угрозы, шантаж, рейдерский захват жилища и выживание из него остальных собственников. Данные деяния крайне опасны, поскольку являются угрозой жизни человека.
  2. «Замаскированное преступление». К этой группе также относятся незаконные действия, однако уже замаскированные под законную сделку. К таким деяниям можно отнести: подделку подписей и документации, продажу недвижимости по старой доверенности, заведомое введение владельцев жилья в заблуждение, двойная продажа жилплощади, подделка дарственной или заключение притворной сделки между близкими родственниками.
  3. Третья группа включает в себя действия, не направленные на хищение, но в будущем способные привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. К этой категории можно отнести сокрытие важной информации.

Чтобы не стать жертвой обмана, крайне важно обратить особое внимание на историю приобретаемого жилья. Оптимальным вариантом будет обращение к юристу или опытному риелтору за выполнением юридической проверки приобретаемой квартиры. В рамках такой проверки экспертизе подвергаются предоставленные документы.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: 7 (499) 553-09-05 в Москве, 7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, 7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Анализ наиболее распространенных мошеннических схем позволил выделить критерии, по которым можно определить относится ли сделка к разряду подозрительных или нет. К таким параметрам можно отнести следующие:

  • если в договоре купли-продажи стоимость объекта значительно завышена или, наоборот, занижена;
  • при частой смене собственников (не реже двух раз в год);
  • операция выполняется через представителя, по доверительному документу;
  • если продавец не хочет предоставить те или иные документы на жилье по непонятным причинам;
  • если имеют место необычные и усложненные способы расчета по текущей и прошлой сделкам;
  • при проведении расчетов по договору с использованием счетов третьих лиц.

5. Сделки с нарушением прав несовершеннолетних детей

Такого рода сделки можно отнести к непредумышленному нарушению или к халатности. Подразделяются они на два вида.

Выписка детей менее чем за шесть месяцев до приватизации

Цель родителей в таком случае – избежать дополнительного сбора документов и согласования последующей перепродажи квартиры с органами опеки. Однако это является основанием признать договор продажи недействительным, поскольку были нарушены права несовершеннолетних детей. Если ребенок до достижения 21-летнего возраста обратится в суд за признанием факта нарушения своих прав, квартира у новых собственников может быть изъята. То есть при покупке квартиры покупатель должен в первую очередь поинтересоваться судьбой детей продавца, которым еще не исполнился 21 год.

Ненаделение детей собственностью по условиям материнского капитала

При использовании материнского капитала родители обязуются наделить своих несовершеннолетних детей (причем всех, не только тех, на кого был выдан материнский капитал) долями в приобретаемой недвижимости. Если этого не было сделано, органы опеки или прокуратура могут при обнаружении данного факта признать недействительными последующие сделки с этой недвижимостью.

Текст: Est-a-Tet

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Меня вынуждают подписать дарственную – что делать?

Судебная защита прав в порядке гражданского судопроизводства

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. При этом решения, вынесенные судом, могут служить основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22, если имущество находится во владении лица, за которым зарегистрировано право собственности на него, истребование такого имущества и оспаривание регистрации права собственности на него производятся в одном деле, при рассмотрении которого применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации о виндикации.

Помимо возможности признать сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки, собственник может возвратить себе права на недвижимое имущество, если докажет, что имущество выбыло из его владения против его воли; либо что имущество безвозмездно приобретено у лица, не имеющего права его отчуждать; либо что приобретатель недвижимости не отвечает признакам добросовестности.

Однако на практике пострадавшему оказывается достаточно сложно защитить свои права и доказать указанные обстоятельства, особенно тот факт, что объект недвижимости выбыл из владения собственника помимо его воли.

В соответствии с российским процессуальным законодательством одним из принципов гражданского судопроизводства является принцип состязательности сторон, согласно которому каждая сторона гражданского процесса обязана доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ГК РФ если сделка должна заключаться в простой письменной форме, то в подтверждение сделки и ее условий стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания. При этом сторона не лишена права представлять письменные доказательства.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме, соответственно, подтверждением сделки должны быть в первую очередь письменные доказательства, поскольку именно в договоре указаны его условия – предмет сделки, стоимость имущества, а также условия об исполнении обязанности по оплате приобретенного недвижимого имущества.

Именно в этом возникает основная трудность доказывания в подобных процессах, так как чаще всего допустимых и достоверных доказательств позиции пострадавшего представить не удается, поскольку мошенники в своей деятельности учитывают требования законодательства и редко допускают юридические промахи при осуществлении преступных замыслов.

К примеру, если речь идет о притворной сделке, во время которой договор залога квартиры прикрывается договором купли-продажи, то доказательствами в судебном процессе могут послужить договор займа, составленный между теми же сторонами договора купли-продажи, иные документы, содержащие указание на то, что квартира передается в залог, непосредственно договор займа, а также расписка о получении денежных средств по договору займа.

Предлагаем ознакомиться:  Переуступка права требования долга по договору займа

Такие доказательства будут являться допустимыми. Если же допустимых доказательств в подтверждение исковых требований истец не представляет, то при наличии факта государственной регистрации перехода права собственности одних только пояснений истца против пояснений ответчика недостаточно, чтобы удовлетворить исковые требования.

Отдельно отметим возможности защиты прав добросовестного приобретателя, который зачастую находится в еще более уязвленном положении, если является последним звеном в цепочке сделок, ранее совершенных преступным путем. В случае если в одной сделке или цепочке сделок оказываются и пострадавший бывший собственник, и добросовестный приобретатель, то происходит столкновение принципов защиты права собственности и добросовестности приобретения.

Как следствие, в такой ситуации возникает сложный вопрос выбора между защитой интересов лица, которое незаконно лишилось своего имущества, и лица, которое добросовестно приобрело имущество либо права на него, то есть лица, которое не знало и не должно было знать о совершенных ранее незаконных сделках.

При этом при любом исходе дела какая-то одна сторона оказывается пострадавшей, и ее права не защищены ничем, кроме возможности обращения в суд с иском к виновному лицу за взысканием убытков, причиненных ей незаконной сделкой. Но для этого, разумеется, необходимо установить лицо, виновное в совершении не соответствующих закону или мошеннических сделок. Кроме того, важным условием для реального возмещения ущерба является наличие у виновного лица имущества, достаточного для исполнения решения суда.

Стоит отметить, что Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность подачи заявления о принятии обеспечительных мер в отношении недвижимого имущества. Такие меры целесообразно применять во всех случаях оспаривания сделок либо прав на недвижимое имущество. Как правило, ходатайство о применении обеспечительных мер (аресте либо запрете на совершение регистрационных действий) рассматривается в день поступления заявления в суд.

Получение компенсации от государства

Такую возможность мы рассмотрим с точки зрения компенсации, предусмотренной статьей 31.1 Закона о регистрации прав, а также статьей 1069 ГК РФ. В любом случае этот способ восстановления нарушенных прав имеет место, если другие способы не обеспечили должной защиты пострадавшего от мошенничества.

30 декабря 2004 года Закон о регистрации прав был дополнен статьей 31.1, согласно которой собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

Размер указанной компенсации составляет 1000000 рублей. Компенсация выплачивается в случае, если в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года, в том числе по причине отсутствия у виновного лица необходимого количества денежных средств.

Только в этом случае гражданин может обратиться за возмещением к государству. Стоит отметить, что из этой категории автоматически исключаются пострадавшие, которым не удалось установить мошенников, похитивших их недвижимость, поскольку, если виновники не установлены, то у пострадавшего отсутствует возможность обратиться в суд с заявлением о возмещении вреда.

Еще одна возможность восстановления прав пострадавших на рынке недвижимости в виде взыскания ущерба с государства предусмотрена статьей 1069 ГК РФ, согласно которой вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, подлежит возмещению. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Согласно статье 31 Закона о регистрации прав “вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме”.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что для получения компенсации от государства необходимо доказать факт незаконности каких-либо документов, представленных на государственную регистрацию, наступления нежелательных последствий в виде лишения права собственности на объект недвижимости, а также факт совершения незаконных действий регистратором и наличия причинной связи между действиями регистратора и наступлением нежелательных последствий.

По общему правилу государственный регистрационный орган обязан проверять законность представленных для регистрации документов. В случае если представленные для регистрации документы не соответствуют закону по форме или содержанию либо не представлены какие-либо необходимые для регистрации документы, то регистратор обязан приостановить такую регистрацию и в дальнейшем отказать в совершении регистрационных действий.

Это должно гарантировать защищенность прав собственников от совершения незаконных сделок с недвижимым имуществом. Незаконные действия регистратора могут заключаться в непроведении полной правовой экспертизы представленных для регистрации документов, а также в совершении регистрации по документам, явно не соответствующим требованиям законодательства.

И хотя на практике взыскание ущерба с государственных органов представляется затруднительным в связи со сложностью доказывания незаконных действий регистратора и наличия причинной связи между совершенными незаконными действиями и наступлением нежелательных последствий, все же стоит принять во внимание такой способ восстановления прав лиц, пострадавших на рынке недвижимости.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector