Суд обязал ТСЖ исключить из договора ресурсоснабжения нежилые помещения
Оспорить в ВС РФ такой подход к заключению договоров собственниками нежилой площади в МКД решилось товарищество собственников жилья из Ижевска вместе с несколькими жителями дома.
ТСЖ было создано в 2003 году и до 2017 года являлось исполнителем коммунальной услуги по теплоснабжению для всех жителей МКД независимо от статуса помещения. После вступления в силу изменений в ПП РФ №354, внесённых ПП РФ № 1498, собственник нежилого помещения в доме под управлением ТСЖ обратился в суд с требованием сохранить существующий порядок предоставления коммунальных услуг.
Суд обязал ТСЖ исполнять обязанности, которые на него были возложены уставом товарищества и ЖК РФ. ТОгда в ТСЖ было направлено коллективное обращение и других собственников нежилой площади в доме о сохранении прежней схемы предоставления им КУ.
ТСЖ в свою очередь обратилось в суд с иском к поставщику тепловой энергии с целью урегулировать разногласия по дополнительному соглашению к договору теплоснабжения. Товарищество просило не менять схему предоставления коммунальной услуги.
Однако АС Республики Татарстан отказал ТСЖ в иске, сославшись на изменения в ПП РФ № 354, внесённые ПП РФ № 1498. Суд обязал ТСЖ исключить из договора теплоснабжения точки поставки ресурса в нежилые помещения дома (решение от 28.02.2018 по делу № А65-41459/2017).
После этого РСО составила акты бездоговорного потребления тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома, находящегося под управлением ТСЖ. В отсутствие оплаты владельцам пригрозили отключением от отопления и взысканием платы через суд.
Договор обслуживания между ТСЖ и УК
2. Нарушение требований гражданского законодательства
В случае не заключения договора с собственником, не состоящим в ТСЖ, в силу ст. 7 ЖК РФ отношения должны быть урегулированы по общим нормам Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках,
Под услугами понимается деятельность, совершаемая поставщиком в интересах потребителя (ст. 779 ГК РФ), то есть не потребитель существует для оплаты надуманных расходов исполнителя услуг или посредника, а наоборот – исполнитель существует исключительно для того, чтобы «услужить» потребителю, оказать ему услуги по возмездному договору, если желает получить возмещение понесенных расходов (ч.1 ст. 307 ГК РФ).
В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.
Порядок заключения договора регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора).
Ответчик располагает правом на приостановление оплаты счетов-квитанций в порядке ст.14 ГК РФ. Это означает, что непоступление платы в желанном для истца размере может носить временный характер в силу принуждения неисправного «исполнителя услуг» к закону
Действия без поручения, иного указания или заранее обещанного согласия заинтересованного лица в целях … иных непротивоправных интересах (действия в чужом интересе) должны совершаться исходя из очевидной выгоды или пользы и действительных или вероятных намерений заинтересованного лица и с необходимой по обстоятельствам дела заботливостью и осмотрительностью (ч.1 ст. 980 ГК РФ)
Если лицо, в интересе которого предпринимаются действия без его поручения, одобрит эти действия, к отношениям сторон в дальнейшем применяются правила о договоре поручения или ином договоре, соответствующем характеру предпринятых действий, даже если одобрение было устным (ст. 982 ГК РФ).
Действия в чужом интересе, совершенные после того, как тому, кто их совершает, стало известно, что они не одобряются заинтересованным лицом, не влекут для последнего обязанностей ни в отношении совершившего эти действия, ни в отношении третьих лиц (ч.1 ст.983 ГК РФ).
На основании изложенного, следует, что только от одобрения заинтересованным лицом действий ТСЖ в чужом интересе зависит размер и регулярность оплаты. Никто не вправе отменить нормы права, указанные в ст ст 980, 982, 983 ГК РФ, а потому возможная неполнота покрытия затрат не подлежит судебной защите.
3. Нарушение требований законодательства о бухгалтерском учете в части первичных учетных документов
1) наименование документа;
2) дата составления документа;
3) наименование экономического субъекта, составившего документ;
4) содержание факта хозяйственной жизни;
5) величина натурального и (или) денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения;
6) наименование должности лица (лиц), совершившего (совершивших) сделку, операцию и ответственного (ответственных) за правильность ее оформления, либо наименование должности лица (лиц), ответственного (ответственных) за правильность оформления свершившегося события;
7) подписи лиц, предусмотренных пунктом 6 настоящей части, с указанием их фамилий и инициалов либо иных реквизитов, необходимых для идентификации этих лиц.
1) Договор управления, заключенный организацией с собственником помещения;
2) Распоряжение (или Приказ), которым утвержден расчет для каждой квартиры ДОЛИ в стоимости затрат на содержание и ремонт общего имущества,
3) Распоряжение (или Приказ), которым утвержден РАЗМЕР стоимости работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества на очередной год
4) Распоряжение (или Приказ) о применяемом Перечне коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией;
5) Распоряжение (или Приказ) о порядке и сроках расщепления и перечисления платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям;
6) Распоряжение (или Приказ) об утверждении формы Журнала снятия показаний приборов учета
7) Распоряжение (или Приказ) об утверждении Порядка снятия показаний приборов учета
Распоряжение (или Приказ) об утверждении Порядка проведения осмотра общего имузества
9) Распоряжение (или Приказ) об утверждении формы приемки работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
10) Годовой план работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества
Согласно ГОСТ 7.0.8 – 2013 «Система стандартов… Термины и определения»
— юридическую значимость имеют исключительно официальные документы (п.14);
— официальным документом признается «документ, созданный организацией, должностным лицом или гражданином, оформленный в установленном порядке» (п.8);
— для оформления документа надлежит проставить на нем необходимые реквизиты (п.52);
— подпись должностного лица относится к реквизитам официального документа (п.58).
Отсюда следует, что первичный учетный документ является официальным документом, в котором надлежит обеспечить 7 реквизитов, включая наименование документа, указания даты, четкого количественного измерения факта хозяйственной жизни и подписи должностного лица.
При отсутствии договора продолжать процесс бессмысленно, поскольку невозможно исследовать никаких доказательств, могущих указывать на образование задолженности
4. Невозможность возникновения задолженности в отсутствии первичных учетных документов
Для начислений платы управляющая организация обязана вести бухгалтерский учет в соответствии с требованиями Федерального закона «О бухгалтерском учете» (402-ФЗ). Согласно ч.1 ст. 9 названного закона каждый факт хозяйственной жизниподлежит оформлению первичным учетным документом.Однако не существует первичных учетных документов, на основании которых определены такие факты хозяйственной жизни, как
— размер стоимость услуг для всего дома;
— величина нашей доли в стоимости услуг;
— или размер тарифа для расчета помесячной платы.
Каждый первичный документ должен обладать реквизитами, указанными в ч.2 ст. 9 ФЗ № 402-ФЗ, в частности иметь наименование (например, Приказ о введении тарифа); количественное выражение денежного измерения факта хозяйственной жизни с указанием единиц измерения (например, тариф в размере 23 руб. за 1 квадратный метр в месяц);
Таким образом закон «О бухгалтерском учете» исключает возможность применение какого-либо показателя по усмотрению главного бухгалтера или по неоформленному в виде отдельного документа указанию руководителя организации.
Согласно ч.1 ст, 6 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (402-ФЗ) экономический субъект обязан вести бухгалтерский учет в соответствии с настоящим Федеральным законом. Согласно ст. 5 этого закона активы и обязательства являются объектами бухгалтерского учета, а в статье 11 закреплено требование о том, что активы и обязательства подлежат инвентаризации.
Поэтому задачу инвентаризационной комиссии можно сформулировать как проверку наличия документов, подтверждающих действительную величину каждой задолженности. Если первичные документы отсутствуют, такую задолженность необходимо признать неподтвержденной, и, следовательно, в отношении ее можно говорить о том, что такой актив (или, иными словами, дебиторская задолженность) в учете существовать не может и должен быть списан в установленном порядке.
Первичными учетными документами в соответствии с ч.1 ст. 9 закона должны оформляться все факты хозяйственной жизни организации. Списание задолженности с истекшим сроком исковой давности или не подтвержденной документально, должны быть отражены той датой, по состоянию на которую проводится инвентаризация, то есть 31 декабря отчетного года (п. 4 ст. 11 Закона № 402-ФЗ).
Однако никаких данных о выявлении зинвентаризационной комиссией какой-либо задолженности адолженности суду не представлено
5. Полное игнорирование обязательного для исполнения Порядка инвентразации дебиторской и кредиторской задолженности предпритий и организаций жилищно-коммунального комплекса
Прямые договоры заключаются собственниками нежилых помещений без проведения ОСС
ТСЖ и собственники нежилых помещений обратились в Верховный суд РФ с требованием признать недействующими абз. 3, 4, 5, 6 п. 6, абз. 3 п. 7 ПП РФ № 354, которые принудительно меняли порядок предоставления коммунальных услуг потребителям в МКД.
Истцы ссылались на то, что, согласно п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 135, ст. 157.2, ч. 22 ст. 161 ЖК РФ в редакции № 59-ФЗ, с 3 апреля 2018 года у членов ТСЖ нет обязанности заключать прямой договор с РСО без решения на общем собрании собственников или одностороннего отказа РСО от договора с товариществом.
Поскольку истцы посчитали, что ПП РФ № 1498 противоречит нормам ЖК РФ, они заявили на суде, что Правительство РФ превысило свои полномочия, издав такой документ.
Также они отметили, что обязательное заключение договора с РСО ставит собственников нежилых помещений в неравное положение по отношению к владельцам квартир в доме. Это нарушает основные принципы о равенстве сторон, участвующих в гражданских правоотношениях.
Оспариваемые абз. 4, 6 п. 6 ПП РФ № 354 не нарушают права и интересы собственников нежилых помещений, поскольку не возлагают на них никаких дополнительных обязанностей.
Обязанность напрямую заключить договор с РСО не лишает собственников нежилых помещений прав на участие в процессе управления многоквартирным домом, поэтому также не может считаться нарушением равенства между собственниками помещений в МКД.
Нормы абз. 3 п. 6 ПП РФ № 354, которые обязывают владельцев нежилых квадратных метров заключить договор на поставку КР напрямую с поставщиком, не противоречат ГК РФ, ЖК РФ, а также иным нормам жилищного законодательства.
В ст. 157.2 ЖК РФ напрямую указана возможность заключения ресурсоснабжающей организацией прямого договора с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме. Требования оспариваемых норм ПП РФ № 354, соответственно, указанной статье не противоречит.
Запомнить
Верховный суд РФ подтвердил законность требований ПП РФ № 354 в части обязательного заключения прямого договора ресурсоснабжения между собственниками нежилых помещений и РСО.
направить поставщику коммунальных услуг информацию о собственниках нежилых помещений;
https://www.youtube.com/watch{q}v=Ovq6hBK9c9Q
предупредить таких собственников о необходимости заключить договор с РСО и о последствиях бездоговорного потребления коммунальных ресурсов;
внести изменения в действующие договоры с РСО, если это ещё не сделано, и правильно заключать новые договоры поставки ресурсов, исключив из них нежилые помещения собственников.
