Ограничения права собственности на жилые помещения

Жилые помещения как объекты ограничений права собственности

В новых социально-экономических условиях правовое регулирование общественных отношений в жилищной сфере имеет свои определенные особенности. Они обусловлены не только своим особым социальным значением, но и многообразием форм собственности объектов недвижимого имущества, обеспечивающих удовлетворение жилищных потребностей граждан.

Право собственности на жилые помещения представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих отношения по поводу их владения, пользования и распоряжения. Соответственно в российском законодательстве имеют место нормы, ограничивающие правомочия собственника. Анализ этих ограничений может предполагать получение научно обоснованных предложений только при наличии четкого представления о характере самих жилых объектов.

Недвижимость в жилищной сфере представляет собой недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

Жилые помещения как объекты права собственности в новом ГК РФ получили особый правовой режим. Они отнесены к объектам недвижимости и имеют строго определенное целевое назначение. Такой подход обусловлен двумя факторами. Во-первых, сохраняющимся в течение длительного времени острым недостатком жилья.

Собственник вправе сдавать жилое помещение по договору найма. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмотренным жилищным законодательством (ст. 38, 40, 41), т.е. соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Как следует из содержания ст. 52 ЖК РСФСР, предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. При этом не могут быть самостоятельным предметом договора найма жилого помещения часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобный помещения (кухня, кладовая, коридор и т.п.)

В юридической литературе существуют различные определения жилого помещения. Под жилым помещением следует понимать помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)l.

Существенным недостатком этого определения является отсутствие указания на то, что жилое помещение предназначено для постоянного проживания. Кроме того, помимо жилых помещений под это определение вполне можно подвести любое здание, сооружение, предприятие как имущественный комплекс.

Профессор П.В. Крашенинников предлагает следующее определение: «Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан».

Предлагаем ознакомиться:  Продление срока действия договора аренды нежилого помещения

Такое определение достаточно полно и всесторонне характеризует жилое помещение как объект ограничений права собственности и соответствует действующему законодательству. Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР жилые дома и жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

По своей природе жилое помещение является сложной вещью, которое состоит из разнородных вещей, предполагающих использование их по общему назначению и образующих единое целое (ст. 134 ГК РФ). В зависимости от степени благоустроенности в состав жилого помещения (квартиры) входят само помещение, электрическое и сантехническое оборудование, телефонная и радио проводка, проводка кабельного телевидения, домофон и т.п. Кроме этого собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Понятие и содержание ограничений права собственности

В соответствии с ГК РФ (п. 2 ст. 1) гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

По общему правилу действие закона РФ в пространстве предполагает распространение его силы на всю территорию Российской Федерации. Вместе с тем в отдельных случаях, предусмотренных законом, его действие в пространстве может быть ограничено. Например, законы могут распространяться на отношения, возникающие в районах Крайнего Севера или районах, подвергшихся стихийному бедствию.

Относительно ограничений права собственности по кругу лиц можно выделить законы и иные правовые акты, предусматривающие различного рода льготы, предусматривающие предоставление дополнительной жилой площади, пониженные тарифы на оплату жилых помещений, коммунальных услуг и т.п. Это понуждает собственника, к примеру, муниципального жилья ограничиваться установленными пределами при определении условий об оплате в договоре социального найма жилого помещения.

Анализ ограничений права собственности на жилые помещения предполагает предварительное исследование более общей категории «ограничение права», в том числе «ограничение права собственности». Поскольку эти категории в настоящее время не получили единого толкования в юридической литературе особый интерес представляют понятие и содержание ограничений права собственности.

Определение ограничения (обременения) впервые получило закрепление в законодательстве Российской Федерации в ст. 1 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Законом установлено, что ограничения (обременения) представляют собой наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Стремительное развитие цивилистической мысли в России в последнее десятилетие в процессе подготовки и принятия нового Гражданского кодекса РФ способствовало появлению целого ряда глубоких научных работ, посвященных различным институтам гражданского права. Не осталась в стороне и обойденная вниманием в течение многих десятилетий проблема ограничений права собственности.

Значительный вклад в развитие этого фундаментального вопроса внес В.П. Камышанский1. Вместе с тем проблемы ограничений права собственности нуждаются в дальнейшем теоретическом осмыслении с целью выработки конкретных практических решений, позволяющих умело использовать этот правовой инструментарий для регулирования имущественных отношений, в том числе в отношении жилых помещений.

Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды жилого помещения между физическими лицами образец

Профессор Е.А. Суханов в настоящее время также видит «основное значение частного права для отечественного правопорядка… в устанавливаемых им ограничениях необоснованного, произвольного вмешательства государства (публичной власти) в экономику, в имущественный оборот. Он не без оснований высказывает озабоченность относительно необходимости ограничения чрезмерного вмешательства государства в экономику.

Однако в не меньшей степени нуждаются в ограничениях и иные участники имущественного оборота (товаропроизводитель, продавец, потребитель). Стремление предпринимателей добиться конкурентоспособности производимой продукции объективно подталкивает их к снижению ее себестоимости, что не всегда может отвечать интересам общества. Взять, к примеру экономию затрат на создание условий труда, обеспечение экологической безопасности производства.

Ограничения права владения жилыми помещениями

Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни человека наряду с водой, пищей и одеждой. Обеспеченность гражданина жильем является одним из важнейших показателей его жизненного уровня. Жилищный фонд в Российской Федерации составляет более 2,5 млрд. квадратных метров. Средний уровень обеспечения жильем в России остается низким и по состоянию на 1 июля 2001 г.

Под правомочием владения как элементе содержания права собственности обычно понимается юридически обеспеченная возможность иметь у себя определенное имущество, фактически обладать им, учитывать его на своем балансе либо самостоятельной смете расходов. В связи с этим к ограничениям права владения следует подходить с двух позиций.

Ограничения права на владение жилыми помещениями в Российской Федерации имеют определенные исторические корни. Причиной тому, скорее всего, служила идеология политики государства, направленная на строительство общества равных возможностей. В соответствии со ст. 182 ГК РСФСР 1922 г. в результате приобретения дома в руках покупателя его супруга и несовершеннолетних детей не должно оказаться два и более владения.

Это означает, что у супругов, их несовершеннолетних детей, находящихся у них на иждивении мог находиться в собственности только один дом. Каждый из супругов, в том числе отдельно проживающий, а также любой из детей до достижения им несовершеннолетия были не вправе приобретать себе отдельно в собственность жилой дом.

В ГК РСФСР 1964 г. также существовало ряд статей, регулирующих отношения собственности на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности (ст. 106-111, 238-239). В них имели место ограничения права собственности: Согласно ч. 1 ст. 106 в личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или его часть).

В многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. В то же время, по сравнению с ГК РСФСР 1922 г., появились некоторые ослабления ограничений права собственности. Наличие брачных отношений уже не являлось необходимым и достаточным условием исключения возможности иметь каждому из супругов жилой дом на праве собственности.

У совместно (курсив мой — Е.К.) проживающих супругов и их несовершеннолетних детей мог быть только один жилой дом (или часть этого дома) принадлежащий на праве личной собственности одному из них или находящийся в их общей собственности (ч. 2 ст. 106 ГК РСФСР). Такая формулировка уже допускала возможность отдельно проживающему супругу иметь жилой дом на праве собственности.

Предлагаем ознакомиться:  Как выбрать помещение под спорт бар

В соответствии с действующим Семейным кодексом РФ от 29 декабря 1995 г.1 (п. 1 ст. 31) каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Вступление в брак не может являться основанием для ограничения правоспособности каждого из супругов . Каждый из супругов вправе независимо от воли другого или воли третьих лиц решать вопрос по месту своего жительства.

Похожие диссертации на Ограничения права собственности на жилые помещения

Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений Пономарев Вадим Сергеевич

Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещениеДалбаева Наталья Николаевна

Приобретение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи в России и НидерландахОвчарова, Анна Сергеевна

Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещениеТархова Ольга Юрьевна

Осуществление права собственности на жилые помещенияСахно Олег Викторович

Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещениеРязанова Елена Александровна

Наследование как способ возникновения права собственности на жилые помещения Залюбовская Наталья Валерьевна

Осуществление права частной собственности на жилые помещенияОсадченко Эльвира Олеговна

Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения Шведкова Ольга Владимировна

Право собственности граждан на жилые помещенияМалахова Анна Александровна

Похожие диссертации на Ограничения права собственности на жилые помещения

Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений Пономарев Вадим Сергеевич

Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещениеДалбаева Наталья Николаевна

Приобретение права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме по договору купли-продажи в России и НидерландахОвчарова, Анна Сергеевна

Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещениеТархова Ольга Юрьевна

Осуществление права собственности на жилые помещенияСахно Олег Викторович

Основания приобретения несовершеннолетним гражданином права собственности на жилое помещениеРязанова Елена Александровна

Наследование как способ возникновения права собственности на жилые помещения Залюбовская Наталья Валерьевна

Осуществление права частной собственности на жилые помещенияОсадченко Эльвира Олеговна

Приобретение и осуществление права собственности граждан на жилые помещения Шведкова Ольга Владимировна

Право собственности граждан на жилые помещенияМалахова Анна Александровна

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector