Переуступка права требования неустойки по дду

Как происходит переуступка права требования

Купля-продажа неустойки по ДДУ
заключается в оформлении двустороннего договора цессии. Такая форма сделки
совершенно законна, регламентируется нормами ГК РФ. Для дольщика опасности и
риски выкупа практически отсутствуют, так как все последующие претензии и иски
к застройщику по ДДУ будет предъявлять уже покупатель.

В
отдельных случаях продажа может заключаться на условиях расчета после
завершения судебного процесса. Однако здесь речь идет не о цессии, а о
посреднических услугах по взысканию долга. Представитель дольщика будет
вести дела в суде, а после получения денег получит вознаграждение, указанное в
договоре.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ytadvertiseru

Чтобы оценить реальность взыскания и
сумму неустойки, основания ее возникновения, будущий цессионер должен получить
для проверки следующие документы:

  • исходный
    договор долевого участия, зарегистрированный через Росреестр;
  • проектную
    документацию застройщика, по которой можно проанализировать сроки сдачи жилья,
    требования к надлежащему качеству;
  • письменную
    переписку между дольщиком и строительной компанией;
  • акты
    передачи готовой квартиры (в этом документе можно проследить дату для
    определения периода просрочки);
  • претензии
    в адрес застройщика по ДДУ, если дольщик предпринимал попытки самостоятельного
    взыскания.

Если речь идет о начислении пени за несвоевременное устранение недоделок, будет проверять и акт о выявленных дефектах. При выкупе может потребоваться и иная документация, в зависимости от обстоятельств.

Договор цессии

Основанием для перехода прав требования
на неустойку по ДДУ является договор цессии. К ключевым условиям этого
документа относятся:

  • исходные
    права дольщика по ДДУ, подтвержденные договором;
  • основания
    для начисления неустойки по Закону № 214-ФЗ, т.е. ссылка на нарушенные сроки
    сдачи жилья, устранение недостатков;
  • размер
    вознаграждения, которые получит дольщик за выкуп прав;
  • перечень
    требований, которые переуступаются цессионеру.

Переуступка права требования неустойки по дду

Обратите внимание! Кроме пени, можно
продать и право взыскания штрафа по Закону «О защите прав
потребителя». Его размер составит 50% от суммы неустойки, однако взыскать
санкцию можно только при соблюдении претензионного порядка.

Право на компенсацию морального вреда по
договору цессии не передается. Его сможет взыскать сам участник ДДУ, если
действиями застройщика ему причинены психические и нравственные страдания.
Подробнее обо всех вариантах выкупа прав на пени по ДДУ вы сможете узнать на
консультации у наших юристов.

Для дольщика по ДДУ продажа неустойки
позволяет сразу получить деньги, пусть и с существенным дисконтом. Кроме того,
выкуп никак не влияет на основные права по получению жилья, поэтому гражданин
ничем не рискует. Отрицательные отзывы, в основном, связаны со значительным
размером суммы, которую оставляет себе цессионер. Однако, даже отдав за выкуп до
50% от предполагаемой суммы неустойки, дольщик избегает множества рисков.

Даже получив право на взыскание неустойки
по ДДУ, дольщик не всегда может рассчитывать на получение денег от застройщика.
Чтобы избежать судебных разбирательств и сразу получить деньги, можно оформить
выкуп пени по договору цессии. Хотя полученная сумма будет меньше возможной
неустойки, дольщик устранит риски банкротства строительной компании, снижении
размера компенсации в суде.

Если вам нужна помощь с расчетом и
взысканием неустойки по ДДУ, либо вы решили продать ее по договору цессии,
воспользуйтесь услугами наших юристов. Вы получите бесплатную консультацию с
разъяснение норм закона и судебной практике, сможете согласовать стоимость и сроки
подготовки договора на выкуп пени. Звоните по телефонам, указанным на сайте,
либо оставляйте вопросы в форме обратной связи. Мы работаем круглосуточно!

При вложении денег в долевое строительство каждый инвестор надеется получить ожидаемый результат. Но ситуация на рынке довольно нестабильная. Добросовестное исполнение обязательств со стороны застройщика уже давно стало редкостью. Одним из инструментов воздействия на недобросовестных участников рынка является неустойка. Однако немногие граждане знают о возможности переуступки права требования иным лицам.

Предлагаем ознакомиться:  Защита прав потребителей по Российскому законодательству Содержание

Периодически встречаются объявления о выкупе права требования по ДДУ. Объектом интереса юридических компаний обычно выступает сумма неустойки, которая возникла в результате нарушения договорных отношений со стороны застройщика. Например, при задержке строительства. Граждане вправе продать право требования по договору цессии.

Также дольщики вправе переуступить свои права при полной или частичной оплате стоимости будущего жилья. Причиной может послужить изменение жизненных обстоятельств и утрата интереса к долевому строительству. При отчуждении прав действуют положения о купле-продаже. Договор цессии считается заключенным, если участники достигли соглашения по всем существенным условиям сделки.

Нужно ли согласие застройщика на сделку{q} Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ). Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика. Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату.

При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии{q} Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника. Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.

Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным. 

При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки. При частичной оплате стоимости  жилья инвестор является должником застройщика. При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья.

1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью.

Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки).

Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику. После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав.

2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании. Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг.

3. Отказ банка. Довольно часто граждане покупают жилье в ипотеку. Следовательно, переуступка права требования третьим лицам допускается при наличии согласия кредитора. Однако договориться с банком будет нелегко. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации.

Предлагаем ознакомиться:  Договор займа между физическими лицами гражданский кодекс

1. Затяжное строительство или несостоятельность застройщика. Периодически переуступка права требования оформляется из-за нарушения сроков строительства или низкого качества работ. Основная обязанность продавца – предоставление необходимых документов. Ведь продается не жилье, а право на участие в строительстве.

Он не отвечает за то, что будет в будущем. Продавцу предстоит навести справки о компании, наличии у нее разрешительной документации, состоянии строительства. Сбор данных обеспечит определенные гарантии продавцу. Если компания имеет плохую репутацию или является несостоятельной, то можно будет отказаться от заключения договора.

Чем опасно образование неустойки

Преимущества долевого строительства заключаются в приобретении еще несуществующего жилого помещения с существенной экономией средств. Сделки ДДУ изначально сопровождаются значительными рисками – затягиванием сроков возведения дома, банкротством застройщика, нежеланием устранять недоделки. С этой целью Федеральный закон № 214-ФЗ позволяет дольщику взыскать пени в размере 1/150 учетной ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Однако даже такая мера ответственности
не гарантирует, что гражданин получит жилье, сможет вернуть денежные средства и
получить неустойку. Период подачи претензии и судебных тяжб может затянуться на
месяцы и годы, тогда как строительная компания может обанкротиться. Кроме того,
граждане могут обращаться с иском только в суды общей юрисдикции, которые
нередко значительно снижают сумму компенсации.

Чтобы избежать указанных проблем, можно
продать неустойку по договору цессии. В этом случае право требования штрафных
санкций перейдет от дольщика сторонней организации. Оформив переуступку пени,
гражданин сможет сразу получить деньги за вычетом суммы, причитающейся
цессионеру.

Зачем кому-то выкупать неустойку по ДДУ

Покупка неустойки может оказаться
выгодна как дольщику, так и сторонней организации. Вот в чем заключается выгода
цессионера, приобретающего права требования к застройщику:

  • если
    выкуп происходит в пользу юридического лица, дальнейшее взыскание пройдет через
    арбитраж, где вероятность снижения суммы штрафа минимальна;
  • выкупая
    долг, дольщику выплачивается сумма на момент заключения договора цессии, тогда
    как по итогам судебного процесса она станет в разы больше;
  • продажа
    неустойки влечет прямую прибыль цессионеру, так как выкуп всегда происходит с
    дисконтом (его размер может составлять от 10 до 50% от размера пени).

Покупатель также рискует, поскольку не застрахован от банкротства строительной компании. Поэтому каждая сделка выкупа предусматривает доскональную проверку как основного договора долевого участия, так и сведений о финансовом состоянии застройщика, его активах. Также будут учитываться нормы ГК РФ и ЖК РФ в части надлежащего качества документации, правомерности возведения МКД.

Разница между двумя видами переуступки

3. Недействительность цессии. Договор переуступки заключается при условии оплаты стоимости ДДУ, согласия застройщика или банка. Нарушение одного из пунктов является поводом для оспаривания сделки. Если договор будет признан недействительным, то продавец должен вернуть покупателю уплаченную им сумму и понесенные в результате сделки убытки.

Во избежание подобных последствий продавцу нужно внимательно проверить документы и затребовать акт сверки у компании. Необходимо удостовериться в отсутствии скрытых долгов. При оформлении договора продавец передает покупателю – оригинал ДДУ, доп. соглашения (при наличии), платежные документы, письменное одобрение застройщика. Бумаги желательно хранить до вселения в квартиру.

4. Двойная переуступка прав. ДДУ подлежит госрегистрации. Аналогичное правило действует в отношении цессии. Однако иногда дольщики делают переуступку одновременно нескольким лицам. Как такое возможно{q} Граждане могут приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Подобные соглашения необязательно регистрировать.

Предлагаем ознакомиться:  Когда можно оформить право собственности в новостройке

5. Отсутствие возможности предъявить иск к застройщику. Продавец обязан известить компанию о переуступке права требования, даже если такой пункт отсутствует в договоре. Уведомление нужно направить в 10-дневный срок с момента регистрации договора цессии. Последствия нарушения данного требования – отсутствие возможности предъявить претензии к компании или оспаривание договора.

6. Оспаривание подозрительной сделки. Уступка права требования может быть признана недействительной по таким основаниям – стоимость сделки существенно занижена и/или договор был заключен менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства продавца. Покупателю нужно проверить застройщика и убедится в законности сделки.

Особенно если он покупает квартиру не у первого дольщика. Занижение стоимости сделки обычно происходит с целью уменьшения налоговой нагрузки. Однако на подобные ухищрения лучше не соглашаться. Они грозят не только признанием сделки недействительной, но и невозможностью применить налоговый вычет или вернуть уплаченную сумму.

7. Перераспределение налоговых обязательств. При заключении договора цессии продавец обязан заплатить налог. Иногда дольщик пытается навязать уплату налога покупателю. Поэтому здесь уместен торг. Оптимальный вариант – стороны соглашения делят расходы пополам. 

1. НДС. Если в отношении права требования, по договору долевого участия, приобретенного для его дальнейшей продажи, будет предъявлена сумма входного НДС, то она принимается к вычету по факту принятия обозначенного права (ст.ст.171–172 НК РФ). Базовое требование – предыдущий кредитор должен правильно оформить счет-фактуру.

Правило действует в отношении жилых и нежилых помещений. Если предприятие не планирует делать переуступку прав, то порядок учета НДС несколько меняется. Тут будет учитываться тип недвижимости (жилая/нежилая) и его целевое назначение. Если объект долевого строительства принимается к учету в качестве ОС, то сумма НДС учитывается по факту его принятия (Письмо ФНС от 08.02.

https://www.youtube.com/watch{q}v=playlist

2011 №КЕ-4-3/1907). При получении нежилого помещения от застройщика, которое предназначено для последующей продажи, предприятие вправе рассчитывать на вычет входного НДС по факту его принятия на учет. Если объект недвижимости является жилым, то сумма налога включается в его стоимость (ст.ст.149–172 НК РФ).

2. Налог на прибыль. Расходы по оформлению договора цессии признаются при налогообложении прибыли по факту получения дохода от продажи объекта недвижимости (Письмо Минфина от 02.03.2012 №03-07-11/58). Причем госпошлина может учитываться в составе прочих издержек, которые связаны с производством и реализацией (ст.264 НК РФ). Предприятие самостоятельно решает, к какой группе расходов ее отнести.

3. НДФЛ. Если предприятие приобретает право требования по ДДУ и физического лица, то оно не признается налоговым агентом. Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог (ст.228 НК РФ). Причем налогоплательщики могут воспользоваться имущественным вычетом. Налоговая льгота рассчитывается исходя из суммы документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой жилья (ст.220 НК РФ).

Взыскание неустойки

При переуступке права требования другим лицам сумма возмещения будет несколько меньше, чем должен застройщик. Зато инвестору удастся избежать затяжной судебной волокиты. Причем суды вправе уменьшать сумму неустойки в рамках гражданского судопроизводства. Тогда как арбитражные суды обычно удовлетворяют заявленные требования.

https://www.youtube.com/watch{q}v=upload

Хотя периодически встречаются судебные решения, в которых сумму неустойки была уменьшена по причине отсутствия негативных последствия для дольщика и/или в результате сравнения со средними ставками по кредитам. Такой подход предотвращает несоразмерное получение прибыли при использовании чужих денег должником и получение необоснованной выгоды истцом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector