Письмо о расторжении договора аренды

Расторжение договора аренды в 2019 году: общие положения

Согласно нормам действующего законодательства арендное обязательство может быть прекращено досрочно. При этом основанием для расторжения договора может стать как соглашение арендатора и арендодателя, так и требование какой-либо из его сторон.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:

  • При использовании имущества арендатор существенно нарушает условия договора аренды;
  • Арендатор намеренно ухудшает имущество;
  • Арендатор не вносит арендную плату более двух месяцев подряд.

https://www.youtube.com/watch{q}v=HOJ07TzB_PI

Теперь поговорим о правах арендаторов. В 2019 году договор может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если:

  • Имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора;
  • Арендатор создает препятствия пользованию имуществом;
  • Арендаторне производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества.

Обратите внимание! В 2019 году договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора или арендодателя.

Письмо о расторжении договора аренды

Отношения по договору аренды могут быть прекращены либо по взаимному согласию сторон, либо по требованию одного из участников соглашения в судебном порядке в регламентированных законом случаях (пп. 1–2 ст. 450 ч. 1 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ). Кроме того, с 2015 года новой ст. 450.

Судебная практика по вопросу, считать ли направление соглашения о расторжении соблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды, противоречива:

  • направление второй стороне соглашения о расторжении может быть истолковано судом как надлежащее исполнение обязательств по предварительному уведомлению, и названное действие может являться достаточным основанием для прекращения правоотношений сторон (см. постановление АС ЗСО от 25.03.2015 № А46-7120/2014);
  • направленное контрагенту предложение прекратить договорные правоотношения по соглашению сторон не признается надлежащим уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 2 ст. 610 ГК РФ (например, постановление ФАС ЦО от 10.04.2014 по делу № А68-6106/2013). 

Специальные правила досрочного расторжения договора аренды перечислены в ст. 619 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ.

Перечень оснований для расторжения аренды по инициативе арендатора, приведенный в ст. 620 ч. 1 ГК РФ, не является исчерпывающим и может быть дополнен договором или законом.

То есть дополнительные основания расторжения договора, не касающиеся неисполнения обязательства, согласовываются сторонами в тексте договора. В противном случае расторгнуть ДАр по такому основанию не получится. (см., например, определение ВС РФ от 21.08.2015 по делу № 310-ЭС15-4004). 

Алгоритм расторжения арендного договора

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.
Предлагаем ознакомиться:  Возврат стиральной машины: все нюансы процедуры

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

  1. Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
  2. Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
  3. Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
  4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

  1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
  2. Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
  3. Рассмотрение дела в суде.
  4. Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

Передача уведомления арендодателю или арендатору

В соответствии с положениями ст. 131 ГПК РФ исковое заявление о расторжении договора аренды (как и любой другой иск) составляется в простой письменной форме. В 2019 году такое заявление может быть как написано от руки, так и распечатано с использованием печатной машинки, компьютера или множительной техники.

В тексте искового заявления о досрочном прекращении договора аренды необходимо указать следующие сведения:

  • Наименование суда, в который обращается истец;
  • ФИО и адрес места жительства истца (если истцом является физическое лицо);
  • Наименование и адрес места нахождения истца (если в качестве истца выступает организация);
  • Контактный номер телефона истца;
  • Сведения об ответчике;
  • Цена иска;
  • Дата заключения договора аренды;
  • Номер заключенного договора аренды;
  • Существенные условия договора аренды;
  • Срок договора аренды;
  • Основания досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя/арендатора;
  • Указание на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора;
  • Требования истца;
  • Список прилагаемых документов;
  • Дата составления искового заявления.

Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при подготовке искового заявления о досрочном расторжении договора аренды, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.

Обязанность арендодателя сообщить в письме другой стороне о необходимости выполнения условий соглашения установлена законом (абз. 7 ст. 619 ч. 2 ГК РФ). Само по себе такое уведомление не является предложением расторгнуть арендное соглашение (п. 29 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения…» от 11.01.

Предположим, получивший предупреждение арендатор не устранил нарушения  в срок, указанный в предупреждении. Это дает арендодателю право обратиться в суд с требованием о досрочном прекращении договора. Ст. 619 ГК РФ не предусматривает порядок расторжения договора аренды, поэтому в данном случае в исковом заявлении нужно сослаться на общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Предлагаем ознакомиться:  Купил машину в кредите что делать

Для арендатора процедура уведомления о несоблюдении условий соглашения необязательна (в соответствии со ст. 620 ч. 2 ГК РФ) и должна быть проведена перед его обращением в суд только в том случае, если стороны согласовали это в договоре. Однако само уведомление о расторжении договора аренды от арендатора отправляется в соответствии со ст. 452 ч. 1 ГК РФ в обязательном порядке.

-После получения от второй стороны отказа в расторжении договора.

-Если не было получено никакого ответа в срок, предусмотренный договором, законом или самим уведомлением. При отсутствии указания о сроке ответа он принимается равным 30 дням (п. 2 ст. 452 ч. 1 ГК РФ). 

Письмо о расторжении договора аренды

Если сторона по договору, заключенному на неопределенный срок, намеревается осуществить односторонний отказ от исполнения арендного соглашения, она обязана уведомить других участников соглашения об этом не менее чем за 1 месяц, а при аренде недвижимости — за 3 месяца, если другой срок не регламентирован законом или договором (п. 2 ст. 610 ч. 2 ГК РФ).

Важно! При этом факт заключения договора аренды на неопределенный срок не исключает права арендодателя на расторжение в одностороннем порядке по основаниям, указанным в ст. 619 ч. 2 ГК РФ (п. 5 письма № 66). 

За нарушение установленных сроков направления названного уведомления с арендатора могут быть взысканы убытки (например, постановление ФАС ВВО от 30.04.2013 по делу № А79-6999/2012).

Если арендатор допустил нарушения договора в части несвоевременного внесения арендной платы более 2 раз подряд, то даже после покрытия задолженности арендодатель имеет право в разумный срок обратиться в судебный орган за расторжением договора. При этом должно быть соблюдено следующее требование: в течение разумного времени после погашения арендатором упомянутого долга арендодатель обязан направить ему письмо о расторжении договора аренды (п.

Унифицированного образца уведомления о расторжении договора аренды законодательством не предусмотрено, поэтому такой документ может быть составлен в свободной форме и в письменном виде.

Образец уведомления о расторжении договора аренды арендатором (арендодателем) должен содержать следующую информацию:

  • наименование документа;
  • полные реквизиты арендодателя (для физлица указываются его фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата рождения, дата регистрации, для организации — полное наименование с указанием организационно-правовой формы, ИНН, ОГРН, дата и место регистрации, юридический адрес, фамилия, имя, отчество уполномоченного лица, его данные как физлица, наименование и реквизиты документа, на основании которого он реализует свои полномочия);
  • аналогичные данные арендатора;
  • реквизиты ДАр (номер, место и дата составления);
  • указание пункта договора или конкретной нормы закона, позволяющих досрочно расторгнуть данный арендный договор в сложившихся обстоятельствах (в соответствии с ними необходимо описать обстоятельства, послужившие причиной принятия решения о досрочном расторжении соглашения; в качестве подтверждения таких обстоятельств может быть приложена соответствующая документация);
  • указание даты расторжения договора или срока, по истечении которого договор считается расторгнутым;
  • дата составления, подпись уполномоченного лица инициирующей расторжение стороны с расшифровкой. 

В качестве примера по ссылке ниже можно найти образец уведомления арендодателя о расторжении договора аренды.

Уведомление расторжение — шаблон. 

Учитывая возможное несогласие второй стороны с предложением завершить отношения по договору соглашением о расторжении, необходимо, чтобы у инициатора расторжения сохранились доказательства надлежащей передачи уведомления о расторжении (а у арендодателя еще и надлежащего уведомления арендатора о несоблюдении последним условий договора, п. 30 письма № 66). Аналогичным образом должно быть сохранено и доказательство направления извещения об отказе от договора в одностороннем порядке.

Предлагаем ознакомиться:  Договор задатка аренды нежилого помещения

Названные документы могут быть переданы заинтересованной стороной — инициатором следующими способами:

  • Вручение уведомления лично под расписку руководителю организации либо иному ответственному сотруднику с проставлением его должности, фамилии и инициалов, даты вручения. При передаче документа через канцелярию или секретаря следует также зафиксировать входящий номер.
  • Направление по почте заказным письмом с извещением о вручении и описью вложения на юридический или иной согласованный при заключении договора адрес контрагента. 

Направлять письмо по электронной почте можно только в качестве дополнительного способа привлечения внимания второй стороны к поднятому вопросу или для оперативной передачи информации. 

Итак, установленный гражданским законодательством порядок расторжения по инициативе одной из сторон предусматривает обязанность:

  • арендодателя перед обращением с иском о расторжении в судебный орган передать арендатору соответствующие письма (требование об исполнении обязательства и уведомление о досрочном расторжении договора аренды);
  • арендатора перед обращением в суд письменно уведомить арендодателя о намерении расторгнуть договор аренды. 

Стороны договора могу согласовать дополнительные к регламентированным законом основания расторжения, а также сроки уведомления сторон о намерении расторгнуть соглашение.

Как составляется соглашение о расторжении сделки

Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  1. Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  3. Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  4. Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  5. Отсутствие претензий друг к другу.
  6. Дата с подписями сторон.

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Письмо о расторжении договора арендыhttps://www.youtube.com/watch{q}v=X0xVRmVS6nU

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector