Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Как составить договор найма

Мало просто передать ключи от квартиры нанимателю и взять с него деньги. Правильное оформление аренды — залог вашей безопасности. Далее пошаговая инструкция сдачи квартиры в найм.

По закону оформление договора найма или аренды происходит в обязательном порядке. Такой документ защищает права как нанимателя, так и собственника. Поэтому, если беспокоитесь о своей безопасности, позаботьтесь о заключении соглашения.

На практике такие бумаги оформляются лишь формально, но не регистрируются в госорганах. Договор заполняется, обе стороны расписываются, но собственник не платит налог — это незаконно.

Составление документа о найме ложится на плечи собственника. Ваше право принести с собой на сделку как многостраничный договор, так и кратко оформленный на одном листе А4.

Законодательно прописаны обязательные разделы документа:

  1. Сведения о собственнике, нанимателе и сдаваемой квартире. Вписывается ФИО обеих сторон, сведения об их регистрации, данные паспортов, адрес квартиры, количество комнат. Здесь же вы можете перечислить наличие мебели и техники в квартире.
  2. Условия найма. Указывается размер квартплаты, даты и способы передачи оплаты собственнику. На свое усмотрение пропишите, кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги.
  3. Длительность договора и условия его расторжения. При желании описываются причины, по которым договор может быть расторгнут (например, наниматель не вносит квартплату своевременно), или прописывается условие, что наниматель обязан предупредить собственника о выезде за месяц.

Кроме обязательных разделов, дополняйте документ любыми пунктами, которые посчитаете нужными: количество человек, проживаемых в квартире, порядок ухода за квартирой, договоренность о ваших посещениях, наличная или безналичная оплата и др.

Как уже упоминалось выше, регистрация — это официальная «активация» договора. Именно она обезопасит вас и нанимателя от махинаций и проблем при сдаче квартиры. Если соглашение, заключенное на срок более 1 года, не зарегистрировано, оно считается недействительным.

Ст.674 Гражданского кодекса РФ  гласит, что краткосрочные договора (год и менее) не требуется регистрировать, в отличие от долгосрочных. Тем не менее, они все-таки считаются действительными. А вот соглашения, которые оформлены более чем на год, в течение 1 месяца со дня заключения зарегистрируются в отделении Росреестра (обращайтесь в местный орган ЕГРН или МФЦ) в обязательном порядке. В налоговую этот договор не подается.

Вместе с подписанным обеими сторонами договором в отделение Росреестра для регистрации принесите с собой:

  • 3 экземпляра договора найма;
  • заявление о постановке на учет в ЕГРН;
  • свидетельство о собственности или другой документ, подтверждающий права собственника на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • паспорта собственника и нанимателя;
  • квитанцию об оплате госпошлины (для физлица — 2000 рублей, для юридического — 22000 рублей). Ее оплачивают стороны по договоренности между собой. Существует нюанс по оплате, когда договор заключается между физическим лицом и юридическим. Если стороны договариваются о половинной оплате, то в отделение регистрации предоставляются две квитанции — одна на 1000 рублей от физлица, другая на 11000 от юридического.

По закону долгосрочной считается аренда более чем на 1 год. Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре и длится не более 5 лет. Даже если в договоре не прописан срок, он автоматически считается заключенным на 5 лет. Договор, оформленный на год или менее 1 года, считается краткосрочным, и регистрировать его не нужно.

На практике собственники не советуют заключать договора больше, чем на полгода-год. Ведь при необходимости легче расторгнуть незарегистрированный договор, избежав волокиты с бумагами и очередями. Кроме того, это позволяет собственнику «познакомиться» с нанимателем, за полгода понять, стоит ли сдавать ему квартиру, и без проблем продлить договор при желании.

Если у одной из сторон договора раньше срока возникает желание его расторгнуть, это возможно.

Чтобы не возникало вопросов по этому поводу, лучше заранее описать все возможные причины в договоре: несвоевременная оплата, ненадлежащее содержание квартиры нанимателем, недовольство соседей шумом, неправомерное повышение квартплаты собственником, покупка нанимателем своего жилья и др. Также в договоре прописывается срок уведомления, т.е. за какое время стороны предупреждают друг друга об окончании договора найма.

В первую очередь вопрос о расторжении договора решается разговором. В случае, когда все стороны согласны, подписывается соглашение о расторжении договора. Если этот договор был зарегистрирован в Росреестре, то и соглашение о его расторжении тоже придется зарегистрировать, чтобы с вас сняли обязанность по уплате налога за квартиру, которую вы уже никому не сдаете.

Если же обычным разговором по поводу расторжения договора стороны не приходят к компромиссу, тогда собственник и наниматель отправляются в суд.

Требований к квартире, которую можно легально сдавать в аренду, в России нет. Конечно, выгоднее всего сдавать квартиры, которые расположены в удобном районе, вблизи основной городской инфраструктуры, и имеют хороший ремонт. Но это не является обязательным условием.

Самое важное, чтобы сдаваемое жилье имело четкие границы, то есть сдавать можно либо комнату, либо целую квартиру (о том, как составить договор аренды комнаты или доли в квартире, читайте здесь). Кроме того, обязательным требованием является то, чтобы жилье имело все необходимые условия для проживания.

Статья 673 ГК РФ. Объект договора найма жилого помещения

  1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
    Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.
  2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Многие люди хотят сдавать квартиру, по которой еще не выплачен ипотечный кредит. Имеют ли они на это право?

В ФЗ №102 говорится о том, что собственник жилья, которое находится в ипотеке, имеет возможность не только проживать в нем, но и извлекать из него прибыль. Поэтому сдача такой квартиры вполне законна, но собственник должен следить за сохранностью этой недвижимости (о том, как сдавать ипотечную квартиру, рассказано здесь).

Некоторым категориям граждан может выдаваться служебная квартира. Имеют ли лица, которые получили такое жилье, право передавать его в аренду? Ответ на этот вопрос зависит от того, как оформлена данная сделка. В соответствии со статьей 67 ЖК РФ, если квартира выдана по договору социального найма, то ее можно сдавать.

Если же жилплощадь была выдана как служебная и оформлена по договору найма специализированного помещения, то такую сделку с ней совершать нельзя (о договоре найма служебной квартиры рассказано тут). Это прописано в статье 92 ЖК РФ, п.3.

Такой договор является основным документом, контролирующим такую сделку с недвижимостью. В нем обязательно указываются паспортные данные сторон, а также на бумаге должна быть обязательная информация о сдаваемой недвижимости:

  • ее полный адрес;
  • размер квартиры;
  • данные правоустанавливающего документа.

Также в договоре обязательно нужно уточнить величину арендной платы и порядок выплат. Кроме того, в данном документе следует уточнить все условия сделки и все требования к арендаторам, касающиеся пользования квартирой.

Этот вопрос является спорным, но большинство специалистов считает, что это зависит от цели приобретения имущества. То есть, если квартира была приобретен для личного проживания или была получена по наследству, но владелец решил потом сдавать ее в аренду, то оформлять предпринимательство не стоит. А вот если, целью покупку жилья сразу же являлась сдача ее в наем, то в этом случае аренда является предпринимательской деятельностью и арендодатель должен оформлять ИП.

Подробно о том, нужно ли оформлять ИП, рассказывается тут, а о том, нужно ли платить налоги за сдачу квартиры, читайте здесь.

Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания.

В грамотно составленном договоре найма прописаны абсолютно все условия сдачи жилья, оплате, сроках, количеству проживающих, наличие и состояние мебели, бытовой техники.

Мы рекомендуем заранее все обсудить и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

  1. Что делать, если люди не платят — в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
  2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось — перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
  3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
  4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

Плюсы и минусы обращения в агентство

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Нередко собственника жилья посещает мысль самостоятельно разместить объявления о сдаче в интернете и сдать квартиру квартирантам по закону, возможно, без посредников. Забегая вперед, скажем, что сдавать квартиру через агентство недвижимости в долгосрочную перспективу выгодно.

Что в итоге происходит с нанимателем, который снял без посредника? Сначала, как обычно, все гладко да сладко, а затем начинаются проблемы в виде отсутствия денег, задержек и недопонимания в целом. Все дело в качестве арендатора — через агентство недвижимости приходят люди более обеспеченные и это уже доказанный факт.

Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина — смело меняйте риэлтора на другого. Собственнику нужен активный личный консультант, умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» — очень невыгодна для хозяина жилья.


Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена). Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

Предлагаем ознакомиться:  Какая регистрация нужна для получения гражданства рф

Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

Имеет ли право собственник сдавать свое жилье другому лицу и получать за это плату? Нет ни одного закона, запрещающего это делать. В ЖК РФ ст.30 п. 2 говорится, что человек вправе передавать иному лицу для временного проживания принадлежащую ему недвижимость на основании договора найма или аренды.

СПРАВКА. Если собственник сдает жилье физическому лицу, то с ним заключается договор найма, если юридическому – договор аренды.

В Гражданском кодексе этому вопросу посвящены ст.671-688. В них определяются правила сдачи в наем помещения, а также обязанности и права сторон соглашения.

Статья 688 ГК РФ. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Исходя из действующих законов следует, что сдача квартиры в наем или аренду не запрещена.

Достоинством данного способа сдачи квартиры, конечно же, является то, что собственник освобождается от массы обязанностей, которые теперь за него будут выполнять сотрудники организации, в которую он обратился. Минусы же заключаются в том, что ему нужно будет потратиться на услуги агентов, а также в опасности нарваться на мошенников.

О том, что лучше выбрать — сдачу квартиры самостоятельно или через обращение в агентство, читайте тут.

Тем, кто никогда не передавал своё недвижимое имущество в чужие руки, кажется, что в этой процедуре нет ничего сложного. Нашёл квартиранта, подписал бумаги, и стриги купоны – получай себе регулярную плату в назначенный срок.

Вынужден разочаровать – чтобы грамотно сдать квартиру, нужно знать некоторые нюансы и действовать по заранее составленному плану.

Речь не идёт о капитальном ремонте, если в таковом отсутствует нужда, но косметические процедуры провести определённо стоит. Как и заказать профессиональный клининг квартиры. Можно, конечно, сделать уборку самому, если есть желание и соответствующие навыки.

Кроме того, стоит привести в полный порядок:

  • сантехнические системы;
  • электропроводку;
  • бытовые приборы и мебель, если таковые есть;
  • дверные замки;
  • систему отопления.

В квартире не должно быть ничего лишнего и личного. В этом вопросе придерживайтесь позиции разумного минимализма.

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Неадекватная оценка объекта – распространённая ошибка собственников. Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери плюс неприятное ощущение, что вы остались в дураках.

Как быть? Потратить время на изучение рынка или вызвать профессионального оценщика. Если вы собираетесь сдавать объект на годы, второй вариант предпочтительнее. Заплатите специалисту один раз, зато будете знать его реальную арендную стоимость.

На этот показатель влияют десятки факторов:

  • местоположение;
  • наличие инфраструктуры;
  • общее состояние здания;
  • площадь и количество комнат;
  • наличие балкона;
  • контингент соседей;
  • состояние объекта;
  • сезон;
  • общая ситуация на рынке жилья вашего города.

О том, какие нюансы имеет аренда объектов из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

  • паспорт (можно копию);
  • свидетельство о праве собственности на жильё;
  • квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли?», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал?».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт Правовед.ру действует в круглосуточном режиме.

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

1) Миэль

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Опытные агенты гарантируют сдать ваш объект оперативно, юридически грамотно и выгодно. Риэлторы с многолетним опытом помогут реализовать любой объект – начиная от комнаты в спальном районе и заканчивая элитным коттеджем в Подмосковье. За правовой чистотой договора следят штатные юристы компании.

2) Альма

Видео

Специализированное агентство недвижимости с многолетним стажем работы на столичном рынке. Фирма имеет обширную информационную базу и укомплектованный штат квалифицированных сотрудников. Главный принцип работы компании – ответственное отношение к выполнению каждого заказа.

Риэлторы отвечают за грамотное составление арендного договора и учитывают, в первую очередь, интересы владельцев жилья. Выбирая «Альму», вы можете быть уверены в безопасности вашего имущества и своевременной оплате.

3) Инком

Одна из крупнейший в РФ риэлторских фирм. Стаж работы на жилищном рынке – 25 лет. Лидер Московского региона. Имеет филиалы в десятках городов РФ. Сфера деятельности охватывает все направления рынка недвижимости. Поможет сдать квартиру в новостройке, в пригороде, в деловом центре столицы. В штате – только проверенные агенты с большим количеством успешных контрактов.

4) Arman Palace

Московское агентство, специализирующееся на элитной недвижимости. Фирма гарантирует, что ваше жильё не будет сдано первому встречному: каждого кандидата сотрудники будут проверять с целью определения его платежеспособности и порядочности.

При этом компания гарантирует сдать ваш объект за 1-2 дня за максимальную рыночную цену. Уже через час после звонка к вам приедет профессиональный фотограф, который сделает съёмку квартиры, после чего специалисты проведут оценку жилья и определят его арендную стоимость.

5) Азбука жилья

Ответственность при неуплате налога

Вечный вопрос — платить или не платить? Какая ответственность за уклонение? Как поступают другие наймодатели

подробнее..

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Когда сдают собственную квартиру в аренду, то такая деятельность подлежит налогообложению. Есть несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду. Рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы сдают квартиру в аренду без уплаты налогов, не декларируя полученные доходы. Что же тогда ждет нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Если сдавать квартиру в аренду и не платить налоги, то информация о такой деятельности может сдать доступной властям. Часто об этом говорят соседи. Если будет шум, постояльцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже, то можете быть уверенны:

  • кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому;
  • также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас, как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье.

Еще один путь выявить нарушителя – база Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года и дольше. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, законы не содержат прямого требования регистрировать договора до 12 месяцев.

Если планируется официальная сдача квартиры в аренду на длительный срок, потребуется подготовить пакет документов. Процесс не требует наличия большого перечня бумаг, как при заключении сделки купли-продажи. Однако некоторые документы все же предстоит подготовить.

Чтобы сдать квартиру в аренду по закону, необходимо предоставить:

  • свидетельство о праве собственности на жилье, назначение, если была выполнена приватизация квартиры, или договор, подтверждающий наличие права собственности;
  • справка обо всех лицах, которые прописаны в квартире;
  • нотариально заверенное согласие на сдачу жилья в аренду.

Последний документ должны предоставить все собственники квартиры. Они должны в обязательном порядке присутствовать в момент заключения сделки. Соблюдение этого правила позволит избежать ряда проблем, которые могут возникнуть в будущем. Арендатор, желающий снять квартиру по договору, также должен предоставить документы. Однако с его стороны достаточно только паспорта.

На заключительном этапе сделки, которую хотят оформить по закону, осуществляется передача денежных средств. К выполнению этапа стоит подойти максимально серьезно. Сегодня существуют два способа предоставления средств. Самый быстрый и простой из них – из рук в руки. Однако он не всегда удобен для участников соглашения.

Предлагаем ознакомиться:  Какая часть от квартиры достанется ребенку после смерти отца

Сдача квартиры в наем: правила и советы, как лучше сдавать

Дело в том, что для выполнения процесса потребуется найти время для встречи. На практике иногда ни у той, ни у другой стороны времени нет. Объясняется это тем, что большинство людей работает в дневные часы, а вечером предпочитает отдыхать. Если стороны все же примут решение передавать деньги наличными, рекомендуется в обязательном порядке заключать акт приема-передачи средств или расписку, в которой указывается сумма, дата на момент приема платежа и подпись.

Каждый из участников сделки должен следовать заранее оговоренным условиям. Если денежные средства предоставляются доверенным лицам, они должны подтвердить факт наличия соответствующих полномочий. Для этого должна быть предоставлена оформленная в соответствии с правилами доверенность. Перечисление денег на банковский счет существенно упрощает процедуру. Факт передачи денежных средств будут подтверждать квитанции. В этом случае продавец не сможет отрицать получение денег в счет оплаты аренды.

Если человек хочет легально сдать помещение в аренду, он должен понимать, что ему придется платить налоги. Несоблюдение правила является нарушением действующего законодательства. Подобное чревато последствиями. Нередко нерадивых арендодателей выдают налоговой сами соседи. Обычно подобное происходит, если жильцы нарушают покой и ведут себя по-хулигански в ночное время.

Статистика показывает, что значительно выгоднее производить уплату налогов самостоятельно. Однако далеко не все знают, как выполнить действие. Если гражданин хочет сдавать принадлежащее ему помещение, налогооблагаемой базой будет выступать арендная плата, указанная в договоре. Размер отчисления в пользу государства в этом случае составит 13% от полученной прибыли сдачи имущества в аренду.

Чтобы произвести расчет с государством, хозяин недвижимости должен заполнить декларацию. Она оформляется по форме 3-НДФЛ. Документ предоставляется в налоговые органы по месту осуществления предпринимательской деятельности. В ином случае заполненный в соответствии с правилами документ предоставляется по местонахождение квартиры.

Лицо, сдающее квартиру в аренду, может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Выполнение процедуры позволит существенно упростить схему уплаты налога на доход. Для этого предстоит пройти процедуру регистрации, обратившись в ФНС. Индивидуальный предприниматель имеет право вносить в бюджет 6% с полученной прибыли, если расчет с государством осуществляется по упрощенной системе налогообложения.

Если договор подписан на срок более года, а собственник не платит налоги, то к нему применимы ст. 171 или 198 УК РФ (в зависимости от получаемого дохода и обстоятельств). Нелегальная сдача жилья и получение систематической прибыли без уплаты налогов грозит штрафом до 300 тыс. рублей или лишением свободы на срок 1 год.

По статистике, около 40% владельцев квартир получают доходы от аренды нелегально, не платя налоги и не регистрируя сделки в Росреестре. Привлечь к уголовной ответственности собственников довольно сложно. Нужно доказать факт сдачи квартиры и получение хозяином денег от жильца.

Более детально о правах квартирантов без договора и о рисках арендодателя в таком случае можно узнать в этом материале.

Законодательно установлен налог на прибыль в размере 13%. Это значит, что неважно, на какой срок вы сдаете квартиру — длительно или посуточно, с любого дохода вы обязаны заплатить 13% государству.

Если договор найма или аренды зарегистрирован в Росреестре, то вы оплачиваете этот налог в обязательном порядке. Если же договор оформлен лишь формально и не зарегистрирован официально, вы избежите налоговых выплат. Но имейте ввиду, что такой вариант — незаконный.

Представим, что вы хотите оплачивать налог, но сумму в 13% считаете большой. В таком случае пропишите в договоре найма квартплату меньше реальной. От уменьшенной суммы и налог будет значительно меньше. Но помните, что вы уже не будете так надежно защищены государством от недобросовестного нанимателя. Если он решит платить уменьшенную сумму, прописанную в договоре, закон будет на его стороне.

Штрафы

За непредоставление налоговой декларации и неуплату налога собственник несет ответственность. За несвоевременную подачу документов размер штрафа равен 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц задержки.

При этом установлены лимиты: штраф будет не меньше 1000 рублей, но не больше 30%. Если же налоговая инспекция посчитает, что вы умышленно не платили налог, штраф составит до 40% от неуплаченного налога.

Правила сдачи жилья

Первый же пункт договора найма гласит: «По настоящему договору Наймодатель предоставляет принадлежащую ему на праве собственности квартиру Нанимателю за плату во владение и пользование для проживания в ней». Т.е. чтобы заработать на собственной квартире, сдайте ее в наем или аренду в целях долгосрочного или посуточного жилья.

На практике квартиры сдаются и под другие цели, например, под офис. Правда, такого рода аренда не слишком удобна ни собственнику, ни юрлицу, но официально такая сделка возможна.

Как лучше сдавать квартиру — в найм или в аренду? На самом деле это равнозначные понятия. Разница лишь в том, кому сдается жилое помещение. Если вы сдаете квартиру физическому лицу, то заключается договор найма. Если же ваш наниматель — юридическое лицо, то оформляется договор аренды.

Количество сдаваемых квартир через агентства с каждым годом только растет. Какие же выгоды от сотрудничества?

подробнее..

подробнее..

В каком случае можно сдавать квартиру, а в каких даже не стоит пробовать — иначе неприятности найдут вас сами..

подробнее..

Заключение договора

Отношения по сдаче жилья называются или наймом или арендой.

Договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть зафиксирована письменно в виде соглашения. Строгой типовой формы для договора нет, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

  • предмет договора, то есть само жилище. В договоре указывают полный адрес имущества, характеристики (площадь, этаж, количество комнат и пр.), кадастровый номер;
  • сумма аренды и порядок расчетов. Описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
  • реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
  • дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Если арендатор не платит и не освобождает помещение

В соответствии с 30 статьей ЖК РФ передавать жилую площадь в пользование третьим лицам по договору аренды имеют право лишь собственники недвижимости и лица, которые проживают в квартире по договору социального найма, если власти дали на то свое согласие.

Также собственник жилья имеет право передать полномочия доверенному лицу, которым может быть как физическое лицо, так и юридическое, например, агентство недвижимости (о том, как составить доверенность на сдачу квартиру в аренду, говорится в этой статье).

Стоит отметить, что если владельцев квартиры несколько, то один собственник не имеет право осуществлять сдачу жилья без согласия других хозяев.

Также сдавать недвижимость не могут лица, просто прописанные в ней.

В случае если арендатор нарушает условия договора, и не хочет самостоятельно выселяться из квартиры, то это является поводом для обращения в суд. К исковому заявлению, которое должно содержать просьбу о расторжении договора и описание причин для этого, стоит приложить доказательства вины арендаторов, если они имеются.

Сколько можно заработать?

Точной суммы назвать не может никто, так как заработок зависит от массы нюансов, например, от города, от расположения, а также от размера жилья и качества ремонта. В среднем прибыль от такой операции с недвижимостью составляет около 4-5% годовых от стоимости квартиры. То есть, если квартира покупалась специально для сдачи в аренду, то она окупится только лет через 15-20.

Быстрее окупится квартиры, которая будет сдаваться посуточно, так как цена такой сделки возрастает в 2-3 раза.

На что обратить внимание владельцу перед совершением сделки?

Сдача квартиры в наем: правила и советы, как лучше сдавать

При сдаче квартиры ее владельцу нужно постараться всячески огородить себя от рисков. Для этого нужно обязательно грамотно составлять договор аренды, который регулируется статьей 671 ГК РФ, и указывать там все требования к арендаторам.

Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Также для полной законности сделки, если недвижимость сдается на срок больше года, то соглашение об аренде нужно зарегистрировать в органах Росреестра (ФЗ №122).

Кроме того, прежде чем сдать квартиру в аренду, нужно посмотреть на ее состояние. Для того чтобы избежать проблем необходимо проверить исправность коммуникаций и имущества, которое будет сдаваться в пользование вместе с квартирой.

Так как если они выйдут из строя не по вине арендатора, то исправлять это собственник будет из своего кармана.

Также особое внимание нужно уделить таким вопросам как:

  • срок сдачи квартиры, так как выселить квартирантов раньше времени будет очень сложно;
  • выбор самих квартиросъемщиков;
  • стоимость аренды, которая должна быть оптимальной и для хозяина, и для арендатора.
Как лучше сдавать квартиру? Кроме того собственнику нужно определиться и с тем, как он будет сдавать свою недвижимость. Он может делать это самостоятельно или обратившись в специальные агентства. Оба этих решения имеют как свои преимущества, так и свои недостатки.

О том, как быстро сдать квартиру в аренду, рассказано в нашем материале, а советы о том, на что обратить внимание при сдаче квартиры, вы найдете здесь.

Данный документ составляется при передаче недвижимости от собственника к арендатору. В большинстве случаев акт приема-передачи подписывается вместе с договором. В этом документе нужно указать паспортные данные сторон, номер и дату заключения договора.

Описательная часть должна содержать характеристику квартиры на момент сдачи, со всем имуществом и недостатками. Кроме того, в данной бумаге следует записать показания всех счетчиков.

Плюсы и минусы самостоятельного поиска квартирантов

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Основное преимущество самостоятельного заключения сделки заключается в том, что владелец может сэкономить на услугах агентств. Также то, что собственник сам выбирает квартиросъемщиков хорошо и тем, что он может отдать предпочтение своим друзьям или знакомым, которым он доверяет.

Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда больничный оплачивается

Кроме того, осуществляя сдачу жилья самостоятельно, владелец полностью исключает риск быть обманутым недобросовестным агентом. Минусы же такого варианта заключаются в том, что собственнику придется потратить свое время на подачу объявлений, встречу с клиентами и составление договора. Также владельцу нужно будет разобраться со всеми тонкостями составления документов.

На порядочных, трезвых и вежливых квартирантов рассчитывает каждый владелец жилья, но далеко не всем достаются именно такие арендаторы. Иногда получается с точностью до наоборот – в жильцы набиваются безденежные, безработные, безответственные неряхи, которые делают всё, чтобы ваша вера в гуманизм окончательно рухнула.

Такие арендаторы не платят вовремя, не убирают в квартире, не закрывают краны в ванной, любят по несколько дней подряд не отвечать на звонки, ругаются с соседями, водят на квартиру компании друзей из 20 человек, прожигают сигаретами ваш любимый диван… список можно продолжить.

Где найти лояльных, скромных и пунктуальных арендаторов? Такие люди попадаются везде, нужно только уметь их выбирать из общей массы кандидатов.

А теперь о том, какими способами можно найти квартирантов.

Это самый безопасный и необременительный вариант. Хорошие знакомые будут трепетно относиться к вашему имуществу и постараются не подводить вас с оплатой.

Правда, есть опасность, что такие арендаторы будут использовать ваши близкие отношения в своих целях. Кроме того, с друзьями редко заключается официальный договор, а значит, ваше соглашение будет держаться исключительно на «честном слове».

Поэтому советую заранее определить приоритеты и договориться, на каких принципах будут базироваться ваши взаимоотношения.

Несомненное преимущество такого способа – широчайший охват аудитории. Разместите своё объявление на бесплатной площадке, присовокупив к тексту качественные фотографии объекта, и ждите звонков на телефон или скайп.

Интернет даст вам возможность связаться с сотнями желающих. Вам останется только выбрать подходящую кандидатуру из обширного списка желающих.

Недостаток в том, что на связь будут выходить не только сами арендаторы, но и посредники из агентств.

Газеты всё ещё остаются источником информации для определенных слоёв населения. Если вы предпочитаете действовать по старинке – в добрый путь. Размещайте объявление, ждите, отвечайте на звонки, встречайтесь с потенциальными арендаторами.

Самый цивилизованный вариант. Главный плюс – экономия времени и нервов. Поиск кандидатов, переговоры, показ жилплощади – все эти этапы берёт на себя профессиональный агент. При этом платить за услуги риэлтора будете не вы, а квартиросъёмщик.

Есть и такие риэлторы, которые будут готовы сдать вашу жилплощадь хоть чёрту с рогами, лишь бы закрыть сделку, взять 100% месячной платы с арендатора и забыть о вас навсегда.

Как с этим бороться? Составлять договор, предусматривающий ответственность риэлтора, и сотрудничать с компаниями, имеющими безупречную репутацию.

О том, как грамотно взаимодействовать с риэлтерскими агентствами, читайте подробную публикацию на нашем сайте.

5) Азбука жилья

Сдать квартиру через агентство можно 2 способами: позвонить по телефону (звонки принимаются с 9 до 21) или оформить онлайн-заявку. Квартира будет сдана по рыночной цене, а окончательный выбор жильцов сделает сам владелец объекта. В подарок каждому клиенту – страхование имущества и гражданской ответственности.

Особенности заключения официального договора аренды квартиры

При проведении подобной сделки нужно решить достаточно много вопросов. Каждый из них стоит рассмотреть подробнее.

На какой срок?

Согласно статье 683 ГК РФ максимальная длительность соглашения о сдаче квартиры составляет 5 лет, а минимальный срок не установлен нигде.

Статья 683 ГК РФ. Срок в договоре найма жилого помещения

  1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
  2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Самым оптимальным решением специалисты считают краткосрочный договор длительностью от 3 месяцев до одного года, который по желанию можно автоматически продлить на тот же срок.

Посуточная аренда пользуется особой популярностью в крупных или туристических городах. Для арендодателя она выгодна тем, что посуточная сдача является более дорогой. Но собственник должен помнить, что данный вариант более рискованный, так как шанс нарваться на ненадежных людей при посуточной аренде повышается в разы.

Длительная аренда является более надежной и безопасной. Если она заключается на срок более одного года, то ее нужно официально зарегистрировать, согласно ФЗ №122. Но стоит заметить, что долгосрочная аренда больше выгодна арендатору, так как дает ему дополнительные права, например, возможность продлять договор.

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

О том, что выгоднее — посуточная или долгосрочная аренда, рассказано тут.

Этот вопрос больше всего интересует человека, который хочет передать свою квартиру в аренду. Конечно, если собственник обращается в агентство, то эта задача сразу перекладывается на его сотрудников.

Лучше сдавать квартиру своим родственникам, друзьям или знакомым, так как риск быть обманутым в этом случае является минимальным.

Если же этот вариант собственнику не подходит или у него нет знакомых, желающих снять жилье, то владелец может подать объявление в интернете или в газету. В этом случае есть опасность нарваться на нечестных людей, поэтому, по возможности, будущих квартирантов следует проверить на законопослушность.

Сделать это можно, обратившись к сотрудникам правоохранительным органам, или хотя бы, проверить информацию о человеке в социальных сетях.

О том, кому лучше сдавать квартиру, говорится в этой статье.

Для того чтобы сдать квартиру в аренду от собственника жилья потребуются следующие документы:

  1. Паспорт.
  2. Доверенность, заверенная нотариусом (если квартира сдается доверенным лицом).
  3. Правоустанавливающие бумаги на квартиру, например договор купли-продажи или свидетельство о наследстве.
  4. Оплаченные квитанции на коммунальные услуги, которые подтверждают отсутствие долгов.
  5. Согласие от других собственников (при их наличии).
  6. От квартиросъемщика требуется лишь паспорт.

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Итак, друзья, теперь вы в курсе, что сдать квартиру – не такая уж и простая и безопасная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако если подойти к этому процессу грамотно и с должной подготовкой, на аренде недвижимости можно стабильно зарабатывать.

Штрафы

Если вы собственник квартиры и хотите заработать на ней, сдав в наем или аренду, то сделайте это, заключив договор найма или аренды на срок до 5 лет. Если договор заключается до 1 года, он считается краткосрочным, и его не регистрируют в Росреестре.

Долгосрочные договора (от года до 5 лет) регистрируются в обязательном порядке. За сдачу квартиры ежегодно уплачивается налог на прибыль в размере 13%. В случае, когда собственник намеренно не платит налог, предусмотрены штрафы до 40% от суммы неуплаченных платежей.

Первой бумагой является официальный договор найма. Он заключается, если недвижимость предоставляется в аренду физическим лицам. Такой договор не нужно регистрировать в обязательном порядке. На это правило не оказывает влияние срок, на который заключается соглашение.

Второй разновидностью документа является договор аренды. Документ используется, если сделка заключается с юридическим лицом. Документ в обязательном порядке нужно регистрировать, если имущество предоставляется в аренду на срок больше 1 года.

Подобное происходит по следующим причинам:

  • Гражданин не сможет отстоять нарушенные права в суде, если ему попадутся недобросовестные жильцы, которые не платят за аренду имущества и коммунальные услуги. Возместить стоимость испорченного имущества также не удастся.
  • Уполномоченные органы откажутся принимать заявление о проблемах с жильцом, если сделка официально не зарегистрирована.
  • Если жильцы нанесут ущерб соседям, ответственность за его возмещение ляжет на хозяина помещения.

Что нужно знать о потенциальных кандидатах на проживание?

подробнее..

Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или аренду

Вопрос:Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос:Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Что можно сделать, чтобы найти жильцов быстрее?

Специалисты в этой сфере советуют для быстрой сдачи квартиры следовать данной инструкции:

  1. Первым делом нужно исследовать рынок и рассмотреть аналогичные предложения конкурентов. Это поможет понять то, какую цену стоит предложить за имеющееся жилье.
  2. Затем нужно подготовить само жилье. В нем должны быть исправные коммуникации и вся самая необходимая техника. Также лучше всего сделать в квартире косметический ремонт, ведь чем лучше выглядит квартира, тем дороже ее можно сдать и тем быстрее можно найти клиентов.
  3. После подготовки квартиры ее нужно сфотографировать. Чем подробнее будет выглядеть объявление, тем легче будет найти клиентов.
  4. Далее следует перейти к составлению самого объявления. В нем нужно красочно описать все достоинства жилья и такие факторы, как:
    • Как правильно сдавать в аренду квартиру: правила и советы по сдаче квартиры в наем или арендуналичие балкона;
    • вид санузла, наличие ремонта;
    • площадь жилых комнат и кухни.

    За основу можно взять самые популярные объявления на сайтах недвижимости. Также нужно указать требования к арендаторам и номер телефона.

  5. Готовое объявление нужно разместить в сети интернет. Лучшее всего для этого использовать 3-4 самых рейтинговых сайтов.
  6. После размещения объявления стоит ждать звонков клиентов.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector