Ндс при оплате долга недвижимостью

Объект налогообложения

Налоговое законодательство не определяет понятие реализации имущественных прав. В статье 39 Налогового кодекса РФ дается определение лишь для реализации товаров, работ, услуг. Однако имущественные права не относятся ни к одной из этих категорий (ст. 38 НК РФ).

Гражданское законодательство признает имущественное право объектом гражданского оборота (ст. 128 и 129 ГК РФ). Это означает, что организации и граждане могут свободно отчуждать, приобретать или обменивать имеющиеся у них имущественные права. Таким образом, для целей обложения НДС реализацией имущественных прав следует признавать их передачу от одного лица другому.

В статье 155 Налогового кодекса РФ установлены особенности начисления НДС при реализации конкретных имущественных прав. Их нужно учитывать:

  • при уступке денежного требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг) (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче прав на жилые дома и помещения, гаражи или машино-места (п. 3 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц (п. 4 ст. 155 НК РФ);
  • при передаче арендных прав и прав, связанных с заключением договора (п. 5 ст. 155 НК РФ).

Задолженность по НДС и учет при списании долга

Согласно НК РФ, уплачивать налог на добавленную стоимость юридическим лицам необходимо три раза в равных долях до 25 числа каждого месяца после того, как будет передана декларация в гос. органы. Если этого не сделать вовремя, появится долг перед государством, кроме того, задолженность по НДС можно определить следующим образом:

  • долги перед покупателями и заказчиками за не произведенные работы или отсутствие поставки продукции несмотря на полученный аванс;
  • долги перед покупателями и поставщиками за оказанные услуги и отгруженные товары;
  • налоговые долги перед бюджетом.

Ндс при оплате долга недвижимостью

В любой ситуации размер задолженности может включать НДС, поэтому важно правильно учесть налог при списании долга. Так при получении предоплаты задолженность соответствует НДС и указывается на счете 76 (убирается с указанного счета при её списании).

Налог, начисленный поставщиком, отображается на счете 19 и включается в вычет при заполнении декларации. При этом учет налога на добавленную стоимость при списании долга совпадает с учетом снятия безнадежной задолженности, т. к. схожи принципы функционирования.

Последовательность списания НДС по задолженности зависит от того, в роли кого выступает предприятие: дебитора или кредитора. В том случае, когда поставка товара состоялась, а оплата так и не последовала, поставщику не нужно изменять стоимость НДС в документах, свои обязательства по договору и уплате налогов он выполнил полностью.

При списании кредиторского долга с авансов налог на добавленную стоимость к вычету не принимается, а указывается в графе прочих расходов. Если же покупатель отплатил товар, который так и не был поставлен, возможно два исхода:

  1. Аванс не был учтен как вычет по НДС, соответственно, заказчику не нужно ничего предпринимать, корректировка величин в документах не понадобится.
  2. После внесения аванса был произведен вычет по НДС, следовательно, уплаченную стоимость нужно восстановить в графе о безнадежном долге, однако с позиции налогового кодекса восстанавливать налог с величины снятой безнадежной задолженности не нужно.

Если есть просрочка оплаты налоговых платежей, то инспекция вправе произвести недоимку и наложить штрафные санкции в размере 20 % от основной суммы задолженности. Даже ели налоговый сбор был уплачен, но позже установленного времени, в соответствии со ст. 75 НК РФ, могут быть начислены пени за каждый день просрочки.

В отдельных случаях при неполной оплате налоговых платежей может наступить налоговая, административная или даже уголовная ответственность для компании-должника. Поэтому важно соблюдать сроки, вести грамотно отчетность и хранить документы как минимум 4 года.

ндс

Производители продукции обязаны оплачивать НДС, в случае образования задолженности налоговая инспекция вправе наложить штраф в размере 20 % от суммы долга, в более серьёзных случаях может наступить налоговая, административная или уголовная ответственность.

Ряд проводок, необходимых для оформления отчетных документов при списании долгов, мы рассмотрели ранее. Например, при продаже права требования долга НДС отображается на специальном субсчете. Сейчас перечислим способы оформления операции списания указанного налога для покупателя продукции и поставщика товаров.

Когда покупатель получил заказанную продукцию ему необходимо сделать в отчете соответствующую запись: ДТ 10 КТ 60 – получена продукция от поставщика (или выполнены необходимых работы). При этом «входной» налог нужно отразить так: ДТ 19 КТ 60.

Таким образом, применение тех или иных проводок при оформлении отчетов со стороны покупателя в определенной степени зависит от того, учел ли он налог на добавленную стоимость к вычету или нет.

После того, как поставщик получил предоплату за свой товар или предстоящее оказание услуг, это необходимо отразить в документах специальными проводками:

  • ДТ 51 КТ 62 – на расчетный счет пришла предоплата;
  • ДТ 76 КТ 68 – НДС с предоплаты.

Поставщик обязан начислить НДС и уплатить его в бюджет, однако он также имеет право применить его к вычету при отгрузке товара, аннулировании сделки или изменении условий соглашения. Для списания кредиторской задолженности и налога на добавленную стоимость в БУ используют такие формы:

  • ДТ 62 КТ 91 – совершено списание кредиторского долга без НДС;
  • ДТ 91 КТ 76 – в категорию расходов занесен НДС с предоплаты.

Важно грамотно оформить отчетные документы, указывая актуальные суммы и соблюдая действующие нормативные акты. Если в какой-либо ситуации возник спорный вопрос, лучше придерживаться рекомендаций налоговой службы РФ.

Денежные требования, приобретенные у третьих лиц

Денежные требования, вытекающие из договоров, предусматривающих отгрузку товаров, выполнение работ или оказание услуг, может переуступить:

  • сам продавец (подрядчик), реализовавший товары (работы, услуги), по которым образовалась задолженность (первоначальный кредитор);
  • приобретатель имущественных прав (новый кредитор).

Кредитор (как первоначальный, так и новый) должен начислить НДС, даже если реализованные по договору товары (работы, услуги) не облагаются НДС (п. 1 и 2 ст. 155 НК РФ).

Ситуация: нужно ли начислять НДС при уступке права требования первоначальным кредитором? Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

Первоначальный кредитор должен начислять НДС при переуступке права требования, если сумма дохода превышает размер самого требования.

Первоначальный кредитор, уступающий право требования долга за реализованные, но не оплаченные товары (работы, услуги), должен начислять НДС:

  • при реализации товаров (работ, услуг) в общеустановленном порядке;
  • при уступке права требования задолженности за реализованные товары (работы, услуги).

При уступке права требования первоначальный кредитор определяет налоговую базу как разницу между полученным доходом и размером самого требования, права по которому переданы (абз. 2 п. 1 ст. 155 НК РФ). Поэтому если при уступке третьему лицу права требования долга за реализованные, но не оплаченные товары (работы, услуги) цена сделки не превышает стоимость реализованных товаров (работ, услуг), то организация – первоначальный кредитор вправе не начислять НДС. В противном случае НДС необходимо начислить только с суммы превышения выручки от переуступки требования над первоначальным долгом.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении уступки права требования первоначальным кредитором. Право требования вытекает из договора реализации товаров (работ, услуг), которые облагаются НДС

В октябре ЗАО «Альфа» реализовало ООО «Торговая фирма «Гермес»» товар на сумму 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.). Себестоимость реализованного товара составила 350 000 руб. Согласно договору поставки срок оплаты товара – 31 декабря. Учет доходов и расходов «Альфа» ведет по методу начисления, налог на прибыль платит ежемесячно.

Не дожидаясь срока оплаты, «Альфа» уступила право требования долга ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 490 000 руб. По договору между ними право требования оплаты за товар переходит к «Мастеру» 11 ноября. В этот же день был подписан акт уступки права требования (договор цессии).

В бухучете «Альфы» сделаны следующие записи.

Дебет 62 Кредит 90-1– 590 000 руб. – отражена выручка от реализации товаров;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 90 000 руб. – начислен НДС при реализации товаров;

Дебет 90-2 Кредит 41– 350 000 руб. – списана себестоимость реализованных товаров.

Дебет 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования» Кредит 91-1– 490 000 руб. – признан доход от уступки права требования;

Дебет 91-2 Кредит 62– 590 000 руб. – списано уступаемое право требования;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты по договору уступки права требования»– 490 000 руб. – поступили средства в оплату за реализованное право требования.

Поскольку сумма сделки по уступке права требования (490 000 руб.) не превышает величину самого требования (590 000 руб.), налоговая база по НДС у «Альфы» не формируется.

Если право требования уступает новый кредитор, НДС нужно начислить на разницу между доходом от уступки и суммой, уплаченной при покупке долгового обязательства (п. 2 ст. 155 НК РФ). Сумму налога определяйте по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Точно так же рассчитывайте НДС и в том случае, когда новый кредитор не продает (передает) право требования, а получает деньги от должника, погасившего свое обязательство (п. 2 ст. 155 НК РФ). НДС следует начислить в день уступки или в день прекращения обязательства (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при уступке права требования по договору купли-продажи. Операции у нового кредитора

ООО «Торговая фирма «Гермес»» в октябре купило у ЗАО «Альфа» право требования долга к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Цена сделки – 90 000 руб. Задолженность «Мастера» образовалась по договору купли-продажи товара, облагаемого НДС по ставке 18 процентов.

Предлагаем ознакомиться:  Долг Между Физическими Лицами Как Взыскать

Задолженность «Мастера» составляет 118 000 руб. Эту сумму «Мастер» перечислил на расчетный счет «Гермеса» в ноябре.

Бухгалтер «Гермеса» сделал в учете следующие записи.

Дебет 58 Кредит 76– 90 000 руб. – приобретено право требования;

Дебет 76 Кредит 51– 90 000 руб. – оплачено право требования.

Дебет 51 Кредит 76– 118 000 руб. – получены деньги от должника по приобретенному праву требования;

Дебет 76 Кредит 91-1– 118 000 руб. – признан доход от переуступки права требования;

Дебет 91-2 Кредит 58– 90 000 руб. – списаны расходы на покупку права требования;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 4271 руб. ((118 000 руб. – 90 000 руб.) × 18/118) – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за IV квартал.

В дальнейшем, если третий кредитор также уступит право требования, начинают действовать правила пункта 4 статьи 155 Налогового кодекса РФ. То есть НДС начисляется как при передаче денежного требования, приобретенного у третьих лиц.

Ситуация: как начислить НДС при переуступке права требования или при получении оплаты от должника? Оплата (погашение долга) происходит частями в разных налоговых периодах. Имущественное право ранее было куплено по договору цессии

При переуступке права требования и при получении оплаты от должника применяются разные правила начисления НДС.

– переуступить это право другому лицу;

– получить причитающиеся по договору денежные средства от должника.

В первом случае налоговой базой будет превышение стоимости реализуемого права требования над суммой расходов, которые новый кредитор понес при приобретении этого права. Независимо от того, как будет поступать оплата за реализованное имущественное право, начислить НДС нужно в день переуступки (при условии что сумма, которая причитается новому кредитору, превышает стоимость покупки права требования). Если новый кредитор переуступает право требования по цене ниже стоимости его покупки (или равной ей), то НДС начислять не нужно.

Такой вывод следует из совокупности норм пункта 2 статьи 155 и пункта 8 статьи 167 Налогового кодекса РФ.

Во втором случае налоговой базой будет превышение суммы доходов, полученных от должника, над суммой расходов, которые он понес при приобретении права требования. Вариант, при котором оплата от должника поступает частями, законодательно не урегулирован. Официальных разъяснений контролирующих ведомств по этому поводу тоже нет. Из буквального толкования положений пункта 2 статьи 155 Налогового кодекса РФ можно сделать следующий вывод.

Поскольку НДС начисляется именно на сумму превышения доходов над расходами, налоговую базу следует определять начиная с того квартала, в котором полученная сумма долга превысит расходы на приобретение права требования. В следующем квартале при поступлении очередного платежа налоговую базу нужно рассчитать снова, уменьшив ее на величину налоговой базы, определенной в предыдущем квартале.

Пример расчета НДС при получении частичной оплаты в счет погашения долга по приобретенному праву денежного требования. Оплата поступает в разных налоговых периодах

В январе ЗАО «Альфа» приобрело у ООО «Торговая фирма «Гермес»» право требования долга (дебиторской задолженности) к ОАО «Производственная фирма «Мастер»». Сумма долга составляет 590 000 руб. (в т. ч. НДС – 90 000 руб.).

Право требования долга было приобретено за 550 000 руб. (в т. ч. НДС – 83 898 руб.) на основании договора цессии, который был подписан 25 января.

В этом же месяце Альфа перечислила деньги за приобретенное право требования «Гермесу» и истребует задолженность с «Мастера».

– в марте – 200 000 руб.;– в июне – 200 000 руб.;– в сентябре – 160 000 руб.;– в декабре – 30 000 руб.

В I и во II кварталах бухгалтер «Альфы» налоговую базу по этой сделке не определял, поскольку сумма, полученная от «Гермеса», не превышала затрат на приобретение права требования (200 000 руб.  200 000 руб. < 550 000 руб.).

200 000 руб.  200 000 руб.  160 000 руб. – 550 000 руб. = 10 000 руб.

10 000 руб. × 18/118 = 1525 руб.

(200 000 руб.  200 000 руб.  160 000 руб.  30 000 руб. – 550 000 руб. – 10 000 руб.) × 18/118 = 4576 руб.

Эту сумму бухгалтер «Альфы» отразил в декларации по НДС за IV квартал.

Внимание: каких-либо официальных писем Минфина или ФНС России, подтверждающих изложенный порядок, нет. Не исключено, что при проверке налоговая инспекция может применить другой вариант определения налоговой базы: исходя из суммы превышения доходов над расходами по каждому поступившему платежу.

Проблему налогообложения доходов, которые поступают новому кредитору в счет погашения долга, приобретенного им по договору цессии, Минфин России рассматривал в письме от 8 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/726. В нем говорилось, что при погашении долга частями величину превышения доходов над расходами нужно рассчитывать в отношении каждой суммы, поступающей от должника.

Учет НДС при переуступке права требования долга

В соответствии со ст. 146 НК РФ, соглашение о передаче имущественных прав не имеет отношения к сбыту продукции, несмотря на то, что оно является схожим с обычным договором купли-продажи, следовательно, данная операция НДС не облагается. Однако, если по договору цессии первоначальный кредитор получил доход, который превышает сумму задолженности, нужно начислить соответствующий налог.

Так НДС при уступке права требования долга между организациями начисляется на разницу между задолженностью и доходами, то есть налог нужно учитывать с фактически полученной прибыли.

Особенности выяснения налоговой базы определены в ст. 279 НК РФ. При этом он не начисляется в том случае, если у первоначального кредитора после совершения сделки цессии появился убыток.

Все налоговые отчисления поступают в бюджет, а учет НДС должен быть отражен в документах в день передачи права требования долга. К соглашению о переуступке права требования задолженности необходимо приложить деловые бумаги: первичные документы, копии договора, счета-фактуры, акты о произведенных работ, товарные накладные и т. п.

Требования же стоит указать на счете 91 (90, если функцией компании является скупка долгов), а переуступленную задолженность на счете 58, т. к. она может расцениваться как финансовое вложение. К приобретателю имущественного права переходит вся документация, последующая прибыль и риски, связанные с возможным отказом дебитора по исполнению денежных обязательств.

Все операции должны отразить в бухгалтерском учете участники сделки соответствующими проводками:

  • ДТ 58 КТ 76 – приобретенный долг учтен;
  • ДТ 76 КТ 91 – полученная прибыль после погашения долга;
  • ДТ 91 КТ 58 – списание задолженности;
  • ДТ 91 КТ 60 – списание предоплаты поставщикам, не выполнившим условия договора;
  • ДТ 51 КТ 76 – получена оплата задолженности должником;
  • ДТ 91/9 КТ 99 – итог деятельности отображен.

НДС при переуступке права требования долга необходимо также отобразить специальной проводкой, обычно для этого используют субсчет «Налог на добавленную стоимость»: ДТ 91/2 КТ 68 – начислен налог на добавочную стоимость. Размер НДС указывается так: ДТ 19/3 КТ 60/1 – сумма НДС.

работа с калькулятором

Если после соглашения о переуступке права требования долга первоначальный кредитор получил прибыль, необходимо рассчитать НДС, в том случае, когда у него образовался убыток, налог не начисляется.

НДС в бухгалтерском учете

Рассмотрим, как учитывается налог на добавленную стоимость при списании задолженности. В бухгалтерском учете после инвентаризации на основании специального приказа долги описываются по всем параметрам по отдельности, после чего их отображают в графе расходов или доходов. При списании кредиторской задолженности, связанной с НДС, используют следующие проводки:

  • ДТ 60 (70, 76) КТ 91;
  • ДТ 91 КТ (62, 71, 76).

Задолженность по НДС перед бюджетом в документах фиксируется по счету 68.02 «Налог на добавленную стоимость». В БУ это выглядит так:

  • ДТ 90 (91, 76) КК 68.02 — зарегистрирован долг по НДС перед бюджетом;
  • ДТ 68.02 КТ 51 (76) — оплачен долг перед бюджетом.

Бывают случаи, когда в ходе проверки выявляются неточности в заполнении декларации, несоответствия указанных данных реальному положению дел в сфере налоговых отчислений. В этой ситуации необходимо провести корректировку бухгалтерского отчета и внести актуальные изменения. Можно использовать следующие проводки:

  • ДТ 90 (91) КТ 68 – прибавлен НДС при сбыте товаров собственного производства или при продаже имущества организации;
  • КТ 68 ДТ 19 – необходимо произвести вычет НДС;
  • ДТ 68 КТ 51 – долг по НДС перед бюджетом погашен.
Предлагаем ознакомиться:  Где взять квитанцию на оплату налогов: транспортного, на доходы и на недвижимость

В строке 1220 указывают несписанную величину «входного» НДС по произведенным работам и полученным товарам. Для этих целей используется счет 19, а в пустое поле заносят дебетовое сальдо указанного счета. При этом можно расписать налог по каждому объекту, применив унифицированные схемы, например, 12201, 12202 и т. п.

Вовремя оформления годового отчета размер не относящегося к вычету НДС следует списать со счета 19 в ДТ 91, убрав с баланса из строки 1220, где числятся текущие активы компании. Данные суммы войдут в категорию прочих расходов, поэтому по итогам года их нужно отнести к строке 2350.

В строке 1230 дебиторский долг отражают в полном объеме вместе с НДС на счетах: 60 (расчет с подрядчиками и поставщиками товаров), 62 (расчет с заказчиками и клиентами), 68 (расчет по налоговым отчислениям), 69 (расчет по соц. страхованию), 70 (расчет с работниками), 75 (расчет с учредителями), 76 (расчет с остальными кредиторами и дебиторами).

Для строки 1520 актуальны те же счета с кредитовым остатком что и для строки 1230. Здесь находятся краткосрочные долги, обязательства по которым должны быть исполнены в течение 12 месяцев. Все остатки суммируются, однако размер задолженности перед бюджетом самостоятельно рассчитывать нельзя, он определяется в соответствии требованиями гос. структур.

Нужно учесть, что в бухгалтерском балансе активы и пассивы указываются в оценке с учетом вычитания стоимости налога на добавленную стоимость. Например, если компания получила аванс за будущую отгрузку товаров, кредиторский долг записывается в документах в оценке за минусом необходимого к оплате государству налога.

налоговый кодекс

В бухгалтерском балансе все операции с НДС необходимо отразить специальными проводками, налог указывается в строках: 1220, 1230 и 1520.

Передача прав на заключение договора

К учету НДС при списании кредиторской задолженности или при переуступке права требования долга нужно подойти со всей ответственностью. Необходимо правильно заполнить документы, учитывая пассивы и активы компании, использовать проводки в зависимости от того, заявлен налог к вычету или нет.

Поставщик продукции начисляет и оплачивает НДС в бюджет в установленный законом срок, иначе гос. органы вправе применить к неплательщику штрафные санкции. Кроме того, налоговые службы время от времени проводят проверки на предприятиях, если обнаружены несоответствия указанных величин с фактическими, необходимо провести корректировку в отчетах.

При передаче имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места налоговая база определяется как разница между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Обязанность по начислению НДС возникает в момент уступки (последующей уступки) имущественного права (п. 8 ст. 167 НК РФ).

Если договор об уступке права требования подлежит госрегистрации, то он считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поэтому обязанность начислить НДС возникает в том налоговом периоде, в котором:

  • был заключен договор уступки имущественного права, не нуждающийся в госрегистрации;
  • произошла регистрация договора уступки имущественного права, нуждающегося в госрегистрации.

Пример отражения в бухучете начисления НДС при передаче прав на жилое помещение

ООО «Торговая фирма «Гермес»» 2 декабря 2014 года инвестировало в строительство жилого дома 1 000 000 руб. В договоре долевого участия в строительстве прописано, что по окончании строительства 29 декабря 2015 года «Гермес» получает в собственность трехкомнатную квартиру.

3 февраля 2015 года «Гермес» продал право на получение квартиры своему сотруднику за 1 200 000 руб. Сумма НДС по этой сделке составляет:(1 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 18/118 = 30 509 руб.

Вклад в строительство и продажу имущественного права бухгалтер «Гермеса» отразил такими проводками.

Дебет 76 Кредит 51– 1 000 000 руб. – инвестированы деньги в строительство жилого дома.

Дебет 73 Кредит 91-1– 1 200 000 руб. – реализовано сотруднику право на получение квартиры в строящемся доме;

Дебет 91-2 Кредит 76– 1 000 000 руб. – списана стоимость инвестиционного вклада;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 30 509 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал 2015 года.

Ситуация: как начислять НДС при реализации имущественных прав на нежилые помещения?

НДС начисляйте в том же порядке, что и при реализации имущественных прав на жилые помещения. То есть с разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав.

Особый порядок определения налоговой базы при реализации имущественных прав на нежилые помещения законодательством не установлен. Вместе с тем, имущественные права на нежилые помещения и на имущество, перечисленное в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ, относятся к одному виду объектов гражданских прав.

Согласно пункту 3 статьи 3 Налогового кодекса РФ налоги должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, поэтому порядок начисления НДС при реализации имущественных прав как на жилые, так и нежилые помещения должен быть одинаковым. Кроме того, в пункте 3 статьи 155 Налогового кодекса РФ не предусмотрены исключения в отношении нежилых помещений.

Аналогичные разъяснения содержатся в согласованном с финансовым ведомством письме ФНС России от 27 июня 2014 г. № ГД-4-3/12291.

Следует отметить, что выводы, изложенные в этом письме, основаны на постановлении Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2010 г. № 13640/09. Раньше контролирующие ведомства занимали другую позицию. Они считали, что в рассматриваемой ситуации начислять НДС нужно в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Налогового кодекса РФ.

Теперь эти разъяснения утратили актуальность. Признавая бесперспективность судебных разбирательств в ситуациях, когда ВАС РФ четко обозначил свою позицию, Минфин России в письме от 7 ноября 2013 г. № 03-01-13/01/47571 порекомендовал налоговым инспекциям не доводить дело до суда. К рекомендациям финансового ведомства присоединилась и ФНС России (письмо от 26 ноября 2013 г. № ГД-4-3/21097). Этими обстоятельствами и объясняется смена официальной позиции по данной проблеме.

Ситуация: нужно ли начислять НДС при переуступке доли в строительстве жилого дома в счет погашения долга по договору займа?

Ответ: да, нужно.

Передача имущественных прав на жилые дома (помещения), доли в них, гаражи и машино-места облагается НДС. В таких случаях налоговая база равна разнице между полученным доходом (с учетом НДС) и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ). В данной ситуации налоговая база равна разнице между суммой погашенного долга и суммой расходов на приобретение доли в строительстве жилого дома. Налог начисляйте по ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Организация может выиграть в тендере или купить на аукционе право заключения выгодного договора. Если в дальнейшем это право передается другой организации, то такая сделка облагается НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база при передаче прав равна полученному доходу без НДС и определяется на день передачи имущественных прав (п. 5 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ). Налог рассчитывайте по ставке 18 процентов (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154, п. 3 ст. 164 НК РФ). В таком же порядке начисляется НДС и при реализации арендных прав (п. 5 ст. 155 НК РФ, письмо ФНС России от 1 августа 2011 г. № ЕД-4-3/12444).

Пример отражения в бухучете начисления НДС при переуступке арендного права

ООО «Торговая фирма «Гермес»» арендует офисное помещение у ЗАО «Альфа». В январе «Гермес» с согласия арендодателя продал свое право на аренду помещения ОАО «Производственная фирма «Мастер»» за 10 000 руб. (без учета НДС). Сумма НДС, которая начисляется на доход от продажи арендного права, равна 1800 руб. (10 000 руб. × 18%).

Дебет 76 Кредит 91-1– 11 800 руб. (10 000 руб.  1800 руб.) – реализовано право на аренду офисного помещения;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 1800 руб. – начислен НДС к уплате в бюджет;

Дебет 51 Кредит 76– 11 800 руб. – получена плата за арендное право.

Сумму НДС, начисленную по этой операции, бухгалтер «Гермеса» отразил в декларации по НДС за I квартал.

Обеспечительный платеж: порядок исчисления НДС

Что же такое обеспечительный платеж? Понятие обеспечительного платежа внесено в Гражданский кодекс РФ ФЗ от 08.03.2015 № 42-ФЗ, который вступил в силу 01.06.2015. В соответствии с ним обеспечительный платеж — это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, которое обеспечивается внесением денежных средств, которые одна сторона договора перечисляет другой (ст. 381.1 ГК РФ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! До 01.06.2015 понятие обеспечительного платежа не было закреплено в законодательстве, хотя в договорах широко  использовались формулировки «гарантийный взнос», «страховой депозит» и пр.

Как правило, обеспечительный платеж обеспечивает обязательство, которое возникнет в будущем. В случае, когда наступают обстоятельства, предусмотренные договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения обязательства.

Например, обеспечительный платеж как способ обеспечения обязательств может предложить включить в договор арендодатель, который  хочет застраховать исполнение обязанности по оплате арендной платы. За счет обеспечительного платежа также можно возместить неустойку (за просрочку оплаты, причиненный переданному в аренду имуществу ущерб).

Предлагаем ознакомиться:  Пример штатного расписания ООО: образец структурного состава и обязательно ли оформление для ИП, а также как составить документ и внести изменения{q}

Условие об обеспечительном платеже позволяет гарантировать выполнение арендатором условий договора,  например:

  • о возврате имущества при прекращении договора;
  • внесении иных платежей;
  • содержании имущества в исправном состоянии.

Например, если обеспечительный платеж гарантировал возврат имущества в исправном состоянии, а при возврате имущество оказалось неисправным, то стороны должны составить документ, в котором следует указать, что обеспечительный платеж засчитывается в счет исполнения обязательства по возврату имущества в исправном состоянии

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату (если иное не определено соглашением сторон).

Например, в договоре может быть предусмотрено, что обеспечительный платеж  подлежит возврату, если переданное  в аренду имущество возвращается арендодателю в исправном состоянии. При таком условии в договоре, если при возврате имущества по акту приема-передачи у арендодателя не возникнет претензий к состоянию имущества, он должен будет возвратить арендатору полученный от него ранее обеспечительный платеж.

Впоследствии может потребоваться изменение размера обеспечительного платежа, например:

  • при увеличении или уменьшении площади арендуемого помещения;
  • изменении размера арендной платы и пр.

Так, если арендная плата увеличилась, то очевидно, что уплаченный ранее обеспечительный платеж, гарантирующий обязательства арендатора по ее уплате, не может больше в полном объеме обеспечивать страхование риска арендодателя от неуплаты. Чтобы избежать такой ситуации, в договоре нужно предусмотреть, при каких условиях обеспечительный платеж нужно дополнительно внести или частично вернуть, определить срок и порядок внесения дополнительного обеспечительного платежа или возврата его части (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).

В договоре можно также предусмотреть ситуацию, когда обеспечительный платеж не возвращается и не засчитывается в счет исполнения обязательств. Например, арендодателю может быть выгодно настоять на включении в договор условий, при которых обеспечительный платеж не будет возвращаться арендатору в случае досрочного расторжения договора с ним по причине неоднократного нарушения им обязательств и не будет засчитываться в счет их погашения.

Нередко встречаются ситуации, когда стороны после окончания действия договора заключают новый договор аренды этого же имущества. Что делать с обеспечительным платежом, который подлежит возврату по первому договору аренды? Если обеспечительный платеж не возвращается, а остается у арендодателя в счет обеспечения обязательств арендатора по возобновленному договору, то в новом договоре рекомендуется прописать, что уплаченный ранее арендатором обеспечительный платеж по первоначальному договору засчитывается в счет обеспечительного платежа по возобновленному договору.

Еще один нюанс обеспечительного платежа возникает при смене собственника. Дело в том, что если собственник арендованного имущества поменялся, то это обстоятельство не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). В этом случае к новому собственнику по договору переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, в том числе сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (постановление 9-го арбитражного апелляционного суда от 05.06.2008 № 09АП-6026/2008-АК, постановлением ФАС Московского округа от 11.09.2008 № КА-А40/8609-08 данное постановление оставлено без изменения).

ВАЖНО! В случае выполнения арендатором всех обязательств, которые гарантировал обеспечительный платеж, он имеет право требовать от нового собственника имущества возврата обеспечительного платежа.

Новому собственнику имущества, сданного в аренду предыдущим собственником, чтобы предотвратить возможные убытки, связанные с возвратом обеспечительного платежа арендатору, рекомендуется учесть этот момент при расчетах с прежним собственником, например путем уменьшения стоимости приобретаемого имущества на сумму внесенного арендатором обеспечительного платежа.

Внося в условия договора пункт об обеспечительном платеже, нужно обратить внимание на  еще один момент, а именно начисление законных процентов. Согласно п. 4 ст. 381.1 ГК РФ начисление на сумму обеспечительного платежа законных процентов (то есть  процентов по денежному обязательству, сторонами которого являются коммерческие организации, на сумму долга за период пользования денежными средствами) не производится, если иное не предусмотрено в договоре.

Вопрос о том, облагается ли НДС обеспечительный платеж, неоднозначен. По мнению чиновников, обеспечительный платеж — это  платеж, связанный с оплатой товаров, работ, услуг, поскольку согласно условиям договора засчитывается в счет их оплаты услуг. Следовательно, такой платеж облагается НДС (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Точка зрения: С суммы обеспечительного (гарантийного) платежа необходимо исчислить НДС.

Аргументы:

  1. Обеспечительный платеж, который согласно условиям договора будет зачтен в оплату за продаваемые товары (работы, услуги), облагаемые НДС, подлежит включению в налоговую базу по этому налогу.
  • Письмо Минфина России от 03.11.2015 № 03-03-06/2/63360.
  1. Если договор аренды предусматривает зачет обеспечительного платежа в счет платы за последний месяц аренды и его невозврат в случае досрочного расторжения договора, то полученные суммы обеспечительного платежа включаются в налоговую базу по НДС. Однако при досрочном расторжении договора арендодатель вправе скорректировать налоговую базу, представив уточненную декларацию.
  • Письмо Минфина России от 12.01.2011 № 03-07-11/09.
  1. Поскольку денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, связаны с оплатой услуг, следовательно, эти суммы обеспечительного платежа должны включаться в базу по НДС.
  • Письмо Минфина России от 21.09.2009 № 03-07-11/238.
  • Письмо Минфина России от 17.09.2009 № 03-07-11/231.
  1. Страховой депозит, перечисляемый арендатором арендодателю и используемый последним для погашения задолженности по арендной плате, включается в налоговую базу по НДС как сумма, связанная с оплатой услуг.
  • Письмо Минфина России от 06.03.2009 № 03-07-11/54.
  1. Возвратный депозит, получаемый арендодателем от арендатора для обеспечения исполнения обязательств по договору аренды (в том числе по оплате), включается в налоговую базу по НДС, поскольку является суммой, связанной с оплатой услуг.
  • Письмо Минфина России от 12.05.2008 № 03-07-11/182.
  1. Указание в назначении платежа «депозит, обеспечительный платеж» не имеет правового значения, поскольку доход получен и у налогоплательщика возникло право им пользоваться до возврата (окончание срока действия договора аренды). Если по истечении срока договора аренды не возникает обязанности по возврату обеспечительного платежа, следовательно, исключение налогоплательщиком суммы обеспечительного платежа из налоговой базы по НДС неправомерно.
  • Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 по делу № А27-2581/2012 (определением ВАС РФ от 23.04.2013 № ВАС-4752/13 отказано в передаче данного дела в президиум ВАС РФ).
  1. Если условиями предварительного договора предусмотрено, что сумма обеспечительного платежа будет входить в цену основного договора и обеспечит его заключение, значит, обеспечительный платеж является одновременно и авансовым — в счет будущих платежей. В связи с этим полученные суммы обеспечительного платежа должны быть включены в налоговую базу по НДС.
  • Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу № А12-16130/2010 (определением ВАС РФ от 08.07.2011 № ВАС-8319/11 отказано в передаче данного дела в президиум ВАС РФ).
  1. На основании ст. 162 НК РФ сумма обеспечительного депозита должна включаться в налоговую базу по НДС, поскольку в соответствии с договором задаток может рассматриваться как авансовый платеж за последний месяц аренды.
  • Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16964-10 по делу № А40-38853/10-107-202.

Аналогичные выводы содержат:

  • Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 № КА-А40/16866-10 по делу № А40-62580/10-76-255.
  • Постановление ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 по делу № А57-24482/2008.

Альтернативная точка зрения: С суммы обеспечительного (гарантийного) платежа не нужно исчислять НДС.

Аргументы:

  1. Обеспечительный взнос по договору аренды не носит платежной функции, подлежит возврату в случае надлежащего исполнения обязательств по договору, а также предназначен для исполнения некоторых обязательств арендаторов, не связанных с операциями, облагаемыми НДС.
  • Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2013 по делу № А40-136345/12.
  1. Гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств и подлежит возврату при заключении основного договора. В связи с этим такой платеж в силу ст. ст. 380, 429 ГК РФ не является задатком. Его нельзя квалифицировать как форму расчетов по договору. Следовательно, полученные средства не увеличивают базу по НДС.
  • Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу № А40-136933/12-140-978.
  1. Обеспечительный платеж по своей правовой природе является гарантией исполнения арендатором обязательств по договору, и его уплата не связана с оплатой услуг, поэтому эти суммы не должны включаться в налоговую базу по НДС.
  • Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2011 по делу № А40-151888/10-129-621.
  1. Полученное обществом от будущих арендаторов гарантийное обеспечение не является объектом налогообложения по НДС в соответствии со ст. 146 НК РФ, поскольку получение гарантийного обеспечения не является операцией по реализации.
  • Постановление ФАС Московского округа от 10.07.2007, 17.07.2007 № КА-А40/6494-07 по делу № А40-80384/06-99-391.
  1. Платеж, полученный в качестве обеспечения обязательства заключить основной договор, который не входит в цену основного договора и подлежит возврату после его заключения, не выполняет платежную функцию в момент его получения. Сумма обеспечительного взноса не включается в налоговую базу по НДС до тех пор, пока он не будет зачтен в счет оплаты по заключенному договору.
  • Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2014 по делу № А12-22792/2013 (определением Верховного суда РФ от 11.11.2014 № 306-КГ14-2064 отказано в передаче дела № А12-22792/2013 в судебную коллегию по экономическим спорам Верховного суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector