Долевая собственность на земельный участок

Придомовая территория в составе общего имущества МКД

например, проезды, используемые жителями нескольких МКД, внутриквартальные пешеходные тротуары, спортивные площадки, также построенные для жителей квартала за счет финансирования из бюджетов различных уровней, и т.п. В результате такого положения дел возникает конфликт интересов собственников помещений МКД и собственниками других МКД, а также с муниципальным образованием.

https://www.youtube.com/watch{q}v=gXIKVPuv3Bg

Таким образом, как сказано выше, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статьями 39, 40 Закона о кадастре предусмотрен порядок согласования границ земельных участков, статей 42.8 установлен порядок уточнения их границ. Градостроительным кодексом РФ установлены основные начала территориального планирования и зонирования территорий поселений, а также вопросы правил землепользования.

Долевая собственность на земельный участок

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено:«…П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности, решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Резюмируя ранее сказанное, можно отметить, что для оформления права собственности на земельный участок, составляющий придомовую территорию, необходимо решение общего собрания собственников помещений, но, в порядке подготовки к такому собранию провести работу по уточнению и согласованию границ указанной придомовой территории, согласно положениям земельного и градостроительного законодательства РФ, определению их фактического положения и иные обстоятельства, в том числе и интересы третьих лиц и муниципальные нормативные акты, которые могут в дальнейшем повлиять на его регистрацию.

Апелляционное определение по делу № 33-1328/2015 от 03 апреля 2015 года Верховного суда республики Карелия: «…Дав оценку доводу ответчика Д. B.C. и его представителя о том, что земельный участок под домом не сформирован, в связи, с чем оснований по оплате оказанных ООО «(…)» услуг по уборке земельного участка (придомовой территории) не имеется, суд первой инстанции обоснованно его не принял.

Согласно подпункту «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включается земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Подпунктом «г» пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме установлено, что содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда РФ, данных в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010г. № 12-П, и п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010г. № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом».

Апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33-3428/2013 от 01 октября 2013 года: «…Анализируя нормы ст. 36, 39 ЖК РФ, а также положения заключенного договора управления многоквартирным домом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не может свидетельствовать об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором расположен дом.

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

Собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения.

В том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично – правового образования.

По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Такое разъяснение правовых норм дано в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Суд первой инстанции правильно указал, что собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, фактически осуществляют владение и пользование несформированным земельным участком наравне с собственниками помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым сформирован.

Сам по себе факт расположения дома на земельном участке уже предполагает, что собственники пользуются данным участком и, соответственно, должны содержать его в надлежащем состоянии. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не свидетельствует об отсутствии в составе общего имущества многоквартирного дома земельного участка, на котором дом расположен, и о невыполнении ответчиком работ по уборке придомовой территории.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствие сформированного и прошедшего государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом, в котором проживает истица, не влияет на определение её доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и не позволяет ей не оплачивать уборку придомовой территории.

Учитывая указанные обстоятельства, а также отсутствие доказательств невыполнения ответчиком работ по уборке территории, суд первой инстанции правомерно отказал истице в удовлетворении заявленных ею требований о возврате денежных средств, оплаченных за работы по уборке придомовой территории».

Ну, а по вопросам оформления права собственности на придомовую территорию согласно закону о регистрации недвижимости, будем надеяться, что на законодательном уровне будет разрешены все спорные моменты, указанные в настоящей статье. Или, как чаще всего происходит в нашей стране, суды, после обращения за разрешением спорных ситуаций наиболее продвинутых собственников и управляющих организаций, сформируют судебную практику, которая впоследствии будет внесена в нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Каков порядок передачи имущества общего пользования в обще-долевую собственность садоводов{q}

Согласно п.1, 2 ст.16, п.1 ст.17, ст.23 ФЗ №122 от 21.07.1997; п.159 Правил ведения ЕГРП, утверждённых Приказом Минэкономразвития РФ №765 от 23.12.2013; Письма Росреестра №14-20-1143-1/10 от 07.05.2010, для госрегистрации прав собственности на земельный участок под МКД необходимы следующие документы:

  • Письменное заявление о госрегистрации права общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Удостоверение личности заявителя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально заверенной доверенности, либо решение ОСС о наделении своего представителя необходимыми полномочиями;
  • Подтверждение оплаты госпошлины;
  • Подтверждение формирования органом госвласти или местного самоуправления земельного участка под МКД;
  • Решение ОСС о формировании земельного участка под МКД;
  • Решение/протокол ОСС об определении долей в праве общедолевой собственности на общее имущество в МКД;
  • Подтверждение прав собственников помещений в МКД на владение недвижимым имуществом в этом доме, возникших до 31.01.1998 года, если на момент представления документов на госрегистрацию земельного участка под домом нет соответствующих записей;
  • Другие необходимые документы для госрегистрации прав на общедолевое имущество, если того требует законодательство.

Согласно п.1, 2 ст.16 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, письменное заявление вместе с необходимыми документами можно представить одним из следующих способов:

  • лично (представителем по доверенности) в отделение Росреестра или МФЦ;
  • заказным письмом по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в электронной форме на сайте Единого портала госуслуг.

Границы земельных участков

Проведённая госрегистрация прав на земельный участок под МКД удостоверяется выпиской из ЕГРП (п.1 ст.14 Закона №122 от 21.07.1997 года).

С 2015 года участки, входящие в состав общего имущества МКД, не облагаются земельным налогом (пп.6 п.2 ст.389 НК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос о включении земельного участка в состав общего имущества дома гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Согласно ЗК России долевая недвижимость в виде земли подразделяется на два вида:

  1. Обладание частью надела, находящегося в собственности нескольких физлиц. Такая ситуация предполагает использование отдельной части участка.
  2. Владение закрепленным наделом за конкретным лицом в соответствии с утвержденной долей. Иными словами, общедолевая недвижимость.

Законом определено, что, несмотря на разделение такой формы владения, в каждом виде гражданин не владеет в самостоятельном порядке участком, а имеет право частично обладать совместной собственностью. Оба случая предполагают распоряжение наделом после подписания договора или при устном соглашении сторон. Однако юристы рекомендуют использовать первый вариант договоренности.

Процедура формирования общей долевой недвижимости происходит в таких ситуациях, как:

  1. Имущественные сделки по земле, где сторонами выступают физ. или юр. лица.
  2. Вступление в права на долю в участке на основании полученного наследства. Применяемо как в случае с законным правом, так и по завещанию.
  3. На основании судебного решения по вопросу наследства.
  4. В процессе приватизации.
  5. Оформление договора дарения на имущество между кровной родней.
  6. Совместное строительство здания или иных конструкций как жилого, так и нежилого назначения.
  7. Коллективное ведение хозяйства.
Предлагаем ознакомиться:  Как зарегистрировать право собственности на основании договора аренды с правом выкупа

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке. Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.

Долевая собственность на земельный участок

2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования. Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Проверка соответствия положений ст. 36 ЖК РФ и ФЗ № 189 от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (далее по тексту — ФЗ 189) Конституции РФ отражена в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 № 12-п «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 федерального закона «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» (далее по тексту – Постановление КС РФ № 12-п).

КС РФ признал положения частей 2 и 5 статьи 16 ФЗ 189 во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 ЖК РФ, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса РФ, как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него, не противоречащими Конституции РФ.

«…Таким образом, реализовав в Жилищном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предписания статьи 36 Конституции Российской Федерации с учетом правовой природы общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, федеральный законодатель включил правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка под этим домом, как элемента такого общего имущества в сферу именно жилищного законодательства.

Это означает, что, в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется».

В своем постановлении КС РФ указал на роль муниципальных органов в решении вопросов формирования земельных участков: «…Реализуя свои дискреционные полномочия в этой сфере, федеральный законодатель возложил на органы местного самоуправления осуществление управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (часть 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации), а также распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (статья 10 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В существующей застройке поселений переход к собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, на котором он расположен, учитывая, что такой земельный участок, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, не может расцениваться как ущемление прав соответствующего публичного образования, которое фактически не имеет возможности использовать земельный участок под многоквартирным домом иначе, как путем распоряжения правом на него (например, с помощью заключения договоров аренды)».

Шаг 2 Обращение с письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления

Долевая собственность на земельный участок

Важное значение отводится году постройки дома. В ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» утверждены условия и порядок перехода земельного участка в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД, который находится на нём.

Из этого следует:

  • если земельный участок под МКД сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и состоит на государственном кадастровом учёте, то он переходит бесплатно в общедолевую собственность владельцев помещений в доме (ч.2 ст.16 ФЗ №189).
  • собственники помещений в МКД, земельный участок под которым не сформирован, могут самостоятельно обратиться в уполномоченные органы госвласти или местного самоуправления с письменным заявлением об их формировании. Заявление будет служить основанием для осуществления органом госвласти формирования земельного участка и постановки его на кадастровый учёт (п.3 Постановления Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П).

Построенные после вступления в силу ЖК РФ жилые дома вводятся в эксплуатацию только, если данные о местоположении границ земельного участка под МКД внесены в государственный кадастр недвижимости. Земельный участок под домом переходит в общее имущество собственников жилья с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 №12-П, взаимосвязанные положения частей 2 и 5 ст.16 и ч.1 и.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ признаны соответствующими Конституции РФ. Они предусматривают переход в общедолевую собственность владельцев помещений в МКД земельного участка, сформированного под домом и поставленного на кадастровый учёт, без принятия органами госвласти или органами местного самоуправления решения о предоставлении его в собственность и без госрегистрации перехода права собственности на него.

До тех пор пока земельный участок под МКД, построенным до 01.03.2005, не сформирован, он находится в муниципальной собственности. Но собственники помещений в МКД могут владеть и пользоваться им, если это необходимо для эксплуатации дома (Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010).

Как правило, между УК и органом местного самоуправления заключается соглашение, по которому управляющая компания обязуется убирать и содержать в надлежащем порядке спорный земельный участок под домом. В свою очередь, орган местного самоуправления по этому же соглашению предоставляет УК субсидии.

В соответствии со ст.44.1 ЖК РФ; п.1 Состава документов, утверждённых Постановлением Правительства Москвы №569-ПП от 03.07.2007 года, при проведении общего собрания в форме очного голосования необходимы следующие документы:

  • Схема распределения долей владельцев помещений в МКД в праве общей собственности на общее имущество в доме;
  • Копии уведомлений о проведении ОСС по вопросу формирования земельного участка;
  • Лист регистрации собственников помещений (их представителей), участвовавших в ОСС по вопросу формирования земельного участка;
  • Доверенности представителей собственников помещений, оформленные в соответствии с требованиями закона;
  • Письменные решения собственников помещений в МКД о формировании земельного участка;
  • Протокол ОСС о формировании земельного участка.

Общедолевое владение

С письменным заявлением о формировании земельного участка под МКД должно обратиться лицо, уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в доме (ч.3, 4 ст.16 ФЗ №189 от 29.12.2004 года).

Таким образом, в МФЦ для регистрации обще-долевой собственности может обратиться представитель, избранный на общем собрании садоводов, так как собрать всех садоводов в одном месте и в одно время на вряд ли удастся.

«…Предусмотрев в части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не был сформирован до 1 марта 2005 года, любое уполномоченное общим собранием собственников помещений в этом доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании такого земельного участка, федеральный законодатель преследовал цель обеспечить предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме права собственности на общее имущество в этом доме, включая земельный участок, предусмотренного частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться:  Узнать накопления в нпф благосостояние

Между тем в силу различий в статусе жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и обусловленных этим различий интересов собственников соответствующих помещений, при том, что все они фактически пользуются земельным участком, на котором расположен такой дом, принятие общим собранием решения становится практически невозможным.

В рамках действующего правового регулирования это означает, сохранение на неопределенное время различного правового режима земельных участков под такими домами и нарушение одного из основных принципов земельного законодательства, единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Кроме того, собственники помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, не несут связанное с использованием земельного участка налоговое бремя, хотя, как показывает правоприменительная практика, в некоторых случаях собственники нежилых помещений вынуждены уплачивать арендную плату за пользование этим земельным участком.

Следовательно, вытекающая из части 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» зависимость формирования земельного участка под многоквартирным домом (и, следовательно, перехода его в общую долевую собственность) от решения, принимаемого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ведет к нарушению защищаемых статьями 35 и 36 Конституции Российской Федерации прав собственников, а также к искажению принципа всеобщности и равенства налогообложения (статьи 19 (часть 1) и 57 Конституции Российской Федерации, статья 3 Налогового кодекса Российской Федерации)».

По мнению Конституционного суда, «… Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления».

С момента выхода указанного постановления КС РФ до внесения в федеральное законодательство необходимых изменений собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков.

Такие заявления будут являться основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. «…Обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».

Ну, а федеральному законодателю рекомендовано Конституционным судом РФ следующее: «…с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, выраженных в настоящем Постановлении, — внести в жилищное законодательство изменения, направленные, как на уточнение порядка рассмотрения заявления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае если с таким заявлением обращается собственник жилого или нежилого помещения в этом доме, не уполномоченный на то решением общего собрания, так и на регулирование соответствующих действий органов публичной власти, в том числе в части определения предельных сроков их совершения».

Процедура продажи доли земельного участка

Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).

В п.3 Правил содержания общего имущества в МКД (ПП РФ №491 от 13.08.2006 года) сказано, что при определении состава общего имущества многоквартирного дома необходимо руководствоваться данными ЕГРП и государственного земельного кадастра о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом. При наличии расхождений, противоречий сведений о составе общего имущества, содержащихся в Росреестре, с документацией государственного технического или бухгалтерского учёта УК, технической документацией на МКД, приоритет будут иметь данные из ЕГРП.

В любом случае, дело это непростое и решение в каждом конкретном случае нужно принимать, учитывая все обстоятельства фактического положения дел и дав правовую оценку всем имеющимся документам, а также сроки исковой давности по процессуальному законодательству.

Земельный участок, составляющий придомовую территорию МКД, в целях его содержания

Несмотря на то, что с оформлением права собственности придомовой территории много сложностей в силу пробелов и несовершенства действующего законодательства, то вопросы уборки и содержания придомовой территории судами решаются в большинстве своем единообразно и практику по таким делам можно считать более-менее сформированной в настоящее время.

Согласно ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений МКД  принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова);

очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка, уборка контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории общего имущества многоквартирного дома; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, подметание и уборка придомовой территории, прочистка ливневой канализации.

Долевая собственность на земельный участок

Закон предусматривает только 2 случая, когда земельный надел будет совместной собственностью: он принадлежит супругам либо членам крестьянского (фермерского) хозяйства.

Если владельцы не относятся ни к одной из этих категорий — земельный участок будет собственностью общедолевой, то есть для каждого сособственника будет зафиксирован размер доли (к примеру, 1/4 или 3/4).

Пользоваться, распоряжаться земельным участком в общей долевой собственности возможно только при наличии согласия всех собственников. Его потребуется получать для установки каких-либо построек, конструкций. Чтобы распорядиться наделом (к примеру, продать или подарить) согласие так же будет обязательным.

Прежде чем заключать договор продажи своей доли с кем-либо, вы обязаны сначала обратиться с аналогичным предложением к сособственникам. И только если они официально откажутся или не предпримут никаких действий течение 30 дней, вы сможете заключить сделку с другим покупателем.

Доходы от земли в долевой собственности, равно как и расходы на ее содержание (такие, как налоги и иные издержки), распределяются между владельцами пропорционально их долям.

Между сособственниками часто возникают конфликты. Поводом может стать цветочная клумба или дерево, посаженное не там, где считает нужным один из владельцев. При этом стороны на уступки не идут, а взаимные претензии только увеличиваются. В результате собственники фактически лишаются возможности каким-либо образом использовать принадлежащее им имущество.

При возникновении подобного конфликта один из вариантов решения проблемы — обращение в суд с требованием определения порядка пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности.

Стог сена в поле

Другой вариант – выделение доли в натуре. Если договориться о выделении доли с остальными сособственниками не удалось, этот спор можно разрешить в суде.

Для получения консультаций по вопросам общедолевой собственности на земельный участок вы можете обратиться в нашу юридическую компанию. Опытные юристы оценят ситуацию с точки зрения законодательства с учетом всех нюансов и мелочей, и разработают для вас самое выгодное и удобное решение.

Продажа недвижимости, находящейся в коллективно-долевой собственности, процедура, обремененная рядом сложностей. Если один из владельцев решил продать долю, то следует соблюдать установленные правила:

  1. Отправка совладельцам информационного письма почтой России (заказное, с уведомлением) о намерении выставить на продажу долю в общем наделе. В письме указывается период, и сколько будет стоить эта часть. В случае неполучения в рамках месяца ответа от одного или нескольких собственников либо ответ отрицательный, владелец вправе искать стороннего покупателя. Такое правило установлено на законодательном уровне и имеет термин – преимущественное право выкупа.
  2. Перед продажей лицу рекомендуется удостовериться в документальном порядке, наличии сертификата о долевом владении землей, а также на каких основаниях был получен надел.
  3. Обращение в нотариальную контору. Оформление имущественной сделки с участием такого специалиста при продаже доли является обязательным условием законной сделки. Нотариус занимается составлением договора, а также должен определить наличие письменного согласия или отказа от преимущественного права.

Зачастую перед продажей доли в участке следует произвести выдел в натуральной величине. Хотя это и существенный минус при продаже и не является бюджетным вариантом урегулирования ситуации, но вопрос решается в судебном порядке. Поэтому для формирования иска заявителю следует подготовить следующий перечень документации:

  • паспорт гражданина России;
  • документ, указывающий на основание в регистрации права на собственность. Это может быть договор купли-продажи, обмена или дарения. Также котируется завещательный документ или постановление суда;
  • сертификат на право владения недвижимостью либо справка-выписка из ЕГРН, завизированная подписью сотрудника госрегистрации и оттиском печати;
  • техническая документация на ЗУ – паспорт кадастрового назначения с информацией о параметрах надела, расположении и т. д.

Таким образом, если у садовода помимо собственности на садовый участок зарегистрирована долевая собственность на земли общего пользования, то при продаже он уплатит гос. пошлину в 350 руб. два раза (итого 700 рублей).

Предлагаем ознакомиться:  Пожаловаться на сотрудников магнита город краснодар

Каждый собственник имеет право заявить о желании выделить доли в натуральном виде из общего земельного надела. Но если участок нельзя разделить на маленькие или неделимые доли, то участнику полагается компенсация, эквивалентная рыночной стоимости этого надела.

Но если надел есть возможность разделить на натуральные доли и выделить одному из собственников натуральную его долю, то порядок действий будет следующий:

  1. Нужно организовать общее собрание собственников земли.
  2. Согласовать на собрании выделение доли, ее местоположение, определенную часть, определить границы этой доли. Принятое решение должно быть обязательно запротоколировано.
  3. Далее создается проект нового выделенного участка и оставшегося надела после выделения доли.
  4. Заказывается межевание земли по составленного проекту. Межевание осуществляет кадастровый инженер по установленной законодательством процедуре с согласованием всех границ с владельцами соседних прилегающих участков.
  5. На основании полученного межевания земли оформляются кадастровые документы на каждый из полученных участков.
  6. Далее проводится регистрация каждого участка в кадастровой палате на основе межевого плана.
  7. Оформляются правоустанавливающие документы на каждый участок с новым перечнем владельцев и с новыми кадастровыми номерами полученных участков.

В таком порядке необходимо действовать собственнику земли, если он хочет выделить свою долю в натуральном ее виде. При этом бывает достаточно проблемно собрать всех собственников на собрании. В этом случае нужно провести его с теми, кто явился на него, а отсутствующим послать извещение по почте о происходящем решении вопроса.

Если один из собственников против осуществления выдела, то заставить изменить свое решение суд не в праве.

Документация

Судебная практика

Как мы уже отмечали, существует богатая судебная практика по делам, касающимся права собственности на придомовую территорию МКД, а также оспаривания оплаты за её уборку. Собственники помещений в доме и управляющие компании, а также жильцы дома между собой постоянно судятся из-за земельного участка под МКД.

Выше мы приводили Постановление Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010. В рассмотренном в нём деле говорится о взаимных исках соседей МКД, которые не могли поделить придомовую территорию. У одной соседки возле дома были расположены небольшие постройки, которые мешали другому жильцу этого дома.

В ходе многочисленных судебных разбирательств иски соседей оспаривались по несколько раз, и выносились различные решения в пользу то одного, то другого собственника помещений в МКД. Одни судьи ссылались на 30-летний порядок пользования земельным участком под МКД. Другие этот порядок отменяли.

В итоге рассудил всех Верховный суд РФ, сославшись на ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ». По закону данный земельный участок под домом считается общедолевой собственностью владельцев помещений в МКД.

Если право собственности на объект недвижимости переходит к нескольким собственникам, то право на земельный участок переходит пропорционально долям собственности в доме (ст.37 Земельного Кодекса). Если право собственности на дом переходит к нескольким собственникам, то и порядок пользования придомовой территорией определяется с учётом доли в праве собственности на общее имущество в МКД.

Верховный суд РФ подчеркнул, что в данном случае собственники помещений в МКД по праву законных владельцев земельного участка под своим домом могут требовать устранения любых нарушений их интересов (ст.305 ГК РФ).

Земля под домом

Достаточно часто происходит такая ситуация, когда на земельном участке, находящемся в долевой собственности, возведено здание. В этом случае выдел доли будет иметь определенные нюансы.

В зависимости от того, какой дом возведен на земле, различаются определенные нюансы.

Если на участке построен частный дом, то в соответствии с установленным законодательством или собранием собственников происходит разделение долей и на возведенный дом. Выделение фактической доли возможно в доме и участке, если это делимые объекты. Если же разделить в натуральном виде эту долю невозможно, то собственники должны компенсировать ее в соответствующем эквивалентном объеме.

При покупке квартиры в многоквартирном доме владельцы становятся долевыми собственниками и земельного участка, на котором расположено строение. Но согласно законодательству они не имеют права без решения общего собрания строить гаражи, магазины и прочие объекты на общей собственности. Это правило касается не только граждан, но и организаций и муниципалитета.

Также возможна и приватизация земельного участка, расположенного под многоквартирным домом. Для этого решение должно быть принято собранием собственников жилья. После приватизации каждый долевой собственник может пользоваться участком в равной степени. На придомовой территории могут быть организовано строительство детских площадок, стоянок, газонов и прочих объектов.

На общедолевую собственность распространяются как общие правила, так и частные, применимые к конкретному виду владения. А также право собственности на землю зависит от возведенных на ней жилых строений.

Каждый дольщик обладает правом изъявить желание о выделении должной части в натуральной форме из совместного земельного участка. Это актуально даже при невозможности раздела ввиду небольшого надела или неделимых долей. В этом случае один из собственников вправе запросить денежную компенсацию, равную рыночной цене конкретной земли.

Девушка стоит в поле

Однако если участок можно поделить на натуральные части и осуществить выдел доли, то процедура будет происходить по следующему алгоритму:

  1. Организация собрания владельцев надела.
  2. Согласование на выдел части, указание на расположение, определение границы.
  3. Составление протокола, согласно принятому решению.
  4. Формирование проекта нового ЗУ и остатка от надела после выдела части.
  5. Заказ услуги для межевания и созданию проектной документации. Межевание земли проводит специалист инженерного отдела Кадастровой палаты в соответствии с законодательными нормами. Также согласуются границы с соседями.
  6. В соответствии с полученными результатами межевания формируются документы на каждый выделенный надел.
  7. Затем выполняется обязательная процедура госрегистрации в кадастре.
  8. Оформление правоустанавливающей документации на каждый земельный участок с новым собственником. Кроме того, присваиваются новые кадастровые идентификаторы.

Такой порядок действий позволяет сособственнику получить часть участка в натуральной величине. Как правило, достаточно инициировать собрание для решения этого вопроса. При этом лицам, не присутствующим на заседании владельцев, следует отправить информационное письмо почтой России. В обязанность участников входит изъявление решения в письменном формате. При получении отрицательного ответа выдел доли невозможен даже при судебном разбирательстве.

Для оформления выделения доли, собственнику следует подготовить список документов, к которым относится:

  1. Свидетельство о праве собственности на участок.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Технический план надела.
  4. Выписка из ЕГРН, указывающая на факт госрегистрации и перечень совладельцев.
  5. Письменное согласие владельцев либо протокол решения собрания.
  6. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  7. Заявление о необходимости регистрации.

Чтобы разделить участок, следует в обязательном порядке уплатить государственную пошлину после межевания. Объем взноса начинается от 200 р. и зависит от тарифов, действующих в конкретном регионе. Также сумма пошлины исчисляется от кадастровой цены надела.

Нередко на участке, находящемся в долевом владении, построено сооружение, в т. ч. многоквартирный дом. В такой ситуации выделение доли сопряжено с рядом нюансов. Всё зависит от того, какое сооружение возведено.

Колосья пшеницы

Если это частное домовладение, то согласно законодательным нормам собирается заседание совладельцев, и инициируется разделение долей на жилье. После чего оформляются документы, проводится межевание и устанавливается забор. Законность процедуры устанавливается, только если эти объекты можно делить. При отсутствии возможности выделения части в натуральном формате, совладельцы выдают денежную компенсацию, равную рыночной стоимости.

Приобретая квартиру в МКД, собственники автоматически становятся долевыми совладельцами, в т. ч. и ЗУ, где располагается дом. Однако в соответствии с российскими законами у жильцов есть ограничения по установке гаражей, торговых площадок, дополнительной подстанции и других объектов без решения общего собрания. Примечательно, что это правило распространяется не только на жителей МКД, но и на муниципалитет.

Определение долевой собственности на земельный участок

Касаясь термина, что такое общая долевая собственность на земли, следует отметить: сегодня такая форма владения распространена. В частности, ситуации происходят на госуровне, в хоздеятельности, когда собственники кооперируются для приобретения необходимого сырья, техники и т. п.

В современных реалиях Законодательство РФ регулирует общую долевую недвижимость ГК России, в частности, статьей №16:

  1. Общая. Такой совместный тип распространен. Под определение попадает любое имущество, нажитое супругами в период брачного союза, а также при ведении фермерской деятельности и т. п. Кроме этого, такая недвижимость имеет доверительную подоплеку как между лицами, находящимися в родстве, так и далеких по узам друг от друга.
  2. Владение по долям. Этот вид, в отличие от первого, обладает регламентированными свойствами, имеет паи и другие отличительные характеристики. Основной спецификой выделяют обсуждение вопросов участия до заключения договора.

Примечательно, что оба типа имеют схожие черты – равные части каждого участника. В этом случае важный аспект приобретает юридическая сторона, касающаяся как долевого обладания, так и совместного имущества.

Порядок разделения

Документация

  • правоустанавливающие бумаги на земельный участок;
  • кадастровый паспорт на земельный надел;
  • технический план;
  • документ из ЕГРН, подтверждающий регистрацию земли и его фактических собственников;
  • согласие собственников или решение общего собрания;
  • паспорт заявителя и заявление о регистрации от него.

Долевая собственность на земельный участок

При регистрации полученных после межевания участков обязательно нужно будет заплатить госпошлину за предоставление владельцам новых документов на вновь отмежеванные участки. Ее размер не может быть менее 200 рублей. А определяется он от кадастровой стоимости земли.

Когда земля будет принадлежать нескольким собственникам, то в ряде ситуаций у одного владельца может возникнуть желание разделить ЗУ. Это возможно мирным путем через достижение договоренности относительно границ при делении участка. В этом случае формируется соглашение и визируется в нотариальной конторе.

После выдачи постановления муниципалитетом о разделении общей частной земли на два самостоятельных надела владельцам необходимо зарегистрировать процедуру. Осуществляется это путем постановки на учет в Кадастровой палате и регистрации в Росреестре.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать такие сведения, как:

  1. Личная информация о владельцах общей долевой недвижимости (сведения из паспорта и заполнение анкеты).
  2. Местоположение земельного участка.
  3. Кадастровый идентификатор.
  4. Соглашение в письменном формате от всех совладельцев на деление надела.
  5. Описание методики раздела.
  6. Варианты оплаты расходов сторонами.

На основании российских законов собственники МКД обладают правом на недвижимость, не только входящую в состав дома, но и на прилегающую территорию. При этом учитываются детские площадки, парковочные места и другие элементы благоустройства.

https://www.youtube.com/watch{q}v=MP3Ppcqks6U

При этом границы придомовой территории определяются в соответствии с градостроительным планом. Так, дольщик в самостоятельном порядке, не заручившись поддержкой общего собрания, не имеет права возводить дополнительные конструкции.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector