Порядок составления договора найма

Основные пункты договора найма жилого помещения

Сразу необходимо отметить, что с юридической точки зрения неправильно использовать понятие «договор аренды» для оформления правоотношений между физическими лицами при съеме квартиры. В данном случае более корректно звучит – договор найма.

Порядок его заключения, составления, оформления, а также расторжения подробно расписан в главе 35 ГК РФ.

Внимание.

Если же хотя бы одна из сторон сделки является юридическим лицом, то в этом случае такие правоотношения будут оформляться договором аренды, особенности заключения которого подробно расписаны в

главе 34 ГК РФ

.

В целом же между арендой и наймом также есть иные отличия, которые выражаются в следующем:

  1. Объектом найма может выступать только жилое помещение (дом, квартира, комната). Арендовать же можно не только недвижимость, предназначенную для проживания, но и производственные здания, цеха, офисы и т.д.
  2. Сторонами договора найма будут выступать наниматель и наймодатель, а во втором случае – арендодатель и арендатор.
  3. Договор аренды в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре. Для найма такая процедура является обязательной только в том случае, если съем квартиры оформляется на срок от 1 года и более.
  4. Аренда жилплощади может быть оформлена на любой срок, в отношении же найма действует ограничение – такое соглашение можно заключить на период до 5 лет.

Предмет найма

С этим обычно проблем нет, но на всякий случай проверьте адрес квартиры в договоре: он должен совпадать с адресом квартиры, которую вы фактически снимаете, до буквы. Если снимаете квартиру целиком, в договоре сдачи в наем должна быть «квартира», а не «жилое помещение», «комната» или «жилое пространство».

В договоре обязательно указывают площадь квартиры как дополнительную меру проверки и защиты. Эта же площадь должна быть указана в свидетельстве о праве собственности.

Соглашение о разделе земельного участка

Несомненно, такой договор является официальным документом и обладает юридической силой. Он может выступать основанием в суде для предъявления претензий одной из сторон сделки.

Главное, чтобы он был заключен в соответствии с требованиями, предусмотренными действующим законодательством. Только в этом случае соглашение об аренде будет иметь юридическую силу.

Внимание. Следует иметь в виду, что при несоблюдении требований закона, предъявляемых к такому виду договора, он может быть признан недействительным.

Это может произойти в следующих случаях:

  • отсутствие государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок более года;
  • сдача жилплощади в аренду на срок более 5 лет;
  • в тексте договора отсутствует одно или несколько существенных условий;
  • договор найма заключен между физическим и юридическим лицом (это противоречит положениям ГК РФ);
  • иные основания.

После заключения договора найма жилого помещения сторонам нет необходимости регистрировать данный документ в различных государственных инстанциях и нотариальных конторах. Договор составляется на бумажном носителе, он должен содержать исчерпывающую информацию о заключаемой сделке, после чего подписывается каждой из сторон.

Юридическую силу договор найма жилого помещения приобретает в том случае, если в него включается пункт «условия о предмете договора». В данном случае в качестве предмета договора будет выступать жилое помещение, передаваемое в аренду. Именно поэтому в данный пункт нужно включить следующую информацию:

  • точные адресные и контактные данные сторон;
  • исчерпывающую информацию об арендуемом жилом помещении;
  • адрес объекта недвижимости, являющегося предметом договора;
  • общая и жилая площадь жилого помещения;
  • количество комнат;
  • общее состояние объекта недвижимости и т. д.

В том случае если между сторонами не было достигнуто взаимопонимания, то договор найма жилого помещения будет признан недействительным, и этот документ не будет иметь никакой юридической силы.

Обеспечительный платеж

В договорах найма квартиры часто бывает пункт о депозите. Он может называться по-разному: депозит, обеспечительный платеж, гарантийный взнос. Как правило, этот платеж равен месячной оплате жилья, хотя может быть и не привязан к этой сумме. Это положение законно.

Главное, на что нужно обратить внимание, — в каких случаях этот платеж остается у хозяина. Обеспечительный платеж страхует хозяина только в случае, если вы нарушаете договор аренды и должны ему сверх платы за квартиру: например, если вы сожгли его сервант, сломали кровать или постоянно задерживаете платежи.

Проследите, чтобы обеспечительный платеж возвращался арендатору, если он решил съехать раньше времени и не предупредил арендодателя в срок, прописанный в договоре. Можно ведь неожиданно потерять работу, проиграть 5 зарплат в покер или внезапно жениться — в этих ситуациях нет времени предупреждать хозяина.

Депозит оставляйте только за порчу имущества.

Поэтому в договоре аренды пишите, что обеспечительный платеж возвращается в полном объеме после прекращения договора, в том числе при досрочном расторжении по вашей инициативе.

Если хозяин настаивает на ответственности за ваш внезапный отъезд, предложите альтернативу — штраф.

Обеспечительный платеж — это не штраф на всякий случай и не бонус за съем жилья. Это денежный резерв, из которого хозяин квартиры может удержать деньги, которые вы не платите добровольно.

Чем обеспечительный платеж отличается от задатка и аванса

Есть несколько видов платежей, с помощью которых стороны подстраховываются при подписании договора. Задаток, аванс, обеспечительный платеж — все это разные вещи, и от того, как вы назовете передаваемую сумму, зависит то, в каких ситуациях она вернется к вам.

Задаток — это самый жесткий вид подстраховочных платежей, о котором нужно подписывать отдельное соглашение. Если наниматель дал задаток, а потом передумал подписывать договор найма, задаток остается у хозяина квартиры. Если хозяин отказался от сделки, он возвращает задаток и дает такую же сумму сверху. Соглашение о задатке подстрахует от ситуации, когда желающих снять квартиру несколько: собственник не подпишет такое соглашение с несколькими желающими, иначе ему придется вернуть двойной задаток всем, кому он отказал. Поэтому настаивайте на задатке, если у вас есть большие сомнения в том, что хозяин квартиры заключит с вами договор.

Обеспечительный платеж — это платеж, который стороны предусматривают в договоре найма на случай нарушений. Если вы нарушили договор и причинили вред квартире, то обеспечительный платеж идет в счет стоимости такого ущерба, но не сверх него. Если вы не нарушали договор аренды и бережно относились к квартире, то после прекращения договора хозяин должен вернуть обеспечительный платеж целиком. Иногда такой платеж засчитывают как плату за последний месяц проживания в квартире.

Предлагаем ознакомиться:  Согласие другого супруга на усыновление

Аванс — это платеж, который зачтется в последующие платежи за квартиру, если все пойдет по плану. Если же что-то пошло не так и договор аренды подписать не удалось, наймодатель обязан вернуть вам аванс.

На какой срок заключают{q}

Внимание. Как правило, стороны самостоятельно согласовывают между собой период времени, в течение которого будет сдаваться конкретная квартира.

Однако тут есть одно весьма важно ограничение. Так, в соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ договор съема жилого помещения может быть заключен на срок не превышающий 5 лет.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Порядок составления договора найма

Если же квартиросъемщик желает проживать в конкретной квартире более продолжительное время, то тогда по истечении предельного максимального периода ему придется заключить новое соглашение.

Оплата и другие расходы

Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.

Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».

Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.

Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.

Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.

Чем отличается текущий ремонт от капитального

Капитальным ремонтом считается тот, который затрагивает несущие конструкции, крупные части снабжающих систем и т. п. Ремонт вентиляции, заделка трещин в стене, утепление окон, восстановление штукатурки, замена смесителя в ванной — все это будет считаться текущим ремонтом.

Поэтому если вы не собираетесь тратиться из-за отваливающейся штукатурки в съемной квартире, пропишите в договоре, что весь ремонт в квартире оплачивает наймодатель.

Нужно ли заверить у нотариуса, если составляется на английском языке{q}

В соответствии с п. 1 ст. 674 ГК РФдоговор найма квартиры, заключаемый между физическими лицами, должен быть оформлен в письменном виде. В настоящее время в сети размещено достаточно большое количество различных образцов соглашений на сдачу жилья квартирантам, и проанализировав, как они оформляются, можно составить и написать свой вариант.

Однако, если у арендодателя есть какие-либо сомнения или же он желает включить в текст особые условия, то лучше поручить эту процедуру профильному специалисту.

Структура

Данный документ имеет вполне стандартную структуру, которая также используется при составлении большинства других соглашений. Сюда должны быть включены следующие разделы:

  • сведения об обеих сторонах сделки;
  • предмет договора;
  • права и обязанности арендодателя и арендатора;
  • порядок внесения арендной платы;
  • ответственность сторон;
  • основания для досрочного расторжения;
  • срок действия;
  • описание форс-мажорных ситуаций;
  • дополнительные условия.

Важно. При подготовке текста особое внимание следует уделить существенным условиям договора, к которым относятся: сведения об обеих сторонах, предмет соглашения и размер платы за съем квартиры. При отсутствии какого-либо из этих пунктов документ будет признан недействительным.

Подписанты

Соглашение о сдаче квартиры в наем в обязательном порядке должно быть подписано обеими сторонами сделки, а именно:

  • собственником съемной жилплощади;
  • квартирантом.

Кроме того, в тексте должны быть отражены следующие сведения об арендодателе и арендаторе:

  • ФИО;
  • адрес проживания;
  • реквизиты паспортов.

Если аренда оформляется на срок более года, то в текст договора также должны быть включены имена лиц, которые будут проживать в квартире вместе с главным квартиросъемщиком.

Как правило, в данном разделе договора указывается следующая информация:

  • период времени, на который жилплощадь сдается квартирантам;
  • момент с которого начинается действие договора (обычно он совпадает с датой передачи ключей от квартиры);
  • отметка о том, что по соглашению сторон действие соглашения может быть пролонгировано.

Порядок расчетов

Внимание. Порядок расчетов между сторонами прописывается в разделе «Условия оплаты».

В рамках данного пункта соглашения отражаются следующие вопросы:

  • размер арендной платы за съем жилья;
  • величина первого платежа (данный пункт особенно важен, если деньги вносились авансом за будущие периоды);
  • размер залога (если взимался);
  • лицо, ответственное за уплату коммунальных услуг (в большинстве случаев это арендатор);
  • дата, до наступления которой квартиранты должны ежемесячно перечислять деньги за квартиру.

Порядок составления договора найма

Данный пункт имеет особое значение, при этом он также регулируется на законодательном уровне. В соответствии со ст.676 ГК РФ собственник съемной квартиры обязан:

  • передать квартирантам свое жилье в состоянии, пригодном для постоянного проживания;
  • предоставить арендатору доступ к коммунальным услугам (за плату);
  • финансировать ремонт общего имущества МКД, а также восстанавливать за свой счет приборы для оказания коммунальных услуг, размещенные в самой квартире.

В то же время, арендодатель имеет право ежемесячно посещать свою жилплощади и проверять ее состояние. Конкретную дату и время визита также можно прописать в договоре.

Ряд обязанностей также закрепляется и за арендатором. К основным из них относятся следующие (ст.678 ГК РФ):

  • квартиранты должны использовать полученную недвижимость по ее прямому назначению, то есть только для проживания;
  • должна быть обеспечена полная сохранность переданного имущества;
  • арендатор не должен производить перестановку или реконструкцию в квартире без согласия арендодателя;
  • квартиранты должны своевременно платить за жилье и коммунальные услуги (если в договоре не прописан иной порядок).

Кроме того, в договоре может быть дополнительно прописан запрет на проживание в квартире домашних животных, сдачу жилья в субаренду, создание шума в ночное время и т.д.

Важно. В данном разделе соглашения описывается порядок компенсации ущерба, причинённого по вине одной из сторон (арендатором или арендодателем).

Кроме того, тут также может быть определен размер штрафа в случае просрочки очередного арендного платежа. Он может быть установлен как фиксированная сумма или же в виде определенного процента от платы, которая не была внесена в срок.

При желании стороны сделки могут прописать в договоре дополнительные условия, связанные со съёмом квартиры. К примеру, это может быть:

  • Отметка о том, что все споры, которые не будут решены мирным путем, должны рассматриваться судом. При этом не лишним будет указать какой именно судебный орган будет заниматься данным разбирательством (например, по месту нахождения арендодателя).
  • Порядок расчетов между квартирантами и собственником в случае, если они срочно будут вынуждены выехать из занимаемой квартиры.
  • Описание порядка компенсации ущерба, причиненного членами семьи главного квартиросъёмщикам или его домашними животными и т.д.
Предлагаем ознакомиться:  Задаток по договору цессии

В некоторых ситуациях появляется необходимость в составлении договора на иностранном языке. Наиболее распространенным вариантом является перевод текста соглашения на английский. Это может потребоваться в следующих случаях:

  • в случае, если в лице арендатора выступает гражданин другого государства;
  • при необходимости переслать договор в другую страну;
  • в случае, если на работу в Россию был вызван иностранный гражданин и т.д.

Порядок составления договора найма

В целом каких-либо особенностей в самом тексте договора аренды, составленном на английской языке, не будет.

Однако перевод придется заверить у нотариуса.

Чем отличается наем от аренды

В быту мы слышим неверное использование юридических терминов: риелторы часто говорят о «договоре аренды квартиры», имея в виду договор, который обычный человек заключает на наем жилья. Договор аренды и договор найма — это разные договоры, и закон регулирует их по-разному.

Основное отличие найма от аренды — цель использования помещения и наниматель. Термин «наем» применяется только к жилым помещениям, если нанимателем при этом является человек, а не юридическое лицо. Аренда — это использование нежилых помещений и зданий кем угодно, либо жилых помещений юридическим лицом.

Разные цели использования помещений ведут и к разному регулированию законом: права гражданина-нанимателя защищены больше. На квартиру, в которой вы будете жить, нужно заключать договор найма.

К жилому помещению по договору найма больше обязательных требований: оно должно быть изолированным и пригодным для проживания. В аренду же может передаваться любое помещение, если оно устраивает арендатора и подходит для его целей. Полуразрушенный цех завода может быть отдан в аренду под фотосъемки, но не может стать предметом договора найма.

Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.

Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.

Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.

Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.

За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.

Порядок составления договора найма

Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.

Право на проживание других людей в квартире. Если уже известно, с кем вы собираетесь жить в квартире, — пишите ФИО, если неизвестно — просто зафиксируйте свое право на проживание с другими людьми в съемной квартире.

Право на содержание животных. Чтобы обезопасить себя и 6 любимых котов, лучше сразу написать о них в договоре.

Порядок повышения платы за квартиру. Подписывая договор, все надеются, что это надолго: никому не хочется искать новую квартиру или нового жильца. Поэтому предусмотрите заранее, как и когда будет повышаться арендная плата: например, не чаще одного раза в год и не больше чем на 10%.

Срок договора. Максимальный срок договора найма жилья — 5 лет. А если вы не прописали срок в договоре, то он считается заключенным на 5 лет. От того, будет это договор на срок до 1 года или больше, зависит, какие статьи закона применяются к нему по умолчанию.

До 1 года Дольше 1 года
Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами
Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок
Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина
Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор дольше 1 года

Вы не обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор до 1 года

Вы обязаны писать в договоре всех, кто живет с вами

Договор дольше 1 года

Вы имеете преимущественное право на наем квартиры на следующий срок

Договор до 1 года

Вы не имеете преимущественного права на наем квартиры на следующий срок

Договор дольше 1 года

Вы можете сдать квартиру или ее часть в поднаем с согласия хозяина

Договор до 1 года

Вы не вправе сдавать квартиру в поднаем

Договор дольше 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 6 месяцев

Договор до 1 года

Хозяин квартиры может расторгнуть договор, если вы не платите 2 месяца

Наймодателю сложнее расторгнуть договор: он может сделать это только в судебном порядке и только за нарушения договора — к примеру, за порчу квартиры или за просрочку оплаты на 6 месяцев при долгосрочном договоре и на 2 месяца при краткосрочном.

Волшебная фраза — «в одностороннем внесудебном порядке».

Чтобы вы могли прекратить договор с наймодателем без суда и предупреждения за 3 месяца, опишите возможные случаи такого расторжения, добавляя «в одностороннем внесудебном порядке». Но стоит помнить, что норма закона, говорящая о 3 месяцах для предупреждения, — императивная, то есть стороны не могут изменить ее по своему желанию.

Так что если наймодатель юридически подкован и не боится пойти в суд в случае чего, то все условия о более позднем предупреждении от нанимателя будут признаны недействительными. Будьте готовы к такому обороту и помните об этом при чтении статьи и подписании договора: по закону — 3 месяца и никак иначе. Хотя попробовать стоит, и наверняка на практике ни один наймодатель не станет возражать и судиться.

Лучший вариант — договориться, что вы можете расторгнуть договор в любой момент, предупредив хозяина за 1 месяц до выезда. Более короткий срок предупреждения об одностороннем расторжении договора стоит прописать на случай, если наймодатель серьезно нарушает договор и мешает жить: не проводит ремонт квартиры, несмотря на ваши просьбы; неделями не оплачивает приходящие на его имя счета за квартиру или по-другому препятствует вашему нормальному проживанию в квартире.

Как предупреждать наймодателя о досрочном расторжении договора. Трезво оцените, сколько времени вы хотите дать себе при расторжении договора по своей инициативе, но помните о 3 месяцах по закону. К примеру, это условие можно прописать так: «Наниматель вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор, в письменной форме предупредив наймодателя о таком расторжении не менее чем за 1 месяц». Если вы не предусмотрите в договоре собственный срок, будет действовать срок по закону — 3 месяца.

Предлагаем ознакомиться:  Режим труда и отдыха водителей в 2020 году — законы, рабочий график и тахограф

Акт приема-передачи

Кроме договора с хозяином квартиры нужно подписать акт приема-передачи. Именно с его подписания всё и начинается: с этой даты вы отвечаете за состояние квартиры и платите за нее. Вот что нужно написать в акте:

  1. Дату. Это точка отсчета ответственности и платежей.
  2. Полное и точное описание квартиры. Писать так же, как это написано в самом договоре: площадь, адрес, этаж, все комнаты.
  3. Состояние квартиры. Вносите в акт все недостатки квартиры, которые вы обнаружили: трещины на стенах, разбитое окно, отбитый угол.
  4. Вещи наймодателя, которые останутся в квартире. Если это сломанная бытовая техника, обшарпанная мебель или треснувшая посуда, то записывать нужно еще внимательнее: пусть хозяин квартиры подпишется под всеми трещинами и вмятинами, чтобы потом не пришлось доказывать, что это не вы всё сломали и разбили.
  5. Сколько ключей и от чего передает наймодатель.

Что может пойти не так

Квартира на самом деле принадлежит другим людям, которые внезапно приезжают выселять нанимателя. Это могут быть настоящие жильцы, супруги или родители. Договор окажется недействительным, потому что наниматель заключил его с кем-то, кто не имел прав на эту квартиру.

Квартира окажется предметом затяжного судебного разбирательства, и, когда оно закончится, законные владельцы выселят нанимателей. Или не когда закончится, а просто так.

При выезде хозяева не вернут страховой депозит на основании того, что наниматель якобы повредил их антикварную люстру. Никакой люстры в квартире не было, но на суде этого не докажешь.

Квартиру сдал муж, не имеющий на это права, потому что квартира куплена в браке. Договор будет недействительным: распоряжаться купленным в браке жильем могут только оба супруга, если у них нет другого юридически оформленного соглашения на этот счет.

Договор найма, подписанный представителем, окажется недействительным, потому что срок доверенности давно истек или потому что у представителя есть право на показ квартиры, а на подписание договора — нет.

Какие документы проверять у наймодателя

Тогда договор будет подписывать лично хозяин или его полномочный представитель. Прежде всего просите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)
Сверяйте данные в свидетельстве с паспортом хозяина квартиры и с номером страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования (СНИЛС)

Случается, что данные из свидетельства не совпадают с паспортом. Например, хозяин квартиры потерял старый паспорт, а новый не стал вносить в свидетельство. Или собственница вышла замуж, изменила фамилию, но так и не дошла до Росреестра, чтобы обновить свидетельство.

Информация о старых выданных паспортах находится на последней странице актуального паспорта — сверяйте данные свидетельства по ней. Если этих данных нет, то перед вами может быть человек без права собственности на эту квартиру. Остерегайтесь.

Важно

C 15 июля 2016 года больше не выдают свидетельство о госрегистрации права собственности.

Если вы хотите снять квартиру, купленную до 15 июля 2016 года, вам все равно нужно просить это свидетельство. Если квартира была куплена в период с 15 июля до 31 декабря 2016 года, то свидетельства не будет, будет только выписка из ЕГРП.

С 1 января 2017 года ЕГРП и кадастр недвижимости объединили в Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН. Поэтому по квартирам, купленным с 1 января 2017 года, у собственников нужно запрашивать выписку из ЕГРН.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.

Если у квартиры несколько собственников

Порядок составления договора найма

Для заключения договора найма такой квартиры нужно согласие всех собственников: договор подписывают либо все сразу, либо один из собственников с доверенностью от остальных. Но это не отменяет того, что все свидетельства нужно запросить и внимательно проверить. И помните, что чем больше у жилья собственников, тем больше риск того, что один из них в любой момент может вас выселить.

Если квартира в ипотеке

Поинтересуйтесь у хозяина, какую сумму кредита ему приходится платить: может оказаться, что это и есть ваша плата за квартиру. Тогда чем исправнее вы будете платить, тем меньше можете беспокоиться, что собственник не сможет рассчитаться с банком, а квартиру затянут в судебные разбирательства из-за кредита.

Если квартира принадлежит супругам

Супруги могут в любой момент поссориться (особенно молодые). Чтобы не зависеть от их взаимоотношений, подстрахуйтесь в договоре:

  1. Если у супругов есть брачный договор, напишите об этом в договоре на квартиру.
  2. Пропишите, что супруги должны предупредить вас о важных изменениях в их отношениях: что они решили заключить брачный договор или расторгнуть существующий; что они вносят в брачный договор изменения, которые могут повлиять и на ваш с ними договор.
  3. И предусмотрите ответственность супругов на случай, если они не предупредят вас обо всём перечисленном. Например, штраф в размере месячной платы за квартиру за то, что они подписали брачный договор и не сказали вам.

Если договор подписывает представитель

Так случается, если собственник квартиры живет в другом городе, уехал в кругосветное путешествие, надолго попал в больницу, владеет крупным бизнесом или по другой причине не может лично подписать с вами договор. Пока хозяин квартиры занят, его недвижимостью может заниматься другой человек по доверенности. Изучите эту доверенность.

Вместо доверенности у представителя может быть посреднический договор: агентский договор, договор комиссии и др. В них проверяйте то же, что и в доверенности: срок, паспортные данные, полномочия.

И помните, что без доверенности даже близкие родственные отношения не дают права заключать договор за хозяина квартиры: дочь не может подписывать договор на квартиру матери или отца, бабушка не имеет права подписывать договор за внучку, даже если внучка очень занята. Не покупайтесь ни на какие отговорки.

Если вы никому не доверяете

https://www.youtube.com/watch{q}v=tRGz8O_m61I

Вы проверили свидетельства, а сомнения по поводу прав на квартиру так и не отступили{q} Закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРП) об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Такая выписка покажет, кто на сегодняшний день является собственником помещения. Выписка стоит 750 рублей, заказывается в любом из многофункциональных центров и готовится 3 рабочих дня. Можно заказать ее в электронном виде, а если вы торопитесь — специальные компании готовят выписки и за один день, но обойдется она в 1000—3500 рублей.

Больше нет бумажных свидетельств

Обратите внимание, что с 15 июля 2016 года Росреестр перестал выдавать бумажные свидетельства о госрегистрации права собственности, а с 1 января 2017 года ЕГРП объединили с государственным кадастром и переименовали в Единый государственный реестра недвижимости (ЕГРП).

С 1 января 2017 года право собственности подтверждается не свидетельством, а выпиской из ЕГРП.Так что если вы решили снять квартиру, купленную в конце июля 2016 года, без выписки из ЕГРП не обойтись.

Запомнить

  1. Внимательно проверяйте документы о праве собственности: сравнивайте личные данные и описание квартиры.
  2. Проверьте свидетельства каждого собственника квартиры и подписывайте договор со всеми собственниками.
  3. Проверьте, не заложена ли квартира. Узнайте детали договора об ипотеке.
  4. Проверьте, есть ли у хозяев квартиры брачный договор. Подписывайте договор сразу с обоими супругами или просите согласие на сделку.
  5. Договор подписывается только с собственником жилья или представителем по доверенности. Проверьте паспортные данные, полномочия и срок действия доверенности представителя.
  6. Самый надежный вариант — заказать выписку из ЕГРП.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector