Предварительный договор на заключение договора аренды нежилого помещения

Форма предварительного договора.

Согласно п.1 ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор:

  • о передаче имущества,
  • выполнении работ,
  • оказании услуг

— основной договор, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обычно предварительный договор аренды заключается будущими собственниками при строительстве коммерческой недвижимости, предназначенной для офисов и магазинов. 

Строительство само по себе является чрезвычайно ресурсоемким процессом и постоянно требует притока оборотных средств, в связи с чем инвесторы стараются привлечь потенциальных клиентов как можно раньше.

При этом может сложиться следующая ситуация:

  • будущие арендаторы, в соответствии с предварительными договорами аренды, уже несут затраты на ремонт помещений, а объект недвижимости еще не прошел государственную регистрацию в ЕГРП и, соответственно у инвесторов отсутствует свидетельство о праве собственности.

В этой ситуации у компании, осуществляющей затраты на ремонт помещений, которые она предполагает в будущем арендовать, возникают сложности с учетом таких затрат, ведь положениями НК РФ не предусмотрен порядок учета таких расходов.

Положения ст.260 НК РФ, регламентирующие порядок учета расходов на ремонт ОС, относятся к собственным ОС и к расходам арендатора амортизируемых ОС, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено.

В соответствии с положениями ст.256 НК РФ, амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты ОС в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

При этом, для заключения договора аренды недвижимости наличие права собственности у ее владельца является обязательным, ведь в соответствии с положениями ст.608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может наделять этим правом других лиц.

Так же согласно п.3 ст.607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Соответственно, для заключения договора аренды регистрация права собственности на недвижимое имущество обязательна, так как только оно подтверждает существование объекта недвижимого имущества и права собственника на этот объект.

В то время как предварительный договор аренды может быть заключен между инвестором и компанией, предполагающей в будущем арендовать помещения, в том числе и в случае, когда на момент его заключения сторонами у инвестора отсутствует свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Предварительный договор на заключение договора аренды нежилого помещения

«В силу положений пункта 1 статьи 429 Кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности производить платежи за пользование им.

При этом правила статьи 429 Кодекса не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора.

Согласно пункту 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, несмотря на свое название, этот договор помимо обязанности сторон заключить в будущем договор субаренды устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу «Строй Финанс» во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность последнего вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 статьи 421 Кодекса предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.»

Соответственно, при грамотном оформлении договора предварительной аренды (с включением туда условия об оплате временного пользования имуществом в виде объекта капитального вложения) можно будет учесть в составе расходов суммы, уплаченных за владение незарегистрированным имуществом.

Такой подход не должен привести к возникновению весомых налоговых рисков.

Денежные средства, выплачиваемые со стороны будущего арендатора будущему арендодателю не могут являться авансами, так как:

  • По предварительному договору аренды у плательщика не возникает имущественных обязательств, они появятся только после заключения основного договора.
  • Получать авансы в счет арендных платежей имеет право только собственник имущества (арендодатель), а на предварительном этапе отсутствуют как собственник, так и объект недвижимого имущества.

Так же такие денежные средства не могут являться задатком, т.к. в соответствии с положениями п.1 ст.380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору

другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Однако, подписание предварительного договора аренды не влечет за собой имущественных обязательств, т.к. в соответствии со ст.429 ГК РФ, у сторон возникает лишь обязанность заключить договор аренды в будущем.

Таким образом, платежи, предусмотренные предварительным договором аренды, не могут быть задатком.

Так же некорректным будет и условие предварительного договора о зачете платежей по предварительному договору в счет арендных платежей по основному договору, так как основной договор пока еще не существует.

Соответственно, платежи по предварительному договору аренды можно обозначить, как обеспечительные или гарантийные, так как именно такие виды платежей являются

способами обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренными ГК РФ и имеют самостоятельную правовую природу.

Впрочем, вне зависимости от того, как именно называть такие выплаты, не вычетов по НДС не расходов, уменьшающих  налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, они не принесут.

У будущих арендодателей поступления денежных средств по предварительному договору аренды, соответственно, не образуют доходов, поэтому с этих сумм не уплачиваются:

  • налог на прибыль,
  • НДФЛ,
  • налог, применяемый в связи с УСН.
Предлагаем ознакомиться:  Вычеты по договору гпх

НДС в бюджет с них так же уплачивать не нужно.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Возникает вопрос: можно ли считать правомерным предварительный договор аренды по строящемуся объекту еще до того, как собственник получит на руки свидетельство о праве собственности на объект, сдаваемый в аренду?

При оценке вышеназванного договора как правомерной сделки нужно учитывать судебную практику по аналогичным спорам. В частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 № 402/09 (далее – Постановление № 402/09) определено, что использование юридической конструкции предварительного договора аренды имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, обязательного для заключения основного договора.

То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе нельзя рассматривать в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут быть на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора.

Аналогичная позиция (со ссылкой на Постановление № 402/09) изложена в постановлениях ФАС МО от 19.03.2013 № А40-11001/12‑142‑101, ФАС ВСО от 06.06.2012 № А19-17382/2011, ФАС ДВО от 04.04.2011 № Ф03-912/2011.

Споры вокруг предварительного договора аренды

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров нежилых помещений» нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

12.1. Настоящий Договор составлен в _____ экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора (вариант: при заключении настоящего Договора на срок более года — третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Стоимость произведенных Арендатором за счет собственных средств и с согласи Арендодателя улучшений, неотделимых без вреда для арендованных помещений, возмещению со стороны Арендодателя после прекращения договора аренды не подлежит, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением сторон.

4.8 Размер арендной платы может быть изменен в случаях, предусмотренных настоящим Договором, а именно: при изменении состава арендованного имущества, переоценки его стоимости, изменения устанавливаемых централизовано нормативов, ставок коммунальных и налоговых платежей.

Акты оказанных услуг (выполненных работ) оформляются последним числом месяца, за который они выставлены. Не позднее последнего числа месяца, следующего за отчетным, Арендатор должен вернуть Арендодателю по 1(одному) экземпляру акта оказанных услуг (выполненных работ) с подписью и печатью.

Договор сроком более чем год в обязательном порядке проходит государственную регистрацию . К документам о госрегистрации нужно приложить квитанцию об уплате государственной пошлины. Зарегистрировать в государственных органах арендуемое имущество может как арендодатель, так и арендатор.При передаче недвижимого имущества арендатору, нужно приложить к договору полный пакет документов, которые непосредственно имеют отношение к объекту.

Причиной спорных ситуаций является либо некорректное составление соглашений об аренде, либо несогласие с его условиями арендодателем или арендатором. Довольно часто споры приводят к расторжению договоров, поводы для которого четко прописаны в статьях 619 и 620 ГК РФ. Однако нередко и само прекращение действия контракта проходит в условиях судебного вмешательства.

Если не удалось решить спор по договору об аренде в досудебном порядке, то исковые заявления физических лиц рассматривают суды общей юрисдицкции, а индивидуальных предпринимателей и лиц юридических – Арбитражный суд.

Напомним, что договор аренды с участием юридического лица должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ), а если срок аренды составляет не менее одного года, то договору необходима государственная регистрация (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Обращаем ваше внимание, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не требует государственной регистрации. Об этом говорится в п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 (далее – Информационное письмо № 59).

Вот какое обоснование в нем дано. В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное п. 2 ст. 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не может считаться также сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предмет предварительного договора – обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Полагаем, что называть этот платеж авансом неверно. Ведь предметом предварительного договора является исключительно обязательство сторон заключить в будущем основной договор, следовательно, в рамках предварительного договора стороны не могут полностью или частично исполнять свои обязательства по еще не заключенному основному договору.

Что касается задатка, то в силу п. 1 ст. 380 ГК РФ он выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Предварительный договор не создает имущественных (денежных) обязательств (в соответствии со ст. 429 ГК РФ он только обязывает заключить основной договор в будущем). Следовательно, в рамках данного договора функции задатка, предусмотренные в ст. 380 ГК РФ, не могут быть реализованы.

При получении будущим арендодателем аванса или задатка у него возникает риск: плательщик после осуществления платежа может признать положение об авансе (задатке) недействительным и потребовать его возврата с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ. Например, в Постановлении ФАС УО от 09.06.2008 № Ф09-4135/08-С6 судьи указали, что денежные средства в виде аванса по арендной плате и аванса за эксплуатационные услуги получены застройщиком по предварительному договору в отсутствие на то правовых оснований и являются его неосновательным обогащением.

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды нежилого помещения: с момента государственной регистрации договора или с момента подписания передаточного акта

3.6. В том случае, если по истечении ____________ (срок) с даты окончания срока, указанного в п.3.5, Арендодатель не приступил к проведению капитального ремонта, этот ремонт может быть проведен Арендатором с возложением расходов на Арендодателя путем вычитания соответствующих сумм из суммы арендной платы, причитающейся Арендодателю.

В зависимости от состава участников договора в качестве органа, уполномоченного разрешать указанные споры и разногласия, может выступать суд или арбитраж (арбитражный суд). Стороны вправе также предусмотреть исключение подведомственности спора общим судам с отнесением его на рассмотрение третейского суда (независимого арбитража).

Как следует из судебной практики, использование либо неиспользование предмета аренды по каким-либо причинам не может повлиять на наличие обязанности по внесению арендных платежей (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.03.2010 по делу N А75-4718/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 19.07.2013 N Ф01-9813/13 и др.).

Руководствуясь п. 2 ст. 328 ГК РФ, суды приходят к выводу, что в случае непредоставления арендодателем обусловленного договором исполнения обязательства по передаче объекта аренды в пользование арендатору последний вправе приостановить исполнение своего обязательства по уплате арендной платы (смотрите, например, постановления Девятого ААС от 10.11.

2010 N 09АП-20962/2010; Семнадцатого ААС от 27.06.2012 N 17АП-7472/11), а арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи ему имущества. Сам по себе факт заключения договора аренды такого права арендодателю не дает (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Обязательное условие договора аренды.

 Напомним, что согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Предлагаем ознакомиться:  Договор учредитель газеты редакция

А вот предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет основного договора. Иначе он признается недействительным. На это указывает п. 3 ст. 429 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор аренды должен содержать конкретные характеристики, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в аренду (этаж, место расположения, адрес). В противном случае (при отсутствии таких характеристик), если у сторон договора возникнут разногласия, которые они будут решать в судебном порядке, суд может признать такой договор незаключенным.

Пример тому – Постановление ФАС ВСО от 28.03.2012 № А58-5257/10. В договоре отсутствовали данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды (не было указаний на площадь помещений либо порядок определения таковой). Судьи отметили, что у сторон при подписании предварительного договора имелась возможность согласовать местонахождение, площадь и иные технические характеристики имущества, в отношении которого должен быть заключен договор аренды, в частности, посредством внесения в предварительный договор сведений из проектной документации строящегося здания.

На основании этого судьи признали предварительный договор незаключенным, заметив, что фактическое нахождение в пользовании истца нежилых помещений в данном здании не свидетельствует о согласовании между сторонами соответствующего существенного условия при подписании сторонами предварительного договора.

Сроки действия и хранения

Нормативными актами для арендных договоров на нежилые помещения определены следующие сроки действия:

  • менее года;
  • год и более;
  • неопределенный срок.
Важно.

Если временной период действия соглашения в нем не указан, то, согласно п. 2

ст. 610 ГК РФ

, считается, что арендные отношения между сторонами установлены на срок неопределенный, и каждая из них может отказаться от выполнения соглашения в любое время.

  1. Сроки хранения. Срок хранения договоров и соглашений установлен статьей 791 Перечня типовых управленческих документов (ПТУД). Руководствуясь этим документом можно сказать, что арендатор, не имеющий условий для содержания архива, обязан хранить заключенный договор не менее 10 лет после того, как он был расторгнут.

    Предварительный договор на заключение договора аренды нежилого помещенияДля арендодателя ПТУД определяет постоянный срок хранения договорных документов, то есть, неограниченный. Это необходимо для возможных налоговых проверок и для подтверждения своих прав на недвижимость, если возникнут какие-либо связанные с этим разбирательства.

  2. Срок исковой давности. При нарушении какого-либо условия соглашения об аренде и уклонения нарушителя от исправления ситуации любая его сторона имеет право прибегнуть к помощи судебного принуждения. Срок исковой давности по договору аренды нежилой недвижимости составляет три года.

Статьей 608 ГК РФ определено, что каждый собственник недвижимого имущества имеет право сдавать его в аренду. Это могут быть физические и юридические лица, индивидуальные предприниматели или государство. Действие этого права распространяется и на арендаторов нежилых помещений.

Несмотря на то, что договорные документы по аренде нежилой недвижимости оформляются по единому типовому образцу, независимо от юридического статуса сторон, существуют некоторые особенности их заключения между контрагентами с различным правовым положением в обществе:

  • соглашение между физическими лицами может быть бессрочным, а при указании срока действия не требует регистрации в течение года;
  • заключение арендного договора между индивидуальными предпринимателями рассматривается, как коммерческая сделка и может облагаться налогом в соответствии с действующим законодательством;
  • муниципальным организациям закон разрешает сдавать внаем принадлежащие им площади только после проведения предварительного аукциона среди потенциальных арендаторов — ст. 17.1. ФЗ-135 (все об аренде муниципальных нежилых помещений у государства узнайте тут);
  • при заключении арендного договора на нежилую недвижимость между юридическими лицами, то необходимым условием признания его законности является обязательная регистрация сделки в органах Росреестра.

При смене собственника нежилого помещения договор об его аренде, заключенный с прежним владельцем, свою силу не теряет (

617 ГК РФ

). В такой ситуации новый арендодатель обязан уведомить арендатора о переходе права на получение арендной платы.

Арендный договор считается незаключенным, если в нем не указаны существенные условия аренды, прописанные в законодательстве (ст.432 ГК РФ). Таковыми являются:

  1. Информация об объекте или, по-другому, предмете договора (указываются точное место расположения и вид объекта – здание, помещение целиком или его часть).
  2. Указание сторон сделки и их реквизиты.
  3. Срок действия соглашения.
  4. Размер и порядок арендной платы.
  5. Цель использования арендованной недвижимости (офис, склад, торговая точка и т.д.).
  6. Обязанности и ответственность вступивших в арендные отношения сторон.

В существенных условиях договора необходимо указывать все нюансы аренды, зависящие от того, какой вид нежилой недвижимости сдается внаем.

В соглашении об аренде этого вида недвижимости в части «Предмет договора» указывают, что арендатору вместе с правами на временное владение и пользование зданием передаются аналогичные права на ту часть земли, на которой здание расположено и которая арендатору необходима в связи с целью использования объекта.

 В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента подписания предварительного договора.

Правила определения сроков указаны в ст. 190 ГК РФ, в силу которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Например, ФАС ВВО в Постановлении от 03.12.2012 № А79-5892/2012 рассмотрел следующую ситуацию. Стороны заключили предварительный договор аренды земельного участка 03.10.2005. При этом срок заключения основного договора в предварительном договоре сторонами не был определен. Суд установил, что основной договор не заключен, в связи с чем правомерно счел, что обязательства по предварительному договору прекратились 04.10.2006.

 Президиум ВАС неоднократно и последовательно подчеркивал, что исключительным предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора (п. 14 Информационного письма № 59, Постановление № 402/09).

Предварительный договор имеет организационную функцию и создает те юридические предпосылки для обязательного заключения основного договора, которые служат гарантией для участников гражданского оборота. Данная гарантия подкрепляется и специальным способом защиты: в случаях, когда одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, в силу п. 5 ст.

Имейте в виду, что речь идет о возмещении убытков, причиненных незаключением основного договора. На практике может сложиться ситуация, когда сторона, предоставляющая помещения в пользование, вовсе не уклоняется от заключения основного договора, однако задерживает сроки ввода объекта в эксплуатацию. Возможно ли в этом случае применение к ней неустойки?

Аналогичный случай, к примеру, рассматривал ФАС ВВО в Постановлении от 28.02.2012 № А79-1501/2011. Судьи пришли к выводу, что неустойка за нарушение срока открытия торгового центра как способ обеспечения исполнения обязательства заключить основной договор и мера имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого обязательства системой действующего гражданского законодательства не предусмотрена.

При этом они сослались на Определение КС РФ от 21.12.2011 № 1653-О-О, где уточняется, что приведенные взаимосвязанные положения как по своему буквальному смыслу, так и в системе норм действующего гражданского законодательства устанавливают лишь гражданско-правовые последствия, наступающие в случае уклонения стороны от заключения основного договора, и отношений, связанных с обеспечением исполнения обязательства, к которому относится неустойка, не регулируют.

Такой же правовой позиции придерживается Президиум ВАС в Постановлении № 402/09: контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.

Оплата по договору аренды нежилого помещения

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 22.05.2003 N 54-ФЗ «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт» (далее — Федеральный закон N 54-ФЗ) контрольно-кассовая техника применяется организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении ими наличных денежных расчетов в случаях продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

В ходе проверки было установлено, что предприятием 11.02.2009 осуществлен прием денежной наличности от индивидуального предпринимателя Нистратовой С.М. в сумме 3 100 рублей, 16.02.2009 от индивидуального предпринимателя Калиничевой В.Е. в сумме 4 800 рублей, от индивидуального предпринимателя Стрепетова Д.В.

Все эти данные могут быть указаны прямо в тексте образца договора аренды нежилого помещения или в приложениях к нему. Например, к договору аренды помещения, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.

  • точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
  • описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
  • площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
  • назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).
Предлагаем ознакомиться:  Есть праздник работника суда когда

Арбитражная практика.

Но этот пример непоказателен. Надо отметить, что до недавнего времени в арбитражной практике отсутствовал единообразный подход к разрешению следующих вопросов [1]. Можно ли заключать предварительный договор аренды в том случае, когда арендатор не является собственником объекта аренды? Возможно ли передавать в пользование объект недвижимости до момента, когда он будет введен в эксплуатацию?

Недавно свое мнение по поводу предварительного договора аренды высказал Президиум ВАС (Постановление от 15.01.2013 № 9798/12).

Суть дела заключалась в следующем. Организация по предварительному договору субаренды перечислила предпринимателю 575 тыс. руб. Договор субаренды заключен не был. Предприниматель средства не вернул. Организация обратилась в арбитражный суд с иском о возврате неосновательного обогащения, сославшись на то, что никаких оснований для перечисления указанной суммы не имелось.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения предварительного договора субаренды объект недвижимости, в котором располагалось спорное арендуемое помещение, как объект гражданского оборота (ст. 128 ГК РФ) не существовал, следовательно, возмездное пользование (обязательный признак арендных отношений) данным объектом было невозможно.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции (см. Постановление ФАС ВСО от 20.06.2012 № А33-18187/2011), исходил из того, что на стороне ответчика (предпринимателя) неосновательное обогащение не возникло, потому как организация произвела оплату на основании предварительного договора субаренды и использовала для дальнейшей отделки переданные ей помещения.

Организация обратилась в ВАС с заявлением о пересмотре в порядке надзора судебных актов по делу о взыскании неосновательного обогащения.

Однако Президиум ВАС согласился с выводом ФАС ВСО об отсутствии оснований для взыскания с предпринимателя неосновательного обогащения и привел следующие аргументы.

В силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передавать имущество или производить платежи за пользование им.

При этом правила ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Вместе с тем, как следует из условий заключенного сторонами предварительного договора субаренды и обстоятельств, связанных с его исполнением, этот договор, несмотря на свое название, помимо обязанности сторон заключить в будущем договор суб­аренды, устанавливал непосредственную обязанность предпринимателя передать обществу во владение соответствующие помещения для целей их последующей отделки и обязанность организации вносить плату за период такого владения.

Пунктом 3 ст. 421 НК РФ установлено, что стороны могут заключить договор, включающий элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Таким образом, заключенный сторонами спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы.

ГК РФ не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

Как видно из условий спорного договора, при его заключении стороны исходили из необходимости выполнения обществом отделочных работ в расположенных в не введенном в эксплуатацию здании помещениях, которые оно намеревалось взять в субаренду. Все условия этого договора, включая плату, установлены по соглашению сторон.

Поскольку, как следует из материалов дела, предприниматель выполнил обязанность по договору и передал помещения во владение общества, а общество вносило определенную договором плату, основания, предусмотренные гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ, для удовлетворения требования общества о возврате предпринимателем этой платы как неосновательного обогащения отсутствуют.

Итак, какие важные выводы сделал Президиум ВАС в указанном постановлении? Он отметил, что, во-первых, действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта, а во-вторых, действующему законодательству также не противоречит установленная условиями предварительного договора аренды обязанность будущего арендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении.

Полагаем, что это постановление не только будет важно для регулирования взаимоотношений арендатора и арендодателя, но и внесет некоторую ясность в проблему учета для целей исчисления налога на прибыль расходов, возникающих в период действия предварительного договора аренды. 

[1] Об этом, например, свидетельствуют постановления ФАС СЗО от 24.02.2011 № А13-1069/2010, ФАС МО от 28.04.2009 № А40-26355/08 113 251, ФАС ЦО от 20.02.2009 № А68-2278/06-257/4-117/Я-192/3-08, ФАС УО от 09.06.2008 № А76-13834/2007.

Л. Е. Тимофеева

 эксперт журнала «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»

Как заполнить дополнительные соглашения?

Дополнительное соглашение – это юридический документ, вносящий изменения в условия основного договора аренды. Необходимость такого изменения может возникнуть, например, в ситуации, когда:

  1. надо изменить размер арендной платы или порядок её внесения;
  2. изменился размер арендуемой площади;
  3. контрагенты решили внести в договор новые условия и так далее.

Право на составление такого контракта определено статьей 452 ГК РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

С какого момента арендатор платит арендную плату арендодателю по договору аренды нежилого помещения: с момента государственной регистрации договора или с момента подписания передаточного акта

Согласно нормам гражданского законодательства обязательной государственной регистрации в органах Росреестра подлежат соглашения об аренде нежилой недвижимости, заключенные на срок более одного года.

Кроме того, обязательно следует регистрировать все соглашения сразу после их заключения, если сторонами подписания являются юридические лица. Договоры, заключенные на срок менее 12 месяцев и бессрочные регистрировать необязательно.

Про особенности аренды нежилого помещения без регистрации мы писали в этом материале.

Подводные камни

Основных «сюрпризов», которые может преподнести невнимательно составленное соглашение, два. Это:

  1. Заключение его с лицом, не имеющим права на такое юридическое действие, то есть не с собственником недвижимости и не его доверенным лицом.
  2. Наличие у арендованных помещений дополнительных обременений.

Такие факты, если они обнаружатся уже после заключения договора, могут стать причиной признания сделки ничтожной, а самого соглашения – несостоявшимся.

Правильно составленный договор аренды нежилых помещения не оставляет «белых пятен» в арендных отношениях между арендатором и владельцем помещения, предоставляемого внаем. Только при наличии такого документа стороны могут быть уверены в том, что их права с юридической точки зрения защищены должным образом.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector