Последствия отсутствия регистрации договора аренды

Договор аренды не зарегистрирован: правовые последствия

Незарегистрированный договор по общему правилу не порождает правовых последствий для третьих лиц, которые не выступали сторонами по договору. Поскольку из-за того, что договор не зарегистрирован, третьи лица не могут знать о факте заключения договора и его условиях.

Но это правило не действует, если третьему лицу по тем или иным причинам было известно о наличии незарегистрированного договора. Например, если новый собственник объекта недвижимого имущества узнал о наличии арендатора и не изъявил желания прекратить арендные правоотношения. Это означает, что арендодатель был согласен на сохранение договорных отношений с таким арендатором.

И если впоследствии он потребует выселения на том основании, что договор не был зарегистрирован, то в иске может быть отказано. Это объясняется тем, что собственник недвижимого имущества (арендодатель) действует недобросовестно, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора, о котором он знал в момент приобретения имущества.

Такие разъяснения содержатся в пунктах 2–4 информационного письма Президиума ВАС РФ № 165.

125 Земельного кодекса право аренды земельного участка возникает с момента регистрации этого права. В то же время другие вопросы (будет ли такой договор считаться заключенным? может ли в этом случае арендодатель требовать уплаты арендной платы? может ли арендодатель не допускать устранить такого арендатора от пользования землей?) оказались спорными.

Относительно действительности договора аренды

Последствия отсутствия регистрации договора аренды

Позиция 1. Договор аренды будет действительным в части, не касающейся права аренды, поскольку законом теперь не предусмотрено, что такой договор нужно регистрировать. Следовательно, если, к примеру, договором предусмотрена обязанность арендодателя убрать мусор с арендуемого земельного участка, то отсутствие факта регистрации права аренды не освобождает арендодателя от необходимости выполнения этой обязанности.

Позиция 2. Если договором предусмотрено, что он будет действовать с момента регистрации права аренды, то такой договор и право аренды будут действовать с момента регистрации.

Относительно уплаты арендной платы

Позиция 1. До момента регистрации права аренды арендодатель не может требовать от арендатора уплаты арендной платы, поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента возникновения права аренды, которое, в свою очередь, возникает с момента регистрации соответствующего права. До этого момента средства, полученные арендодателем от арендатора, могут рассматриваться как имущество, полученное без достаточного правового основания в соответствии со ст. 1212 Гражданского кодекса.

Позиция 2. В период с момента заключения договора аренды земли до момента регистрации права аренды арендодатель может получать прибыль по договору, поскольку его право на передачу объекта в аренду не было ограничено регистрацией. К тому же арендатор обязан платить собственнику земли за фактическое пользование этой землей.

Относительно права арендодателя на лишение арендатора права аренды

Позиция 1. Арендодатель не может «выгнать» арендатора, не зарегистрировавшего свое право аренды, поскольку договор аренды был заключен и является действительным. Регистрировать же право аренды и пользоваться участком или не регистрировать такое право и/или не пользоваться участком зависит от выбора арендатора.

Позиция 2. Если право аренды не зарегистрировано, то в случае его нарушения со стороны арендодателя у арендатора не будет правовых оснований для признания таких действий неправомерными. Соответственно, если, например, такой арендатор засеет арендованный земельный участок, то урожай с него вполне может собрать арендодатель.

Последствия отсутствия регистрации договора аренды

Мнение «Ю&З»: После отмены необходимости регистрации договоров аренды земли, для признания такого договора заключенным, по умолчанию, достаточно всего одного юридического факта – факта закрепления согласия сторон со всеми существенными условиями договора.

Для признания договора аренды земли заключенным не нужно дожидаться передачи земельного участка, по причине того, что такой договор является консенсуальным (согласно ст. 792 Гражданского кодекса арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок, а не передает его). Нотариальное удостоверение такого договора согласно ст. 14 Закона «Об аренде земли» является необязательным, а государственная регистрация и вовсе отменена.

Поэтому в данном случае действует общее правило, предусмотренное ст. 640 Гражданского кодекса, согласно которой договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии данного предложения. А точнее, учитывая требования ст. 181 и ч. 3 ст. 184 Хозяйственного кодекса, после изложения этого договора в форме единого документа, его подписания сторонами и скрепления их печатями.

Это, однако, не исключает возможности переноса даты вступления договора в силу по согласию сторон. Момент вступления в силу договора может быть определен, в том числе, датой регистрации арендатором своего права аренды. В этом случае такая регистрация будет служить отлагательным условием и, если иного не оговорено сторонами, права и обязанности сторон возникнут с момента осуществления этой регистрации.

С момента заключения договора аренды земли у арендодателя возникнет обязанность передать земельный участок арендатору, а у того – обязанность по уплате арендной платы. То есть договор аренды земли порождает, как минимум, два самостоятельных обязательства, необходимость выполнения которых, по умолчанию, не зависит от факта регистрации арендатором своего права.

Поэтому отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату. Арендодатель, в свою очередь, может требовать эту плату, в том числе взыскивать ее в судебном порядке, ссылаясь на положения соответствующего договора, и регистрация или отсутствие регистрации права аренды на это право арендодателя никак не должна влиять.

В то же время, отказываясь регистрировать право аренды земли, полученное по договору, арендатор тем самым не совершает действий, необходимых для признания этого права государством и третьими лицами. Он не предоставляет ему абсолютной правовой защиты и потому не может предъявить никаких исков к третьим лицам, нарушающим это право.

Исключение может касаться только арендодателя. Если условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании землей и не нарушать право арендатора на такое пользование, то в силу этих договорных обязательств арендодатель не может нарушать право аренды арендатора даже в том случае, если оно не зарегистрировано.

Кроме того, отсутствие регистрации права аренды лишает арендатора возможности по распоряжению этим правом. В частности, в таком случае он не может передать участок в субаренду. Отсутствие регистрации также усложняет процесс доказывания факта реального использования земельного участка в случае возникновения соответствующего спора с налоговыми органами. Во избежание этих проблем арендатору необходимо регистрировать свое право аренды.

Если иного не предусмотрено соглашением сторон, договор аренды земли считается заключенным независимо от регистрации права аренды, приобретенного на основании такого договора. Отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату, но одновременно сужает его возможности по правовой защите этого права.

По материалам: «ЮРИСТ & ЗАКОН»

Если изменение арендной платы осуществляется в рамках договора аренды недвижимого имущества, заключенного на год и более, соглашение об изменении подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления в силу ст. 452 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет его содержание и условия порождаемого им обременения.

Правило об обязательной государственной регистрации соглашения об изменении условий зарегистрированного договора предусматривается Гражданским кодексом РФ с 1 сентября 2013 г. Данное правило содержится в п. 2 ст.

Предлагаем ознакомиться:  Жалоба на фас в вышестоящий орган

Последствия договора аренды незарегистрированной недвижимости

Емельянов Александр Сергеевич, юрисконсульт ЗАО «АРКАН-М» (г. Москва).

Договоры аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их условно долгосрочными, а договоры, заключаемые на срок менее года, — краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы.

Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст.

Именно с этой даты договор вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в приведенном выше случае, когда стороны фактически приняли долгосрочный договор за краткосрочный, увязав начало его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался не зарегистрированным в установленном законом порядке.

Аналогичный вывод содержится в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — письмо Президиума ВАС РФ N 59): какие-либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным.

Представляется, что в связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует трактовать таким образом, что стороны в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия. Начало этого срока в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его заключения и, следовательно, началом действия автоматически будет указанная сторонами в договоре дата.

Логичен вопрос: будет ли не зарегистрированный в установленном порядке долгосрочный договор признан действительным и заключенным (вступившим в силу)? Какие последствия для сторон арендных правоотношений может повлечь отсутствие государственной регистрации данного договора? Установлена ли законодательством ответственность за подобные действия?

Буквальная трактовка п. 2 ст. 651 ГК РФ позволяет сделать определенный вывод: незарегистрированный долгосрочный договор считается незаключенным. В свою очередь, это означает, что он не вступил в силу, не является обязательным для сторон (п.

31.10.2017

Договор аренды недвижимости — разновидность договора, в котором одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) объект недвижимости за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Заключение договора — это сделка, которая несет в себе возможные риски для обеих сторон договора.

Хотелось бы более подробно рассмотреть риски для арендатора при заключении такого договора.

Незарегистрированный договор обязателен для его сторон с момента подписания. Разумеется, если стороны согласовали все существенные условия. Во взаимоотношениях друг с другом они не вправе ссылаться на незаключенность договора в обоснование неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

Сама по себе государственная регистрация имеет целью защиту третьих лиц, которые могут приобретать права на имущество, ставшее предметом договора. Однако стороны обязаны исполнять его условия независимо от наличия или отсутствия регистрации.

ДОГОВОР АРЕНДЫ ИМУЩЕСТВА

Образец договора долгосрочной аренды имущества, заключаемый между юридическими лицами.

«» 2018 г.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель сдает Арендатору сроком на лет в аренду согласно приложению к настоящему договору (приёма-передаточный акт) имущество для использования Предприятием в целях осуществления своих уставных задач.

2.1. Арендатор обязуется:

  • использовать арендуемое имущество по прямому назначению, указанному в п.1 договора, а также в соответствии с другими условиями договора;
  • содержать арендуемое имущество в полной исправности и рабочем состоянии до сдачи Арендодателю;
  • своевременно производить за свой счет ремонт арендуемого имущества;
  • письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за ____ месяца о предстоящем возврате арендуемого имущества, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном возврате, и после прекращения настоящего договора сдать имущество Арендодателю по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа;
  • по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю за полную компенсацию все произведенные улучшения имущества, составляющие принадлежность имущества и неотделимые без вреда для него;
  • в случае возврата имущества до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока договора уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и лежащего на его обязанности ремонта имущества.

2.2. Арендодатель обязуется:

  • после подписания сторонами договора в срок предоставить соответствующее имущество в исправном состоянии Арендатору по приемо-сдаточному акту (Приложение к настоящему договору);
  • передавать при необходимости Арендатору за согласованную плату материальные фонды, выделяемые на ремонт указанного в настоящем договоре имущества.

3.1. За аренду указанного в п.1 настоящего договора имущества Арендатор перечисляет Арендодателю плату в размере рублей в месяц. Начисление и выплата причитающихся Арендодателю сумм производится поквартально, за каждый квартал вперед; в течение первого месяца каждого квартала.

3.2. При неуплате Арендатором в оговоренные сроки арендной платы Арендодатель вправе выставить на инкассо счет-платежное требование со ссылкой на номер и дату договора или взыскать с Арендатора задолженность в бесспорном порядке путем предъявления исполнительной надписи нотариальных органов.

4.1. Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Арендодателя, а Арендатор обязан вернуть имущество в случаях:

  • если Арендатор использует имущество (в целом или частично) не в соответствии с настоящим договором;
  • если Арендатор не внес арендной платы в течение месяцев;
  • если Арендатор умышленно ухудшает состояние имущества.

4.2. Договор может быть досрочно расторгнут по инициативе Арендатора в случаях:

  • если Арендодатель вмешивается в деятельность Арендатора по использованию арендованного имущества, не противоречащую настоящему договору, Уставу предприятия и Учредительному договору о его создании и деятельности;
  • если имущество, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии не годном для пользования.

5.1. По истечении срока договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора при условии, что он надлежащим образом выполнит принятые на себя по договору аренды обязательства.

5.2. При отсутствии заявления хотя бы одной из сторон о прекращении или изменении договора по окончании срока, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

5.3. При продлении договора на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению сторон.

6. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

6.1. Арендатор имеет право:

  • сдавать полученное по договору имущество в субаренду;
  • производить улучшения арендуемого имущества;
  • при необходимости по согласованию с Арендодателем списывать арендуемое имущество, которое пришло в негодность в связи с истечением нормативного срока эксплуатации; в этом случае настоящий договор в отношении списанного имущества считается прекращенным, соответственно изменяется размер арендной платы.

6.2. Договор действует с «»2018г. по «»2018г.

6.3. Во всем остальном, не предусмотренным настоящим договором, стороны руководствуются действующим гражданским законодательством РФ.

6.4. Настоящий договор составлен в двух подлинных экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу. Приложение к договору, без которого он недействителен: приёма-передаточный акт от «»2018г.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель _________________

Арендатор _________________

Вопрос: Можно ли брать арендные платежи по дополнительному соглашению, которое не прошло государственную регистрацию?

1 ст. 425 ГК РФ) и к тому же недействителен (ст. 168 ГК РФ). То есть такой договор по своей сути не является договором, поскольку он даже не заключен и стороны вправе не исполнять свои обязанности по нему.

Вывод о том, что незарегистрированный долгосрочный договор согласно ГК РФ признается незаключенным, содержится в п. 7 письма Президиума ВАС РФ N 59, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — письмо Президиума ВАС РФ N 66) (п. 3), а также в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07.

В законодательстве не предусмотрена какая-либо ответственность за отсутствие государственной регистрации долгосрочного договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы в размере от 30 до 40 тыс. руб. за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, практически неприменима в данном случае.

Предлагаем ознакомиться:  Где надо регистрировать договор аренды квартиры

Дело в том, что сам порядок госрегистрации таких договоров в настоящее время нигде детально не прописан и не установлен. Отсутствует он и в Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Кроме того, согласно ст.

Думается, данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. Так, согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не предусмотрено законом. Правда, в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточнен срок регистрируемого договора аренды здания или сооружения, а в п. 2 ст.

26 ЗК РФ — срок действия регистрируемого договора аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, не подлежащих государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, о заявительном характере регистрации прав на недвижимое имущество сложно говорить, когда ее необходимость установлена в ГК РФ.

Поэтому отсутствие законодательно установленных сроков, в течение которых субъекту правоотношений необходимо осуществить госрегистрацию долгосрочного договора аренды, фактически означает, что субъект правоотношений может подать документы на госрегистрацию в пределах срока действия данного договора. Представляется тем не менее, что после истечения срока действия договора стороны арендных правоотношений теоретически можно было бы привлечь к ответственности по указанной выше статье КоАП РФ, поскольку за время действия договора они не провели обязательную госрегистрацию договора аренды и не подали соответствующие документы в регистрирующий орган.

Заметим, что отсутствие госрегистрации договоров может повлечь последующее признание налоговым органом неправомерным включения налогоплательщиком сумм расходов за аренду в состав затрат при определении налоговой базы по налогу на прибыль, применения налоговых вычетов по НДС с сумм арендной платы. И, как следствие — вынесение соответствующим налоговым органом в связи с этим решений о взыскании штрафов <1>.

  1. незарегистрированность долгосрочного договора еще не означает его незаключенности и недействительности (т.е. на не зарегистрированные в установленном порядке договоры вышеуказанная точка зрения госорганов распространяться не должна, хотя, исходя из смысла данных разъяснений, в силу ст. 651 ГК РФ незаключенными признаются как раз договоры незарегистрированные);
  2. обязательность государственной регистрации определяет только права и обязанности сторон по договору и имеет не связанные с вопросами налогообложения цели. А ее отсутствие не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

Таким образом, в указанных разъяснениях финансовых налоговых и федеральных органов исполнительной власти содержатся явно противоречивые друг другу выводы.

Довод о неправомерности включения арендных платежей в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль по не прошедшим госрегистрацию долгосрочным договорам финансовые и налоговые органы обосновывают ссылкой на п. 1 ст. 252 НК РФ. Указанная норма устанавливает, что расходами должны признаваться обоснованные и документально подтвержденные затраты (к подтверждающим документам, например, можно отнести тот же договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы).

Уклонение от регистрации договора

В то же время, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор будет зарегистрирован на основании решения суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ).

Таким образом, при использовании данного способа защиты истец должен доказать, что одновременно выполняются два условия:

  1. Договор совершен в надлежащей форме. Это обстоятельство, как правило, можно доказать, представив подписанный экземпляр договора, на котором отсутствует штамп регистрирующего органа. Так, закон прямо требует, чтобы договор аренды здания или сооружения был совершен в письменной форме путем составления единого документа (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Если же, к примеру, долгосрочный договор аренды будет совершен не путем составления единого документа, как этого требует пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, а путем обмена документами, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. В этом случае будет нарушена форма договора аренды недвижимого имущества, что исключает удовлетворение искового требования о регистрации договора.
  2. Контрагент уклоняется от регистрации договора. Это можно подтвердить, к примеру, письмом, в котором истец просил контрагента предоставить необходимые для регистрации договора документы. Важно иметь доказательства того, что контрагент это письмо получил. Таким доказательством может быть подпись контрагента, его представителя или его работника о принятии письма либо квитанция об отправке этого письма контрагенту по почте с уведомлением о вручении.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды (Сорокин А.)

ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

164 ГК РФ, новая редакция которой вступила в силу с указанной даты (Федеральный закон от 07.05.2013 N 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Если соглашение будет признано незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, арендодатель не сможет требовать внесения арендной платы по новым ставкам.

Так, суд, оценивая расчет задолженности, указал на то, что он сделан на основании арендной платы, размер которой установлен в дополнительном соглашении к зарегистрированному договору аренды. Однако само соглашение государственную регистрацию не прошло. Поэтому в силу ст. ст. 433, 651 ГК РФ оно является незаключенным и, следовательно, не может быть основанием для возникновения задолженности. Исходя из этого суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.02.2007 по делу N А65-31531/2005-СГ2-6)

Если арендная плата по новым ставкам, установленным в дополнительном соглашении, которое не прошло государственную регистрацию и признано незаключенным, уже была внесена арендатором, то он вправе потребовать ее возврата в качестве неосновательного обогащения.

В судебном акте по одному делу суд указал, что арендная плата исчислялась на основании дополнительного соглашения, не прошедшего государственную регистрацию. По смыслу ст. ст. 651, 614 ГК РФ соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной ими в зарегистрированном договоре аренды, также подлежит государственной регистрации.

В рассматриваемом случае данное требование выполнено не было, и потому спорное соглашение признано судом незаключенным. Исходя из этого арендные платежи, предусмотренные его условиями, были сочтены неосновательным обогащением и взысканы с арендодателя (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2011 N Ф03-9691/2010 по делу N А51-23536/2009).

В то же время существует противоположная судебная практика, согласно которой соглашение сторон об изменении размера арендной платы считается заключенным в отсутствие государственной регистрации, если стороны исполняли такое соглашение, в частности, арендатор перечислял арендные платежи.

Так в п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержит следующие разъяснения касательно случая незарегистрированного соглашения: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Предлагаем ознакомиться:  Куда и на что можно потратить материнский капитал в 2019 году

Применяя данное разъяснение, ФАС Московского округа в Постановлении от 24.04.2013 по делу N А40-116037/11-113-1031 указал: незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

  • контрагенты согласовали его существенные и иные условия,
  • была соблюдена форма договора,
  • собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;
  • договор исполнялся сторонами.

Поскольку стороны подписали дополнительное соглашение, исполняли его, в том числе путем перечисления арендных платежей, кассационный суд соглашается с выводами судов об отказе в признании вышеназванного соглашения незаключенным.

  1. Риски, которые необходимо предусмотреть и нейтрализовать до подписания самого договора;
  2. Риски, которые наступают после подписания договора. Такие риски предупредить заранее невозможно, поэтому их устранение происходит по факту наступления.

Эти две категории взаимосвязаны, и риски из первой категории, если их не нейтрализовать на ранних стадиях, могут переходить во вторую категорию.

  1. Отсутствие правоустанавливающей документации у арендодателя. Арендодатель имеет право распоряжаться недвижимостью в том случае, если является ее собственником или доверенным лицом собственника. Если заключить договор аренды недвижимости с лицом, у которого нет прав на совершение данной сделки, такая сделка будет признана недействительной. Поэтому стоит предупреждать такой вид риска с помощью заранее проведенной проверки правоустанавливающих документов арендодателя. Например можно получить выписку из государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН), а если договор подписывает доверенное лицо арендодателя, то обязательно проверить его полномочия на совершение такой сделки, а так же получить копию его доверенности;
  2. Несоответствие планировки недвижимости ее документационным характеристикам. Зачастую фактическая планировка сдаваемой в аренду недвижимости не всегда соответствует документационной. Если имеется такое расхождение, стоит заранее условиться с арендодателем о его наличии. Дело в том, что если арендатор упустит этот момент, то по окончанию срока аренды арендодатель потребует возвращения недвижимости в том виде, который прописан документально. И уже не важно будет, что перепланировка была осуществлена до момента заключения договора. Все расходы будут списаны с арендатора. Именно поэтому стоит заранее проверять наличие расхождения между фактическим состоянием жилься с тем, что прописано в документах. Для этой цели отлично подойдет акт приема–передачи помещения с указанием планировки помещения и состояния сдаваемого помещения.
  3. Неполное описание условий по арендной плате. Это, пожалуй, самый популярный вид риска, с которым сталкиваются обе стороны на практике. Суть его в том, что если в договоре не предусмотреть все основные условия по уплате арендной платы, это может привести к разнообразным неприятным ситуациям. Для арендатора данный риск может реализоваться в частом повышении арендной платы или в ее необоснованном завышении. Чтобы уберечь себя от этого риска, необходимо детально описывать все ключевые моменты осуществления арендной платы: сроки, размеры, допустимое количество повышений, размеры повышения и так далее.
  4. Несогласованность уплаты налоговых взносов. Зачастую на практике арендаторы не уделяют внимание условию об уплате НДС, а потом вынуждены помимо арендной платы нести дополнительные расходы и на его уплату. Нейтрализовать этот риск можно, если заранее договориться с арендодателем, что НДС уплачивает он, и внести соответствующие изменения в договор.
  5. Несогласованность уплаты коммунальных платежей. Этот риск по своей специфике схож с предыдущим. И, соответственно, меры по его нейтрализации будут идентичны предыдущим: необходимо внимательно читать в договоре, на кого возлагаются обязанности по уплате коммунальных платежей. Если такое условие не включено в договор, разумнее будет его оговорить. Иначе арендодатель сможет по умолчанию требовать внесения таких платежей с арендатора. Если данное условие прописывается в договоре, то необходимо в договоре зафиксировать цифровые показатели от которых пойдет отсчет для оплаты коммунальных платежей, при этом необходимо прописать, что именно входит в коммунальные платежи.
  6. Несогласованность по оплате государственной пошлины. Тут, как и в предыдущих двух потенциальных рисках, есть вероятность того, что расходы по государственной регистрации договора будут возложены на арендатора. Чтобы это не стало для арендатора неприятным сюрпризом, стоит оговорить и это условие в договоре заранее. Имейте в виду, что договоры сроком аренды до одного года государственной регистрации не подлежат.
  7. Непредвиденное расторжение договора. Этот риск равнозначен как для арендатора, так и для арендодателя. Иногда получается так, что арендатор, заключивший договор более чем на год, был вынужден освободить недвижимость после месяца проживания или пользования в коммерческих целях. В данном случае не идет речь о том, что арендодатель не вернет уплаченные денежные средства, речь о том, что арендатора, которого насильно выселяют не всегда успевает в краткий срок найти себе альтернативу для проживания или для осуществления коммерческой деятельности. Поэтому в договоре всегда указывайте за сколько календарных дней арендодатель должен предупредить арендатора о необходимости освободить арендуемую недвижимость.

К первой категории можно отнести еще не мало рисков. Отсутствие нейтрализации рисков первой категории приводит к их появлению во второй категории.

Большая часть рисков второй категории связана с недобросовестностью арендодателя (арендодатель перекладывает свое обязательство по уплате ком. платежей на арендатора, в одностороннем порядке увеличивает арендную плату и т. д.). Такие риски заранее предусмотреть увы никак нельзя, потому что нельзя предугадать поведение и честность намерений арендодателя.

Решение подобных рисков происходит по мере их наступления. Причем, первым шагом нужно попробовать урегулировать возникшее разногласие с помощью переговоров, отправки претензионного письма и так далее (досудебный уровень). Если арендодатель не прекратит нарушать условия договора, необходимо обращаться в суд и отстаивать свои права.

На практике, рисков при заключении договора аренды недвижимости очень много, как для арендодателя, так и для арендатора. Некоторые из них взаимосвязаны и могут «перетекать» друг в друга. Стоит заблаговременно просчитывать все возможные неблагоприятные исходы и стараться их предупредить.

Возврат к списку

Регистрация договора и срок исковой давности

Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Этот срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (п. 59 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г.

№ 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума Верховного суда РФ № 25)). При этом сторона, которая фактически исполняла сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (п. 61 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Срок исковой давности по требованиям одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, которые вызваны уклонением последней от государственной регистрации этой сделки, составляет три года (п. 62 постановления Пленума Верховного суда РФ № 25).

Если от регистрации договора уклонялись обе стороны, то у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector