Как посчитать неустойку по договору долевого строительства

Что важно знать при расчете?

По 214 ФЗ неустойка за просрочку сдачи дома рассчитывается на основании ключевой ставки ЦБ, которая действует на день расчета. За единицу берется 1/300 этой ставки от полной суммы договора за один просроченный день. При этом для обычных граждан проценты считаются в двойном размере. Ставка ЦБ – единица не постоянная, Центробанк периодически ее меняет.

Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки

При наличии подписанного приемо-передаточного акта, период просрочки считается со дня, следующего за конечным сроком передачи жилья по договору, и до даты, стоящей на акте. Если жилье еще не принято дольщиком, то неустойка рассчитывается на дату отправки претензии или подачи судебного иска исходя из фактического количества просроченных дней.

Следует учесть, что компенсация всегда рассчитывается исходя из суммы, уплаченной по  ДДУ. Если квартира покупалась по переуступке прав, в стоимость которой включается также оплата самой уступки, то независимо от этого, расчет делается от цены ДДУ.

Цена ДДУ = 5 млн. рублей

Количество просроченных дней – 75

(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб. (за один день) × 75 = 247 500 руб. (неустойка за весь период просрочки)

Чтобы правильно рассчитать неустойку по ДДУ нужно воспользоваться специальной формулой. Также с этой целью можно воспользоваться специально разработанным нами калькулятором.

Для расчета непременно потребуется знать размер ключевой ставки ЦБ РФ, так как с 01 января 2016 года значение ставки рефинансирования приравняли к значению ключевой ставки РФ. Учтите, что эта величина непостоянная. Еще производя расчет неустойки ДДУ важно учесть такие моменты:

  • — следует применять верный временной промежуток — с даты, указанной в договоре долевого участия в качестве срока сдачи объекта в пользование или собственность и до даты подписания акта приема-передачи квартиры;

  • — непременно необходимо принять во внимание, юридическое либо физическое лицо осуществляет расчет пени и предъявляет претензию;

  • — указывается полная цена договора, причем даже тогда, когда она приобретается в рассрочку, ипотеку и т.п.

При расчете, будьте предельно внимательны. Неправильный расчет неустойки по ДДУ не влечет за собой ответственности, закрепленной на уровне закона. Однако подобной ошибки лучше не делать.

Как посчитать неустойку по договору долевого строительства

Для расчёта неустойки необходимо определиться со сроками просрочки. Она равна сумме дней между сроком в договоре и днём передачи жилья покупателю.

Допустим, по договору планируется передача квартиры в IV квартале 2016 г., а акт фактической передачи жилья – от 31 марта 2017г. Просрочка начинается с 1 января 2017г. и составит 88 дней.

В расчёте применяется 1/300 ставки (ключевой или рефинансирования, в зависимости от периода просрочки) Центробанка РФ, которая была изменена с 12 февраля 2018г. и теперь составляет 7,5%.

Ещё один компонент расчёта – стоимость недвижимости по договору. В нашем расчёте 3350000руб.

Формула расчёта неустойки по договору долевого участия в строительстве.

Для юридических лиц считаем неустойку по формуле:

  • 7,5%*1/300*88*3350000/100%=73700 руб.

Для физических лиц ставка удваивается, и формула будет иметь вид:

  • 7,5%*2*1/300*88*3350000/100%= 147400 руб.

Получена неустойка в размере 147400 руб.

Как определить срок просрочки передачи жилья

Срок передачи жилья  – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

  1. В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
  2. Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
  3. Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный». Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома. Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Согласно вышеуказанного договора одна сторона (застройщик) обязуется построить и сдать в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, а вторая сторона (участники «дольщики») вносит сумму денежных средств, согласно площади купленной квартиры и другим условиям заключенной сделки.

Предлагаем ознакомиться:  Договор дарения работнику: страховые взносы при оформление дарственной на сотрудника, бухгалтерский учет и уплата налогов (НДС и НДФЛ)

Если же это условие не исполняется, сторона дольщиков может потребовать выплаты компенсации, как того требует Федеральный закон «О долевом строительстве».

Выделяют следующие основания начисления неустойки:

  1. Просрочка дня сдачи здания в эксплуатацию для последующей регистрации прав собственности на недвижимость;
  2. Сдача жилья, отличного по площади, качеству отделки, планировке и иным характеристикам, заявленными застройщиками при заключении договора и обсуждении условий его исполнения;
  3. Денежные средства были получены и использованы лицом, которое не имело права на заключение подобных сделок.

Если трактовать нарушение с юридической точки зрения, получается незаконное пользование чужими средствами.

В таком случае застройщик может лишиться не только полученных им денежных средств, но и дополнительно денежных средств для оплаты неустойки.

Онлайн-калькулятор

В настоящее время существует множество различных приложений, позволяющих автоматически рассчитать задолженность застройщика перед его контрагентами. Их преимущество в скорости расчета. Нет необходимости самостоятельно производить сложения и умножения, а просто ввести необходимые суммы и числа и запросить результат.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Таким образом, снижается количество ошибок и арифметическая погрешность. Однако в некоторых случаях в подобных приложениях нет возможности изменить ставку рефинансирования и тогда результат будет неинформативен для судебных и иных разбирательств.

Чтобы получить точный результат, желательно не надеяться на автоматизированные устройства и приложения, а воспользоваться стандартной формулой, которая утверждена судами и постоянно используется адвокатами при защите прав своих подопечных.

Онлайн калькуляторы пригодятся, чтобы проверить полученные самостоятельно результаты и правильность расчета. С учетом погрешности, которая может возникнуть при установке и использовании суммы ставки рефинансирования.

Формула расчета

Использование онлайн калькуляторов, конечно, удобно и быстро, но погрешности в суммах могут иметь принципиальное значение. Важным фактором является ставка рефинансирования, которая признана номиналом для расчета неустоек и пени. При этом это не константа, а изменяющаяся величина.

Поэтому при пользовании «онлайн» приложениями необходимо выбирать те, где ставка рефинансирования Банка России будет подлежать изменению. А можно воспользоваться несложной формулой и рассчитать сумму компенсации самостоятельно.

Н = СД × 1/300СР × ДП,

Н – непосредственно сама рассчитываемая неустойка;

СД – стоимость приобретаемой квартиры или же сумма договора (если данные числа различны);

СР – ставка рефинансирования, которая также рассчитывается по формуле (установленная величина на день обращения, разделенная на 300). Кстати в случае с дольщиками, закон позволяет увеличивать размер вдвое;

ДП – количество суток ожидания результата, оговоренного в соглашении. Рассчитывать срок необходимо со следующего дня, указанного в тексте договора.

Важно помнить, что при заключении договора может быть оговорен иной расчет неустойки. Здесь не стоит торопиться, и просчитать какой вариант компенсации устроит покупателей, ведь застройщик постарается сделать условия максимально выгодными для себя, а не своих контрагентов.

Как посчитать неустойку за просрочку по ДДУ?

В сети предлагается множество калькуляторов расчета онлайн неустойки по долевому строительству. Кроме устаревшей ставки рефинансирования, некоторые расчёты округляют значение её 1/300 величины до третьего, а то и до второго знака. Для дольщика это означает потерю до нескольких тысяч рублей.

Онлайн-калькулятор

СМ=ЦД × ПП × 2× 1/300 × СР

ПП — число просроченных дней;

Как посчитать неустойку по договору долевого строительства

СР — ставка рефинансирования (ключевая ставка ЦБ РФ);

ЦД — цена договора, указанная в соответствующем ДДУ;

СМ — неустойка.

2  —  двойная ставка, если договор заключен физическим лицом.

3 000 000×36×2 ×1/300×7,75% = 55 800 рублей.

Что необходимо сделать в первую очередь?

По закону, если застройщик видит, что в отведенный срок не получается сдать объект, он должен за шестьдесят дней до наступления конечной даты отправить участникам предложение о продлении сроков. Если дольщик не возражает, стороны подписывают между собой соглашение. Но следует учесть, что соглашаясь на условия застройщика, дольщик лишает себя возможности получить с нарушителя неустойку.

Основным документом, который является доказательством нарушения сроков сдачи, и на основании которого рассчитывается размер неустойки, является передаточный акт. Если документ не подписан, а срок сдачи, указанный в договоре, уже прошел, он подтверждает, что дольщик еще не получил квартиру. Если жилье уже передано участнику, но на акте стоит более поздняя дата, чем в ДДУ, это свидетельствует, что объект сдан с просрочкой.

Если застройщик просрочил сдачу квартиры, и дольщик не желает с этим мириться, он может инициировать процесс взыскания с застройщика неустойки. Первый шаг в этом направлении – отправка в адрес строительной фирмы развернутой претензии. Досудебный порядок по закону не является обязательным, его можно пропустить и сразу направлять заявление в суд. Однако если такой порядок решения спора предусмотрен условиями ДДУ, то его необходимо соблюсти.

Узнать более подробно, что делать дольщику, если строительная компания не спешит сдавать дом, можно из статьи.

Для начала необходимо определить основание, которое в дальнейшем будет причиной обращения в суд.

  1. Получите выписку о собственнике земельного участка – проверьте, является ли контрагент собственником или иным владельцем указанного недвижимого имущества. По договору долевого строительства заключать подобные договора может только непосредственно держатель недвижимого имущества;
  2. Проверьте, было ли получено разрешение на строительство – обратитесь в орган местного самоуправления с запросом о наличии или отсутствии подобного акта. Если информация имеется, значит, порядок заключения договора соблюдены в полном объеме.
  3. Рассмотрите проектную документацию, порядок и сроки строительства – именно на этом этапе можно указывать на несоответствие и требовать внесения изменений.
Предлагаем ознакомиться:  Договор аренды на неопределенный срок подлежит регистрации

После определения причины для расторжения договора и требований компенсации, следует приступить к составлению и направлении претензии. Срок для ее исполнения застройщиком – 10 дней со дня получения.

Обязательно отправляйте все письма с уведомлением. Таким образом, у пострадавшей стороны будет на руках доказательства сроков получения претензий и требований.

Если никаких действий со стороны нарушителя не выполнено, можно обращаться в суд с полным обоснованием своих требований.

Качественный сервис доступен каждому!

Произвести расчет неустойки ДДУ онлайн можно на нашем сайте. Здесь вы сможете сделать это максимально быстро. Будьте уверены Вы получите точную цифру. Загляните на наш сайт сразу, как в этом возникнет необходимость.
При необходимости окажем помощь по взысканию неустойки с застройщика при срыве сроков ДДУ и в случае выявления недостатков. Если потребуется, обратимся в суд.

Составление претензии к застройщику

Претензия – это юридический документ, который возможно в дальнейшем будет предъявлен в суде. Она должна быть написана строгим деловым языком. Единой формы данного документа не существует, поэтому ее можно писать в произвольном виде.

Претензия должна содержать:

  • Сведения о договоре (номер, дата заключения);
  • Описание сданного или еще несданного объекта (номер, площадь, этаж);
  • Пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • Ссылки на статьи закона, под которые подпадает допущенное нарушение;
  • Сумму неустойки, рассчитанную на дату подачи претензии;
  • Требование о выплате неустойки и срок, предоставляемый дольщиком для его исполнения. По общему правилу он составляет десять дней.

Если дольщик из-за задержки сдачи дома понес дополнительные расходы, сумму убытков и требование об их возмещении также можно включить в претензию. В убытки можно включить оплату арендованного жилья за период просрочки, переплату процентов по ипотечному кредиту.

Письмо с претензией направляется в адрес строительной фирмы заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о получении. Ее можно также отнести в офис компании, но в этом случае необходимо, чтобы на вашем экземпляре был проставлен штамп о ее принятии.

Особенности

Закон обязывает застройщика выплатить неустойку по ДДУ при:

  • изменении сроков сдачи жилья;
  • наличии существенных недоделок;
  • прекращении строительства;
  • отказе строительной компании устранить выявленные недочёты;
  • передаче жилья позднее срока, указанного в ДДУ.

Закон стоит на стороне дольщика, его права на взыскание неустойки с застройщика определены 214 ФЗ.

Неустойку можно получить двумя путями:

  • досудебной работой с застройщиком, заключающейся в подаче претензии;
  • обращением в суд с исковым заявлением.

Окончательным результатом решения спорного вопроса должна быть выплата всех сумм неустойки или же оформление внутренней отделки жилого помещения за счет строительной фирмы, которая нарушила сроки сдачи дома в эксплуатацию.

Если же дольщики решили прекратить правоотношения с застройщиками, то окончательный расчет будет состоять из нескольких частей: сумма по договору пени неустойка. А переход спора в судебное разбирательство добавит судебные расходы и госпошлину.

Не стоит умалчивать о нарушениях, которые наблюдаются за застройщиком. Важно напоминать второй стороне по договору, что она нарушает права дольщиков. Только делать нужно все строго в соответствии с законом. Тогда дело в суде будет точно выигрышным, а, может быть, строительная организация согласится и выплатить компенсацию в добровольном порядке.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Алгоритм досудебной работы с застройщиком

Форма претензии и сроки её подачи не оговариваются законом, поэтому если в ДДУ будут прописаны основные параметры претензионного заявления, её форма и порядок подачи, тем легче решается вопрос в последующем разбирательстве.

Документ подготавливается в двух экземплярах и обязательно в письменной форме.

Претензия содержит:

  • наименования обеих сторон из договора;
  • обстоятельства, вызвавшие прецедент подачи претензии с приведением выдержек из договора;
  • расчёт неустойки по договору долевого строительства;
  • величина неустойки и срок её получения.

Как посчитать неустойку по договору долевого строительства

К претензии следует приложить пакет следующих документов:

  • копии паспортов лиц, на которых составлен договор;
  • копия ДДУ;
  • квитанции и прочие документы оплаты платёжных сумм;
  • акт о передаче жилья дольщику, если претензия составляется позднее передачи жилья покупателю.

Пакет документов передаётся представителю компании застройщика при личном посещении или заказным письмом, лучше с уведомлением.

Для судебного разбирательства ваша сумма может увеличиться за счёт:

  • компенсации моральных переживаний;
  • компенсации убытков от выплаты процентов за пользование кредитом или аренды жилья;
  • штрафа, который составляет 50% от неустойки, определённой в ходе судебного разбирательства;
  • возврата суммы на судебные издержки.

Штраф выплачивается застройщиком согласно закону «О защите прав потребителей».

Пакет документов для подачи в суд включает копии документов:

  • страницы паспорта с фотографией, данными владельца, а также пропиской истца;
  • ДДУ в 3-х экземплярах;
  • копии платежей к договору в 3-х экземплярах;
  • сохранённые свидетельства досудебной работы с застройщиком: претензия и уведомление о получении её ответчиком;
  • акт приёма-передачи жилья, если она состоялась;
  • возможно предоставление дополнительных документов, которые потребуются для суда.

Здесь может находиться любой ваш текст, с любым юридическим содержанием и контактными данными

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого ……

После калькулятора также может находиться любая информация вашего сайта

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

Предлагаем ознакомиться:  Штраф за отсутствие брызговиков на автомобиле

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Порядок взыскания неустойки в суде

Если застройщик просрочил сдачу дома и проигнорировал претензию, отправленную дольщиком, значит пришло время подавать на нарушителя в суд. Необходимо написать исковое заявление, которое составляется аналогично претензии с включением следующих данных:

  • Название суда, в котором будет рассматриваться дело;
  • Данные дольщика (ФИО, адрес);
  • Сведения о компании-застройщике (наименование, адрес).

В заявление также переносятся сведения и требования, описанные в претензии, при необходимости делается перерасчет неустойки в соответствии с изменившимися обстоятельствами. Кроме того, по закону о защите потребителей в иск включаются требования:

  • Моральная компенсация;
  • Штраф 50 % от полной суммы всего иска.

а также оплата:

  • судебных расходов;
  • юридических услуг;
  • госпошлины.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

  • копию ДДУ;
  • копию квитанции об оплате по договору;
  • документ об уплате госпошлины (она взимается, если сумма иска составляет 1млн. и более рублей);
  • претензию, направленную застройщику, с его ответом (при наличии), почтовой квитанцией и уведомлением о ее вручении.

Заявление составляется по определённой форме, определённой статьёй ГПК РФ №131.

Что должно указываться в иске:

  • название суда;
  • ФИО истца и его адрес;
  • наименование ответчика с указанием юридического адреса конторы;
  • объяснение обстоятельств дела с выдержками из договора;
  • величина неустойки с подтверждающим её размер расчётом;
  • остальные исковые суммы, упомянутые выше.

Подписанное истцом исковое заявление передаётся в суд вместе с собранными участником ДДУ документами.

Выбор суда для подачи иска

Дела по спорам с застройщиками рассматривают суды общей юрисдикции. При этом дольщик может выбрать сам, куда подать заявление: в суд по своему месту проживания, по местонахождению строительной фирмы или адресу стройплощадки. Выбирая судебный орган, рекомендуется изучить практику применения в нем 333 статьи ГК РФ, позволяющей уменьшать размер неустойки.

В качестве альтернативного можно рассмотреть вариант продажи требования неустойки другой компании, которая, как юр. лицо выступит от своего имени в арбитражном процессе. Такой способ взыскания компенсации позволяет снизить риск уменьшения неустойки, поскольку в Арбитраже 333 статья ГК применяется крайне редко.

В каждом деле по взысканию неустойки существует много нюансов,  непосредственно влияющих на сумму компенсации, которую может в итоге получить дольщик. Иногда бывает достаточно правильно составленной претензии и проведенных переговоров с застройщиком, чтобы он принял решение выплатить требуемую сумму.

В Обществе защиты прав дольщиков вы найдете помощь и понимание, компетентные юристы помогут в решении любых проблем с застройщиками. Задайте нам свои вопросы в форме обратной связи или свяжитесь с нами по координатам в разделе «Контакты».

Автономная версия калькулятора неустойки по ДДУ (ст. 6 214-ФЗ) на вашем сайте

Вы также можете приобрести автономную версию калькулятора с исходными кодами и разместить её на своём сайте без указания ссылки на Договор-Юрист.Ру и свободно её редактировать. Стоимость права на размещение кодов калькулятора на один сайт (1 доменное имя) составляет 30 тысяч рублей. Приобретение автономной версии калькулятора не даёт права на перепродажу в оригинальном или видоизменённом виде третьим лицам.

Онлайн-калькулятор

Добровольное согласие застройщика на выплату неустойки

Другим вариантом может быть желание строительной компании сделать ремонт помещения, в счёт компенсации просрочки.

Следует помнить, что по суду вы получите сумму, намного превышающую выполненный ремонт.

Почему суд уменьшил размер исковой суммы

Судебная практика показывает, что на величину неустойки могут повлиять множество факторов:

  • суд учитывает сумму платежей, которые были получены застройщиком;
  • объективные причины, задержавшие строительство;
  • количество дней просрочки;
  • исковую сумму, которую подал истец.

Срыв сроков строительства по вине субподрядчиков никак не влияет на расчёт пени неустойки по долевому строительству.

Особенно часто суд снижает величину морального вреда по причинам:

  • цены квартиры;
  • неправильного определения срока просрочки;
  • принятие застройщиком мер к устранению просрочки;
  • соразмерность убытков, которые понёс дольщик вследствие увеличения сроков строительства объекта.

Вопросы и ответы

Величина неустойки зависит от выбранного алгоритма расчёта. Основными компонентами является величина ключевой ставки Центробанка, которая меняется не один раз в год, и ставка рефинансирования – 8,25%.

Как посчитать неустойку по договору долевого строительства

Если жильё было сдано до 1 января 2016г., в расчёт применяется ставка рефинансирования.

Если жильё передано в последующие периоды или не передано на момент подачи иска, то в расчёте используется ключевая ставка.

Ставки Центробанка 2016÷2018гг
01.01.

2016

14.06.

2016

19.09.

2016

27.03.

2017

02.05.

2017

19.06.

2017

18.09.

2017

30.10.

2017

18.12.

2017

12.02.

2018

11 10,5 10 9,75 9,25 9,0 8,5 8,25 7,75 7,5

Если период просрочки охватывает 2015 и последующие года, но временной отрезок до 2015г. больше, конечно, выгоднее считать по ключевой ставке на момент подачи заявления.

Необходимо помнить, что юристы застройщика тоже будут просчитывать оптимальные варианты для строительной компании. Чью сторону примет суд, зависит от полноты предоставленных доказательств и помощи квалифицированных юристов.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector