Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотеку

Введение в ипотеку — базовые понятия и термины

Ипотечная сделка — это процесс покупки жилья с использованием заемных средств, при котором на приобретаемую недвижимость накладывается обременение. По условиям договора, квартира остается в собственности заемщика, однако если он перестает выплачивать кредит, банк имеет право продать жилье, чтобы вернуть оставшийся долг.

Обременение — это наличие ограничений на право пользования имуществом. В нашем случае ограничением выступает ипотека. Когда жилье находится в залоге у банка, владелец не может свободно им распоряжаться. Так, заемщик не может без согласия банка продавать и сдавать квартиру, прописывать третьих лиц, делать перепланировку.

https://www.youtube.com/watch{q}v=jMRHOUHJmIk

Первоначальный взнос — сумма, которая есть у заемщика на руках или на банковском счете для покупки недвижимости. В большинстве банков первый взнос составляет 10-20% от суммы ипотечного кредита.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Ипотечная сделка происходит в самый последний момент, предыдущие шаги считаются подготовкой. От заемщика потребуют застраховать объект залога. Некоторые банки настаивают на страховании жизни и здоровья,

титула

.

Ипотечное страхование — это страхование рисков кредитора, которые могут возникнуть в процессе выплаты ипотечного кредита. По закону, обязательным является только страхование приобретаемой недвижимости.

Договор купли-продажи — это документ, на основании которого квартира переходит от продавца к покупателю. Только на основании этого договора у покупателя возникает право собственности на жилье.

С этого момента покупатель вправе переехать в квартиру, учитывая условия договора с продавцом. Банк погасит закладную с недвижимости только после полной выплаты ипотеки. После этого заемщик снимает обременение с квартиры и становится ее полноправным владельцем.

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать 2 схемы расчета:

  1. Аннуитетная. Означает, что размер ежемесячной суммы не меняется в течение периода кредитования. Первые месяцы заемщик погашает проценты за пользование ипотекой. Затем идет основной долг. Получается, что поначалу проценты составляют главную часть платежа, поэтому переплата по кредиту выходит выше.
  2. Дифференцированная. Подразумевает уменьшение ежемесячных платежей к концу срока кредитования. Сначала заемщик погашает основной долг, затем переходит на проценты.

Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотеку

Банки отдают предпочтение первому виду платежей, так как они получают прибыль (проценты) быстрее. Однако заемщику выгоднее вносить оплату дифференцированным способом, чтобы максимально быстро сократить основной долг.

Документы после продажи квартиры – на руках Продавца

Списки документов, которые остаются после покупки квартиры, отличаются на первичном и на вторичном рынках. Причем, речь идет не только о документах, которые выдают (возвращают) из Росреестра после регистрационных действий, а обо всех документах, которые Покупатель проверял при подготовке сделки. Некоторые из них для регистрации не требовались, но для Покупателя они имеют значение (см. шаг ИНСТРУКЦИИ – «Пакет документов для покупки квартиры»).

На первичном рынке все просто. Здесь на руках Покупателя (дольщика) после покупки квартиры в новостройке должны остаться следующие документы:

  • Договор долевого участия или Договор уступки прав требования (подписанные Застройщиком или дольщиком, уступившим свои права, и зарегистрированные в Росреестре – на их основании затем регистрируется право собственности);
  • Платежные документы, подтверждающие полную оплату договора Покупателем (справка от Застройщика или расписка от дольщика при переуступке прав);
  • Акт приема-передачи квартиры, подтверждающий, что ответственность за квартиру перешла от Застройщика к Покупателю (после сдачи дома в эксплуатацию);
  • Выписка из ЕГРН, подтверждающая зарегистрированное право собственности Покупателя на квартиру.

Кадастровый паспорт квартиры здесь большого значения не имеет, так как полученное право собственности подразумевает, что квартира уже стоит на кадастровом учете (иначе быть не может). И выписки из кадастра доступны в любое время, в случае надобности.

На вторичном рынке список бумаг немного другой.

Какие документы нужны после покупки квартиры

Эти документы остаются у Покупателя всегда в оригинале.

Свидетельство о праве собственности на квартиру больше не выдают (подробнее об этом – по ссылке).

Подробнее о каждом из этих документов рассказано в соответствующих разделах Глоссария по ссылкам.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление вычета ндс с полученных авансов в книге покупок

Нужно ли требовать с Продавца квартиры оригиналы дополнительных документов после сделки купли-продажи{q} Или достаточно копий{q}

Вообще, у Продавца нет прямой обязанности передавать оригиналы этих дополнительных документов Покупателю. Но и никакой опасности такая передача для Продавца тоже не представляет. Поэтому в идеале договариваются о передаче оригиналов этих справок после сделки. Но если Продавца беспокоит мания преследования или он просто из вредности отказывает Покупателю, то можно обойтись и копиями, заверив у нотариуса наиболее важные из них (доверенность, согласие супруги, разрешение опеки).

Все эти документы желательно сохранить после сделки в качестве архива сделки. Покупателю они могут пригодиться в случае каких-либо споров о правах собственности и/или о правах пользования квартирой.

Технический и кадастровый паспорта на квартиру после сделки Покупателю особенно не нужны. Если они и понадобятся ему для каких-то целей, он сможет их в любое время получить в БТИ или в Кадастровой палате Росреестра.

А вот справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, которую Покупатель брал с Продавца в процессе подготовки сделки, пригодится. Этой бумажкой Покупатель сможет прикрываться, если коммунальщики по ошибке попытаются повесить на него долги ЖКХ по купленной квартире.

Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотеку

Не обязательно, но желательно Покупателю иметь на руках после сделки копию правоустанавливающего документа Продавца на квартиру – то есть копию прежнего договора купли-продажи, договора приватизации или свидетельства о праве на наследство или решение суда, на основании которого Продавец получил свое право собственности, и т.п. Это может пригодиться, если возникнут претензии со стороны третьих лиц (кто это такие – см. в Глоссарии по ссылке).

Эту копию прежнего правоустанавливающего документа, так же как и копии разных справок для сделки, Покупатель, обычно, и так имеет на руках в процессе проверки всех документов на квартиру.

Ипотечная сделка купли-продажи квартиры отличается тем, что при ее регистрации в реестр вносится запись о залоге объекта недвижимости в пользу кредитора (банка). Этот залог (обременение ипотекой) регистрируется на основе особого документа – закладной, которая выдается затем на руки кредитору.

После того, как Покупатель выплатит весь кредит, ему понадобится справка из банка о погашении долга. С этой справкой он обращается в Росреестр, и снимает обременение со своего права собственности на квартиру.

В процессе выплаты ипотеки, для получения налогового вычета по уплаченным процентам за последний отчетный период (год), Покупателю еще понадобится справка из банка о выплаченных процентах за этот период.

Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотеку

В остальном у Покупателя на руках остаются те же документы, которые перечислены выше для случаев покупки жилья на первичном или вторичном рынках.

Продавцу весь список документов, оставшихся после сделки купли-продажи квартиры – ни к чему. Единственное, что ему стоит себе оставить (и то ненадолго) – это свой экземпляр Договора купли-продажи, который ему вернули из Росреестра после регистрации перехода права по сделке. Зачем{q}

Этот зарегистрированный экземпляр договора может ему понадобиться, например, для получения доступа к банковской ячейке с деньгами (если расчеты за квартиру велись через банковскую ячейку).

А в дальнейшем сумма из этого договора будет фигурировать в налоговой декларации, которую Продавец должен будет предоставить в налоговую инспекцию. И по данным этой декларации – уплатить налог. При этом, он может рассчитывать на установленные законом налоговые вычеты при продаже квартир (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

А чтобы спать спокойнее, Продавец может себе оставить еще экземпляр Акта приема-передачи квартиры. Это позволит ему снять с себя ответственность за содержание и состояние квартиры после продажи. По закону, пока квартира физически не передана Покупателю по акту, ответственность за нее (пожар, потоп, оплата ЖКХ и т.п.) продолжает нести Продавец.

Здесь речь шла о получении документов в бумажном виде после регистрации сделки купли-продажи квартиры. Если же документы подавались на регистрацию в электронном виде (технически такая возможность есть, при наличии электронно-цифровой подписи), то возвращаются они оттуда в такой же форме. То есть на email приходит несколько файлов – файлы собственно документов и файл электронно-цифровой подписи в формате .sig, подтверждающий их подлинность и факт регистрации.

Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотекуПрофессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Предлагаем ознакомиться:  Две квартиры в собственности налог на имущество

Пошаговый порядок действий при оформлении ипотеки по шагам

Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотеку

Рассмотрим пошаговую схему оформления ипотечного кредита. Начнем с выбора банка, и закончим регистрацией ипотечного договора в Росреестре и оформлением права собственности.

На начальном этапе необходимо выбрать подходящий банк. Если вы получаете официальную зарплату, обратитесь в тот банк, в котором оформлена ваша зарплатная карта.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Сбербанк, ВТБ, Газпром, МТС банк и другие крупные организации предлагают специальные условия зарплатным клиентам. В качестве бонусов бывает ускоренное рассмотрение заявки, упрощенный комплект документов, пониженные процентные ставки. Так, Сбербанк понижает зарплатным клиентам процентную ставку по ипотеке на 0,5%.

Еще до встречи с консультантом выберите подходящую ипотечную программу. Зайдите на сайт банка и посмотрите условия, процентную ставку, требования к заемщикам и т. д. Во всех банках программы стандартные.

Перечислим основные:

  1. На вторичное жилье.
  2. На покупку квартиры в новостройке.
  3. На покупку частного дома.
  4. На строительство.
  5. Под материнский капитал.
  6. Под залог имеющейся недвижимости.
  7. Военная ипотека.
  8. Рефинансирование.

Чтобы выбрать программу, определитесь, какую недвижимость вы хотите купить, какая сумма для первоначального взноса имеется на руках, какое жилье оставите в залог (приобретаемое или имеющееся).

Пример:

Допустим, вы хотите купить квартиру в новостройке, у вас в наличии есть деньги на 1 взнос в размере 15% от суммы кредита, в залог планируете оставить приобретаемую квартиру. Теперь вы можете объяснить менеджеру, что вам нужна ипотека на квартиру в новостройке под залог приобретаемой недвижимости, первый взнос у вас минимальный.

Также при выборе банка и программы обратите внимание на следующие моменты:

  1. Существующие в регионе финансовые организации. Имеет смысл ознакомиться не только с крупными, но и менее раскрученными банками. Они заинтересованы в клиентах, часто предлагают уникальные условия.
  2. Репутацию кредитного учреждения. Клиенты банков делятся информацией на форумах, оставляют отзывы на специальных сервисах. Из отзывов можно узнать о скрытых пунктах договора, особенностях обслуживания, подводных камнях.
  3. Заемщики с белой зарплатой могут обратиться в ДОМ.РФ. Это федеральное агентство создано для стимулирования ипотечного рынка. Организация не обрабатывает заявки заемщиков напрямую, но сотрудничает с крупными и мелкими банками по всей РФ.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Банки привлекают новых клиентов акциями и скидками. Запускают социальные проекты для молодых и многодетных семей, молодых специалистов, военных. Если вы принадлежите к одной из этих категорий, вы можете получить ипотеку на очень выгодных условиях.

Пример:

У Андрея и Ирины 2 детей. Второй ребенок родился у них в 2019 году. Родителям нет 35 лет. Супруги решили взять ипотеку, и подали заявку в Сбербанк по программе ипотеки 6 процентов для многодетных семей. После прохождения проверки им одобрили кредит, и они купили квартиру в новостройке за 2,5 млн. рублей. Также супруги планируют направить на погашение ипотеки материнский капитал, затем родить третьего ребенка и

получить 450 тысяч от государства

Ипотечный консультант – это сотрудник банка, который консультирует заемщика и проверяет документы. Специалист расскажет об условиях программ, обязанностях потенциального клиента. Личная встреча дает отличный шанс задать интересующие вопросы.

Поэтому приходить на встречу нужно с подготовленным списком вопросов:

  1. Спросить о способе расчета ипотечной ставки, штрафах за просрочку, комиссиях за рассмотрение заявки, льготных программах и акциях.
  2. Уточнить условия досрочного погашения. Некоторые банки прописывают в договоре срок, в течение которого досрочное погашение невозможно.
  3. Уточнить список обязательных и дополнительных документов.
  4. Узнать, каким способом необходимо подтверждать доходы и можно ли сделать это справкой в свободной форме.
  5. Узнать, какие варианты пользования недвижимостью допускает банк. Например, можно ли делать ремонт, сдавать квартиру в аренду.
  6. Спросить о времени действия положительного решения банка, возможности повторной подачи заявки.
  7. Поинтересоваться о возможности привлечения созаемщиков.
  8. Узнать о дополнительных бесплатных сервисах. Некоторые организации предлагают кредитные карты, круглосуточный центр поддержки, доступ в онлайн-банк.
  9. Спросить, какое страхование является обязательным, и какие страховые компании аккредитованы банком.

Часто случается так, что при встрече вы задали все вопросы, которые хотели. Однако через несколько дней у вас появились новые. Даже если какой-то пункт затерялся в памяти, всегда можно договориться о повторной встрече или позвонить.

Документы для получения ипотеки делятся на основные и дополнительные. Первые требуются от всех потенциальных заемщиков:

  • Оригинал паспорта.
  • Копия трудовой книжки, заверенная подписью работодателя.
  • Справка НДФЛ-2 или справка в свободной форме, если банк ее принимает.
  • Заполненная анкета для получения ипотеки по форме банка.
Предлагаем ознакомиться:  В какую прокуратуру подавать жалобу на гибдд

Следующие документы увеличивают шансы на положительное решение:

  • Водительские права.
  • Военный билет.
  • Дипломы, сертификаты об образовании.
  • Свидетельство о заключении брака.
  • Свидетельство о рождении детей.
  • Бумаги, подтверждающие дополнительный доход.
  • Документы о владении имуществом.

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой{q}

Заемщик имеет право жить в квартире и пользоваться собственностью. Он может там прописаться. Однако полной свободы действий нет.

Ипотека: какие документы нужны для покупки квартиры через банк, список и порядок получения документации для оформления жилья в ипотеку

Что нельзя делать без согласия банка:

  1. Продавать недвижимость. Владелец вправе отчуждать имущество, но только с разрешения банка. Так, при продаже ипотечной квартиры обязательства по ипотеке должны перейти новому владельцу. Банк должен знать, кто будет совершать платежи по кредиту. Если покупатель с наличкой — он должен погасить ипотеку продавца, чтобы сделка состоялась.
  2. Устраивать масштабный ремонт, перепланировку. Для этого требуется согласие банка. Значимые изменения влияют на характеристики квартиры. Следовательно, могут снизить ее стоимость. При этом не все ремонтные работы разрешены законодательством. Заемщику придется получать одобрение не только у банка, но и у страховой компании.
  3. Вредить недвижимости, влиять на условия эксплуатации имущества. Как и с прошлым пунктом, это меняет стоимость квартиры.

Согласно закону банк вправе забрать квартиру, если заемщик:

  1. Не вносит ежемесячные платежи. Банк может забрать недвижимость, продать ее и покрыть остаток кредита. Хотя на практике до таких радикальных действий доходит редко. Граждане защищены законом: действия банка должны быть соразмерны проступку провинившегося. Это значит, что единичная просрочка платежа не может быть основанием для лишения права собственности. Закон не говорит, какая сумма долга считается достаточной для радикальных действий. Не рекомендуется превышать накопления задолженности более 5% от общей стоимости квартиры.
  2. Нарушает страховые обязательства. Ипотечная квартира должна быть защищена по закону. Если заемщик нарушает условия договора со страховой компанией, не только она, но и банк применит санкции.
  3. Нарушает условия ипотечного договора. Например, скрыл передачу прав третьим лицам. Это может быть аренда, продажа или дарение. Подобное рассматривается, как нарушение договора. Документ, на основании которого произошла передача недвижимости, становится недействительным.
  4. Использовал ипотеку не по назначению. Денежные средства выдаются только для приобретения недвижимости, которую одобрил банк. К этой ситуации закон относится максимально серьезно, быстро расторгает договорные отношения.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Даже самые запущенные случаи можно исправить, предотвратить потерю жилья. Например, сделать рефинансирование. Эта программа позволяет взять новый кредит, чтобы погасить старый. При помощи рефинансирования можно снизить ежемесячные платежи, продлить срок ипотеки, уменьшить финансовую нагрузку. Рефинансировать кредит можно как в банке, где оформлен первичный договор, так и в стороннем финансовом учреждении.

Выводы

Этапы ипотечной сделки зависят от правил банка, однако пройти 12 основных шагов предстоит каждому заемщику.

https://www.youtube.com/watch{q}v=lYoCi0HcHhY

Следуйте рекомендациям статьи, и вы получите ипотечный кредит и станете владельцем чистой квартиры:

  1. Подходите к выбору кредитной организации и программы грамотно.
  2. Тщательно подбирайте и анализируйте недвижимость.
  3. Выглядите опрятно при встрече с ипотечным консультантом.
  4. Внимательно проверяйте продавца, смотрите, чтобы он не состоял на учете в диспансерах.
  5. Читайте и перепроверяйте все документы, соблюдайте установленные сроки и будьте на связи.
  6. Выбирайте безопасный способ расчетов.
  7. Не пытайтесь обмануть банк и вовремя вносите платежи.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector