Может ли председатель тсж быть управляющим

Обязанности и должностная инструкция председателя ТСЖ

В стране не так много председателей товариществ жилья, которые коренным образом изменили ситуацию в многоквартирном доме. Такие примеры – единичны. В прошлом году на всю Россию стал известен председатель ТСЖ из Нижнего Новгорода Михаил Швыганов. Мужчина за 10 лет у власти в товариществе собственников жилья превратил типовую девятиэтажку в современный экономичный дом.

Швыганова, как обычного жильца, возмущало, что управляющая компания постоянно собирает деньги с жильцов на текущий ремонт – белили, красили, заделывали дыры, но это не давало результата.

Каждый год происходило одно и то же. Затем жильцы организовали ТСЖ и выбрали Швыганова председателем.

Мужчина решил, чем из года в год делать мелкий ремонт за огромные деньги, лучше один раз навести порядок и 50 лет к этому не возвращаться.

В доме заменили трубы, общедомовые и индивидуальные счётчики, консьержку заместили видеонаблюдением.

Может ли председатель тсж быть управляющим

В подъезде вкрутили светодиодные лампочки с датчиками шума и движения, вместо краски уложили керамическую плитку, вместо старых советских лифтов – современные болгарские.

В итоге удалось снизить расходы на ОДН, и, вместо текущего ремонта, тратить платежи жильцов на дальнейшее преображение дома.

Как же правильно выбрать главу ТСЖ и грамотно организовать работу товарищества?

Все российские многоквартирные дома по закону должны быть под управлением УК или товарищества собственников жилья. Владельцы квартир и помещений, которые не доверяют людям со стороны, организуют ТСЖ.

В этом случае их платежи уходят не в совместный котел УК, а перечисляются на банковский счёт, доступный только товариществу. Руководство выбирают из собственников. «Верхушка власти» ТСЖ состоит из правления и председателя.

Перед принятием любого важного решения, нужно организовать собрание жильцов, где должно присутствовать больше половины собственников. На нём члены товарищества выбирают «верхушку» будущей ТСЖ, то есть правление. Оно по закону работает в течение 2 лет, потом может быть переизбрано.

В правление разрешено входить только собственникам квартир или магазинов (парикмахерских и т.д.), расположенных в доме, то есть членам товарищества. Председателя товарищества выбирает правление. Им же и определяется должностная инструкция председателя правления ТСЖ.

Бывают ситуации, когда никто из членов товарищества не желает брать на себя обязанности председателя ТСЖ. В этом случае, в порядке исключения, можно привлечь управляющего со стороны.

– Председатель ТСЖ выбирается из людей, состоящих в правлении, если в Уставе ТСЖ не прописано, что это – компетенция общего собрания, – прокомментировал председатель НП “ЖКХ Контроль Московской области”, заместитель председателя Общественного совета при Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Московской области Олег Иванов.

– Следовательно, жильцы не могут избрать на должность главы человека, если он не входит в товарищество. Если никто из жильцов не хочет занимать эту должность, можно привлечь управляющего со стороны, составив с этим человеком договор. Управляющему назначается оклад. Одного из членов ТСЖ все равно необходимо будет избрать председателем, а обязанности по управлению домом передать управляющему.

Обязанности председателя ТСЖ перед жильцами закреплены в должностной инструкции. Её составляет правление дома и согласует с жилищной инспекцией. Этот документ состоит обычно из пяти разделов.

  • Общие положения.
  • Функции председателя ТСЖ или управляющего, перед кем несёт ответственность.
  • Должностные обязанности председателя ТСЖ (Должностные обязанности управляющего ТСЖ).
  • Права председателя (управляющего) ТСЖ.
  • Ответственность председателя ТСЖ за совершение противоправных действий.
  • Дополнительные положения. В этом пункте разбираются спорные вопросы и прописывается за какие действия председатель ТСЖ может лишиться своей должности.

Разберём, что входит в обязанности председателя ТСЖ. Прежде всего, он должен «охранять» дом от чрезвычайных ситуаций (к примеру, поломок инженерных сетей) и оперативно реагировать на такие случаи.

  • следить за качеством выполнения ремонта и обслуживания дома;
  • требовать от ресурсоснабжающих организаций качественного выполнения обязанностей;
  • сохранять в хорошем техническом и санитарном состоянии общее домовое имущество;
  • вести договорные отношения с подрядчиками;
  • следить за соблюдением прав собственников;
  • контролировать сбор платежей за ремонт и содержание жилья;
  • вести бухгалтерию ТСЖ;
  • принимать жалобы и предложения от жителей дома;
  • требовать от собственников квартир обращения к руководству ТСЖ или в специальные службы при обнаружении ими неисправностей несущих стен и инженерных сетей (сколы, трещины и пр.);
  • и так далее.

Из-за чего спорят?

В должностных инструкциях председателя ТСЖ спорным моментам выделен отдельный пункт. Самые частые причины споров:

  • Вход в квартиру без согласия жильцов.
  • Размещение личной информации о должниках.

Конституция РФ говорит, что каждое жилище неприкосновенно. Поэтому председатель ТСЖ не может входить в квартиру без решения суда, даже в случае серьёзного происшествия. К примеру, если прорвало трубу, сантехнику придётся перекрыть воду для всего «стояка» и заварить трубу этажами ниже и выше.

«Доску позора» в доме организовать тоже нельзя. Персональная информация находится под защитой одноимённого закона. Максимум, что можно указать – количество должников и общая сумма долгов.

собрание жильцов

Согласно ст. 161 Жил. Кодекса, владельцы жилых помещений могут выбрать наиболее подходящий для них способ управления домом – привлечь к осуществлению соответствующих полномочий лицензированную управляющую компанию, непосредственно управлять МКД или же создать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Во главе правления ТСЖ стоит председатель. Именно этот гражданин является “лицом” компании, наделен правами и полномочиями по представлению различных интересов. Кто же он, как им стать и какие обязанности существуют?

В Жилищном Законе не раскрывается, со скольки лет можно стать председателем товарищества. Однако, исходя из здравого смысла и общих норм ГК РФ касаемо дееспособности граждан, предположим, что встать на такую ответственную должность можно по достижении 18 лет.

Также, на основании ст. 29 и ст. 30 ГК РФ, председателем ТСЖ предположительно не может стать недееспособное или ограниченное в дееспособности лицо. Обоснованием служат нормы данных статей – указанные лица вправе совершать лишь мелкие бытовые сделки, остальные же – лишь с согласия попечителя.

Что касается гражданского положения лица, могущего стать председателем, то здесь ЖК РФ приводит некоторые ограничения.

Так, по ч. 3 ст. 147, председатель выбирается правлением ТСЖ (если Уставом не предусмотрено, что избрание осуществляется общим Советом).

Получается, что председателем товарищества можно стать только, являясь членом ТСЖ, и никак иначе.

Кроме этого, не могут стать членами ТСЖ и, соответственно, председателями, следующие лица:

  • те, которые заключили контракт об управлении МКД с ТСЖ;
  • должностное лицо в организации, с которой ТСЖ заключило контракт об управлении;
  • участник ревизионной комиссии;
  • трудящийся по трудовому соглашению в ТСЖ.

Первое и, наверное, самое главное требование, чтобы стать во главу ТСЖ – это иметь жилое помещение в соответствующем доме на праве собственности.

Данная норма указана в ст. 143 ЖК РФ, регулирующей вопросы относительно членства в товариществе.

Согласно ч. 1 ст. 143, собственник квартиры вправе вступить в товарищество, подав заявление о вступлении на имя председателя или иного исполнительного лица.

В соответствии с ч. 1 ст. 149, председатель избирается на срок, который указан в учредительной документации, то есть в Уставе. Из буквального смысла норм закона можно сделать вывод, что срок действия полномочий председателя и всего правления в целом – один и тот же.

Таким образом, новоиспеченному члену ТСЖ нужно дождаться окончания этого срока. По его прошествии будет созвано общее собрание МКД, на котором, среди прочих вопросов, будет обсуждаться и избрание нового правления и председателя.

Итак, сжатый порядок действий, чтобы стать председателем ТСЖ:

  • приобрести в собственность жилое помещение в том доме, где действует ТСЖ (в долевую, единоличную или совместную – неважно);
  • подать заявление на имя председателя о вступлении в ряды товарищества;
  • дождаться окончания срока полномочий действующего правления и председателя;
  • прийти на общее собрание, на котором будет решаться вопрос об избрании нового руководства;
  • постараться, чтобы общее собрание включило претендента в состав правления;
  • постараться, чтобы правление утвердило претендента на должность председателя.

Очевидно, что все условия, кроме последних двух, выполнить не сложно. Что касается последних двух требований, то здесь все не так однозначно.

Чтобы общий Совет жильцов включил конкретного гражданина в состав правления, а само правление выбрало на должность председателя, необходимо доказать соответствие будущей должности.

 Улучшение знаний российского законодательства  Председатель должен знать не только основы гражданского и жилищного законодательства, но и другие законные и подзаконные акты
 Обучение умению “читать” договоры и понимать их фактический и юридический смысл  Без соответствующих знаний легко допустить ошибки, что в конечном счете приведет к неблагоприятным последствиям
 Обучение начальным навыкам делового (официального) стиля общения  Должность председателя ТСЖ предполагает различную коммуникацию – начиная с простых жильцов и заканчивая высшими государственными структурами. Председатель должен уметь находить подход к любым людям, обладать способностью искать выход из сложных ситуаций

Кроме этого, препятствием к назначению на должность может стать возраст и социальный статус претендента.

Претендент должен иметь и определенный социальный статус. Успешные, целеустремленные люди с высоким доходом, положительно характеризующиеся как по месту жительства, так и по месту работы, с наибольшей вероятностью будут одобрены на столь ответственную должность.

Обязанности председателя ТСЖ: должностная инструкция управляющего многоквартирного дома

Жильцы многоквартирных домов не всегда понимают, какой объем работ надлежит выполнять компании, чтобы уровень услуг был на должном уровне.

Какие функции у председателя ТСЖ, чем именно он должен заниматься, можно ли его переизбрать?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 . Это быстро и !

Председатель товарищества собственников жилья избирается из членов правления (ст. 147 ЖК РФ), которыми могут быть только те, кто владеет помещениями в МКД.

Это значит, что только владелец одного из помещений может встать во главе ТСЖ (ст. 161 ЖК РФ).

Первое лицо сообщества представляет и отстаивает интересы всех жильцов, будучи одним из них, перед третьими лицами – поставщиками ресурсов, подрядчиками по ремонтам, властными структурами и пр.

Кто нужен в ТСЖ управляющий или председатель? Среди собственников, ставшими членами правления, не всегда есть люди с практическим опытом работы в сфере ЖКХ.

Председатель без специального технического высшего образования и навыков службы на поприще коммунального хозяйства абсолютно правильно поступит, если наймет управляющего.

Председатель правления ТСЖ или просто председатель ТСЖ, является администратором, в то время как управляющий командует слесарем-сантехником, электриком, младшим обслуживающим персоналом и держит под контролем бесперебойную работу всех общедомовых сетей и систем, следит за порядком на общедомовой территории.

Предлагаем ознакомиться:  На какую работу не допускаются лица имеющие или имевшие судимость

Управляющий – это, по сути, управдом, который должен иметь понятие о формировании тарифов и быть способным разъяснить жильцам суть квитанций по оплате коммуналки.

Управляющий работает по найму, с указанием начала и конца срока действия договора, а глава избирается вместе со всеми членами правления на определенный срок, обычно длиной в 2 года. Председатель наделен более широкими полномочиями, чем управляющий.

Чтобы стать председателем ТСЖ, нужно быть в гуще событий, происходящих в МКД, принимать активное участие во всех начинаниях, мало того, следует инициировать эти нововведения.

Важно, чтобы практически все собственники знали активиста в лицо, и обращались к нему.

В таком случае будет несложно попасть в число избранных членов правления – за истинного лидера люди будут ать и доверят ему управление домом (ст. 144 ЖК РФ).

Поставив целью стать руководителем ТСЖ, активист должен изучить множество законодательных актов, касающихся ЖКХ, и в том числе ЖК РФ, постичь азы бухучета, основы юриспруденции по договорным отношениям и пр.

Зачем нужен?

В ст. 149 ЖК РФ разъясняется, что глава нужен, чтобы осуществлять руководство отдельным подразделением с непростыми функциями – ТСЖ, и обеспечивать полноценную жизнедеятельность МКД. Он всегда в курсе, где в МКД непорядок, и имеет право вмешаться, чтобы скоординировать усилия персонала.

ТСЖ – маленькая некоммерческая организация, в обороте которой находятся крупные денежные потоки, которыми нужно управлять, подписывая финансовые документы.

Это и право, и обязанность главы, который ответственен перед жильцами и поставщиками ресурсов, а также и перед законом.

Когда нет воды, не работает канализация, проблемы с отоплением, непорядок в работе лифта, то все обращаются именно к председателю, ведь именно он олицетворяет руководство общедомовым хозяйством. Без руководителя сообщество нормально функционировать не сможет.

Функции этого начальника регламентируются ЖК РФ, уставом ТСЖ, а также законами РФ. Именно в уставе и закреплены обязанности и права, ответственность всех членов правления, и обязательно – его руководителя (п. п. 1, 4 ст. 147 ЖК РФ).

Между ТСЖ и председателем заключается трудовой договор (ст. 17 ТК РФ), в котором подробно описываются закрепленные за ним обязанности, состоящие в следующем:

  • обеспечивать обслуживание здания, в том числе и проведение ремонта;
  • контролировать качественное предоставление коммунальных услуг;
  • управлять финансами для оплаты услуг по обеспечению МКД энергоресурсами, ремонтов здания и оборудования;
  • следить за соблюдением баланса по смете;
  • обеспечивать порядок и поддержку на должном уровне санитарного состояния общедомового имущества МКД;
  • обеспечивать ведение приемов жильцов и выдачу им необходимых документов;
  • координировать действия всего персонала ТСЖ.

У руководителя товарищества есть и права:

  • распоряжаться финансами содружества жильцов;
  • подписывать контракты с поставщиками ресурсов;
  • заключать договора на аренду помещений;
  • формировать штат сотрудников и оформлять с ними договорные отношения;
  • контролировать работу своих сотрудников;
  • представлять ТСЖ в судебных органах, и пр.

А также еще и от степени доверия к нему – этот документ утверждается заседанием правления товарищества под протокол.

Должностная инструкция не дублирует пункты устава товарищества и трудового договора, такая бумага более подробно и предметно уточняет объем обязанностей и прав, включая еще и такие пункты касательно полномочий председателя:

  • заводит счета в банках;
  • издает приказы;
  • смотрит, как лучше распорядиться общим имуществом сообщества;
  • совершает сделки от имени ТСЖ на свое усмотрение, и др.

Работа председателя ТСж может осуществляться и без трудового договора, тогда он выполняет общее руководство товариществом на общественных началах, не получая за свою деятельность зарплату, но зато имеет право получать вознаграждение.

Вознаграждение председателю ТСЖ платят за фактически проведенную работу: к примеру, был выполнен ремонт канализационных стояков, сумма ремонта составила 20 тыс. руб. Обычно назначают председателю вознаграждение в размере 10-30%.

Чтобы не было проблем, сумма вознаграждения обсуждается на общем собрании владельцев, и путем ания утверждается оформлением под протокол. В налоговую службу направляется этот протокол вместе с заявлением председателя. Сумма со счета ТСЖ перечисляется главе правления.

Сам глава может прекратить свою деятельность, когда истечет срок действия полномочий, оговоренный в уставе. Есть вариант закончить сотрудничество раньше, для этого нужно, чтобы правление, как орган, которому подчиняется председатель, рассмотрело заявление об освобождении по собственному желанию.

Такой сценарий годится, и когда есть трудовой договор, и без него, после рассмотрения заявления правлением дальнейшее протекает в соответствии с требованиями ТК РФ при увольнении.

Общее собрание жильцов проголосует за введение в правление нового члена, затем правление выберет другого главу – так и происходит смена председателя.

Ответственность

Какая ответственность председателя ТСЖ по закону? Основным законом для председателя правления есть устав ТСЖ, в котором должны быть расписаны не только обязанности, права, но и обязательно – мера ответственности в разных ситуациях, четко должно быть указано, что руководитель ТСЖ:

  • несет полную материальную ответственность при нанесении его деятельностью урона товариществу (например, путем проведения некачественного ремонта, требующего переделки, и пр.);
  • может быть ответственен, вплоть до уплаты штрафа, за конкретные поступки – к примеру, за непредставление сведений о финансовом состоянии ТСЖ или за утайку информации о движении средств со счета товарищества, и пр.;
  • где и как, в каком судебном органе будет рассмотрено дело о взыскании убытков (при их наличии).

За допущенное нецелевое использование средств, а также при растрате председателя, который ставит свою личную подпись под каждым платежным документом, ждет уголовная ответственность по ст. 160 УК РФ. В судебной практике уже имеются такие случаи.

Должность председателя ТСЖ — что это такое, является ли председатель ТСЖ должностным лицом? Это вопрос спорный: руководитель правления не назначается на должность председателя ТСЖ, а выбирается или общим собранием, или из членов избранного тем же собранием правления. Но раз есть должностная инструкция, то вроде как он уже и должностное лицо.

Пленум Верховного суда РФ № 19 от 16 октября 2009 г. рекомендовал отличать должностных лиц от лиц, выполняющих функции правления, из чего вытекает, что председатель ТСЖ должностным лицом не является.

Сфера управления в ЖКХ несовершенна, и не все правовые нюансы ясны. Тому, кто решился на такую непростую деятельность – стать руководителем ТСЖ, стоит подковаться юридически самому и постоянно согласовывать свои действия с опытным юристом, специализирующимся в этом секторе юриспруденции.

Только так можно с полным осознанием решить, нужно подписывать трудовой договор или работать практически бесплатно, на чистом энтузиазме.

Должность предусматривает обязанности, которые определяют деятельность председателя многоквартирного дома. Следовательно, это должен быть человек исполнительный, который в полной мере осознаёт ответственность за свои действия и готов взять за себя руководство домом. Руководитель должен знать права и обязанности, а также полномочия, предусмотренные в соответствии с занимаемой должностью.

Изначально на собрании жильцов дома должна быть определена форма управления. Если решено создать товарищество собственников жилья, проживающим в доме людям необходимо создать орган правления — в него должны входить жители многоквартирного здания. Выборы председателя ТСЖ считаются законченными, а решение принятым, если был соблюдён порядок:

  • собран совет, о котором был заранее предупреждён каждый собственник;
  • проало больше 50% присутствующих;
  • решение зафиксировано протоколом.

Управляющий ТСЖ выбирается из числа жильцов конкретного дома. Образование кандидата должно быть высшее, он должен иметь навыки управления и организации, опыт руководства коллективом.

Председатель правления ТСЖ часто решает возникающие спорные вопросы, особенно связанные с деньгами и долгами, он должен мочь находить эффективные решения.

Полномочия

Если говорить о полномочиях председателя ТСЖ, то они определены главным документом товарищества, и им является Устав. Он утверждается на общем собрании жильцов и должен быть одобрен большинством. Председатель правления ТСЖ действует на основании этого документа и статьи 149 ЖК.

Если проводить сравнение должностных полномочий главы товарищества и любого другого управляющего компанией, то управляющий в ТСЖ имеет существенно больше ограничений в сравнении со стандартными главами организаций, причем члены товарищества могут наделять или убирать часть из них.

Согласно этим двум документам, в полномочия правления входит:

  • первоочередная подпись финансовых документов;
  • самостоятельное заключение сделок, которые могут быть на законных основаниях совершены без согласия других членов правления;
  • вести бухгалтерскую отчетность;
  • подписывать обязательные для выполнения указы;
  • определять время проведения собраний членов товарищества и правления;
  • выполнять поручения товарищества без доверенности;
  • принимать на работу новых сотрудников, увольнять, начислять пени и штрафы;
  • распоряжаться жилым и нежилым фондом;
  • согласовывать планы перепланировки квартир с жильцами;
  • страховать собственность товарищества.

Кроме того, его право — сказать решающее слово при голосовании вничью, повлияв на итоговый вариант решения. Помимо перечисленных, может быть ряд дополнительных полномочий, которыми наделят другие члены правления.

Любые вверенные главе товарищества полномочия ТСЖ закрепляются в Уставе. Все действия управляющего должны строго соответствовать нормативным актам РФ. В законное право председателя ТСЖ также входит требование оплаты труда.

Касательно широты полномочий, у жильцов часто возникает вопрос о том, имеет ли он право входить в квартиру во время их отсутствия? Такое действие может быть совершено лишь в том случае, если возникла серьезная аварийная, экстренная ситуация, которая угрожает целостности имущества остальных членов товарищества и самому дому. В его компетенции войти в квартиру без жильцов, но при помощи соответствующих служб коммунального хозяйства, чтобы устранить все неполадки.

Ответственность

Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.

В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:

  • какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности, нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
  • председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирногодома, например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
  • председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
  • установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем.

Если нанятый председателем персонал плохо справляется с работой, ответственность за это лежит на нем.

Принятие на работу председателя товарищества собственников жилья

Первый вопрос: По ЖК РФ член правления (в т.ч.

и председатель правления) не должен работать в товариществе по трудовому договору, но при этом председатель имеет право подписи финансовых документов и руководство должностными лицами ТСЖ. Возможно ли в этой ситуации принять по договору на работу в ТСЖ исполнительного директора (наемного работника не являющегося собственником помещений в ТСЖ), описав его полномочия и ответственность отдельным документом (положение или регламент или т.п. без передачи контрольных функций), т.к.

Предлагаем ознакомиться:  В какие сроки могут расписать по беременности

При этом председатель Правления остается, но не является штатным сотрудником ТСЖ и не получает зарплату, а Правление в целом контролирует процесс путем согласования и выдачи решений по различным ситуациям (заключение договоров, разработка регламентов, контроль актов выполненых работ и т.д.)

Избрание председателя

Правление ТСЖ выбирается на общем собрании собственников – владельцев квартир МКД согласно статье 145 ЖК. Его результаты должны быть отражены в протоколе, который ведется на протяжении всего мероприятия.

Определяется тот из собственников, кто может быть членом правления ТСЖ, и кандидатуру выносят на голосование. После этого собирается заседание членов избранного правления, на котором происходят выборы председателя ТСЖ.Решением принимается большинством положительных голосов, при этом на заседании помимо членов правления обязаны присутствовать более 50% членов товарищества, тогда выборы можно считать состоявшимися.

Кто может стать главой правления? Любой член товарищества, собственник квартиры в доме, управление хозяйством которым занимается данное товарищество. Это должен быть организованный кандидат, которого знает большинство жильцов, и у которых он вызывает высокий уровень доверия.

Список требований к председателю в каждом товариществе индивидуален, но есть и общий перечень того, какими чертами и навыками он должен обладать. Перед тем, как стать председателем созданного ТСЖ, убедитесь в наличии следующих качеств:

  • стрессоустойчивость;
  • умение договариваться с людьми, заключать сделки;
  • знание законодательства, в частности правовых норм в сфере ЖКХ, нормативных документов;
  • понимание прав и обязанностей согласно кодексу и Уставу;
  • предпочтительно техническое или экономическое образование;
  • наличие достаточного свободного времени для ведения дел товарищества.

Также зачастую необходимо проходить по возрастному признаку, который оговаривается на собрании. Это должен быть компетентный, ответственный человек, так как на него ляжет большой объем обязанностей, в том числе финансовых. Помимо прочего, это должен быть хороший управленец и человек, знающий технические особенности дома и то, как с ними справиться самостоятельно или нанять компетентного человека или организацию для устранения неполадок.

Избранный председатель должен быть готов к тому, что постоянно придется пребывать в состоянии готовности к решению проблем на разных уровнях, в том числе и сражению с государственной системой о проведении капремонта и по другим вопросам. Кроме того, ему придется привлечь должников к оплате коммунальных услуг, а значит уметь быть нейтральным, но при этом требовательным.

Далее заключается договор с председателем ТСЖ, в котором указаны права, полномочия, функции и обязанности, а также на какой именно срок выбирается председатель ТСЖ. По заключенному с выбранным членом правления контракту он обязуется выполнять возложенные обязательства, следуя Уставу организации.

Заключение договора

Договор найма управляющего должен быть заключен согласно правилам и требованиям трудового кодекса РФ, он может быть двух разновидностей:

  • стандартной;
  • гражданско-правовой (акт о предоставлении услуги на определенный временной отрезок),

При любом виде на председателя налагается материальная и нормативная ответственность.

Как правило, председателя избираются на срок не более двух лет, после чего проходят перевыборы или смена. В течение этого времени он будет работать по трудовому договору, в котором определена дисциплинарная и материальная ответственность, что позволит в случае причинения ущерба действиями главы возместить их на законных основаниях.

Председатель – не должен, но обязан

Является ли председатель правления ТСЖ или ЖСК должностным лицом?

По мнению законодателя, это председатель и члены правления, бухгалтер. В разделе VI о ТСЖ аналогичной статьи нет, но в ст.

149 написано, что председатель дает указания должностным лицам товарищества.

При этом не сказано, кого к ним относить, и является ли он сам таковым. И в том, и в другом случае председатель не назначается кем-то сверху, а избирается правлением.

Вознаграждение

Человек, занимающий эту должность, не может получать заработную плату, так как она является фиксированной ежемесячной величиной. Заключаемый с председателем договор не является основанием для ее выплаты, так как регулируется он нормами Жилищного права.

Функции и полномочия, а также права председателя устанавливаются именно им, а не соглашением с собственниками квартир. Никаких законных обоснований для установления фиксированной величины оплаты труда нет. Потому в качестве оплаты труда выступает вознаграждение председателю совета ТСЖ многоквартирного дома.

Вознаграждение председателю ТСЖ устанавливается согласно трудовому договору. То, сколько получает человек на этой должности, зависит от нескольких факторов:

  • размеры дома;
  • количество обслуживаемых жилых зданий.

В зависимости от этих двух условий общее собрание и члены правления устанавливают и согласовывают суму оплаты труда председателя. Вознаграждение руководителя товарищества происходит на средства из добровольных взносов граждан.

Прежде всего, следует отметить, какими способами нельзя производить оплату председателю ТСЖ:

  • вознаграждение не может быть включено в размер оплаты собственников жилья за содержание и ремонт общедомового имущества, нельзя вносить подобный пункт в договор управления МКД;
  • освобождение от регулярных взносов на содержание и ремонт или коммунальных услуг, такое решение также не может быть принято собственниками квартир на общем собрании.

Оба способа противоречат правилам управления жилым имуществом, которые перечислены в ЖК РФ и которыми регламентируется деятельность как самого ТСЖ, так и председателя. Конечно, как и любой другой человек, выполняющий определенную работу, председатель также должен получать плату за труд.

В этом случае она осуществляется путем внесения добровольных взносов владельцами квартир, являющимися членами товарищества, для финансирования работы правления. Из этих средств будет выплачиваться вознаграждение председателю, размер которого заранее определяется решением большинства. Деньги могут быть перечислены на специальный счет в банке или же в кассу товарищества.

Налоги

После определения необходимости оплаты труда главе товарищества встает закономерный вопрос: какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ? Деньги идут из благотворительных взносов граждан, физических лиц, в итоге оплата труда производится непосредственно самим ТСЖ, который является лицом юридическим.

Человек, занимающий этот пост, получает вознаграждение в финансовом эквиваленте. Налогообложение согласно НК РФ предусматривает, что доходы председателя облагаются налогом на доходы физических лиц: НДФЛ в 13%.

При смене председателя ТСЖ необходима регистрация в налоговой инспекции, так как товарищество — юридическое лицо. Каждый раз при замене председателя фискальный орган должен быть уведомлен: необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие смену главы ТСЖ для внесения соответствующих правок в ЕГРЮЛ.

Председатель правления ТСЖ

Если устав допускает, то председатель может быть избран и простым голосованием членов ТСЖ, но такое голосование имеет свои нюансы. Суть голосования в том, что больше голосов имеет собственник квартиры с большей площадью.

Т.е. чем больше квартира, тем больше голосов. Правление ТСЖ выбирается сроком на два года. После истечения положенного срока правление переизбирается членами ТСЖ вновь по аналогичной схеме.

Председатель правления может занимать эту должность максимум два года. Но за эти два года председатель может быть переизбран членами товарищества или самостоятельно уйти с должности.

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК называет только два — общее собрание членов товарищества (коллегиальный орган управления) и правление товарищества (коллегиальный орган управления). Важно обратить внимание на тот факт, что в данном контексте законодатель не упоминает Председателя правления товарищества.

Из данного обстоятельства вытекает существенный вопрос – является ли Председатель правления единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом — Правлением товарищества. Или Председатель правления, как это буквально следует из ч.1 ст.

Прямого ответа ЖК на этот вопрос не дает. В этой связи рассмотрим несколько законодательных принципов, действующих в нашей стране, и на их основе попытаемся сформировать понимание интересующего нас вопроса.

  1. Во избежание сложностей в разделении компетенции и в целях защиты прав и интересов третьих лиц законодательная практика регулирования юридических лиц, создаваемых в разных организационно-правовых формах, прямо устанавливает организационный принцип деятельности такого юридического лица: либо с помощью единоличного исполнительного органа, либо с помощью коллегиального, либо с помощью и коллегиального и единоличного исполнительных органы. В рассматриваемом нами случае совершенно однозначно установлено второе (ст.44 ЖК).

  2. В соответствии с общим порядком формирования исполнительных органов власти в нашей стране, один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, в том числе и потому, что созданные таким путем исполнительные органы не имеют достаточных оснований, чтобы контролировать друг друга, так как это нарушит принцип самостоятельности исполнительных органов власти (требование ст. 10 Конституции РФ).

  3. Председатель правления товарищества избирается членами правления (ч.3 ст. 147 ЖК). Законодатель не предусмотрел необходимости утверждения кандидатуры Председателя правления на общем собрании членов товарищества.

    А значит, члены правления коллективно отвечают перед членами товарищества за результаты работы как правления в целом, так и Председателя правления, в частности.

    Из этого положения вещей вытекает, по существу, двойная подотчетность Председателя правления:

— как член Правления, Председатель правления подотчетен общему собранию товарищества;

— как Председатель правления, он подотчетен членам Правления, его избравшим.

Таким образом, оценивая правовое положения Председателя правления ТСЖ на основе действующих законодательных норм, представляется правильным следующее пояснение о его статусе. Председатель правления товарищества не является единоличным исполнительным органом товарищества в силу механизма его избрания и законодательно ограниченного перечня его полномочий.

Вместе с тем, ст. 149 ЖК наделяет Председателя правления ТСЖ специальными функциями. В частности, он «имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно» (ч.1.ст.

49 ЖК), а также «действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда» (ч.2. ст. 49 ЖК).

Но при выполнении этих функций Председатель правления также не становится единоличным исполнительным органом, а действует от имени товарищества как специально уполномоченный член товарищества, через действия которого товарищество в силу закона может приобретать гражданские права и принимать на себя гражданские обязанности.

— Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

— Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Предлагаем ознакомиться:  В течении какого срока возвращают дентги за ануляцию брони при полной оплате

Когда председатель ТСЖ – обаятельная женщина

Председателя ТСЖ «Огонек» Эльмиру Тазиеву знают все жители дома №1б на улице Фрунзе. Она доступно и про тарифы объяснит, и про методику начислений в счете-фактуре, хотя управляет еще тремя домами.

– Эльмира Рифхатовна, а какая разница между председателем ТСЖ и управляющим?– Председателем ТСЖ согласно Жилищному кодексу может быть только собственник помещения, которого выбирают жильцы на общем собрании. Сейчас многие жители почувствовали необходимость в профессиональном управлении, однако не готовы передать правление в руки коммерческой организации, той же управляющей компании например.

Одно из решений этой задачи – привлечение управляющего в ТСЖ. На него возлагаются административные функции, и при этом он может и не быть собственником. Управляющими ТСЖ становятся опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся без председателя правления.

– Большая зарплата у такого жилищного управленца?– Если вести честную игру, то нет. Зарплату всех сотрудников, включая и мою, утверждает общее собрание.

Опыт привел меня к тому, что любому председателю просто необходимо брать в свое управление несколько домов. Если выработан алгоритм действий, то это несложно.

У меня уже сложился штат опытных специалистов, поэтому нагрузки нас не пугают. 

– Ваши тарифы значительно отличаются от муниципальных: где-то существенно выше, а где-то значительно ниже…– Эти цифры отражают реальное положение дел, я не «спрятала» наши доходы в других услугах.

Все средства, которые мы собираем, идут по целевому назначению.

Например, если жители платят по строке «уборка двора», то знают, все собранные средства идут на зарплату дворника, покупку инвентаря, подоходный налог и пенсионные отчисления. 

– А какая зарплата у вашего дворника?– Небольшая, к сожалению. Платим мы дифференцированно – летом восемь с небольшим тысяч, зимой – десять (иначе к зиме никого не дозовешься). А территория огромная, работа у дворника тяжелая. В снегопады приходится по нескольку раз в день выходить. Да и «в штиль» он на ежедневном посту.

– Не во всякой новостройке встретишь такие нарядные подъезды, как у вас, даже кафель при входе имеется…

– Фирма-застройщик оставила «неизгладимый след» – вся краска вместе со штукатуркой обсыпалась в первые два года. Мы были вынуждены провести текущий ремонт.

Забота о доме и инвестиции в него должны быть постоянными. Не понимаю, как можно жить в доме, где годами нет уборщицы и почему к этому равнодушны УК! 

– А вы как на капремонт собираете?– Если дом новый, то жильцы вправе не собирать на него пять лет. Но мы собираем почти с самого начала по 2 руб.

с квадратного метра на депозитном счете, ведь до сих пор нет четкого закона, регламентирующего размер этого накопления.

То есть человек, проживший энное количество лет в доме и участвовавший в накоплении денег на капремонт, переезжает в другой (необязательно новой постройки) дом, где жильцы халатно голосуют по данному вопросу. Получается, все его накопления впустую? 

– Сколько платят ваши жильцы за комфорт в «приличном» доме?– В начале каждого года наше правление рассматривает смету, проводит анализ, проверяет обоснованность затрат. Затем смету утверждают жильцы. Так что некоторые статьи могут оказаться выше, а некоторые ниже, чем предлагаемые муниципалитетом Казани. Но при сравнительном суммарном анализе они оказываются меньше.

– С какими проблемами приходится сталкиваться чаще всего?– С негативом – люди начинают видеть сплошные недостатки в нашей работе. Это мешает выстроить стратегию на улучшение и модернизацию жилищно-коммунальных услуг.

Другой вопрос – руководитель ТСЖ чуть ли не штатный работник ресурсоснабжающих организаций по взысканию с жильцов задолженности за коммунальные услуги. Перейдя на прямые расчеты, ресурсопоставщики вынуждены будут увеличить штат, что опять приведет к бессмысленному повышению тарифов для населения.

При этом тарифы за жилищные услуги остаются в основном неизменными, и зарплата у работников ТСЖ не растет, что приводит к большой текучести кадров в ТСЖ.

– И все-таки что выбрать: ТСЖ или УК?– Если в правление ТСЖ приходят люди, болеющие за дом, то мы получим положительный результат работы ТСЖ. Если наоборот, то дом «уведут». Переизбрать председателя ТСЖ, который не подошел, достаточно просто – простым поднятием рук.

А вот вырваться из-под опеки УК намного сложнее. При пассивности жильцов многие крупные УК получают шанс использовать деньги населения по своему усмотрению, хотя по закону контроль за этим возложен сейчас на совет многоквартирного дома.

Но жильцы настолько равнодушны, что и на собрание по его созданию никого не дозовешься! 

Публикации | Коммунальная ноша | Погода в доме лучше у активных

Новороссийску, чтобы войти в адресную программу капремонта пятой очереди на 2011 год, все еще не хватает необходимого процента домов, вступивших в ТСЖ. Понятно, что не каждый рискнет с головой окунуться в проблемы целого дома, а многим просто не хватит знаний и опыта управления. В этом случае у членов ТСЖ есть выбор: нанять управляющего или привлечь управляющую компанию.

Напомним, что в товариществе собственников жилья существует два органа управления: общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ. В первую очередь собранию необходимо выбрать способ управления домом.

Члены товарищества должны решить, будет ли стоять во главе его председатель, который сам должен быть членом ТСЖ, или они переложат все заботы по содержанию дома на плечи нанятого управляющего или управляющей компании.

Свой человек в товариществе

Перед созданием ТСЖ многих останавливает вопрос: кто же будет председателем товарищества, кто займется всеми проблемами и будет тратить на это свое время, пусть и за деньги? Многие ТСЖ нашли выход – привлечение профессионального управляющего.

Корреспондент «НР» узнала у Анатолия Александровича, чем может помочь нанятый управляющий ТСЖ, почувствуют ли разницу жильцы дома?

– Я думаю, что разница ощутима: с управляющим им самим практически ничего не придется делать. Функции по управлению могут быть переданы человеку на основе договора.

Управляющий действует в рамках своей компетенции и полномочий, которые определяются контрактом и должностной инструкцией. Также он несет материальную и административную ответственность за свои действия и отчитывается за них перед правлением и общим собранием.

Должна существовать и ревизионная комиссия, которая раз в год будет проверять финансовые дела товарищества.

– Что входит в главные обязанности управляющего?

– В обязанности управляющего входят все те же, функции, что и у председателя ТСЖ. Но, конечно, главное – это следить за техническим состоянием дома, реагировать на просьбы и жалобы жильцов, следить за персоналом.

У нас, правда, только четыре сотрудника: управляющий, бухгалтер, дворник и уборщица подъездов, что значительно снижает траты на зарплатную часть.

В ТСЖ «Ветеран» председателя нет, но в других ТСЖ он служит связующим звеном между управляющим и членами ТСЖ.

– Какие могут возникнуть проблемы у управляющего товариществом?

– Самая большая проблема всех председателей и управляющих – это пассивность самих жителей. Большая часть собственников жилья вообще ничего не хочет – их сложно поднять даже на общее собрание. Именно здесь и необходима работа председателя и управляющего – надо добиться интереса самих собственников жилья.

– Какими качествами должен обладать управляющий ТСЖ?

– Во-первых, он должен быть активным, иметь соответствующие знания и опыт: надо разбираться и в Жилищном кодексе, и в федеральных законах, и в местных.

Управляющему приходится быть настоящим хозяйственником, при этом придется много побегать и в управление ЖКХ, и администрацию города, и в налоговую инспекцию, и в другие инстанции. Надо уметь отстоять свою позицию перед общим собранием членов ТСЖ, быть человеком волевым и настойчивым.

Например, я смог добиться выделения городом денег на капремонт ТСЖ «Ветеран», правда, в управление ЖКХ города ходил как на работу.

– Что вам удалось сделать на выделенные городом деньги?

– Ремонт мы начали 25 августа. И уже успели отремонтировать фасад дома, кровлю, инженерные сети: канализацию, водопровод, отопление, поменяли балконы и окна на лестничных клетках, заменили электропроводку. Подрядчиков нанимаем сами, тех, кто устраивает по цене и качеству.

За работу возьмется команда

– С ТСЖ мы заключаем договор и полностью берем на себя управление домом. Обеспечиваем содержание жилья и заключаем договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, собираем средства и оплату. К тому же товарищество может оставить за собой право согласовывать содержание заключаемых управляющей компанией договоров, – ввел в курс дела Юрий Алексеевич.

– Чем отличается управление ТСЖ компанией от нанятого управляющего?

– Нанимая в управление компанию, ТСЖ получает сразу несколько специалистов-профессионалов с большим опытом работы. Все специалисты, будь то сантехник или электрик, трудятся у нас на постоянной основе, поэтому и работу свою выполняют качественно. Каждый сотрудник понимает, что он – лицо компании.

Основную работу (например, текущий ремонт, установку приборов учета) мы делаем сами, за исключением высотных работ. Например, по заделке наружных швов и ремонту кровли мы приглашаем проверенных годами подрядчиков. Кроме того, управляющая компания может добавить дому в ТСЖ нехватающих денег на ремонт.

Так, в доме с ТСЖ по улице Суворовской, 2 Б, на капремонт за 36 месяцев жильцы скопили 242 тысячи рублей, мы же авансом выполнили работ на сумму почти в три раза большую.

– Чем небольшая управляющая компания отличается от крупной?

– Я думаю, что в первую очередь мы отличаемся доступностью. Мы часто встречаемся с жителями, видим их, общаемся и знаем практически каждого. Знакомы с их семейным и социальным положением. Жители могут прийти к нам в офис в любой день, поговорить со специалистами или руководителем о насущных проблемах дома. При этом мы все заявки рассматриваем очень быстро.

– В каких случаях чаще всего к вам обращаются жильцы?

– Решение обратиться к нам, как правило, вымученное. Люди настолько намаялись со своим домом, находятся в совершенном отчаянии и уже не знают, у кого искать помощи. У нас уже есть опыт, когда дома в очень плохом состоянии мы приводили в божеский вид. А если у ТСЖ есть толковый председатель, то работать можно еще эффективнее.

– С какими проблемами сталкиваетесь чаще всего?

– У нас единственная проблема – неплатежи. Самая главная и самая больная тема. Причин этому масса: недоверие, отсутствие денег, безразличие. Бывает, жильцы умышленно занижают показания приборов учета и недоплачивают.

А ведь неплатежи напрямую отражаются на всех жителях дома. Если бы платили все, нам бы не пришлось за счет средств компании гасить задолженности жильцов перед ресурсоснабжающими предприятиями. Тогда бы и тарифы квартплаты стали ниже.

Пока что исправнее всех платят пенсионеры.

Евгения СИМАНОВИЧ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector