Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Документы на тему статьи

Доходы населения в последние годы неуклонно снижаются, поэтому банки в погоне за клиентом смягчают требования к потенциальному заемщику. Это касается, в том числе, возраста покупателя квартиры. Если в самом начале разработки этапов программ ипотечного кредитования банки предпочитали заключать сделки с гражданами старше 24 лет, то сейчас это требование изменилось.

Банки готовы кредитовать граждан от 21 года при условии наличия у них стабильного дохода. Главное условие – возраст клиента на момент внесения последнего платежа не должен превышать 60-65 лет (более зрелые граждане не кредитуются в связи с повышенными рисками невозврата кредита; исключение – ипотека для пенсионеров, которая сильно ограничена по суммам и срокам и не пользуется высоким спросом).

К сведению

Некоторые банки отказались от этапа подтверждения дохода заемщика. Такие программы есть у Банка Открытие, Альфа-банка и некоторых других. Но нужно понимать, что риски невозврата такого ипотечного кредита банк обязательно компенсирует за счет увеличения процентной ставки или ужесточения других условий (например, затребует дополнительное обеспечение, поручительство или сократит срок кредита). Поэтому выгоднее выбирать программы, в которых подтверждение доходов требуется.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpressru

Подтвердить свой доход для банка можно несколькими способами:

  • справкой в работы по форме банка (т.е. обычная справка на бланке компании, которая заверяется у уполномоченного лица);
  • справка 2-НДФЛ с места работы;
  • справка из ПФР или негосударственного пенсионного фонда, если заемщик-пенсионер (не достигший предельного возраста).

Даже если финансовое положение заемщика позволяет ему не предоставлять дополнительный залог или поручительство, можно предложить банку такое обеспечение для того, чтобы снизить процентную ставку или увеличить сумму и срок кредитования. В этом случае наличие имущества будет еще одним подтверждением платежеспособности.

Внимание

Сумма общего дохода, который принимается к рассмотрению, уменьшается,  если у заемщика есть иждивенцы (дети, опекаемые, престарелые недееспособные родители и родственники). В этом случае от суммы заработка отнимается размер затрат на содержание иждивенца. Как правило, банки к такому обстоятельству относятся лояльно, понимая, что основная масса обращений за ипотекой поступает от семей с детьми.

Если у заемщика есть супруг, и недвижимость приобретается в совместную собственность, то он обязательно выступает в качестве созаемщика. Это важно учитывать, так как в этом случае доходы обоих заемщиков суммируются. Если же общий размер заработка остается низким, можно привлечь поручителя. Банк узнает его доход, но будет его использовать только в качестве дополнительной подстраховки для себя.

В итоге, критичный требованием к заемщику остается на сегодня только его возраст: от 21 до 65 лет. Наличие официального дохода, собственности, поручителей и созаемщиков – тот фактор, который поможет снизить ставку и увеличить шансы на получение ссуды.

Покупка квартиры в ипотеку

От момента подачи заявки на кредит и до его выдачи и получения ключей от квартиры (если речь о вторичном рынке) сделка проходит несколько этапов. Часть из этапов получения ипотеки осуществляется минуя банк-кредитор:

  • оформление заявки (ее можно оформить на сайте банка, на агрегаторе банки.ру или в письменном виде в отделении);
  • поиск объекта (с помощью риэлтора или самостоятельно проходит осмотр объектов жилья или участков под строительство дома, проходит первичная оценка объектов);
  • оценка объекта и сделки со стороны банка (получение решения касаемо возможности кредитования конкретного заемщика и объекта);
  • подписание договора ипотеки (проходит  в офисе банка);
  • регистрация договора в Росреестре;
  • передача средств продавцу, а помещения покупателю по акту приема-передачи.

Ипотечное кредитование тем удобно для заемщика, что с его стороны, как покупателя, нет необходимости в оплате услуг риэлтора. Банк проводит полную оценку объекта, правоспособности продавца, его дееспособности и общей «чистоты» сделки. На что следует обращать внимание при первичном осмотре объекта недвижимости, если риэлтора у покупателя нет:

  • срок собственности (предпочтительно, должен составлять более 3х лет);
  • основание права собственности (предпочтительно, договор купли продажи или наследования; хуже, если основанием является дарение);
  • количество собственников и прописанных лиц;
  • наличие перепланировок (фактический план помещения должен соответствовать плану БТИ).

Если эти параметры устраивают покупателя, можно направлять документы начинать осуществлять этапы оформления ипотеки.

В каких случаях и на каких этапах оформления ипотеки стоит привлекать риэлтора:

  • найти подходящий объект нужно в короткий срок;
  • альтернативная сделка со стороны покупателя (нужно параллельно продать одно жилье и купить другое в ипотеку);
  • приобретение квартиры в новостройке, если нет достоверной информации о добросовестности застройщика.

Во всех остальных случаях на этапах оформления ипотеки покупатель может воспользоваться только консультацией сотрудника банка.

Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:

  • документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
  • документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
  • документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Основные этапы покупки жилья в ипотеку

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потенциальному покупателю необходимо:

  1. Определиться с основными требованиями к квартире, приобретаемой в ипотеку и, по возможности, изучить и проанализировать ситуацию на рынке жилья, чтобы иметь представление о примерной стоимости подходящих квартир;
  2. Ознакомиться с ипотечными программами и выбрать банк, в котором он планирует оформить кредит на покупку квартиры;
  3. Получить одобрение банка, то есть согласие выдать кредит конкретному заемщику;
  4. Найти подходящую для покупки квартиру и оформить с потенциальным продавцом предварительный договор на куплю-продажу данного жилья;
  5. Направить в банк подготовленные документы для одобрения ипотеки;
  6. Осуществить страхование жизни заемщика и созаемщиков, а также страхование приобретаемой в ипотеку квартиры;
  7. После получения одобрения ипотечного кредита со стороны банка передать заключить сделку с продавцом жилья;
  8. Зарегистрировать свое возникшее право собственности на купленную квартиру, а также осуществить регистрацию залога недвижимости в пользу кредитора (банка).
  1. Перед началом выбора жилья необходимо точно быть уверенным, что банковская организация одобрит ипотеку. Все что нужно сделать — это выбрать привлекательную программу, которую предлагает банк и оформить заявку на ее получение. Рекомендуется обращаться исключительно в популярные организации (например, Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) так как они обладают высокой надежностью и оптимальным годовым процентом.

Также на данном этапе следует позаботиться с выбором банка, который предоставляет необходимые программы. Так, например, не все существующие банковские организации одобрят приобретение жилья на вторичном рынке с материнским капиталом.

Следует обратить внимание, что банк не одобрит ипотеку при желании приобретения в новостройке от застройщика жилья, если дом находится на стадии проектирования или строительные работы только начались.

  1. Выбор желаемого жилья. После того как банк одобрил заявку следует перейти к выбору жилья, ведь уже известно какую сумму он готов предоставить клиенту. Здесь можно воспользоваться своими силами или же обратиться за помощь к специалистам. Особенно распространены покупки на вторичном рынке через риэлтора. Он поможет уточнить все возникающие вопросы о недвижимости, подберет необходимое жилье по запросам клиентов, поможет в получении ипотеки, а также будет способствовать проведению сделки вплоть до подписания договора сторонами и регистрации приобретенного жилья.
  2. Оценка жилья. Банковская организация потребует от клиента представить документы, подтверждающие рыночную стоимость квартиры. Это необходимо для того, чтобы если между клиентом и банком возникнет спорная ситуация, то они будут иметь прямые доказательства стоимости в судебном заседании (статья 8 Федерального закона №135-ФЗ). На первичном рынке это процедура также обязательна. В большинстве случаев банк поручает выполнить это обязательство клиенту, а также в некоторых случаях указывает на определенную организацию, в которой требуется заказать проведение оценки.
  3. Проверка документации на квартиру, которая имеется у собственника. Перед заключением договора требуется внимательно изучить все необходимые документы. Лучше всего воспользоваться для этого услугами квалифицированных юристов. Особое внимание следует обратить на те документы, которые подтверждают тот факт, что продавец является собственником. Также следует проверить историю жилья путем оформления выписки из реестра. Таким способом можно отследить обременение, которое находится на жилье.
Предлагаем ознакомиться:  Кто издает федеральные законы

В проверке документации также поможет банковская организация, в которой была оформлена ипотека. Это является одной из основных ее задач. Клиент представляет все имеющиеся документы, а банк в свою очередь начинает проверку. В случае их наличия и подлинности банк одобрит выплату ипотеки на жилье, документация от которого была предоставлена.

  1. Заключение договора на ипотеку. После того, как все проверки пройдены и получено разрешение от банка необходимо заключить договор на выплату ипотеки. Необходимо тщательно с ним ознакомиться и обратить особое внимание на мелкий шрифт и сноски в тексте. Также возможно привлечение квалифицированного юриста, который расскажет обо всех уловках, имеющихся в договоре. После подписания договора банковская организация предоставит денежные средства на счет продавца. В договоре также можно указать на то условие, что деньги будут переводиться после того, как жилье перерегистрировано в государственной организации (Росреестре).
  2. В большинстве случаев для получения ипотеки потребуется внести первоначальный взнос. Это условие необходимо обязательно выполнить до момента заключения договора с продавцом. Дело в том, что банк не переведет денежные средства на счет продавца, если не убедится в получении первоначального взноса.
  3. После того как финансовая сторона сделки разрешена следует перейти к регистрации имущества в Росреестре. Для этого необходимо обратиться в ближайшее отделение и предоставив все документы пройти регистрацию. В зависимости от того по какому документу совершалась сделка (по договору или по ДДУ) требуется предоставить его и заполненное заявление надлежащего образца, который можно получить на официальном сайте или при личном посещении.

Также если жилье приобреталось на вторичном рынке в сбербанке, то у клиента имеется возможность воспользоваться услугой электронной регистрации. Такая процедура значительно сэкономит время обеих сторон при незначительных денежных затратах. Все что необходимо сделать – представить все документы в банковскую организацию через интернет и ожидать получения регистрационного документа.

Как правило, такая процедура занимает от недели и до месяца из-за того, что система находится на этапе разработки. Она является полностью законной ведь Сбербанк совместно с Росреестром заключил все документы, которые дают им возможность проведения электронных регистраций. Такая услуга является платной и поэтому менее распространена по сравнению с прохождением обычной регистрации путем обращения в государственный орган.

  1. Оформление страховки. Для того чтобы сократить все возможные риски, связанные с эксплуатацией жилья, рекомендуется оформить на него страховку. В большинстве банков данная услуга идет сопутствующей при оформлении ипотеки, что указывается при составлении договора. При этом банковская организация оставляет за собой право выбора определенной страховой компании, в которой будет оформляться страховка или же оставляет это условие на выбор клиента. Взносы за использование услуг страховой компании происходят в ежегодном порядке до момента полного расчета с банком и погашения ипотеки. Также сами банковские организации предоставляют услуги страховки. Она защищает владельца от возможных рисков, к числу которых относятся пожары, иные природные катастрофы, квартирные кражи и иные.

Регистрация ипотечного объекта в Росреестре

Чтобы выбрать банк для получения кредита, нужно подробно ознакомиться с условиями ипотеки, которые предлагают различные банки. Для этого нужно изучить предлагаемые банками кредитные программы на покупку жилья и узнать все важные условия: процентную ставку, порядок осуществления платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и другие важные условия кредитования.

Подобрав оптимальные условия, нужно обратиться в специальный ипотечный центр выбранного банка и взять полный перечень всех необходимых для одобрения ипотеки документов. Обычно банки для первоначального одобрения кредита требуют:

  • удостоверение личности заемщика;
  • справку о зарплате и каких-либо других доходах заемщика;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество заемщика (квартиру, дом, комнату, гараж и т.п.).

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Подобрав жилье для покупки, заемщик совместно с продавцом квартиры для окончательного одобрения ипотеки должен представить в банк ряд документов.

Обычно банки требуют следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на приобретаемую в ипотеку квартиру (свидетельство о регистрации);
  • согласие супруга продавца квартиры на совершение сделки (согласие должно быть оформлено у нотариуса) либо заявление об отсутствии у продавца супруга (супруги);
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию брака продавца жилья;
  • кадастровый (технический) паспорт на приобретаемую в кредит квартиру;
  • заключение независимой оценочной компании о реальной стоимости квартиры;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров для подтверждения дееспособности продавца квартиры;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам и представленную в банк в течение одного месяца с момента выписки;
  • копию удостоверения личности продавца и его супруга (супруги);
  • оригинал выписки из ЕГРП (Росреестра) о праве на продаваемую в ипотеку квартиру;
  • выписку из домовой книги, действительную в течение одного месяца со дня выдачи, обо всех прописанных в отчуждаемой квартире лицах;
  • согласие на продажу органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
  • любые другие документы по усмотрению банка, рассматривающего заявку на ипотечный кредит.

Как правило, процедура рассмотрения представленных документов занимает у банков от трех до десяти дней.

Результатом рассмотрения документации является решение банка об одобрении конкретной квартиры для целей ипотечного кредитования или отказ выдать кредит на покупку данной недвижимости. Если одобрение получено, заемщик должен взять у банка для согласования форму договора купли-продажи и договориться о дате совершения самой сделки.

В назначенный день покупатель и продавец квартиры, продаваемой под ипотеку, должны явиться в банк для подписания документов:

  • кредитного договора с банком-кредитором;
  • соглашения о залоге;
  • договора купли-продажи приобретаемой квартиры;
  • акта приема-передачи (по требованию банка);
  • соглашения о страховании жизни покупателя;
  • соглашения о страховании рисков повреждения и утраты имущества (приобретаемой квартиры);
  • иные документы по требованию банка.

После подписания всех документов производится передача денег продавцу жилья. Обычно это происходит с использованием депозитарной ячейки, когда деньги хранятся в специальном сейфе до момента регистрации права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру. Акт приема-передачи жилья, по соглашению всех трех сторон (продавца, покупателя и банка), может быть оформлен как при подписании основного договора, так и после государственной регистрации прав нового собственника.

Переход прав к покупателю квартиры происходит после выдачи соответствующего свидетельства в результате процедуры государственной регистрации. Однако до момента полного погашения кредита и всех процентов приобретенная квартира находится под обременением (залогом). Обременение с квартиры снимается только после подписания акта исполнения заемщиком обязательств перед банков, выдавшим ипотечный кредит.

Для большинства россиян покупка жилья в ипотеку – это самый быстрый и простой способ приобретения собственной квартиры. Однако при оформлении ипотеки и выплате долга могут возникнуть и определенные сложности.

Одна из основных проблем заемщиков при оформлении ипотеки – это невозможность оценить в долгосрочной перспективе свои будущие доходы. Ипотечный кредит, как правило, оформляется на срок от 10 до 30 лет. Однако гарантировать, что у заемщика будут определенные доходы на такое длительное время, нельзя.

Если заемщик все же при выплате кредита столкнулся с проблемой погашения долга, можно попросить банк об отсрочке. Большинство банков идут на уступку клиентам, давая рассрочку на уплату основного долга. Тем не менее, проценты придется выплачивать банку в любом случае.

Предлагаем ознакомиться:  Когда приходит налог 📊 на новую квартиру

Если у заемщика в период выплаты кредита снизился доход, и он не может оплачивать ежемесячные взносы в том же размере, банк может предложить реструктуризацию долга или рефинансирование кредита. В первом случае увеличивается срок договора кредитования, а во втором – заемщик переходит на другую ипотечную программу в этом же или другом банке.

До оформления документов в банке нужно узнать не только о процентной ставке и ежемесячных выплатах, но и о наличии скрытых платежей (например, за открытие счета). Некоторые банки, стремясь привлечь больше клиентов, умалчивают об этих платежах. Однако все условия, в том числе и дополнительные платежи, должны быть прописаны в договоре между заемщиком и банком.

Еще один важный вопрос при оформлении ипотечного кредита – это возможность досрочного погашения суммы долга. В большинстве случаев такая возможность появляется у заемщика не сразу, а лишь через некоторое время. Кроме того, некоторые кредитные организации требуют заплатить комиссию за досрочную выплату кредита.

Поэтому прежде, чем купить квартиру в ипотеку, нужно внимательно изучить все условия договора и, при необходимости, проконсультироваться у опытного юриста.

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Все кредитные организации разрабатывают несколько программ этапов ипотечного кредитования, которые различаются требованиями к заемщикам, кредитуемыми объектами и другими условиями.

По каким параметрам нужно выбирать программу ипотеки:

  • стоимость кредита (в полную стоимость ипотечного кредита включается не только процентная ставка, но и дополнительные комиссии банка и сопутствующие платежи, например, обязательное страхование; чем меньше таких оплат предусмотрено программой, тем дешевле итоговая стоимость заемных средств);
  • возможность кредитования определенной недвижимости (возможно получение денег на покупку готового жилья, новостройки, доли в квартире или комнаты, покупку земли, строительство, приобретение дома; перед подачей заявки нужно поинтересоваться, какие цели предусмотрены конкретной программой ипотечного кредитования);
  • возможность использовать льготы (погашение материнским капиталом возможно в любой программе, а под иное субсидирование государством процентной ставки для отдельных категорий должно быть предусмотрено отдельной ипотечной программой);
  • максимальный срок кредита, который устроит заемщика;
  • список документов (особенно стоит обратить внимание на количество нотариально заверенных документов, которые требует банк, т.к. это увеличивает расходы клиента на кредит);
  • дополнительные услуги (некоторые банки за отдельную плату осуществляют полный комплекс услуг по регистрации, например, Росбанк Дом).

После того, как покупатель выбрал банк, который подходит ему по параметрам, указанным выше, можно приступать к подаче заявки.

Если в выбранном банке у заемщика открыт счет, то подать заявку на ипотеку можно через личный кабинет. В этом случае клиент будет пользоваться преимуществом, т.к. кредитор сможет оценить поступления средств на счет и его правовую состоятельность.

Подать заявку на ипотеку можно также на сайте выбранного учреждения. Достаточно указать свое имя, фамилию, запрашиваемую сумму, срок кредита и контакты. Получение одобрения онлайн происходит автоматически. Программа оценивает средний уровень сроков и сумм займов, которые выданы в банке и делает вывод, может ли среднестатистический заемщик выплатить кредит. Как правило, ответ положительный. Но одобрение такой заявки нельзя расценивать как окончательное решение банка.

ВАЖНО

Официальное решение о выдаче ипотеки будет оформлено только после сбора и подачи пакета документов.

В зависимости от того, какой объект будет кредитоваться, на этапе выбора стоит руководствоваться разными параметрами.

Правила проживания в коммунальных квартирах

В случае с новостройкой помимо надежности застройщика, его деловой репутации и срока работы на рынке, стоит обратить внимание на использование эскроу-счетов в работе. Это такие счета, на которые перечисляются средства ипотечного займа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Такая схема расчетов служит дополнительной страховкой как участников строительства, так и банков от недобросовестных застройщиков.

В прежней схеме при покупке квартиры в строящемся доме деньги из банка перечислялись на счет застройщика. А он использовал их непосредственно для строительства. Теперь же компания строит дом на собственные средства или на кредитные (которые взяты самим застройщиком в банке), а деньги покупателей защищены и в случае, если дом не достроится, возвращаются заемщику (п.8. ст.15.5 214-ФЗ от 31.12.2004).

При приобретении квартиры или доли в квартире нужно обращать внимание на:

  • наличие неузаконенных перепланировок (например, расширение ванной за счет жилого помещения невозможно узаконить);
  • количество прописанных в квартире несовершеннолетних детей (это не критичный фактор, но выписать детей «вникуда» нельзя, их нужно обязательно прописать в новую жилплощадь);
  • если квартира или доля была приобретена по договору купли-продажи и часть средств оплачена материнским капиталом – это дополнительный фактор риска, т.к. в этом случае ребенок имеет право на долю в недвижимости;
  • если у недвижимости сменялось несколько владельцев, то у продавца должна сохраниться история квартиры от предыдущего владельца (в том числе нотариальное согласие супруги предыдущего продавца на операцию с недвижимостью или письмо от нотариуса о том, что на момент продажи он не состоял в браке);
  • если приобретается доля или комната,  у продавца должен быть заверенный отказ от собственников квартиры от покупки этого помещения (по закону преимущественным правом на покупку обладают другие собственники, ст.250 ГК РФ)

Процесс одобрения ипотечного кредита

Внутренние этапы одобрения ипотечного кредита в разных банках практически не отличается.

После предоставления документов менеджеру в отделение и подписания заявки, запускается процедура анализа финансового состояния клиента (так называемый андеррайтинг). При проведении анализа оценивается не только платежеспособность, но и кредитная история заемщика (путем запроса в Бюро кредитных историй), его имущество и размер обязательств (текущие платежи по кредитам, налогам на имущество, количество детей и прочие параметры), а также оценивают правовую информацию (вплоть до штрафов ГИБДД, которые с легкостью можно обнаружить в одной из программ, к которым имеют доступ сотрудники служб безопасности банка).

В процессе оценки сотрудник банка может позвонить:

  • заемщику (подтверждают, действительно ли он обращался за кредитом, его ли данные указаны в анкете);
  • созаемщику (с вопросом, знает ли он о планируемой сделке; также подтвердят степень родства и данные, которые заемщик указал в анкете).

Если в заявке на ипотеку есть пункт о данных третьего лица, которое может подтвердить информацию о заемщике, то этому человеку банк обязательно позвонит. Контактное лицо должно знать всю информацию из анкеты заемщика плюс уметь дать положительные рекомендации.

Внимание

После оценки всех параметров при отсутствии критичных замечаний решение о предоставлении кредита подписывается ответственным лицом банка (директором департамента, вице-президентом или другим). В особо сложных случаях или при крупной сумме кредита  возможно вынесение вопроса на кредитный комитет. В этом случае срок рассмотрения заявки может немного затянуться (в среднем, до 5 рабочих дней).

Срок действия положительного решения банка зависит от конкретной программы ипотеки. Он составляет от 1 до 4 месяцев. За этот период клиент должен подобрать объект и успеть выйти на сделку. В исключительных случаях срок действия решения может быть продлен на 2-4 недели.

  • ветхое жилье;
  • комнаты в коммунальных квартирах;
  • недвижимость в регионах военных действий или нестабильной политической обстановки.

В случае с такими объектами вопрос кредитования связан не столько с рисками банка, сколько с рисками страховых компаний, которые отказываются их страховать.

  • для оценки соответствия суммы кредита и стоимости жилья (если банк выдаст кредит на сумму 100 000 000,00 рублей на покупку однокомнатной квартиры в Подмосковье – возникнут вопросы со стороны ЦБ; отчет об оценке – это подтверждение адекватности суммы кредита для данного объекта);
  • для подтверждения возможности страхования и страховой суммы (в отчете об оценки дана не только фактическая стоимость, но и описано техническое состояние объекта);
  • для оценки стоимости залога (это критичный фактор при выдаче кредита; банк формирует резерв под каждую выданную ссуду в размере от 0 до 100% от суммы, но у него есть право снизить этот резерв за счет стоимости обеспечения, которое и указывается в отчете об оценке).
Предлагаем ознакомиться:  Минимальный стаж работы мужчин для выхода на пенсию
К сведению

У банков существуют договорные отношения с несколькими оценочными и страховыми компаниями . Те организации, с которыми заключен договор, называются аккредитованными. Заказывать оценку недвижимости лучше именно у таких компаний, т.к. они действуют в интересах банка и зачастую могут не указывать в отчете небольшие отклонения норм жилья (например, некритичные неузаконенные перепланировки).

Составление отчета об оценке начинается с визита на объект, фотографирования и исследования документов (правоустанавливающих и плана БТИ). После посещения жилья, сам отчет составляется в течение 1-2 недель в зависимости от срочности сделки. После этого еще 2-3 дня потребуется самому кредитору на принятие решения о возможности оформления залога и выдачи кредита.

Договор на аренду ячейки заключается с покупателем. В нем прописывается, кто и на каких условиях может получить доступ к ней.

Например, приобретается квартира с 2-мя прописанными несовершеннолетними. Сделка альтернативная, т.е. при продаже квартиры будет покупаться другая. В момент продажи выписать детей некуда. В таком случае в договоре аренды ячейки можно прописать, что продавец имеет право забрать деньги из ячейки при условии:

  • предоставления выписки из ЕГРН о передаче прав собственности покупателю;
  • предоставления зарегистрированного договора ипотеки;
  • предоставления выписки из домовой книги об отсутствии прописанных в квартире лиц.

Изъятие денег из сейфа возможно как в присутствии покупателя, так и без него – в этом случае ключ передается продавцу в обмен на комплект документов, указанных в договоре аренды.

Средства кредита снимаются со счета заемщика и закладываются в ячейку сразу после подписания всей документации. В эту же ячейку закладывается первоначальный взнос.

В случае с кредитованием на покупку недвижимости имеет место ипотека в силу закона. Если же в залог оформляется имеющаяся недвижимость и подписывается отдельный договор залога – то тут речь идет об ипотеке в силу договора. Порядок регистрации у них различается.

В случае с ипотекой в силу закона заемщик не обязан предоставлять пакет документов от банка и не оплачивает госпошлину за регистрацию (п.2 ст.20 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).

Документы для покупки квартиры в ипотеку

Если же имеет место договор (то есть в залог берется не приобретаемая недвижимость, а иной объект и заключается отдельный договор залога), то залогодатель должен подготовить пакет документов от залогодержателя (то есть от банка). В комплект входит:

  • лицензия;
  • свидетельство о регистрации;
  • приказ на председателя правления;
  • приказ на уполномоченное лицо, которое подписывало договор;
  • свидетельство о присвоении ИНН;
  • доверенность на лицо, подписавшее договор и некоторые другие документы, перечень которых можно уточнить у банка.

По самой сделке нужно предоставить следующие документы:

  • кредитный договор в 3-х экземплярах, а также копию его, заверенную банком;
  • 2 экземпляра договора купли-продажи;
  • квитанция об уплате госпошлины;
  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних;
  • план БТИ;
  • отчет об оценке;
  • нотариальное согласие супруги продавца и покупателя;
  • при покупке доли потребуется нотариальное согласие других собственников помещения.

На этапе регистрации документы могут подаваться как напрямую в Росреестр, так и в МФЦ по предварительной записи. Главное отличие – в МФЦ записаться можно на ближайший срок, но время регистрации увеличивается на 3-4 рабочих дня (в этот период документы из МФЦ передаются в Росреестр).

Регистрация обременения происходит параллельно с передачей права собственности (если регистрируется ипотека в силу закона). Срок регистрации напрямую в Росреестре (минуя МФЦ)  – в среднем 5 рабочих дней.

После регистрации на руки покупателю или его представителю передается нотариальное согласие супруги продавца (если оно было), экземпляры зарегистрированного договора, выписка из ЕГРН с отражением обременения и права собственности.

К сведению

У банков есть услуга регистрации договоров. В этом случае за дополнительную оплату залогодателю останется только подъехать в банк за своими экземплярами документов. Все остальное делает представитель кредитора на основании доверенности.

Страхование при ипотечном кредите

Аккредитованные страховые компании имеют преимущественное право заключать договоры страхования ипотечной недвижимости и жизни и здоровья заемщика. Страховые тарифы у них, как правило, являются среднерыночными.

К сведению

Оплата страховой премии может быть как единовременной, так и по графику. В зависимости от срока запрашиваемого ипотечного кредита и его суммы.

Сроки страхования недвижимости и жизни устанавливаются в кредитном договоре. Если в течение этого времени покупатель не предоставит полисы и квитанции об оплате премии, у банка есть разные методы воздействия:

  • повышение ставки;
  • досрочное истребование кредита;
  • штрафы и пени.

Если заемщик подобрал более выгодную для себя программу страхования ипотечной недвижимости в неаккредитованной компании, то по согласованию с банком возможно подписать полис и там. Наличие санкций за это определяется внутренними регламентами кредитной организации.

Кому необходимо передать первоначальный взнос{q}

Наличие первоначального взноса свидетельствует о том, что у потенциального заемщика есть собственный капитал и подтверждает для банка его платежеспособность. Первый взнос можно накопить, получить за счет продажи имущества и даже взять в кредит в том же банке (для этого существуют специальные программы кредитования).

Первый взнос может быть передан на счет продавца в банке и заблокирован там до момента предоставления зарегистрированного договора ипотеки, а может быть внесен в банковскую ячейку до того же момента.

Особый инструмент проведения ипотечных сделок – аккредитив. Это такая схема взаиморасчетов, при котором по заявлению продавца банк открывает особый счет аккредитива. Тем самым банк подтверждает платежеспособность клиента и свое обязательство выплатить средства продавцу. Сумма ипотечного кредита перечисляется на этот счет вместе с первоначальным взносом. После получения необходимых документов (их перечень прописывается в договоре на аккредитив) аккредитив «раскрывается» и продавец получает деньги.

ВАЖНО

Не стоит путать первый взнос по ипотеке и аванс, который передается продавцу под расписку. Аванс – это своеобразное «бронирование» объекта и обязательство его приобрести после всех процедур и заключения сделки в банке. Аванс вычитается из общей стоимости недвижимости и не входит в сумму кредита.

Этап заключения ипотечного договора

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytpolicyandsafetyru

На подписании договора ипотеки обязательно присутствие всех сторон: заемщика (покупателя), продавца или его представителя, созаемщика, поручителей, риэлторов (при наличии). Подписание происходит в офисе банка. В нем же закладываются средства в ячейку или на счет (обязательно проходит процедура пересчета средств в кассе банка).

Внимание

Кредитный договор подписывается 3-мя сторонами: заемщиком, созаемщиком и банком. Для поручителя оформляется отдельный договор. В редких случаях банк может дать отсрочку на предоставлении договора поручительства. В такой ситуации поручитель может не присутствовать на сделке.

Выдача кредита

После подписания кредитного договора ипотеки средства переводятся  на счет покупателя, а дальше, в зависимости от выбранной схемы расчетов, они могут быть направлены:

  • на аккредитив;
  • на счет продавца или эскроу-счет застройщика;
  • сняты через кассу и заложены в ячейку (за получение наличных часто взимается дополнительная комиссия).

После прохождения этапа регистрации договора ипотеки кредитные деньги передаются продавцу (или остаются на эскроу-счете).

Нюансы

Все основные этапы покупки квартиры в ипотеку

Кредитный договор действует с момента подписания, а ипотека – с момента регистрации. Поэтому обязательство заемщика по оплате ежемесячных взносов по договору возникает сразу. Именно поэтому банки иногда предусматривают меняющуюся ставку: до момента регистрации объекта недвижимости и после, когда у кредитора появляется фактическое обеспечение кредита в виде залога недвижимости.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytcopyrightru

При кредитовании строящегося дома заключается договор залога прав требования (т.к. фактически объекта недвижимости еще нет). Процедура регистрации аналогична.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector