Покупая квартиру полученную по наследству

Общая схема оформления имущества по закону и по завещанию

Недвижимость, унаследованная продавцом по завещанию, имеет свои риски. Многие покупатели считают, что при наличии завещания риски меньше, чем при наследовании по закону.

Риски приобретения имущества по завещанию:

  • Завещание могут оспорить существующие наследники по закону.
  • Наличие завещательного отказа, согласно которому определенному лицу предоставляется право проживания в квартире, которое сохраняется даже если право собственности перешло другому лицу (покупателю).
  • Есть наследники обязательной доли, которые могут претендовать на нее даже при наличии завещания.
  • Признание наследника недостойным.

От покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться, если:

  • Наследство «свежее», менее трех лет.
  • Объект продается по доверенности, и нет связи с собственником.
  • В квартире есть зарегистрированные лица.
  • Продавец пожилого возраста, и отказывается предоставлять справки, подтверждающие его дееспособность.
  • Есть вопросы и спорные моменты в документах на недвижимость.

Многие покупатели и продавцы уверенны в незыблемости прав наследника, полученных при завещании. Да, при оформлении завещания:

  1. Снижаются риски появления претензий со стороны родственников;
  2. Наследство распределяется четко, согласно долям, указанным в завещании;
  3. Снижается количество спорных ситуаций;
  4. Быстрее оформляется имущество в собственность.

Однако, если в завещании четко не указаны наследополучатели, а содержится список, кого из них исключил наследодатель — вероятность споров увеличивается, как с риски для покупателя квартиры.

Список рисков при покупке завещанной квартиры:

  • Оспоримость завещания, если будет доказано судом, что наследодатель был недееспособен или временно не осознавал своих действий под воздействием алкоголя, наркотиков или стресса, а также принял решение, находясь под психологическим давлением или угрозой физического насилия;
  • Дополнительные распоряжения наследодателя по праву 3-х лиц. Например, предоставление права проживать в квартире пожизненно и наследник не лишается этого права даже при многочисленных перепродажах жилья;
  • Наследники по закону, которых охраняет закон, не смотря на распоряжения наследодателя (нетрудоспособные родители, супруги, дети и т.д.);
  • Мошеннические схемы продавца квартиры, полученной по завещанию. Например, сокрытие отказополучателей (людей, с правом проживания в жилище). Сговор с приоритетным наследником или владельцем обязательной доли или «черными» риэлторами;
  • Признание продавца квартиры (наследника) недостойным наследником.

Случаи признания недостойным наследником:

  1. Если имеются факты и доказательства, уличающие наследника в противоправных действиях направленных на получение или увеличение своей доли наследства;
  2. Факт невыполнения алиментных обязательств к наследодателю, если обязательства предусмотрены законом.

Квартира, полученная по наследству увеличивает риски покупателя в следующих случаях:

  1. С момента открытия наследства прошло менее 3 лет;
  2. Квартира, полученная по наследству или завещанию продается по доверенности;
  3. В квартире прописаны третьи лица кроме наследника-собственника;
  4. Продавец не предоставил справку о дееспособности, хотя находится в преклонном возрасте (старше 70 лет);
  5. Продавец отказывается предоставлять справки, которые помогут покупателю убедиться в «прозрачности» сделки.

Пожалуй единственным плюсом при покупке квартиры у наследников, окупающим риски, является возможность получить хорошую скидку.

Пример из моего личного опыта:Подыскивая в центре для покупки 2-комнатную квартиру в «хрущевке» я нашел довольно хороший по расположению объект недвижимости. На просмотре мне предстала квартира в состоянии крайней неухоженности с ремонтом 20-30-летней давности. Риэлтор сообщил цену: 3200 тысяч рублей (это был 2013 год) и, что квартира наследственная.

Естественно я сообщил ему о рисках, т.к. прошло всего полгода с момента оформления права собственности наследополучателем и сказал, что больше, чем за 2900 я не стану рассматривать ее покупку, развернулся и ушел.

Убежденный в том, что мне никогда не позвонят, я успел отойти буквально 300 метров от квартиры, как мне перезвонил риэлтор и сообщал, что собственник согласен на эту цену. Я был огорошен и реально несколько минут не знал, что сказать! Затем собрался сил и отказался от предложения.

Я уверен, что есть почти беспроигрышные варианты покупки квартиры по наследству и покупатель может почти не рисковать, но об этом легко говорить юристам и прочим специалистам, которые за свои советы несут только моральную ответственность.Покупка наследственной квартиры сопровождена крупными финансовыми рисками для покупателя и цена ошибки не только финансы, но и жилье, особенно, если оно единственное.

В следующей статье рассмотрим инструкцию при покупке квартиры, полученной по наследству с советами и рекомендациями юриста.

alt=1

Вы узнали, какие риски покупки квартиры по наследству (завещанию) грозят покупателю. Если остались вопросы, задавайте их юристу бесплатно заполнив специальную форму ниже статьи.

Учитывая вышеприведенные нормы законодательства, покупатель унаследованного жилья может опасаться следующих угроз:

  1. Если появились наследники после покупки квартиры, совершенную сделку купли-продажи могут оспорить через суд. Субъекты, которые по уважительным основаниям не смогли унаследовать жилье на протяжении 6 (шести) месяцев, вправе восстановить срок вступления в соответствующие права через суд.
  2. Если при наследовании жилплощади были нарушены права определенных субъектов на обязательную долю, данные лица также могут обратиться в суд, чтобы защитить свои законные интересы.
  3. Продавец квартиры действовал недобросовестно, скрыв от покупателя наличие завещательного отказа, оформленного в пользу конкретного лица, обладающего правом проживания на территории данного помещения.
  4. В судебном порядке продавца унаследованной жилплощади могут признать недостойным правопреемником (наследником). Это может произойти уже после купли-продажи жилья.
  5. Когда совершалась процедура наследования, было нарушено право жены/мужа умершего наследодателя на супружескую долю, предусмотренное статьей 1150 ГК.
  6. Завещание, составленное гражданином-наследодателем, или отдельные распоряжения, включенные в данное завещание, могут признать недействительными на основаниях, предусмотренных статьей 1131 ГК.

Общий срок давности, на протяжении которого заинтересованные субъекты вправе оспорить наследование через суд, устанавливается нормами статьи 196 ГК:

  • стандартный срок – 3 (три) года. Отсчет данного срока начинается с момента установления факта нарушения права (пункт 1 статьи 200 ГК);
  • максимально допустимый срок – 10 (десять) лет. Он отсчитывается с момента нарушения соответствующего права.

Риски покупателя унаследованной недвижимости предопределяются течением трехлетнего срока давности. Таким образом, подводные камни при покупке квартиры у наследника можно условно разделить на угрозы, актуальные для приобретателя до окончания срока давности, и опасности, существующие после завершения трехлетнего периода.

Риски покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, наиболее высоки на протяжении трехлетнего периода, отсчитываемого от момента открытия соответствующего наследства (дня ухода наследодателя из жизни). Возможные угрозы могут быть обусловлены следующими обстоятельствами:

  • наличие завещательного отказа, правом на который можно воспользоваться на протяжении 3 лет с момента открытия наследства (пункт 4 статьи 1137 ГК);
  • общеобязательный шестимесячный срок для вступления в наследство, а также возможность его восстановления в случае пропуска (при наличии у правопреемника уважительных причин);
  • трехлетний стандартный срок давности для подачи заинтересованными лицами исков, оспаривающих результаты наследования.

Очевидно, что первые 12 месяцев, отсчитываемые с момента вступления продавца в наследство, являются для покупателя унаследованной квартиры наиболее опасными. Оформление соответствующих прав, регистрация собственности и другие сопутствующие процедуры в совокупности могут затянуться на год. Затягивание времени может быть вызвано возобновлением сроков вступления в наследство, восстановлением утраченных бумаг, судебными спорами о разделе активов.

Если с момента принятия продавцом наследства уже минуло три года, риски для покупателя, перечисленные выше, ощутимо уменьшаются, хотя и не исключаются полностью. Важно знать, что срок давности для подачи судебного иска, предусмотренный статьей 196 ГК, отсчитывается с момента установления заинтересованным лицом факта нарушения собственных прав.

Как уже говорилось ранее, максимальный срок, на протяжении которого заинтересованное лицо вправе оспорить наследование или отчуждение жилплощади путем купли-продажи, составляет 10 лет. Десятилетний период отсчитывается с момента ухода гражданина-наследодателя из жизни или, как вариант, с момента совершения гражданином-ответчиком неправомерного деяния, обусловившего подачу иска. Таким образом, проблемы у покупателя унаследованной недвижимости могут появиться и после истечения трехлетнего периода.

Покупая квартиру полученную по наследству

Если жилплощадь наследовалась продавцом по завещанию, для покупателя также существуют определенные риски. Прежде всего, такие угрозы могут предопределяться нарушением вышеупомянутых законодательных норм ГК, согласно которым активы наследуются по завещанию. Однако опасности, обусловленные завещанием, часто недооцениваются покупателями унаследованных квартир.

Предлагаем ознакомиться:  Льготы при покупке жилья в ипотеку молодой семье с ребенком: скидки и компенсации по жилищному кредиту

Считается, что завещание подразумевает дополнительные гарантии для покупателя жилплощади, полученной продавцом по наследству, поскольку оно ограничивает круг потенциальных претендентов (наследников), распределяет активы между указанными субъектами, ускоряет оформление наследства/собственности и, как правило, снижает вероятность споров между правопреемниками. Однако риски для гражданина, купившего квартиру у наследника по завещанию, всё же возникают по следующим причинам:

  1. Отсутствие в завещании четких распоряжений относительно правопреемников и причитающихся долей.
  2. Наследодатель может ограничиться указанием завещательного отказа в завещании, что допускается первым пунктом 1137 статьи ГК, или, как вариант, лишением определенных правопреемников права на наследование, что разрешается 1119 статьей ГК.

Как купить квартиру, полученную в наследство и не потерять недвижимость

Недвижимость, полученная в наследство принадлежит наследнику на правах частной собственности. Поэтому она может быть продана или подарена, как и любое другое имущество. Особенностей оформления сделок с таким наследным имуществом закон не предусматривает. Однако, фактически, покупая унаследованную недвижимость, покупатель идет на риск.

Это связано с тем, что наследное право имеет множество разных нюансов, проследить которые не всегда представляется возможным. Поэтому, при покупке квартиры, полученной продавцом в наследство, следует быть готовым к разным неожиданностям в течение 10 лет. Подробно можно ознакомиться в статье: Сроки исковой давности по наследственным делам

Квартира может быть унаследована по закону или по завещанию. По возможности этот момент необходимо выяснить у продавца. По закону наследниками могут быть только родственники покойного. При этом они делятся на группы по очередности права на получение наследства:

  • Первая очередь — супруг, дети (как родные, так и усыновленные) и родители;
  • Вторая очередь — родные братья и сестры, дедушки и бабушки;
  • Третья очередь — тети и дяди;
  • Остальные очереди — родственники по порядку убывания поколений и степеней родства.

Покупая квартиру полученную по наследству

Таким образом, унаследовав квартиру по закону, родной сын покойного может не знать о том, что кроме него есть другие дети, которые могут претендовать на наследство. Ст.1155 Гражданского кодекса РФ позволяет восстановить пропущенный срок для принятия наследства, если наследник не знал о смерти наследодателя или имел другие уважительные причины.

В этом случае свидетельство о праве на наследство будет аннулировано, а унаследованное имущество поделено между наследниками в новых долях. Гражданский кодекс гласит, что наследник должен обратится в суд в течение 6 месяцев с того момента, как он узнал о смерти наследодателя и своем возможном праве на наследство. Хотя в ст.

1155 ГК РФ не указан предельный срок давности, на практике применяются нормы п. 2 ст.196 ГК РФ. В ней сказано: «срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен». То есть, новый законный наследник может появится спустя несколько лет и потребовать свою законную долю в квартире. Обычно суд идет на встречу таким наследникам и присуждает вернуть квартиру, а продавец в этом случае обязан вернуть деньги.

Надо отметить, что в случае существования завещания, кроме тех, кто в нем указан претендовать на наследство могут только те, кто имеет право на его обязательную долю, в соответствии со ст.1149 ГК РФ:

  • Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети умершего;
  • Нетрудоспособные супруг и родители умершего;
  • Иные нетрудоспособные иждивенцы умершего, подлежащие обязательному призванию к наследованию.

Их доля должна обязательно составлять половину от доли, причитающейся им в случае унаследования имущества по закону. Остальные наследники по закону, вне зависимости от очередности, могут рассчитывать на наследство только в случае признания завещания недействительным.

Разберемся, какие плюсы и минусы есть у сделки, где фигурирует имущество, доставшийся продавцу по праву наследования.

Собственность на имущество подтверждается свидетельством от нотариуса – правоустанавливающим документом. Следовательно, возникает меньше рисков, связанных с личностью продавца и объектом недвижимости.

В подавляющем большинстве это доставшиеся от бабушек, дедушек, престарелых родителей, квартиры, расположенные в «хрущевках» или домах, которым не один десяток лет.

Основные положительные моменты:

  • жилье обычно без ремонта, от которого наследники хотят быстрее избавиться, продавая его по относительно невысокой цене;
  • объекты часто находятся в хороших районах города и на первых этажах зданий, что удобно для расположения офиса, магазина;
  • новый собственник, за счет оставшихся денег, самостоятельно осуществляет ремонт в квартире, включая перепланировку.

Покупая квартиру полученную по наследству

Нередко неискушенным покупателям кажется, что если недвижимость получена продавцом по наследству на основании нотариального свидетельства, то все юридически чисто. Но, к сожалению, это не всегда так. Расскажем о «подводных камнях» поджидающих потенциальных собственников.

Жилье, вне зависимости от его стоимости, часто является предметом спора среди наследников. Зачастую они не в силах найти общий язык между собой, что приводит к продолжительным судебным разбирательствам.

В большинстве случаев, наследуемая недвижимость или ее часть, распределяется между родственниками в равных долях. Соответственно, к сделке привлекаются несколько продавцов. И когда кто-то отказывается от подписания договора купли продажи квартиры, покупателя ждут дополнительные трудности.

Кроме того, существует риск внезапного появления новых претендентов, заявляющих собственные права на имущество. Ведь ст. 1115 ГК РФ дает возможность при определенных условиях возобновить время для прохождения процедуры принятия наследства.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий, нужно знать на каких правовых принципах наследуется жилье, да и иные особенности этой процедуры.

При отсутствии завещания имущество передается людям, входящим в близкое окружение умершего. В зависимости от степени родства гл. 63 ГК РФ разделяет их на восемь очередей. Преимущественное право имеют наследники первой ступени: супруг, дети, а также родители.

Когда в свидетельстве о наследстве присутствуют все представители первой линии, то поводов для беспокойства нет, и сделка пройдет быстро и успешно. Однако существует такая деталь.

В документе от нотариуса иногда указываются не все дети наследодателя. Копия паспорта умершего человека, даст мало информации, поскольку родители вправе не вносить в него сведения о детях. Поэтому достоверно проверить, есть ли у наследодателя еще дети, не представляется возможным  – это главный риск.

Покупая квартиру полученную по наследству

Когда собственность наследуется лицами из второй и последующих очередей преемников, нужно быть готовым к тому, что выявить родственников, которые не указаны в свидетельстве и имеют право на имущество, нереально. Соответственно, риски при покупке такой квартиры заметно возрастают.

И в этом также таится один из рисков для покупателей. Письменная воля умершего имеет приоритет перед наследованием по закону. И обязательно удостоверяется у нотариуса, выступающего своеобразным гарантом легитимности сделки.

Бывают ситуации, когда покойный составил завещание, находясь в неадекватном состоянии в связи с проблемами с психикой, которое визуально сложно определить.

В таком случае родственники умершего обращаются в суд с исковым заявлением о признании завещания недействительным и часто добиваются отмены сделок по имуществу.

Соответственно наследование происходит по закону и признается право собственности на спорный объект за истцом, о чем суд выносит решение.

Предлагаем ознакомиться:  Наследование неприватизированной квартиры основные правила и ограничения

Дополнительные важные детали:

  1. В тексте завещания могут быть не указаны обязательные наследники (иждивенцы, нетрудоспособные дети и родители). Между тем, они получат не менее 50% от части имущества, полагающейся им по закону.
  2. Составлено несколько вариантов документа, причем о последнем стало известно позже и в нем указан иной перечень приемников на имущество.
  3. Завещание спрятано умершим, а нотариус узнал о смерти наследодателя спустя годы (особенно если он находился в другом городе, селе). О его наличии не было известно родным покойного и все унаследовано по закону изначально.

Учитывая изложенное, необходимо тщательно проверить документы на квартиру. А также полезным станет обращение в нотариальную палату региона. Там имеются сведения о  предыдущих завещаниях покойного, если таковые имелись.

Но и тут вероятны опасности. Ведь завещание может быть составлено и за пределами страны. Помимо этого, в некоторых ситуациях его удостоверяет не нотариус. Поэтому о волеизъявлении покойного становится “неожиданно” известно спустя продолжительное время.

Налоговые платежи для наследника после отчуждения

alt=3

Продавец тоже заинтересован в том, чтобы сделка не была отменена. Перед продажей проверьте, что покупатель:

  • совершеннолетний и полностью дееспособный;
  • не состоит в браке, а если состоит – попросите согласие супруги на покупку квартиры;
  • согласуйте способ оплаты подробно.

Продавец обычно обладает всей необходимой информацией о квартире. Он в курсе, как проходила процедура вступления в наследство и есть ли проблемы. Принимая наследство, убедитесь, что все наследники оповещены о наследстве, и ничьи права не нарушены.

Не вводите покупателя в заблуждение относительно проблем, которые могут возникнуть с наследниками – в случае отмены сделки вы будете вынуждены оплатить ущерб, причиненный добросовестному покупателю.

По общему правилу с дохода, полученного от продажи квартиры, уплачивается 13% НДФЛ. Однако, в некоторых случаях наследник освобождается от уплаты налога:

  1. Если цена квартиры составила менее 1 000 000 рублей.
  2. Если прошли определенные сроки владения жильем:
3 года Если наследодатель:

·         близкий родственник (отец, мать, сын, дочь, дедушка, бабушка, внук, брат, сестра)

·         член семьи (проживающие в одном жилом помещении: супруг, тесть и теща; свёкр и свекровь; зять и невестка; дядя и тетя; двоюродные братья и сестры)

5 лет Для остальных наследников

Срок считается со дня смерти наследодателя, а не со дня регистрации права собственности на нее. То есть, если квартира перешла по наследству сыну от матери, умершей 25 декабря 2018 года, то трехлетний срок истечет 25 декабря 2021 года, продавать квартиру без уплаты налога можно с 26 декабря 2021 года.

Главная опасность, подстерегающая покупателя при покупке унаследованной квартиры состоит в том, что за продажу такого жилья продавец должен заплатить НДФЛ, в соответствии с требованиями Налогового кодекса. Поэтому стандартной просьбой в таких случаях можно считать предложение занизить стоимость квартиры в документах.

Как это и произошло в отношении нашей клиентки. Допускать такого занижения ни в коем случае нельзя. Ведь выгоду получит только продавец, а покупатель — дополнительный риск. Ведь если появятся желающие заявить свои наследные права на эту квартиру, и суд решит вопрос в их пользу, покупателю будет причитаться к возврату только сумма, указанная в договоре купли-продажи.

После того, как с момента вступления в наследство прошло 3 года, риски для покупателя жилья все равно сохраняются. Срок давности может быть восстановлен в судебном порядке. Правда для этого должны существовать исключительные обстоятельства. В соответствии с нормами ст.205 ГК РФ это может быть болезнь или беспомощное состояние потенциального наследника.

Наследники, могут аргументировать пропуск срока исковой давности тем, что они не знали о причитающемся наследстве. Однако эти обстоятельства будут приняты судом во внимание, если они имели место в течении последних 6 месяцев срока исковой давности. Наследник, у которого имеются уважительные причины пропуска, обязан обратиться в суд не позже 6 месяцев со дня отпадения обстоятельств, послуживших основанием пропуска срока, установленного законом. Важно!!! истечение данного срока лишает наследника права на обращение в суд.

Надо отметить, что срок в 3 года исчисляется не с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, а со дня принятия наследства. Чаще всего это день смерти наследодателя. Поэтому, если в свидетельстве о наследстве указана дата намного раньше чем в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, это абсолютно нормально и законно.

Даже если прошло 3 года, риск появления новых наследников все равно сохраняется. К сожалению, выяснить заранее есть ли такие наследники, не представляется возможным. Однако, исходя из судебной практики следует, что через 3 года фиксируется очень мало прецедентов появления новых претендентов на наследство.

  • по документации на жилплощадь возникли вопросы и неоднозначные, спорные моменты;
  • продавец унаследованной квартиры достиг преклонного возраста (70 лет и более), но отказывается документально подтвердить собственную дееспособность;
  • помимо самого продавца, в реализуемом жилье зарегистрированы другие субъекты;
  • недвижимый актив реализуется на основании доверенности, а с его реальным собственником не получается установить контакт;
  • продавец владеет унаследованной недвижимостью на протяжении периода, не превышающего 3 (трех) лет.

Таким образом, квартиру, полученную продавцом по наследству, можно приобрести, но к данной покупке, однако, следует относиться осторожно. Рекомендуется заранее изучить бумаги, непосредственно относящиеся к жилплощади и её продавцу, проверить обстоятельства наследования, убедиться в отсутствии обременений и долгов, ознакомиться с историей сделок, совершенных с этой квартирой. Конечно, такую сделку будет сложно обезопасить на 100%, но можно предпринять конкретные меры, позволяющие избежать вышеперечисленных рисков.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Как проверить квартиру: советы

Основной риск для покупателя недвижимости, полученной по наследству – признание сделки недействительной и возврат квартиры, что на практике не всегда означает возврат уплаченных за нее денег.

Такая ситуация может произойти, если спустя некоторое время после покупки квартиры объявятся недовольные наследники, права которых не были своевременно учтены при разделе наследства. Нотариус попросту может допустить ошибку при определении круга наследников, если не будет располагать полной информацией о родственниках и иных лицах, претендующих на имущество умершего.

В таком случае сделка купли-продажи может быть отменена судом по иску наследников.

Что выяснить{q}

Чтобы обезопасить себя от возврата квартиры, покупателю нужно проявить бдительность на этапе проверки имущества и заключения договора. В данном случае информацию в основном получают из личного общения со стороной продавца, поскольку в открытых реестрах ее не содержится:

  1. У продавца нужно выяснить информацию о процедуре наследования: по закону или по завещанию, сколько было наследников, были ли отказы от наследства, есть ли проблемные родственники.
  2. Пообщаться с другими наследниками – отличный способ выяснить, есть ли в семье какие-либо притязания на объект недвижимости.
  3. По возможности нужно расспросить соседей о жизни наследодателя: с кем он проживал, были ли у него на содержании иждивенцы.
  4. Проверить свидетельство о смерти. Случается, что человек пропадает без вести, после чего он возвращается. В таком случае есть риск возврата ему имущества.
  5. Косвенно проверить личность продавца и подстраховаться от мошенничества поможет сервис проверки паспортов. Здесь можно проверить, действителен ли паспорт продавца, и если нет – это однозначно мошенник.
  6. Если есть возможность, лучше посетить нотариуса, который вел наследственное дело, и расспросить его о нюансах.
  7. Проверить продавца можно и по базам судебных актов. Если вы найдете хоть одно судебное дело с участием продавца и других наследников, риск отмены сделки сильно повышается.
Предлагаем ознакомиться:  Как выселить квартирантов соседей из коммунальной квартиры

При подготовке к сделке запросите у продавца документы:

  • Свидетельство о праве на наследство;
  • Завещание (если есть);
  • Отказы иных наследников от наследства.

Информацию из этих документов нужно сопоставить с информацией о вступлении в наследство, полученной от продавца. Например, если продавец говорит, что квартиру унаследовал он и его сестра, но сестра отказалась от наследства – то такой отказ обязательно должен быть в наличии.

Из свидетельства о праве на наследство можно почерпнуть максимум информации:

  • по закону или по завещанию;
  • степень родства с наследодателем, а значит – очередность наследства;
  • из чего состоит наследство – если в долях, нужно выяснить, кто является сособственником;
  • кто из нотариусов вел наследственное дело;
  • иногда нотариусы указывают и другую полезную информацию.

Юристы рекомендуют обращать внимание на срок, прошедший с момента открытия наследства и до момента сделки. Если прошло более 3-5 лет, риск оспаривания купли-продажи стремится к нулю. Если же квартира продается сразу после вступления в наследство, нужно проявить максимальную осторожность.

Некоторые имеют право пользования квартирой на основании завещательного отказа. Термин «отказ» не означает, что кто-то добровольно отказался от наследства. Суть его в том, что квартира принадлежит на праве собственности наследнику, но при этом проживать в ней могут любые третьи лица в соответствии с волей умершего.

К сожалению, такие права нигде не регистрируются, и узнать о них из открытых источников невозможно. Покупатель в таких случаях полагается только на добросовестность продавца. Косвенно можно узнать о проживающих в квартире, получив выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных в квартире лицах.

Что прописать в договоре, чтобы обезопасить себя{q}

alt=4

Снизить риски при приобретении унаследованной квартиры можно, обратив внимание на следующие моменты:

  • Изучить правоустанавливающие документы, взять выписку ЕГРН, из домовой книги, проверить паспорт продавца, основание собственности.
  • Удостовериться, что документы подлинные, попросить предоставить для ознакомления оригиналы, а не копии.
  • Изучить историю квартиры, сделки, которые по ней проходили, людей, в ней зарегистрированных. Для проверки истории собственников квартиры нужна выписка из ЕГРН о переходе прав.
  • Получить справку об отсутствии задолженности и обременений (Выписку из ЕГРН).
  • Проверить в завещании наличие или отсутствие распоряжения по завещательному отказу.
  • В ДКП обязательно указать всю стоимость жилья.
  • Оплату лучше всего производить через банковскую ячейку или использовать аккредитив.

Но нужно знать, что полностью обезопасить подобную сделку нельзя, даже приняв необходимые меры предосторожности. Для проведения комплексной проверки объекта и повышения безопасности покупки квартиры лучше обратиться за сопровождением сделки к юристам по недвижимости или риелторам.

2015_04_13_12_26_00_72101• Чтобы заказать выписку – заполните форму ниже.
/span>

Выписка придет вам на Email (PDF-файлПокупая квартиру полученную по наследствуСмотреть образец и архив с ЭЦП (эл.-цифровой подписью).
Срок получения: от нескольких мин. до 24 ч. Работаем 24 ч./ 7 дней.

Стоимость: 350 руб.

* иногда бывают задержки более 24 ч. при сильной загруженности Росреестра

К счастью, законодатель предусмотрел, что перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением – это существенное условие договора купли-продажи. Так продавец не сможет скрыть эту информацию от покупателя или умолчать о ней. В соответствующем пункте договора следует прописать не только Ф.И.О. пользователей квартиры, но и основание, по которому они там проживают. Из основания как раз будет виден завещательный отказ.

Повысить безопасность сделки помогут и условия, которые вы пропишете в договоре. В основном эти условия касаются гарантий продавца. В случае возникновения спора вы сможете требовать от продавца возмещения убытков.

Запомнить

  1. Покупка наследственного имущества – очень рискованная сделка. Проявите бдительность и соберите максимум информации о квартире из разных источников.
  2. Не полагайтесь на заверения продавца, не подтвержденные документами.
  3. Тщательно проверяйте все предоставленные документы. Если нужно – требуйте дополнительных подтверждений.
  4. Внимательно изучите выписку ЕГРН о квартире. Опросите соседей о семье продавца, если возможно.
  5. Читайте текст свидетельства о праве на наследство и текст завещания.
  6. Если есть сомнения в чистоте квартиры, обратитесь к нотариусу или вообще откажитесь от покупки.
  7. Если информация от продавца противоречит той, что указана в документе – доверяйте документу.
  8. Прописывайте настоящую цену в договоре купли-продажи квартиры.

Ситуации в пользу покупателя

Благодаря постоянному совершенствованию законодательства о сделках с недвижимостью, у покупателей появилось больше юридических возможностей защиты своих прав.

Статья 302 ГК РФ говорит: имущество приобретенное у субъекта, не имевшего право на отчуждение, вернуть его первоначальному собственнику возможно, только если оно выбыло помимо воли последнего. При этом новый покупатель должен был иметь представление о том, что сделка вызывает сомнения с точки зрения законодательства.

В свою очередь Конституционный суд РФ еще в 2003 г. подтвердил, что собственник имущества не может потребовать его обратно, если оно куплено добросовестным приобретателем.

Разберем типичные ситуации. Они пригодятся тем, кто при покупке квартиры полностью придерживается буквы закона.

В соответствии с правовыми нормами им считается покупатель, который не был поставлен в известность о том, что купленная недвижимость, также принадлежит иному лицу и не может отчуждаться продавцом без его согласия. Об этом говорится в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда от 29.04.2010 г.

Следовательно, покупатель признается добросовестным, если приведет доказательства в пользу того, что при заключении договора он не был осведомлен о незаконности действий продавца или введен им в заблуждение.

В то же время, новый собственник обязан доказать, что предварительно приняты все меры для выяснения полномочий продавца на сделку с квартирой. Копии правоустанавливающих документов, выписка из ЕГРН подойдут в качестве доказательной базы.

О такой неожиданности уже говорилось выше. Но и для приемника, установлены временные рамки вступления в права. На предъявление судебного иска по возобновлению сроков, отводится 6 месяцев после, того как он узнал о смерти близкого родственника.

И если время упущено, в этом случае, на помощь порядочным людям пришел законодатель. На основании п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 г. № 9, наследник имеет лишь право материальной компенсации за часть полагающейся ему собственности от второго правопреемника, который продал недвижимость.

После истечения срока обозначенного ст. 1155 ГК РФ возврат собственности в натуре невозможен. Стоимость жилья будет рассчитываться на момент открытия наследства.

Заключительные рекомендации покупателю

Приобретение жилья на вторичном рынке практически всегда чревата рисками. Главной задачей является выявить их и минимизировать до момента подписания договора купли-продажи.

Конечно, не все обладают необходимыми знаниями для грамотного совершения сделки. Но если следовать наставлениям, проблем не будет.

Советы при покупке наследственной недвижимости:

  1. Проверяя документы, уделяется внимание даже мельчайшим деталям. Описки в адресе, цифрах, инициалах создадут дополнительные проблемы.
  2. Обязательно выясняют у соседей, кто жил в квартире и с какого времени, есть ли родственники.
  3. Когда квартира продается по доверенности, лучше настаивать на присутствии собственника при совершении сделки.
  4. Оптимальным для покупателя является проведение расчетов после регистрации перехода прав. На этом и нужно настаивать в переговорах с продавцом, как вариант использовать банковскую ячейку.
  5. Не повредят консультации от юристов и адвокатов по недвижимости. Взгляд на ситуацию со стороны, никогда не бывает лишним.

https://www.youtube.com/watch{q}v=GRwvz2JAkhM

В случае, когда окончательный выбор остановился на приобретении унаследованной квартиры, желательно предварительно проработать этапы сделки. И не нужно бояться потерять время. Оно окупится надежным, договором и скорым новосельем.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector