Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)

Отказ от прибыли предпринимателя в затратном подходе || Отказ от прибыли предпринимателя в затратном подходе

О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости

До последнего времени не было необходимости всерьёз задумываться о проблеме обоснованного выбора величины прибыли предпринимателя. Зачастую, применение затратного подхода было вообще нецелесообразно, а в остальных случаях удавалось обойтись либо ссылкой на мнение экспертов и инвесторов, либо принять прибыль предпринимателя равной ставке дисконта (соответствующей сроку строительства) для проектов с аналогичным риском. В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости.

В работе [1] высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение [2] о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

В настоящей работе рассмотрены вопросы формирования шаблона отчета по оценке рыночной стоимости прав на объекты недвижимости.

Рассмотрена информативная база выводов, формирующаяся в аналитической части отчета и ее использование для производства расчетов в различных подходах. Предложена последовательность глав отчета, логически увязанных друг с другом и пути решения вопроса по итоговой стоимости прав на объекты недвижимости.

Объекты недвижимости в соответствии со ст.

Логика построения отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

В связи с отсутствием
данных о стоимости строительства точной
копии оцениваемою объекта в текущих
ценах на действительную дату оценки,
целесообразно применить стоимость
замещения.

В оценочной практике
для расчета восстановительной стоимости
объекта недвижимости в основном
используется индексный метод расчета.
Он заключается в определении полной
восстановительной стоимости, путем
умножения базовой стоимости, обозначенной
в сметной документации по оцениваемому
объекту на индекс пересчета стоимости
к уровню текущих цен [52].

С
= (B2001
· J2001-2014)
(51)

Предлагаем ознакомиться:  Как оформить отказ от апелляционной жалобы и в каких случаях допускается его подача

Где B2001
– общая стоимость строительства в ценах
2001 года, вышеуказанного здания, согласно
укрупненным показателям стоимости
строительства;

J2001-2014
– 5,43 без учета НДС – индекс перехода
уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен
2014 г. по видам строительства Российской
Федерации, согласно [30];

В теории затратного
подхода к оценке стоимости недвижимости
накопленный износ трактуется как общая
потеря объектом оценки рыночной
стоимости, обусловленная физическим
износом, а также функциональным и внешним
устареванием. В данном дипломном проекте
используется метод оценки накопленного
износа по его составляющим (метод
разбивки).

Износ — это потеря
стоимости из-за ухудшения физического
состояния объекта и/или его морального
устаревания. Накопленный износ
определяется как разница между текущей
стоимостью восстановления (замещения)
и реальной рыночной стоимостью объекта
на дату оценки.

Расчет физического
износа

,
(52)

Где Fф
— физический износ здания, %;

Fi
— физический износ i-го конструктивного
элемента здания, %;

Li
— коэффициент, соответствующий доле
восстановительной стоимости

i – го конструктивного
элемента в общей восстановительной
стоимости здания;

n
— количество конструктивных элементов
в здании.

Восстановительная
стоимость принимается в расчетах за
100%.

Таблица 15

Описание
конструктивных элементов здания и
определение износа

Название
конструктивных элементов

Описание
конструк-тивных элементов

Технич.

состояние

Удельный вес по таблице

Поправка к удельному весу, %

Удельный вес КЭ

с поправками

Износ, %

% износа к стр.

гр. 7 х гр,8 / 100

1

2

3

4

5

6

7

8

9

1

Фундаменты

Монолитная
железобетонная плита

Хорошее

9

1

9

3

0,27

Колонны

Железобетонные
сборные

Нормативное

7

1

7

10

0,7

2

а)стены
наружные

внутренние

б) перегородки

Кирпичные,
газобетонные блоки

Норамтивное

18

1

21

10

3,15

3

Перекрытие
и покрытие

Сборные
железобетонные

Норамтивное

10

1

14

13

1,82

4

Кровля

Совмешенная, ж/б плита, рулонное
покрытие

Трещины в кровельном ковре вследствие
отсутствия деформационных швов

4

1

4

25

1

5

Полы

Бетонные, линолеум

Вздутие, возникшее из-за недостаточного
уплотнения

8

1

8

20

1,6

6

Оконные и дверные
проемы

ПФХ профили на окнах и дверях

Норамтивное

10

1

10

5

0,5

7

Отделочные работы

Краска, обои

Норамтивное

16

1

16

15

2,4

8

Санитарно- и
электротехн. Устройства

Отопление,
электрич.

Норамтивное

9

1

9

10

0,9

9

Прочие

Отмостка

Норамтивное

9

1

9

7

0,63

10

Итого

100

100

12,97

Предлагаем ознакомиться:  Остеопластика В Стоматолгии Какой Код Для Возмещения Ндфл

Отказ от прибыли предпринимателя в затратном подходе || Отказ от прибыли предпринимателя в затратном подходе

Значение износа
округляется до целого числа. Таким
образом, физический износ составляет
13 %.

Расчет физического
износа сведен в таблицу 16.

Таблица 16

Расчет физического
износа в ценах 2014 года

Конструктивные
элементы

Удельный
вес

Стоимость
работ в ценах 2014 года, тыс. руб

Износ
конструктивных элементов, %

Износ
конструктивных элементов. тыс. руб

1

2

3

4

5

6

1

Фундаменты

9

10527

3

316

2

Колонны

7

20175

10

2018

3

Стены, перегородки

18

24368

10

2437

4

Перекрытие, покрытие

10

14184

13

1844

5

Кровля

4

11 243

25

2811

6

Полы

8

6963

20

1393

7

Проемы

10

16 208

5

810

8

Отделочные работы

16

25132

15

3770

9

Санитарно- и
электротехн. устройства

9

12233

10

1223

10

Прочие

9

18233

7

1276

11

Итого

273050

17898

По итогам можно
сделать вывод, что функциональный износ
здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано
сроком службы здания, та как оно было
построено в 2007 году и его износ на 2014 г
в соответствии с расчетами составляет
13%.

Далее рассчитаем
совокупный износ и рыночную стоимость
объекта недвижимости.

Логика построения отчета по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

Компанией «Оценка Топ» разработаны шаблоны отчетов об оценке (документы Microsoft Word 2010 со связями). Отчеты могут пригодиться при обучении, а также при осуществлении оценочной деятельности.

Стоимость отчетов от 1000 до 1500 рублей. Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в посл.

ред. от 13.07.2015 года) установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик.

В статье обосновывается позиция автора, состоявшая в том, что при проведении оценки недвижимого имущества затратным подходом учитывать прибыль предпринимателя не надо.

Предлагаем ознакомиться:  Как осуществить проверку сведений об индивидуальном предпринимателе

Кто берется за частные вопросы без предварительного решения общих, тот неминуемо будет на каждом шагу бессознательно для себя «натыкаться» на эти общие вопросы. и обрекать свою политику на шатания и беспринципность .

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector