Переход права собственности при купле продаже

Общие положения

Процедура перехода права собственности на недвижимость существенно отличается от такого же процесса, происходящего для оформления имущества движимого типа. В соответствии с законодательной базой РФ данный момент определяется датой госрегистрации. Регламентируется этот вопрос ч.1 551 статьи ГК РФ, которая гласит, что переход права собственности от продавца к приобретателю при сделках покупки-продажи недвижимых объектов должен регистрироваться в специальных госорганах.

В свою очередь, такая особенность тянет за собой еще одно следствие. В соответствии с ГК РФ в тех случаях, когда отчуждение обязательно требует регистрации, то момент перехода прав собственности фиксируется именно на дату проведения таковой. Соответственно, собственность за продавцом числится до момента, пока покупатель не перерегистрирует недвижимость на себя.

Переход права собственности на товар является важнейшим механизмом регуляции экономических отношений, который устанавливает порядок передачи продукции и права на владение ею покупателю. Общее положение данной процедуры регулируется ст. 223 ГК Российской Федерации, которая гласит, что право владения возникает по факту осуществления передачи продукции, если другое не указано в договоре или другой сопутствующей документации.

Под передачей, согласно ст. 224 ГК РФ, подразумевается вручение материальной ценности и сопутствующих бумаг покупателю или перевозчику. По Гражданскому Кодексу (часть 1 ст. 455), товаром может являться любой предмет, соответствующий правилам товарооборота.

Обычно подразумевается, что покупатель товара получает право собственности на него исключительно по факту уплаты полной его стоимости. Это позволяет продавцу обезопасить себя от мошенничества, от несвоевременных платежей или полного отказа от них. Если такое произойдет, он может подать иск в суд. Кроме этого, по желанию продавца условия передачи права владения могут быть пересмотрены.

При получении права владения покупатель получает:

  • полномочия, предписываемые собственникам;
  • риски порчи продукции;
  • риск ареста товара или возможность передачи долгов на вещь;
  • затраты по содержанию приобретенных продуктов.

То есть, в момент передачи прав на товар покупатель становится полноценным владельцем этой продукции.

В современной практике организации часто передают товар без предоставления прав собственности. Как правило, это происходит в следующих случаях:

  • Передача товаров под реализацию. В таком случае продавец передает другой компании продукцию для ее дальнейшей продажи.
  • Передача по договору мены. Такая практика распространена при бартерных сделках, когда одна компания предоставляет другой ТМЦ на условии обмена.
  • Передача по договору с условием отсрочки. Часто бывает, что продукция передается покупателю на условиях перехода прав владения по истечению определенного периода.

Переход права собственности на товар обычно осуществляется при его передаче и полной оплате, но могут быть и особые условия. В некоторых случаях можно передавать продукцию без перехода права владения ею. Если необходимо оговорить, в какой момент право собственности на товар перейдет к новому владельцу, условия прописывают в договоре.

Способы перехода прав

Переход права собственности при купле продаже

Условно все способы перехода права собственности на недвижимость условно разделяют на 2 категории: первоначальные и производные.

Среди наиболее распространенных первоначальных способов перехода можно выделить:

  • Создание нового объекта. Данный способ является наиболее распространенным в правовой практике и подразумевает возведение новых зданий. В соответствии с законодательной базой, право на такое имущество присваивается владельцу по факту прохождения регистрации.
  • Приобретение прав на бесхозные объекты. Бесхозным называют имущество, которое не имеет владельца, либо владелец которого неизвестен. Касательно данного вопроса лучше консультироваться с экспертом в юрисдикции, ведь процедура имеет множество нюансов и тонкостей.

перехода прав собственности можно отнести такие случаи:

  • На основании отчуждения. Именно так чаще всего оформляются квартиры, дома и прочие объекты, переходящие по договору купли-продажи. Реализатор регистрирует отчуждение прав на собственность, а вторая сторона оформляет переход прав на отчужденную недвижимость.
  • При наследовании. Право переходит по завещанию (при наличии такового) либо законам о наследовании по факту вступления лица-наследователя в наследство. Все аспекты такого процесса регулируются отдельной законодательной базой.

Кроме того, существуют и более специфические способы перехода недвижимого имущества, но, как правило, они менее распространены в юридической практике и требуют отдельной консультации у нотариуса.

Независимо от способа перехода прав на недвижимость, рекомендуется тщательно проверять все юридические моменты, ведь недвижимое имущество часто является объектом мошеннических схем и махинаций.

При регистрации перехода прав на имущество недвижимого типа обязательно взымается госпошлина, размер которой регулируется НК РФ и зависит от статуса участников сделки, а также типа рассматриваемого объекта. В общих случаях госпошлина составляет:

  • для физлиц – 2 000 руб.
  • для коммерческих организаций – 22 000 руб.

Квитанция на уплату госпошлины действует практически бессрочно. Ее актуальность определяется двумя случаями. Документ теряет свою силу, когда меняются платежные реквизиты приемщика либо установленная сумма оплаты.

После оплаты в случае отмены регистрации перехода прав собственности на недвижимость заявитель имеет возможность вернуть свои средства. Для этого в течение 3-дневного срока необходимо подать соответствующее заявление на имя руководителя отделения Росреестра в регионе.

Для отдельных категорий граждан предоставляются льготные тарифы на уплату. Например, от госпошлины могут быть освобождены малоимущие граждане, которые предоставят соответствующие подтверждающие документы. Получить более подробную информацию можно у сотрудников Росреестра.

Предлагаем ознакомиться:  Кто имеет право вступить в наследство без завещания

Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

В соответствии с законодательной базой любой переход права на недвижимое имущество должен проходить процедуру госрегистрации, соответственно, моментом перехода считается именно она. При этом участники договора купли-продажи не имеют права на собственное усмотрение изменить этот момент.

Рассмотрим данный аспект на примере продажи квартиры. Покупатель и реализатор заключили договор купли-продажи. По факту его подписания квартира уже будет считаться проданной, но ни покупатель, ни продавец не могут распоряжаться этим имуществом до официальной госрегистрации. С точки зрения продавца недвижимость считается предметом договора, и официальным владельцем уже считается покупатель.

Как уже было сказано, согласно общему положению, установленному ст. 223 ГК РФ, право собственности на товар переходит в момент передачи его покупателю или перевозчику. Но данная норма является диспозитивной, ведь покупатель может указать в сопроводительных документах условия, которые подходят конкретно ему.

Как правило, наиболее распространенными считаются следующие случаи, когда осуществляется переход права собственности:

  • По факту оплаты. Предусматривается, что право владения товаром переходит в момент передачи продавцу полной стоимости приобретаемой продукции.
  • Истечение конкретного срока. Полная передача прав осуществляется только через определенный промежуток времени, указанный в договоре.

Продавец имеет право регулировать сроки передачи путем указания дополнительных условий в договоре. Соответственно, и момент передачи определяется по документации.

Условия передачи прав собственности на товар могут меняться по обоюдному согласию продавца и покупателя. При этом они могут отличаться как от тех условий, которые были установлены ранее, так и от тех, которые прописаны в ст. 223 ГК РФ.

Переход права собственности при купле продаже

Договор поставки является наиболее распространенным видом документа в экономических отношениях между физическими и юридическими субъектами. Он относится к предпринимательской документации, поэтому одна из сторон, фигурирующих в нем, в обязательном порядке должна являться предпринимателем.

Как правило, передача прав собственности на товар по договору поставки осуществляется по факту его вручения покупателю. Но, как и в любой ситуации, по согласию продавца и покупателя могут быть оговорены и другие условия:

  • передача товара перевозчику;
  • по факту оплаты;
  • доставка товара покупателю;
  • встречная поставка и т.д.

Как определяется момент перехода права собственности на имущество недвижимого типа?

Для официальной регистрации прав собственности на недвижимое имущество нужно обращаться в Росреестр по месту проживания либо по расположению самого объекта, участвующего в процедуре.

Возможны следующие способы получения услуги:

  • Непосредственное обращение в представительство Росреестра (обязательно должны прийти все участники сделки).
  • Обращение в специализированный центр предоставления госуслуг.
  • Подача бумаг через специальную форму на интернет-ресурсе Росреестра.
  • Отправить всю документацию почтой с нотариальным заверением.
  • Заказ выездной службы в случае невозможности реализации при помощи других вышеописанных способов.

Пакет документов при регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество может варьироваться в зависимости от типа сделки, статуса лиц и т.д. Рассмотрим перечень бумаг в общем виде:

  • Заявление. Как правило, оно составляется по факту обращения и выдается сотрудниками в Росреестре, также его можно заполнить заранее.
  • Документ, который определяет основания для перехода прав владения.
  • Документ, который утверждает право собственности на участок земли (требуется тогда, когда объектом сделки является целая постройка или здание).
  • Кадастровый паспорт и план на участок.
  • Паспорт в качестве документа, подтверждающего личности тех, кто обратился за услугой госрегистрации перехода прав на недвижимость.
  • Доверенность необходима в тех случаях, если какая-либо из сторон действует через доверенное лицо.
  • В случае продажи совместно нажитого имущества необходимо согласие обоих супругов, которое оформляется нотариусом, а также брачное свидетельство.

Регистрация перехода права собственности на недвижимость

По завершению всех этапов госрегистрации права на имущество недвижимого типа заявителю выдается соответствующая бумага, подтверждающая тот факт, что он является законным правообладателем. С 01.01.2015 выдается бланк нового формата размером А4. На нем нет никаких водных знаков, голограмм и т.д. Вся информация о процедуре оформления, особенностях объекта недвижимости и т.д. указывается на бланке. В случае, если она не вмещается на один лист, то частично переносится на другой с обязательной нумерацией страниц.

При получении свидетельства необходимо обязательно сверить все указанные данные с оригиналами документов, чтобы исключить любые ошибки, ведь это может привести к весьма печальным последствиям. В законодательной базе предусмотрена возможность обращения в Росреестр с целью устранения ошибок, которые допущены при оформлении права на недвижимое имущество. Обычно их исправляют в течение 3-х рабочих дней.

Частные случаи перехода

Переход права собственности на недвижимость различного юридического статуса может отличаться по своей реализации и условиям. Рассмотрим наиболее распространенную процедуру перехода прав на коммерческие объекты недвижимости и ее отличия от общей схемы проведения.

Наиболее важной особенностью при переходе прав на недвижимость коммерческого фонда является отсутствие необходимости в отдельной регистрации письменного договора о купле-продаже. Участники сделки оформляют только право собственности. Кроме того, к перечню документов дополнительно должны быть приложены следующие юридические бумаги:

  • свидетельство о регистрации юрлица;
  • учредительная документация юрлица;
  • документ о получении ИНН;
  • протоколы о назначении руководителей юридических лиц;
  • конечная редакция Устава;
  • конечная редакция Учредительного договора;
  • оригинал или заверенная копия протокола заседания директорского совета либо общего собрания акционеров с решением о согласии на сделку;
  • оригинал либо копия, заверенная нотариусом, выписки из реестра.
Предлагаем ознакомиться:  Образец искового заявления о признании права собственности на земельный участок, квартиру, жилой дом или гараж

Свои нюансы могут иметь процедуры оформления прав собственности и на прочие виды недвижимого имущества. Наиболее простым и правильным решением будет заблаговременное обращение в Росреестр для уточнения всех этих аспектов и тонкостей. Если у вас имеется такая возможность, лучше обратиться к частному нотариусу, который сможет разъяснить все интересующие вопросы и курировать процедуру до ее завершения.

Оформление перехода прав собственности на недвижимое имущество является сложной процедурой, при которой важно учесть все тонкости и правовые аспекты, чтобы не быть обманутым и удачно завершить сделку. Поэтому не стоит торопиться с оформлением документов и доверяться обходным схемам – все должно соответствовать закону.

III. Определения и постановления арбитражных судов

Высшего
Арбитражного Суда (в хронологическом
порядке)

1. Информационное письмо
ВАС РФ от 31 июля 1992 г. N С-13/ОП-171 «О
разрешении споров, связанных с применением
законодательства о собственности»
// Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 1992. N 1.

2. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 28 апреля 1997 г. N 13
«Обзор практики разрешения споров,
связанных с защитой права собственности
и других вещных прав» // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
1997. N 7.

3. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21
«Обзор практики разрешения споров,
возникающих по договорам купли-продажи
недвижимости» // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
1998. N 1.

Нотариальное заверение согласия на регистрацию перехода права собственности на недвижимость

4. Постановление
Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О
некоторых вопросах практики разрешения
споров, связанных с защитой права
собственности и других вещных прав»
// Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 1998. N 10.

5. Информационное письмо
от 11 января 2000 г. N 49 «Обзор практики
рассмотрения споров, связанных с
применением норм о неосновательном
обогащении» // Вестник Высшего
Арбитражного Суда РФ. 2000. N 3.

6. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59
«Обзор практики разрешения споров,
связанных с применением Федерального
закона «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2001. N 4.

7. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66
«Обзор практики разрешения споров,
связанных с арендой» // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
2002. N 3.

8. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. N
104 «Обзор практики применения
арбитражными судами норм Гражданского
кодекса РФ о некоторых основаниях
прекращения обязательств» // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации. 2006. N 4.

9. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N
120 «Обзор практики применения
арбитражными судами положений главы
24 Гражданского кодекса Российской
Федерации» // Вестник Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации.
2008. N 1.

10. Информационное письмо
Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126
«Обзор судебной практики по некоторым
вопросам, связанным с истребованием
имущества из чужого незаконного владения»
// Вестник Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации. 2009. N 1.


хронологическом порядке)

1. Постановление
Президиума ВАС РФ от 14 января 1997 г. N
3522/96 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда РФ. 1997. N 4.

2. Постановление
ФАС Западно-Сибирского округа от 23 марта
2000 г. N Ф04/710-93/А70-2000 // СПС «КонсультантПлюс».

3. Постановление
ФАС Московского округа от 15 января 2001
г. N КГ-А40/6228-00 // СПС «КонсультантПлюс».

4. Постановление
Президиума ВАС РФ от 30 января 2001 г. N
5482/00 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2001. N 6.

5. Постановление
ФАС Дальневосточного округа от 14 октября
2002 г. N Ф03-А51/02-1/2065 // СПС «КонсультантПлюс».

6. Постановление
ФАС Московского округа от 19 августа
2003 г. по делу N КГ-А40/5548-03 // СПС
«КонсультантПлюс».

7. Постановление
ФАС Северо-Западного округа от 18 марта
2004 г. N А56-19741/03 // СПС «КонсультантПлюс».

8. Постановление
ФАС Дальневосточного округа от 30 марта
2004 г. N Ф03-А04/04-1/640 // СПС «КонсультантПлюс».

9. Постановление
ФАС Западно-Сибирского округа от 17 июня
2004 г. N Ф04/3281-399/А67-2004 // СПС «КонсультантПлюс».

10. Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 20 сентября
2004 г. N А29-1873/2004-1э // СПС «КонсультантПлюс».

Переход права собственности на товар

11. Постановление
Президиума ВАС РФ от 8 февраля 2005 г. N
12621/04 // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2005. N 6.

12. Постановление
ФАС Московского округа от 24 марта 2005 г.
N КГ-А41/1626-05-П // СПС «КонсультантПлюс».

13. Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2005 г.
N А17-280/1-2004 // СПС «КонсультантПлюс».

14. Постановление
ФАС Московского округа от 25 мая 2006 г., 1
июня 2006 г. N КГ-А40/4607-06 // СПС «КонсультантПлюс».

15. Постановление
ФАС Московского округа от 17 октября
2005 г., 10 октября 2005 г. N КГ-А40/9765-05 // СПС
«КонсультантПлюс».

16. Постановление
ФАС Московского округа от 20 октября
2005 г. N КГ-А41/10132-05 // СПС «КонсультантПлюс».

Передача товара в собственность

17. Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 6 декабря
2005 г. N А29-1911/2005-2э // СПС «КонсультантПлюс».

18. Постановление
ФАС Волго-Вятского округа от 15 декабря
2005 г. N А29-2850/2005-2э // СПС «КонсультантПлюс».

19. Постановление
ФАС Западно-Сибирского округа от 28
февраля 2006 г. N Ф04-9791/2005(18897-А81-11) по делу
N А81-2346/2005У // СПС «КонсультантПлюс».

20. Постановление
ФАС Московского округа от 1 октября 2007
г. по делу N КГ-А41/8390-07 // СПС «КонсультантПлюс».

21. Постановление
Президиума ВАС РФ от 27 ноября 2007 г. N
9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 // Вестник
Высшего Арбитражного Суда Российской
Федерации. 2008. N 2.

22. Определение
ВАС РФ от 12 декабря 2007 г. N 16242/07 // СПС
«КонсультантПлюс».

Предлагаем ознакомиться:  Кто является наследниками второй очереди Права на наследство

Статьи

Статьи
на иностранных языках

1. Baldwin J.H. Warranty against Eviction
in the Civil Law: Extent of the Vendee’s Recovery // Tulane Law
Review. 1948 — 1949. N 23.

2. Battersby G.A. Reconsideration of
«Property» and «Title» in the Sale of Goods Act
// Journal of Business Law. 2001, January.

3. Battersby G., Preston A.D. The
Concepts of «Property», «Title» and «Owner»
Used in the Sale of Goods Act 1893 // Modern Law Review. 1972. N 35.

4. Beckmann R.M. Kauf J. von //
Staudinger Kommentar zum Burgerlichen Gesetzbuch mit
Einfuhrungsgesetz und Nebengesetzen, Eckpfeiler des Zivilrechts / Ed.
by M. Martinek. Berlin, 2005.

5. Birks P. Failure of consideration //
Consensus Ad Idem. Essays in the Law of Contract / Ed. by F.D. Rose.
London: Sweet & Maxwell, 1996.

6. Boudreaux Ch.J. Warranty against
Eviction in the Civil Law: Limitations on the Extent of the Vendee’s
Recovery // Tulane Law Review. 1948 — 1949. N 23.

7. Cotterrell R. Comparative Law and
Legal Culture // The Oxford Handbook on Comparative Law / Ed. by M.
Reimann, R. Zimmermann. Oxford: Oxford University Press, 2006.

8. Davies I. United Kingdom // Retention
of Title Clauses in Sale of Goods Contracts in Europe / Ed. by I.
Davies. Aldershot: Ashgate Dartmouth, 1999.

9. Gordley J. The universalist heritage
// Comparative Legal Studies: Traditions and Transitions / Ed. by P.
Legrand, R. Munday. Cambridge: Cambridge University Press, 2003.

10. Faust F. Economic Analysis of Law //
The Oxford Handbook on Comparative Law / Ed. by M. Reimann, R.
Zimmermann. Oxford: Oxford University Press, 2006.

11. Higgins M.J. The Transfer of Property
under Illegal Transactions // Modern Law Review. 1962. N 25.

12. Hill J. Comparative Law, Law Reform
and Legal Theory // Oxford Journal of Legal Studies. 1989. N 9.

13. Jansen N. Comparative Law and
Comparative Knowledge // The Oxford Handbook on Comparative Law / Ed.
by M. Reimann, R. Zimmermann. Oxford: Oxford University Press, 2006.

14. Lawson F.H. The Passing of Property
and Risk in Sale of Goods — A Comparative Study // Law Quarterly
Review. 1949. N 65.

15. Legrand P. The same and the different
// Comparative Legal Studies: Traditions and Transitions / Ed. by P.
Legrand, R. Munday. Cambridge: Cambridge University Press, 2003.

16. Makovsky A.L., Khokhlov S.A.
Introductory Comments to the Civil Code // The Civil Code of the
Russian Federation. Parts 1 and 2 / Ed by. P.B. Maggs, A.N. Zhiltsov.
М., 1997.

17. Markesinis B.S. Our Debt to Europe:
Past, Present and Future // The Clifford Chance Millennium Lectures:
The Coming Together of the Common Law and the Civil Law / Ed. by B.S.
Markesinis. Oxford: Hart Publishing, 2000.

18. Michaels R. The Functional Method of
Comparative Law // The Oxford Handbook on Comparative Law / Ed. by M.
Reimann, R. Zimmermann. Oxford: Oxford University Press, 2006.

19. Peters F. Die Verschaffung des
Eigentums durch den Verkaufer // Zietschrift des Savigny-Stiftung fur
Rechtsgeschichte (romanistische Abteilung). 1979. N 96.

20. Powell R. Eviction in Roman law and
English law // Studies in the Roman Law of Sale. Dedicated to the
Memory of Francis de Zulueta / Ed. by D. Daube. Oxford: Clarendon
Press, 1959.

21. Ranieri F. Die Lehre der abstrakten
Ubereignung in der deutschen Zivilrechtswissenschaft des 19.
Jahrhunderts // Wissenschaft und Kodification des Privatrechts im 19.
Jahrhundert / Ed. by H. Coing, W. Wilhelm. Bd. 2. Frankfurt am Main,
1977.

22. Ralston A.E. «Warranty of Title»
or Warranty of Peaceable Possession in Louisiana? // Tulane Law
Review. 1940 — 1941. N 15.

23. Rose F.D. Restitutionary and
Proprietory Consequences of Illegality // Consensus Ad Idem. Essays
in the Law of Contract / Ed. by F.D. Rose. London: Sweet &
Maxwell, 1996.

24. Rudden B. Civil law, civil society
and the Russian constitution // The Law Quarterly Review. 1994. N
110.

25. Sabbath E. Denial of Restitution in
Unlawful Transactions — a Study in Comparative Law // International
and Comparative Law Quarterly. 1959. N 8.

26. Saint-CeneM. France // Retention of
Title Clauses in Sale of Goods Contracts in Europe / Ed. by I.
Davies. Aldershot: Ashgate Dartmouth, 1999.

27. Simpson A.W.B. Innovation in
Nineteenth Century Contract Law // Law Quarterly Review. 1975. N 91.

28. Scott A.W. The Nature of the Rights
of the Cestui Que Trust // Columbia Law Review. 1917. N 17.

29. Waas B. Germany // Retention of Title
Clauses in Sale of Goods Contracts in Europe / Ed. by I. Davies.
Aldershot: Ashgate Dartmouth, 1999.

Статьи
на русском языке

1. Анциферов О.Д.
Обеспечительный
платеж по предварительному договору
купли-продажи жилья // Законодательство
и экономика. 2007. N 1.

2. Баранов И.А., Шершеневич
Г.Ф. Наука гражданского права в России
(рецензии на книгу: Шершеневич Г.Ф. Наука
гражданского права в России) // Шершеневич
Г.Ф. Наука гражданского права в России.
М., 2003.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector