Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Право заключить письменный договор

Основание. ГК РФ ст. 674

Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.

https://www.youtube.com/watch{q}v=f7iMY5SCfRc

Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды.

Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.

Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.

Что говорит закон

Такую форму получения дохода, как сдача в аренду квартиры допускают и Жилищный кодекс, и Гражданский Кодекс. Договор найма, договор аренды — все это регулируется российским законодательством.

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот.

В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:

  • состояние ремонта квартиры;
  • количество предметов мебели и их внешний вид;
  • подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
  • запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
  • разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
  • показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
  • ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.

Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.

При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
  • свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
  • правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.

Право въехать в свободную и пригодную для жизни квартиру

Основание. ГК РФ ст. 673 ч. 1, ст. 676, пост. правительства № 47

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Как это работает. Квартиру должны сдать в нормальном состоянии, чтобы там можно было жить. Дом должен быть без трещин на стенах, с работающим отоплением и водопроводом. В квартире или комнате не должно быть посторонних, если это не предусмотрено договором, и лишних предметов — например хозяйской мебели, если вы не просили.

Наниматель может без проблем пользоваться не только квартирой, но и общим имуществом: лестницами, лифтом, двором, балконом, пандусами. Сосед не может сказать вам: «Вы не собственник, не ходите тут у нас по двору». Если сняли квартиру и платите за нее деньги, можете ходить, а досужим соседям напомните про статью 673 ГК РФ.

Что можно и нельзя сдавать

Тем, кто никогда не передавал своё недвижимое имущество в чужие руки, кажется, что в этой процедуре нет ничего сложного. Нашёл квартиранта, подписал бумаги, и стриги купоны – получай себе регулярную плату в назначенный срок.

Вынужден разочаровать – чтобы грамотно сдать квартиру, нужно знать некоторые нюансы и действовать по заранее составленному плану.

Речь не идёт о капитальном ремонте, если в таковом отсутствует нужда, но косметические процедуры провести определённо стоит. Как и заказать профессиональный клининг квартиры. Можно, конечно, сделать уборку самому, если есть желание и соответствующие навыки.

Кроме того, стоит привести в полный порядок:

  • сантехнические системы;
  • электропроводку;
  • бытовые приборы и мебель, если таковые есть;
  • дверные замки;
  • систему отопления.

В квартире не должно быть ничего лишнего и личного. В этом вопросе придерживайтесь позиции разумного минимализма.

Неадекватная оценка объекта – распространённая ошибка собственников. Если назначите слишком высокую плату, квартира будет простаивать, а вы – терять возможную прибыль. Чрезмерно низкая цена – это тоже ежемесячные потери плюс неприятное ощущение, что вы остались в дураках.

Как быть{q} Потратить время на изучение рынка или вызвать профессионального оценщика. Если вы собираетесь сдавать объект на годы, второй вариант предпочтительнее. Заплатите специалисту один раз, зато будете знать его реальную арендную стоимость.

На этот показатель влияют десятки факторов:

  • местоположение;
  • наличие инфраструктуры;
  • общее состояние здания;
  • площадь и количество комнат;
  • наличие балкона;
  • контингент соседей;
  • состояние объекта;
  • сезон;
  • общая ситуация на рынке жилья вашего города.

О том, какие нюансы имеет аренда объектов из высшей ценовой категории, читайте в статье «Элитная недвижимость».

Где искать, я уже рассказал выше. Здесь замечу, что хотя поиск кандидатов – важнейшая стадия процесса, зацикливаться на ней не стоит. Идеальные на 100% жильцы встречаются редко.

Универсальный совет – отдавайте предпочтение семейным парам, в которых оба супруга трудятся и имеют стабильную зарплату.

Как сдать квартиру

Прежде чем договариваться о показе, проведите предварительную беседу, задайте соискателю контрольные вопросы. Если в ответах вас что-то настораживает, не рискуйте – скажите прямо: «извините, но ваша кандидатура мне не подходит».

На встрече побеседуйте с потенциальным квартиросъёмщиком вторично. Если впечатление положительное – ведите и показывайте.

Арендаторы тоже не лыком шиты. Они должны быть уверены в чистоте сделки и вашей порядочности. Поэтому соберите документы на случай, если жилец потребует их предъявить.

В обязательный пакет входят:

  • паспорт (можно копию);
  • свидетельство о праве собственности на жильё;
  • квитанции, подтверждающие отсутствие долгов по ЖКХ.

Если в квартире прописан кто-то, кроме вас, понадобится также письменное согласие этих людей на сдачу квартиры в аренду.

Сдавать квартиру можно неофициально и официально. В первом случае вы будете получать больше (не будет отчисляться 13% налога), но зато у вас не будет никаких гарантий сохранности своего имущества.

Договор – свидетельство гражданско-правовых отношений между сторонами. Это ваша страховка на случай, если возникнут конфликты, недопонимания и споры. Отсутствие соглашения может стать инструментом давления со стороны арендатора – дескать, ты не отчисляешь с аренды налога, значит, и выплат можешь подождать.

Например, при жалобах соседей на шум владелец имеет право выселить жильцов в течение 3 дней или недели без возмещения арендной платы.

Соглашение устраивает обе стороны, все довольны и улыбаются. Осталось только получить предоплату – это и будет началом длительного взаимовыгодного партнёрства. Все финансовые расчеты желательно оформлять документально. Чтобы не было: «а я же вам платил на той неделе, вы что забыли{q}», «как ещё 2000, я же полную сумму отдал{q}».

Если вы сомневаетесь в своих силах или какие-то моменты вам не понятны, лучше прояснить их заранее. Воспользуйтесь преимуществами современных цифровых технологий – получите консультацию онлайн от профессиональных юристов на ресурсе Правовед.

С ресурсом сотрудничают тысячи квалифицированных специалистов всех областей права, в том числе – юристы по жилищным вопросам. Обратиться к ним можно через чат или по телефонам, указанным ниже.

Получить грамотную правовую поддержку можно прямо сейчас – сайт Правовед.ру действует в круглосуточном режиме.

Сдавая квартиру, будьте готовы к определенным рискам. Люди относятся к чужому имуществу не так трепетно, как к своему.

Кроме того, на жилищном рынке промышляет огромное количество мошенников, готовых поживиться за ваш счет.

Кухня в доме

Перечислим основные виды рисков для владельцев квартир.

Это самый вероятный риск при аренде собственности. Как правило, вместе с жилплощадью хозяева сдают мебель и бытовую технику. Иногда это весьма ценное имущество, которое хочется получить назад в целости и сохранности. Да и отделка квартиры нередко стоит больших денег.

Минимизировать такой риск можно двумя способами – включить в договор пункт об ответственности квартирантов за порчу имущества и застраховать отделку, мебель и бытовые приборы в страховой компании.

Риск 2. Субаренда

Схема действий мошенников предельно проста. Они получают у вас квартиру и сдают её другим людям на правах хозяев. Известны случаи, когда один арендатор сдаёт жильё ещё 5-10 арендаторам – допустим, гастарбайтерам из Таджикистана – и получает в итоге сумму, в 2-3 раза превышающую стоимость означенной в договоре аренды.

Как избежать: лично проверять, кто живёт на квартире.

Похожая ситуация, только ответственный жилец не сдаёт квартиру другим арендаторам, а пускает их к себе жить на безвозмездной основе. Это могут быть друзья, любовницы, дальние родственники из Торжка.

Опять же, избежать этого можно, лично контролируя контингент проживающих в вашей квартире.

Непорядочные квартиранты могут вас обокрасть, поджечь, сменить замки в квартире, продать ваш любимый диван на Авито. В таких случаях поможет только полиция.

При этом нужно будет ещё доказать, что факт кражи или иного злодеяния имеет место. В этом может помочь грамотно составленный договор, в котором описано состояние квартиры на момент сдачи и есть подробный перечень имущества.

Рекомендую посмотреть небольшой ролик по теме статьи.

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о совместной собственности супругов

Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога. Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица.

Давайте сначала разберем, кто имеет право сдавать квартиру. С собственниками жилья все понятно. Собственник сам себе хозяин: захотел — сдал. Сложности могут возникнуть, если квартира находится в долевой собственности.

В этом случае потребуется согласие всех собственников. Если хоть один из собственников будет против, сдать даже свободную комнату уже не получится. В этом варианте не учитывается мнение людей прописанных и проживающих в этой квартире, но не являющихся собственниками.

По закону можно сдать комнату в коммуналке, даже если все соседи будут против. Понятно, что в этом случае арендаторам придется не сладко, но закон в любом случае будет на их стороне, тем более, если у них будет временная регистрация в этом помещении.

Немного сложнее сдать по закону комнату в квартире, находящейся не в собственности, а предоставляемой по договору соцнайма. В этом случае придется брать разрешение собственника. Обычно собственником таких квартир является государство, представленное муниципальным образованием. Эта норма регулируется ст.

Контролируйте своё имущество

Основание. ГК РФ ст. 612, ст. 398, ст. 676, ст. 421

Как это работает. Иногда квартиру предлагают снять не глядя. Или просто говорят: «Вот тут мебель, можете ею пользоваться или выкинуть». А потом выясняется, что в квартире нет унитаза, не открываются окна, а за старую и вроде бы ненужную мебель вдруг требуют компенсацию из-за повреждений.

Чтобы такого не было, квартиру нужно осмотреть до подписания договора. А при составлении документа сделать опись, что конкретно и в каком состоянии там находится. Например, если квартиру сдают с мебелью, то вы снимаете квартиру и арендуете эту мебель. Если есть опись, вам обещали, что будет кухонный гарнитур и стиральная машина, а потом хозяин квартиры их забирает, можно требовать компенсацию. Или пусть оставляет технику, потому что у вас такой договор.

Опись пригодится, когда будете выезжать из квартиры. Чтобы потом не оказалось, что вы снимали пустое жилье, а от вас требуют компенсацию за мебель и технику, которых вы никогда не видели. Или вам дали попользоваться старым диваном, а говорят, что он был новым.

Основание. ГК РФ ст. 678

Как это работает. По умолчанию за коммунальные услуги платит тот, кто снимает квартиру. В договоре может быть написать другое, например что вы не платите за коммунальные услуги или что они входят в общую сумму. Но в любом случае еще до подписания договора и первого платежа нужно убедиться, что по этой квартире нет задолженности.

Долг за коммуналку — это повод потребовать с вас больше денег или отключить вам свет. Поэтому лучше делать так:

  1. До оплаты первого месяца попросите квитанции или справку, что на этот день нет задолженности.
  2. Зафиксируйте показания счетчиков. Проверьте, что они поверены, а то придется платить по нормативам.
  3. Укажите в договоре, что собственник подтверждает, что долгов за услуги ЖКХ нет и за любые долги до даты вселения в квартиру вы не отвечаете.
  4. Предусмотрите ответственность, если вам вдруг отключат свет за то, что собственник не платит, хотя вы отдаете деньги вовремя.

Определение арендной платы

Следующий вопрос, которым задается каждый арендатор — какую потребовать арендную плату. Здесь все зависит от длительности аренды и от того будет ли арендатор включать в нее коммунальные платежи. Есть некоторые арендаторы, которым выгоднее сдавать жилплощадь по условиям почасовой оплаты или только на выходные дни.

Если же вы собираетесь сдавать квартиру на длительный срок, существует 3 вариант решения проблемы:

  • договориться о фиксированной арендной плате плюс арендатор оплачивает каждый месяц коммунальные платежи сам;
  • брать оплату коммунальных платежей по платежкам отдельно от арендной платы и оплачивать арендодателю самому;
  • коммунальные платежи оплачивать самому. Естественно, в этом случае повышается арендная плата.

В первом случае достаточно не забывать каждый месяц контролировать оплату коммуналки арендаторами. Этот вариант хорош тем, что арендаторы начинают бережнее относиться к потребляемым ресурсам, особенно если стоят счетчики.

Второй вариант тоже хорош во всех отношениях, тем более если есть возможность контролировать начисление счетов за коммунальные услуги через интернет. Можно раз в месяц приходить за арендной платой и по счетам брать деньги с арендатора. Единственный минус — приходится тратить время на их оплату.

Третий вариант хорош тем, что можно вообще не встречаться с арендаторами, а деньги за аренду просить их перечислять на карту. Однако в этом варианте, как правило, жильцы начинают наплевательски относиться к экономии ресурсов и в конце концов владелец квартиры может получить астрономический счет, например, на электроэнергию.

Что касается размера непосредственно арендной платы, то она зависит от многих факторов:

  • расположения квартиры — в центре или на окраине;
  • площади квартиры и количества занимаемых арендаторами комнат — однокомнатная или трехкомнатная;
  • состояния квартиры — после ремонта или в запущенном состоянии;
  • а также от индивидуальных особенностей потенциальных квартирантов — если пара с детьми или с домашними питомцами, можно просить плату немного выше.

Некоторые домовладельцы берут плату ежемесячно, кто-то за 3 месяца, за 6 месяцев или даже за год. Здесь каждый поступает как ему удобнее. Обязательно в договоре должно быть предусмотрено, возвращается ли часть арендной платы, если жильцы неожиданно решили съехать раньше расчетного срока. Арендная плата берется заблаговременно — то есть вперед.

Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа

Основание. НК РФ ст. 228

Как это работает. Тот, кто снимает квартиру, должен за нее платить. Если наниматель не платит, с него можно потребовать эти деньги, а через какое-то время выселить. Чтобы доказать платежи, нужны документы. Поэтому, когда вы отдаете деньги наличными или переводите их на карту, нужно брать подтверждение, что это не возврат долга и не подарок, а платеж за квартиру за конкретный месяц.

Для расчетов между физическими лицами обычно используется расписка. Если собственник зарегистрировался как самозанятый, он может отправить чек по смс или на электронную почту прямо с телефона.

Вообще-то каждый платеж за квартиру — это доход собственника и повод для налогов. Из-за этого нанимателям не дают документы, а при переводах просят ничего не писать в назначении платежа. Но если собственник написал вам расписку или получил деньги на карту, вопросы с налогами он решает сам. Факт передачи расписки нанимателю ничего не значит.

Налоговая не может увидеть расписку и ничего не узнает о переводах автоматически. Успокойте собственника и настаивайте на том, чтобы у вас были подтверждения оплаты. Без документов потом ничего не докажете. Например, если с вами захотят внезапно расторгнуть договор, хотя вы всегда платите вовремя, то с расписками не смогут, а без них — запросто.

Основание. ГК РФ ст. 682, ст. 683, ст. 614

Риэлтор и дом

Как это работает. Цена — это обязательное условие в договоре найма квартиры. Вы живете в чужой квартире и платите за это ту сумму, о которой договорились. По умолчанию нужно платить каждый месяц, но можно придумать другую периодичность, главное все записать в договоре.

Кроме суммы за каждый месяц в договоре можно указать, как часто собственник может ее повышать. Например, максимум раз в год и только на 10%. Или что сумма вообще не повышается в одностороннем порядке, только по согласию. Если ничего не написать про изменение платежей, то увеличить их по своему желанию владелец квартиры не сможет: гражданский кодекс это прямо запрещает.

Если у вас именно такой договор, а собственник через месяц требует еще 3000 рублей сверху, вы не обязаны доплачивать. И выселить он вас из-за этого не сможет.

Основание. ГК РФ ст. 687 п. 1

Как это работает. У нанимателя есть право расторгнуть договор в любое время. Но нужно предупредить за три месяца или в тот срок, что указан в договоре. Даже если со стороны хозяина квартиры нет нарушений, вы все равно можете съехать, когда захотите. Например, договор заключили на год, а через полгода взяли ипотеку и стало понятно, что проживете в съемной квартире еще месяц. Как раз такой срок для предупреждения и указан в договоре. Можно съезжать, и никто вас не заставит платить до конца года.

У нанимателя есть право расторгать договор без суда и по любым причинам. Главное тут — предупредить, чтобы не потерять деньги. А вот у владельца квартиры такого права нет.

Основание. ГК РФ ст. 687 п. 2

Как это работает. Вы можете съехать из квартиры просто потому, что нашли вариант выгоднее или купили свою, а вот собственник не может расторгнуть договор только потому, что захотел. Если квартиросъемщик ничего не нарушает и платит вовремя, он может жить в квартире, пока не закончится договор.

И даже если есть просрочка платежа, это все равно не повод расторгнуть с вами договор. Собственнику нужно подождать, пока просрочка составит два месяца для договора до года и шесть месяцев для длительных договоров. Месяцы могут идти не подряд. А потом все равно придется расторгать договор через суд.

Если хозяин квартиры внезапно пришел и говорит съезжать или платить больше, а у вас в договоре запрет на повышение платы и вы ничего не нарушили, живите себе дальше. Это право гарантировано вам законом.

Основание. ГК РФ ст. 381.1

Как это работает. В договоре найма квартиры может быть условие об обеспечительном платеже. Это нормально. Так собственник страхует себя от порчи имущества, внезапного ремонта по вине квартиросъемщиков или выезда из квартиры без предупреждения.

Интерьер комнаты

Обеспечительный платеж, или, как его еще называют, залог, — это страховка от нарушений, а не деньги, которые хозяин квартиры в любом случае оставит себе. Если при выезде никаких нарушений нет — мебель в порядке, у отделки естественный износ, платили вовремя, договор закончился по плану, — нет оснований не отдавать вам этот залог. Его должны вернуть полностью или зачесть в счет оплаты последнего месяца.

В договоре может быть другое условие, например что этот платеж остается у собственника как компенсация за ремонт после вашего выезда, но тогда вы заранее должны прочитать это, согласиться и подписать. Или не соглашаться и изменить договор до того, как отдадите деньги. Но если такого условия нет, работают нормы гражданского кодекса. И ваше право — забрать платеж, если вы ничего не нарушили и не должны компенсировать.

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо.  Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Право на временную регистрацию

Основание. Закон № 5242-1 ст. 5 ч. 1, КоАП РФ ст. 19.15.1

Предлагаем ознакомиться:  Право наследования имущества после смерти без завещания

Как это работает. Если вы снимаете квартиру в другом регионе, не там, где прописаны, и находитесь на новом месте больше 90 дней, нужно оформить временную регистрацию. Если собственник квартиры сдает ее чужим людям и они живут там больше 90 дней, он должен их зарегистрировать. То есть обязанность оформлять временную регистрацию есть и у того, кто снимает, и у того, кто сдает квартиру. За нарушение этого требования обоих могут оштрафовать.

Временная регистрация нужна, чтобы ходить в поликлинику, устроиться на работу, записать ребенка в детский сад, получать пособия и подавать заявления по месту фактического проживания.

Требовать временную регистрацию не стоит: многие владельцы квартир не понимают, как она работает, и боятся, что вы обзаведетесь пропиской и продадите их квартиру. Или что потом вас будет сложно выселить. Лучше всего попросить о регистрации со ссылкой на закон. Хотя бы на короткий срок — на три месяца. Это быстро и бесплатно. Объясните, зачем это нужно, как это защитит от штрафов и почему ничем не грозит праву собственности на квартиру.

Состояние

. Безусловно, сдавая жилье на длительный срок, лучше привести его в презентабельный вид, подремонтировать, поставить счетчики.

В дальнейшем, если у вас возникнут договоренности о сдаче на несколько лет, вполне вероятно, что арендаторы захотят немного отремонтировать квартиру на свой вкус — переклеить обои, сделать ремонт потолков и напольного покрытия. Желательно, чтобы работала вся бытовая техника, которая будет находиться в сдаваемый квартире — стиральная машинка, посудомоечная, холодильник, пылесос, телевизор.

Тем более в хорошем состоянии должна сдаваться квартира на выходные туристам и приезжим. В этом случае — хорошее состояние квартиры — прекрасный маркетинговый фактор. Ваши жильцы довольные проживанием будут рекомендовать вашу квартиру своим друзьям и знакомым. Как правило, такие квартиры сдаются с постельным бельем, с посудой. К приезду следующих арендаторов все должно быть чистым, белье замененным.

Если же у вас квартира в среднем состоянии — как говорится чистенько и ладно и вкладываться в ее ремонт вы не хотите, существует опасность, что хороших долговременных арендаторов вам не найти. В этом случае вам придется довольствоваться группой студентов, вскладчину решивших арендовать жилье на период учебы или рабочим из соседнего государства с братом приехавшим на заработки.

Поиск клиента

Сразу же нужно определиться кому будет сдаваться квартира. Здесь существует много вариантов, многое зависит от состояния квартиры. Какие обычно варианты квартирантов встречаются:

  • семьи с детьми;
  • семьи без детей;
  • одинокие мужчины и женщины;
  • один или несколько студентов на учебный год;
  • приехавшие на заработки жители других регионов.

Мужчины могут прокурить квартиру. Есть еще одна категория — приезжие из среднеазиатских республик. Такие обычно нетребовательны к ремонту и к обстановке, но и оставить после себя могут полнейший разгром.

Некоторые собственники квартир сразу ставят ограничения — никаких детей, никаких питомцев, никакого курения. Некоторые сдают жилье только славянам. Многие отдают предпочтения при сдаче на длительный срок семейным парам без детей, так как те не будут водить компании, шуметь, беспокоить соседей.

Возникает вопрос — где искать квартирантов{q} Существует несколько вариантов решения этой проблемы:

  • доверить решение этого вопроса риэлтору;
  • дать объявление на городской сайт недвижимости;
  • дать объявление в городскую газету объявлений;
  • договориться с ближайшим учебным заведением, что ваши объявления будут лежать на вахте;
  • расклеить объявления по столбам в районе учебных заведений и студенческих общежитий;
  • оповестить всех знакомых о своем намерении.

Еще несколько советов по проверке благонадежности будущих квартирантов:

  1. На объявлениях лучше дать номер дополнительной сим карты, так как уже после сдачи вас будут беспокоить телефонными звонками еще в течение года.
  2. При знакомстве с соискателями попросить посмотреть какой-либо документ, подтверждающий наличие стабильного заработка — расчетку с зарплатой или пропуск на предприятие.
  3. Лучше сразу отказать квартирантам по каким-либо причинам не прошедшим фейс-контроль: с пьющей внешностью, с явно уголовными наколками.
  4. Не сдавайте квартиру людям, жалующимся на судьбу — тем, кто ищет работу и вот вроде кажется вчера ее нашел, кому негде ночевать эту ночь и пр. Вполне вероятно, что уже со следующего месяца они будут вас просить подождать с арендной платой, а вам это ни к чему.

Как правильно составить договор

Сначала определитесь с формой договора, так как существует 2 формы — договор аренды и договор найма. Договор аренды регулируется гл.34 ГК РФ ч.2. Договор найма регулируется гл.35 ГК РФ ч.2. При сдаче квартиры юридическому лицу (например, работодателю для проживания работников) заключается только договор аренды. В остальных случаях возможно заключение договора найма.

Право вселять своих детей без разрешения

Основание. ГК РФ ст. 679

Как это работает. В договоре найма квартиры наниматель — это один человек. Но с ним может жить кто-то еще, например супруг или друзья. Для этого нужно разрешение владельца жилья. Но для вселения детей такое разрешение не нужно, а в договоре их можно не упоминать.

Вы просто снимаете квартиру и въезжаете туда с детьми. Условие о норме жилья на них тоже не распространяется. Еще детям можно сделать временную регистрацию, если она у вас есть в этой квартире, и тоже без согласия собственника. Это на случай, если для садика, поликлиники или в пенсионном фонде требуют документы о месте проживания, а у ребенка регистрация в другом регионе.

Право делать текущий ремонт, но не делать капитальный

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Основание. ГК РФ ст. 681

Как это работает. Все, что касается ремонта во время проживания и при выезде из квартиры, нужно описать в договоре. Чтобы потом не получилось, что вы должны переклеить обои и поменять ламинат, хотя не договаривались и прожили полгода.

Если ничего не написать в договоре, то по умолчанию текущий ремонт обязан делать тот, кто снимает квартиру, а капитальный — собственник. Сносить стены, менять окна и расширять проемы без согласия владельца квартиры нельзя.

Право продлить договор в первую очередь

Основание. ГК РФ ст. 684

Как это работает. Если договор найма заключен на срок больше года и он заканчивается, наниматель получает преимущество для его продления на тех же условиях. Или на других условиях, если хозяин квартиры предупредил об изменении за три месяца. Но преимущество все равно у того, кто снимает квартиру прямо сейчас, а не у других людей.

Если долгосрочный договор закончился, а никто ничего не сделал, считается, что он продлен на тот же срок и на тех же условиях. И выселить квартиросъемщика будет не так уж просто: только через суд или по веским причинам.

Но хозяин жилья может пойти на хитрость, если хочет сдать квартиру другим людям. Тогда он не предложит продлить договор, а скажет, что вообще передумал сдавать квартиру. Извините, мол, ваше преимущественное право уважаю, но больше не сдаю. А потом вы узнаете, что он все-таки сдал эту квартиру кому-то еще.

https://www.youtube.com/watch{q}v=8mG0etWqWKo

С краткосрочными договорами по умолчанию это не работает. Но такое условие можно прописать в договоре по желанию. А еще оно сработает, если в договоре вообще нет срока: тогда он автоматически долгосрочный и заключен на пять лет. Преимущественное право на продление сохраняется.

Причины расторжения договора

Самый спокойный вариант — это когда договор расторгается по истечению срока его действия. Например, квартира сдавалась двум студенткам до окончания учебы — до 10 июля, например. В этот день студентки освобождают квартиру и ее владелец принимает жилище, проверяет его, забирает ключи и возвращает страховой депозит.

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

В некоторых случаях договор расторгается досрочно. Это может произойти как по инициативе арендодателя, таки и арендатора. Например, арендатору предложили более оплачиваемую должность в другом регионе или к арендодателю приехал на длительное проживание родственник. Условия досрочного расторжения должны быть предусмотрены при составлении договора.

Если срок договора не истек, то стороны могут прекратить свои правоотношения в 2 случаях:

  • по взаимной договоренности;
  • через суд по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  • по основаниям, предусмотренным в договоре аренды.
  • если после подписания договора имущество (квартира) не передано в пользование арендодателю;
  • если арендодатель препятствует использованию арендатором имущества;
  • если имущество имеет недостатки, препятствующие его использованию (если эти недостатки не указаны в договоре);
  • если арендодатель не делает ремонт в разумные сроки;
  • по еще каким-либо непредвиденным обстоятельствам, если имущество стало непригодным для использования.

Арендодатель может через суд прекратить действие договора в случае:

  • если квартиросъемщик использует жилье не по назначению — например, для производственной деятельности (открыл швейный цех);
  • если квартирант ухудшает состояние жилища (проводит перепланировку);
  • если квартирант не вносит арендную плату в течение оговоренного срока больше одного-двух раз.

После расторжения договора квартирант передает арендатору квартиру, имущество и ключи.

Право не съезжать по первому требованию собственника и даже при просрочке платежа

Основание. ГК РФ ст. 675

Как это работает. Если хозяин квартиры решил ее продать или подарить, это не означает автоматического расторжения договора найма. Новые владельцы не могут прийти и выселить вас только потому, что теперь право собственности у них. У вас есть свое право — его гарантирует гражданский кодекс. Новый собственник квартиры автоматически становится вашим наймодателем и сдает вам жилье на тех же условиях. Вселиться в эту квартиру собственник не сможет, в ней будет жить тот, кто ее снял у прежнего владельца.

Как правильно сдать квартиру квартирантам по закону

Если покупателя не предупредили, что квартира сдается, он честно за нее заплатил и даже взял ипотеку, вас это не касается. Можно договориться, но выселить вас не имеют права.

Новый собственник будет разбираться с прежним владельцем квартиры. Например, он может потребовать от него вернуть деньги, так как на квартире есть обременение в виде договора найма и жильцов. Или дождется окончания договора и не продлит его и всех выселит. Но сама по себе продажа квартиры при правильно составленном договоре найма — это не ваши проблемы.

Налог

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу.

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Инфо

info

Многие владельцы жилья, желая сократить налоги или вовсе избежать их уплаты, прибегают к самым разным хитростям. Так, например, некоторые арендаторы заключают с жильцами договор не на год, а, например, на 11 месяцев. Однако такой маневр не обеспечит им освобождение от уплаты налогов, а лишь разрешит не регистрировать договор аренды в налоговой. Если инспектор все же сможет доказать, что вы уклоняетесь от налогообложения, вам будет грозить крупный штраф.

Предлагаем ознакомиться:  Акт о заливе квартиры: правила оформления, сроки составления, как оспорить акт

Существует 3 варианта легальной сдачи квартиры в аренду и уплаты с полученного дохода налога.

  1. Обычный способ — уплата налога с физических лиц в размере 13%. Договор аренды заключается сроком от 12 месяцев и регистрируется в Росреестре. До 30 апреля следующего года собственник подает декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую.
  2. Второй способ будет более выгодным для тех, кто сдает в аренду несколько квартир. Для того, чтобы платить налог в размере 6% нужно зарегистрироваться в качестве ИП. Однако нужно учитывать, что ИП платит страховые взносы в ПФР и медицинские взносы.
  3. Третий способ действует тоже для ИП. Можно приобрести патент на срок до 12 месяцев. Для этого подается заявление в налоговую за 10 дней до заключения договора аренды.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду

При выявлении факта незаконной сдачи жилья, арендодатель должен будет погасить долг по налогам с пени и со штрафом в объеме 20% от суммы налога.

Если будет зафиксировано повторное нарушение, штраф увеличится в 2 раза. Если задолженность по налогам у арендодателя достигнет 300 тыс. руб., ему придется заплатить штраф от 100 тыс. руб. до 300 тыс. руб.

Также существует риск оказаться за решеткой на год. Если же арендодатель со сдачи квартир получает больше полутора миллионов в год и при этом налог не платит, ему придется оплатить штраф до 500 тыс. руб. и, возможно, сесть за решетку на 3 года.

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

  • стабильный долгосрочный доход;
  • коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
  • уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

  • порча или кража вещей, мебели;
  • задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
  • отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
  • сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков.

Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Эксперты BBQCash рекомендуют – для минимизации рисков и законного получения прибыли от сдачи собственного имущества внаем нужно четко соблюдать установленный алгоритм действий.

Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:

  • наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
  • обои или краска на стенах и покрытие пола;
  • светильники на потолке и исправные розетки;
  • минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
  • бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.

Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью. Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например.

Лица, которым необходима свободная жилплощадь и не требуется мебель, могут представлять риск для хозяина по нескольким причинам. Во-первых, договариваясь на долгий срок, проживают недолго, потому что, возможно, продали свою квартиру и не знают, как быстро купят новую. При этом часть помещения будет использоваться как склад их собственных вещей.

Речи о бережном отношении к ремонту, естественно, не идет. Во-вторых, квартиросъемщиками могут стать кочующие со своим скарбом, нелегально проживающие в России уроженцы соседних республик. Им не нужна мебель, спать они могут на полу, а вот даже небольшая семья или бригада рабочих будет состоять как минимум из десятка человек.

Прежде, чем сдавать жилплощадь внаем, стоит сделать мониторинг рынка – определить верхние и нижние границы суммы арендной платы за такую же, как у вас, квартиру. Если достаточно самой низкой цены, можно сделать простейший свежий ремонт и установить дешевые варианты стандартного набора удобств – кухни, сантехники.

https://www.youtube.com/watch{q}v=vV3UAue76Oo

Также есть несколько существенных условий, влияющих на увеличение стоимости жилья:

  • центральная часть любого населенного пункта всегда ценится выше, чем окраины;
  • окружающая инфраструктура, а именно супермаркет, школа, детский сад;
  • близость к остановкам общественного транспорта, будь то метро или трамвай;
  • наличие парковки у дома и хорошей транспортной развязки, во избежание простоя в пробках.

Поиск арендатора

Есть несколько наиболее распространенных способов поиска клиентов для проживания в съемной квартире. Самым безопасным из них считают самостоятельную сдачу жилья родственникам или знакомым. Риск обмана в таком случае невелик, поскольку есть как минимум несколько человек, готовых поручиться за добросовестность будущих жильцов.

Вторым способом, избегая посредников, будет поиск арендаторов посредством социальных сетей и популярных общественных ресурсов, как например, Авито, Юла, Букинг, Внедвижимости.рф. Объявление должно быть лаконичным и содержать сведения о площади, наличии мебели и стоимости, желательно с качественными фото всех комнат. Слишком длинное, подробное описание плохо усваивается, а все подробности оговариваются по телефону.

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Важно

important

Составление договора аренды – гарантия того, что хозяин квартиры будет платить налоги в пользу государства. Это значит, что вы являетесь законопослушным гражданином и не уклоняетесь от своих прямых обязанностей. Вот почему специалисты не рекомендуют сдавать квартиру родственникам или знакомым на основании устной договоренности.

Если у вас есть квартира, помимо той, в которой вы проживаете, и эта жилплощадь простаивает, съедая деньги на содержание, вы всегда можете превратить её в источник дополнительного заработка.

При этом потрудиться вам придётся лишь на начальном этапе – подготавливая объект к сдаче в аренду и занимаясь поисками жильцов. А потом вашей задачей станет лишь своевременное получение регулярной арендной платы. Идеальный пример пассивного дохода – «мы сидим, а денежки идут».

Правда, отслеживать состояние квартиры, вовремя устранять неполадки и поломки, контролировать уровень лояльности жильцов периодически всё же придётся. Но при желании можно делегировать и эту часть работы компании по управлению недвижимостью.

При таком раскладе можно сдать квартиру и уехать за границу, в деревню к дедушке или на южный берег Крыма для постоянного проживания. Все арендные заботы перейдут в таком случае к доверенному лицу, а вам останется лишь снимать деньги со счета и тратить их по своему усмотрению.

О том, что такое профессиональное управление недвижимостью, читайте в отдельной статье.

И ещё нужно заранее определиться, будете ли вы действовать самостоятельно или привлечёте к процедуре профессиональных риелторов. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы.

Основное правило таково: если сдать квартиру надо прямо сейчас – вы уезжаете, вам срочно нужны деньги – лучше привлечь агентов из надёжной риэлторской компании или частного риэлтора с безупречной репутацией. Если время терпит, действуйте самостоятельно. Единственное условие – у вас должен быть хотя бы минимальный опыт в сделках с недвижимостью.

Ошибок допускать нельзя: непорядочный арендатор – это несвоевременные выплаты или полное отсутствие таковых, порча имущества, жалобы соседей, наводнения и пожары, возможно, даже вызовы в полицию. Вам это надо{q}

О том, как работают агентства недвижимости, на сайте есть подробный материал.

Обещанный бонус – обзор пятёрки самых надёжных агентств, которые помогут сдать квартиру быстро и безопасно.

1) Миэль

Старейшая столичная риэлторская фирма. Имеет обширную сеть представительств – только в Москве работает по единому стандарту 120 филиалов. Занимается любыми операциями с недвижимостью, в том числе, сдачей в аренду частных квартир.

Заключение

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Итак, друзья, теперь вы в курсе, что сдать квартиру – не такая уж и простая и безопасная процедура, как может показаться на первый взгляд. Однако если подойти к этому процессу грамотно и с должной подготовкой, на аренде недвижимости можно стабильно зарабатывать.

Опишите нам свою проблему в комментариях и мы постараемся помочь вам в этом нелегком деле.

Право на возмещение убытков

Основание. ГК РФ ст. 15

Как это работает. Если кто угодно причинил вам ущерб, он должен его возместить. Убытки могут появиться в том числе из-за владельца квартиры, который вам ее сдает. Например, в квартире может прорвать батарею и вода испортит вашу мебель — это убытки, за которые нужно спрашивать с наймодателя. Или хозяин квартиры внезапно сменит замки и не пустит вас забрать вещи — это тоже убытки.

https://www.youtube.com/watch{q}v=ah8GSN-O9_0

Скорее всего, за эти деньги придется судиться. Но это ваше право, и при грамотно оформленных документах шанс выиграть есть.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector