Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения

Способы продления срочного договора

Существует несколько методов продлить арендное соглашение:

  • автопродление на новый срок (в случае, если условие об автопролонгации предусмотрено в арендном соглашении);
  • заключение дополнительного соглашения с указанием на продление (заключать необходимо до момента окончания срока действия основного контракта);
  • заключение нового арендного соглашения с учетом положений об исключительном праве арендатора;
  • принудительное продление соглашения через судебный орган (в случае, если одна из сторон имеет право по суду продлить договор).

В большинстве случаев, все обходится без судебных разбирательств. Стороны самостоятельно решают – на какой срок заключить новый контракт и какие условия будут действовать.

При необходимости продления договора, арендатор должен письменно поставить в известность собственника в период, предусмотренный их договором. Если такой не был определен, то применяется понятие «разумный срок». Как правило, он составляет один месяц. Но в судебной практике могут быть признаны и другие сроки.

В случае отказа в дальнейшем предоставлении помещения, закон запрещает арендодателю сдавать его стороннему лицу в течение следующего года. При выявлении такого факта бывший арендатор может в суде истребовать помещение в свое пользование, а также получить возмещение понесенных убытков. Поэтому уведомление рекомендуется направлять заказным письмом, для того, чтобы арендодатель не смог уклониться от обязанности предоставить помещение в дальнейшее пользование.

ВНИМАНИЕ !!! Если срочный договор истек, но арендные отношения фактически продолжаются — договор считается бессрочным. Для прекращения таких отношений потребуется уведомление заинтересованной стороны не менее чем за три месяца.

Возможность продления договорных отношений предпочтительнее рассматривать при заключении договора.

Продлить договор аренды нежилого помещения можно несколькими способами, в том числе путем автоматической пролонгации действующего соглашения. При оформлении документов о продлении арендного договора важно соблюдать требования законодательства, в том числе о регистрации долгосрочной аренды.

Обратите внимание! Если собственник нежилого помещения отказал в реализации преимущественного права на продление договора, он не имеет права заключать арендное соглашение с иным лицом на протяжении следующего года. Если такой факт будет установлен, предыдущий арендатор вправе предъявить требование о переоформлении договора на себя, а также о взыскании убытков.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Добрый день. Я ИП, преподаю английский язык взрослым и детям. Арендую помещение во дворце культуры. 15 июня истекает срок договора. В договоре не прописаны условия продления. Вчера(21.05) мне сообщили, что директор ДК отказывается продлевать договор, если я откажусь устанавливать в кабинет пластиковое окно за свой счет, причем пользуясь услугами исключительно ее подрядчика.

Сегодня написала ей письмо-уведомление о своем намерении продлить договор на прежних условиях. Жду личной встречи с ней. Хотелось бы узнать насколько правомерны ее действия. Смогу ли я, пользуясь своим преимущественным правом аренды, отстоять свое право пребывания в этом помещении? Заранее спасибо.

  1. Изменить п. 1.3 и изложить его в следующей редакции: Размер арендной платы с «01» сентября 2016 года составляет 34 000 (тридцать четыре тысячи) рублей в месяц, в том числе НДС 18% — 6 120 рублей 00 копеек.
  2. Настоящее дополнительное соглашение №2 к Договору вступает в силу с момента его подписания Сторонами.
  3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим дополнительным соглашением №2 к договору аренды помещений № 1375 от «27» мая 2016года.
  4. Настоящее Дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов. Эти вопросы важны не только для арендатора, но и для арендодателя, так как сама по себе регистрация договора не создает никаких прав либо преимуществ для арендодателя, но создает лишь обязанности.

Как известно, если договор аренды заключается сроком от 12 мес., то его необходимо регистрировать в Росреестре, как и договор купли-продажи. При этом возникает вопрос, понадобится ли гос. регистрация договора аренды, который был пролонгирован. Однако, как отмечают эксперты, регистрация продленного договора аренды не понадобится, так как подобные соглашения о пролонгации аренды под изначальное определение, когда это необходимо делать, не подпадают.

Инициатором пролонгации субарендного договора выступает в общем случае субарендатор. В зависимости от обстоятельств, существуют два основных способа продлить соглашение:

  • с изменением условий;
  • без изменений условий.

При необходимости корректировки условий необходимо заключить дополнительное соглашение. Порядок действий при этом следующий:

  1. Как правильно продлить договор аренды нежилого помещениястороны обговаривают изменение условий и согласовывают их с владельцем нежилой недвижимости;
  2. после согласования происходит подписание дополнительного соглашения;
  3. подписанный документ регистрируется в качестве дополнения к основному договору в органах Росреестра.

Стороны должны указать номера пунктов договора, которые подлежат изменению (раздел оплаты, сроков и т.д.), и для каждого пункта привести его изменённый текст. После этого стороны подписывают дополнительный документ и обращаются в местное отделение Росреестра для его регистрации. Для регистрации необходимо подать следующие документы:

  • два экземпляра заверенной копии договора о субаренде
  • копии паспортов сторон (для юридических лиц необходимы копии учредительных документов и выписка из ЕГРЮЛ месячной давности);
  • текст дополнительного соглашения;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Если сроки продления не указываются, то сделка считается продлённой на прежний срок.

ВАЖНО! При составления текста дополнения к договору необходимо учитывать соответствие изменяемых условий базовому договору аренды с владельцем нежилой недвижимости.

Если изменения условий не требуется, то продление осуществляется направлением простого письменного уведомления субарендодателю.

Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения

Письмо на продление договора нужно отправлять арендодателю, если у арендатора есть преимущественное право продления. Составлять нужно в письменной форме. Вручить можно лично, или же отправить документ по почте заказным письмом.

Аренда нежилых помещений: существенные условия

Последние изменения: Сентябрь 2018

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.

Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Предлагаем ознакомиться:  Внешнее совместительство на полную ставку оформляем договор

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Способы продления

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления.

Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

КонсультантПлюс

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

В этой статье мы рассмотрим такой вопрос, как правильно продлить договор аренды нежилого помещения.

Действующее в России законодательство не выделяет особым образом нежилые помещения в отдельный объект аренды. Они попадают под понятия «здание», «сооружение».

То есть аренда такого помещения, по общему правилу – это передача его во временное использование за установленную оплату.

Однако при составлении такого договора существуют свои особенности, которые важно учитывать, чтобы сделка считалась законной и впоследствии имелась возможность правильно продлить договор аренды нежилого помещения.

ВНИМАНИЕ !!! Статья 651 Гражданского Кодекса устанавливает обязанность по государственной регистрации договора аренды, если срок составляет более 11 месяцев.

На практике договоры заключают так, чтобы не превышать этот срок, с возможностью продления.

Не будет иметь значения продолжительность аренды, если одна или обе стороны является юридическим лицом  договор с ним необходимо зарегистрировать официально.

Как продлить договор аренды нежилого помещения

Поскольку при совершении арендной сделки стороны обязаны соблюдать требование о письменной форме договора, для продления отношений также нужно составить письменный документ. Исключение составляют случаи, когда условиями базового соглашения было предусмотрено условие об автоматической пролонгации аренды на тот же срок и на аналогичных условиях.

Еще на стадии заключения договора аренды сторонам предстоит согласовать существенные и дополнительные условия сделки. В их состав входит и определения продолжительности арендных отношений, что напрямую повлияет на порядок оформления самого договора и его возможного продления.

  • условие о невозможности использования арендатором исключительного права не было включено в арендный договор;
  • арендатор в течение всего времени аренды надлежащим образом пользовался имуществом;
  • арендатор письменно уведомил арендодателя о желании воспользоваться исключительным правом.

Здравствуйте, арендую у КУИ помещение 170кв.м. Договор был заключен на 5 лет в июне 2008 года без торгов и продлен (доп.соглашение) также без аукциона до 1.07.2015 (на основании ФЗ). Могу ли я в июле 2015 года заключить новый договор без проведения аукциона ссылаясь на ч.9 ст 17.1 ФЗ «О защите конкуренции»?

В соответствии с ч. 9 ст. 17.

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора

Поскольку существует несколько способов продлить правоотношения сторон, то и процедура будет несколько отличаться в зависимости от выбранного способа.

Заключение доп. соглашения к арендному контракту – это “экзотический” способ продлить правоотношения при наличии обоюдного согласия сторон.

Ведь в таком случае можно просто заключить новый контракт по окончании срока старого (и включить в него измененные условия, при необходимости).

Тем не менее, если был выбран такой способ, следует учесть некоторые особенности доп. соглашения:

  • контрагенты вправе по собственному усмотрению изменить любые условия основного контракта, в том числе срок аренды, размер платежей, правила пользования имуществом и др.;
  • если основной контракт зарегистрирован в Регпалате, то и доп. соглашение нужно регистрировать;
  • в доп. соглашении может также присутствовать условие и об изменении типа договора – например, с условием об ограниченном сроке на неограниченный.

Итак, у арендатора, который является вполне добросовестным, есть преимущественное право продлить срок действия договора аренды. При этом обычно в самом договоре прописано, как и в какие сроки нужно уведомить о своем желании арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Если сроков нет, то уведомление необходимо направить до истечения срока договора.

Обратите внимание, что уведомление о пролонгации аренды должно быть обязательно получено арендодателем. Для этого можно его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в этом случае у арендующего будет возможность получения подтверждения от почты, что письмо с уведомлением было действительно получено.

При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.

Отправлять уведомление о продлении договора аренды необходимо на тот адрес арендодателя, который указан в договоре, но можно и сразу на несколько, которые известны арендатору, так больше вероятность, что письмо дойдет до адресата. Это может быть как юрадрес, если организация сдает в аренду свое помещение, так и адрес по месту жительства арендодателя. Кроме уведомления письмом также для надежности можно позвонить, отправить факс, электронное письмо или использовать иные средства связи.

Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.

Договор аренды офисного помещения с пролонгацией

Соглашение о субаренде помещений может быть продлено при совокупности следующих обстоятельств:

  • Как правильно продлить договор аренды нежилого помещенияналичия соответствующего желания контрагентов;
  • отсутствии серьёзных нарушений в процессе пользования помещением;
  • согласии владельца сдаваемой в аренду площади на пролонгацию субаренды.

Согласие владельца может быть отражено в тексте основного договора или получено письменно, но закон не запрещает пролонгировать субаренду, если владелец не требовал запрета таких действий изначально. При этом необходимо обязательно уведомлять основного владельца.

При корректном соблюдении условий и требований субарендодателя субарендатор имеет преимущественное право на пролонгацию соглашения с ним на прежних условиях.

Если субарендодатель отказал субарендатору в продлении действия соглашения на прежних условиях, а потом в течение 12 месяцев сдал в нежилое помещение в субаренду третьим лицам, то бывший субарендатор вправе требовать через судебные органы:

  1. возобновления субаренды на прежних условиях;
  2. возмещения убытков, возникших из-за отказа субарендодателя продлевать сделку.
ВАЖНО!

Продление договора о субаренде нежилой площади возможно только при условии, что основной арендный договор продолжает действовать (

Предлагаем ознакомиться:  Акт воровства электроэнергии образец

ст. 618 ГК РФ

).

Арендный договор может автоматически продлеваться. Под автоматической пролонгацией подразумевается отсутствие необходимости составлять и заключать какие-либо дополнительные договоры и соглашения, то есть сторонам не нужно вообще предпринимать каких-либо действий.

Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.

Поэтому вышеупомянутый подход, изложенный в пункте 10 Информационного письма № 59, не может использоваться, а сам арендный договор формально, учитывая 2 пункт ст. 651 ГК Российской Федерации, требует обязательной регистрации, иначе его нельзя будет назвать заключенным.

Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.

При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.

Период действия письменного соглашения может быть продлён автоматически или по желанию сторон. Особенно часто это происходит в сфере предоставления объектов недвижимости в пользование на возмездной основе. Пролонгация договора аренды может происходить в соответствии с оформленным дополнительным соглашением или автоматически.

Что это такое

Собственник квартиры или дома согласует важные условия сделки с арендатором в письменном виде. Аренда начинается с момента, когда арендатор получает в своё распоряжение объект недвижимости. Правоотношения завершаются, когда собственник получил своё имущество обратно после окончания действия контракта.

Пролонгация договора аренды осуществляется на основании допсоглашения или автоматически

Если квартиросъёмщик не передал квартиру, а владелец не заявил претензий по этому поводу, то договор считается продлённым. Соответствующее положение закреплено в пункте 2 статьи 621 ГК РФ. Все условия аренды остаются прежними, но срок пользования имуществом не ограничен.

Нормы статьи 421 ГК РФ предоставляют гражданам и организациям право включать в договор любые положения, которые не противоречат законодательству. Включение в текст документа оговорки о продлении действия не нарушает требований ГК РФ.

Чаще всего стороны указывают, что соглашение будет действовать такой же период времени. Продление соглашения на неопределённый срок накладывает определённые ограничения на собственника. Например, прекращение аренды возможно с предварительным уведомлением не менее, чем за 3 месяца.

Любой договор может быть продлён путём подписания дополнительного соглашения, где изменяются сроки его действия. Количество пролонгаций не ограничено. Договор аренды будет перезаключаться, пока стороны не изъявят желания прекратить правоотношения.

Условия пролонгации

На практике выделяется несколько обстоятельств, наличие которых позволяет судить о продлении действия договора:

  1. Имущество осталось в пользовании арендатора, собственнику не передавалось. Владелец не предъявил по этому поводу претензий жильцу.
  2. Ни арендатор, ни арендодатель не обращались к другой стороне в письменном виде с уведомлением об отсутствии намерений продолжить правоотношения в будущем.

Сторонам рекомендуют составлять дополнительные соглашения к договорам или обмениваться письмами, где излагается позиция по поводу действия контракта в будущем. При возникновении разногласий относительно наличия или отсутствия пролонгации лица обращаются в суд.

Количество пролонгаций не ограничено

Образец договора аренды с пролонгацией формируется по следующему шаблону:

  1. Реквизиты документа. В «шапке» указывается наименование договора, вписывается дата его составления и место подписания.
  2. Преамбула. В тексте прописываются данные сторон: Ф.И.О., серия и номер паспорта, адрес постоянной регистрации физического лица или официальное наименование организации. Указывается, что лица заключили договор.
  3. Предмет соглашения. Собственник предоставляет нанимателю право пользоваться определённым недвижимым имуществом за определённую плату. В тексте необходимо подробно описать квартиру (или дом) – указывается точный адрес, количество комнат. В некоторых случаях указывается оснащение помещения: наличие интернета, телефона, телевизора, бытовой техники.

Описывается, на каком праве объект принадлежит арендодателю. Также гарантируется, что квартира свободна от прав третьих лиц (арендатор сможет беспрепятственно пользоваться помещением). Если собственников несколько, каждый из них обязан подписать договор.

В разделе размещается перечень будущих жильцов. Также стоит указать, как происходит передача и возврат квартиры. Стороны должны подписать акт приёма-передачи, что подтвердит отсутствие претензий по поводу состояния и характеристик помещения. Образец документа утверждается в приложении.

  1. Стоимость аренды и порядок расчётов. Указывается размер ежемесячной платы в рублях, способ её передачи арендодателю (наличными в руки или переводом на банковскую карту). Обычно расчёты производятся авансом за будущий месяц не позднее определённого числа.

Следует установить, входит ли в ежемесячную плату стоимость коммунальных услуг, телефонной связи, интернета. Если эти расходы не включены, стороны должны согласовать порядок оплаты соответствующих счетов.

В разделе может содержаться условие о залоге, который вносится на случай причинения материального ущерба собственнику жилья. Тогда описывается порядок его внесения и возврата.

Арендодатель имеет право:

  • требовать от арендатора соблюдения правил пользования квартирой;
  • требовать своевременного перевода арендной платы;
  • требовать возмещения материального ущерба в случае, если его имуществу будет причинён вред неправомерными действиями арендатора;
  • проводить периодические обследования квартиры для выявления нарушений правил пользования в согласованное с другой стороной время;
  • обратиться в суд для расторжения договора в случае неоднократного нарушения положений договора со стороны арендатора.

Арендатор имеет право:

  • свободно пользоваться квартирой;
  • требовать от арендодателя устранения недостатков, ухудшающих характеристики помещения.

Отдельно указывается, может ли арендатор производить текущий ремонт без согласия собственника, сдавать квартиру в субаренду.

Обязательным пунктом договора является описание прав и обязанностей арендатора и арендодателя

Собственник помещения должен:

  • предоставить квартиру в пригодном для проживания состоянии;
  • производить текущий ремонт по необходимости;
  • устранять неполадки бытовой техники, инженерных коммуникаций, чинить или заменять мебель;
  • обеспечивать предоставление коммунальных услуг, телефонной и интернет связи.

Наниматель обязан:

  • своевременно передавать деньги за пользование квартирой;
  • соблюдать требования договора и законодательных актов;
  • использовать помещение по его назначению;
  • бережно относиться к арендному имуществу;
  • своевременно сообщать наймодателю о неисправностях бытовых приборов или коммуникаций;
  • поддерживать чистоту и порядок в жилом помещении и местах общего пользования в многоквартирном доме;
  • не предоставлять жилое помещение в пользование лицам, не указанным в договоре;
  • возвратить имущество в том же состоянии, в каком принял его, за исключением повреждений, причинённых в результате обычной эксплуатации;
  • возместить материальный ущерб, причинённый по его вине или вине иных жильцов.
  1. Срок аренды. В разделе указывается, на какое количество месяцев или лет заключён договор. Стороны согласуют порядок пролонгации. Обычно указывается, что контракт продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не уведомит другую за месяц о желании прекратить правоотношения. Количество пролонгаций может быть специально ограничено.

Изменения и прекращение договора. Внесение корректировок в положения контракта, возможно на основании письменных соглашений, подписанных каждой стороной. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе собственника при несогласии другой стороны производится по решению суда.

  1. Ответственность. Арендатор несёт ответственность за несвоевременную оплату пользования квартирой, причинение ущерба помещению или переданному вместе с ним имуществу. В разделе может быть указан размер неустойки за день просрочки ежемесячной платы.
Предлагаем ознакомиться:  При каких условиях возможно расторжение договора дарения

Автоматическая пролонгация договора аренды

Условия пролонгации

Автопролонгация может осуществляться в двух случаях:

  • если контрагенты в основном договоре предусмотрели условие об автопродлении;
  • если соблюдаются условия, указанные в ч. 2 ст. 621 Кодекса.

В первом случае все понятно – стороны попросту включают в текущий договор условие о том, что по истечении срока он будет продлен на новый срок и на оговоренных условиях.

Во втором случае вступает в действие закон. Ч. 2 ст. 621 Кодекса гласит, что соглашение считается продленным на неопределенное время на тех же условиях, на которых оно действовало ранее, если:

  • арендатор продолжает использование нежилого помещения после того, как истек срок действия арендного контракта;
  • и арендодатель не возражает против дальнейшего использования имущества прежним арендатором.

Помимо тех ситуаций, когда арендатору необходимо направлять уведомление о своем желании продлить договор аренды нежилого помещения, возможно и иное развитие событий. Так, если арендующий продолжает пользоваться соответствующим имуществом в том же режиме и по истечении срока договора и при этом ни у кого нет возражений, то тогда, следовательно, договор считается автоматически продленным на неопределенный срок.

Автоматическая пролонгация подразумевает продолжение пользования нежилым помещением после того, как срок действия договора закончился, без изменения условий. Такая пролонгация возможна в двух случаях:

  • наличия соответствующего пункта в договоре;
  • отсутствия возражений субарендодателя.

Если возможности продления не были оговорены сторонами при заключении сделки по субаренде, и к дате завершения сделки субарендатор продолжает пользоваться нежилой площадью, а субарендодатель не возражает, то сделка юридически считается продлённой на прежний срок, в соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ.

Договор краткосрочной аренды нежилого помещения

16.2. По требованию Арендодателя настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда Арендатор:

  1. пользуется помещением с существенным нарушением условий Договора или назначения помещения либо с неоднократными нарушениями;
  2. существенно ухудшает нежилое помещение.

5.2. В присутствии Арендатора проверить исправность систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду нежилого помещения, а также ознакомить Арендатора с правилами его эксплуатации либо выдать Арендатору письменные инструкции о правилах и порядке пользования этим помещением и его систем жизнеобеспечения.

Нужно ли регистрировать

Существует 4 способа продлить арендные правоотношения, подробнее о которых мы поговорили выше. В 2-х из них заключается новый договор:

  • просто заключение нового договора;
  • заключение нового контракта с соблюдением исключительного права.

В этом случае регистрировать новый договор нужно, если того требуют нормы ГК РФ (то есть при заключении на срок более 1 года).

В 3-м случае заключается дополнительное соглашение. И здесь законом не сказано ничего – нужно ли регистрировать такое соглашение, если, к примеру, срок аренды, согласно доп. соглашению, превышает 1 год.

Что касается автоматической пролонгации, то здесь новых и дополнительных договоров, как таковых, не заключается, то есть продолжает действовать старый контракт, соответственно, перерегистрация не требуется (если ранее он уже был зарегистрирован).  

Отказ

Нормами ч. 1 ст. 621 Кодекса определяется ответственность арендодателя в случае отказа от продления арендного контракта при наличии у контрагента исключительного права.

Так, аб. 3 ч. 1 ст. 621 Кодекса гласит, что, если арендодатель отказал арендатору в заключении контракта на новый срок, но при этом в течение 12 месяцев заключил арендный договор с другим лицом, арендатор вправе восстановить справедливость через суд.

Арендатор при нарушении исключительного права вправе пойти двумя путями:

  • потребовать через суд поставить его на место текущего арендатора (перевести права и обязанности) и потребовать возмещения убытков, причиненных арендодателем в связи с отказом от продления;
  • либо же только потребовать возмещения таких убытков (без перевода прав и обязанностей).

Итак, продлить арендный контракт можно несколькими способами – заключить доп. соглашение, использовать преимущественное право арендатора или же просто заключить новый договор.

В некоторых случаях продлить соглашение можно и по суду. Если арендодатель не соблюдает первостепенное право арендатора на продление, последний может потребовать компенсации убытков через суд.

Срок аренды нежилого помещения

Смысл документа, заключенного об аренде нежилой площади, основывается на передаче от арендодателя в руки пользователя на правах временной собственности за деньги нежилого помещения. Цель, с которой может сдаваться территория, может относиться к предпринимательской деятельности либо к другим видам и способам, доступным тому, кто берет в аренду помещение.

  • если договором не предусматривается определенный срок аренды, считается, что помещение переходит в аренду без определенного срока, то есть надолго;
  • если неопределенный срок аренды перестает устраивать любую сторону, требуется сообщить за 3 месяца о том оппоненту в письменном порядке;
  • если нежилое рассматриваемое помещение находится во власти государственных либо коммунальных служб, такой срок сдачи в аренду длится не более 5 лет, или же срок устанавливается по желанию сторон;
  • для субъектов государственной или коммунальной собственности период аренды автоматически считают продленным на 5 лет со дня заключения арендного договора, если, конечно, арендатор не устанавливает свой срок;
  • закон может определить максимальный срок аренды для отдельных видов имущества от 5 до 50 лет аренды.

Если одна из сторон-контрагентов сделки желает продлить субаренду, то такая сторона должна сообщить об этом в заранее обговоренные субарендным соглашением сроки. В случае субаренды нежилых площадей принято уведомлять о продлении:

  1. Как правильно продлить договор аренды нежилого помещенияза три месяца, если договор был заключен на год и более;
  2. за 30 дней, если договор субаренды краткосрочный (до 12 месяцев).

Если при заключении сделки стороны не устанавливали временные рамки, в которые необходимо сообщить о желании продления, то нормы ст. 621 ГК РФ предписывают уведомить контрагента в разумные сроки.

Сообщать о желании продления следует с учётом способа доставки уведомления. Если уведомление осуществляется по почте, то следует направлять информационное письмо не позднее, чем за месяц до прекращения субаренды.

Закон РАА

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Нужна ли регистрация?

Если продление субаренды происходит автоматически или с помощью направления письменного уведомления субарендодателю нежилого помещения, то отдельная регистрация такой сделки не требуется.

Зарегистрировать продление в Росреестре будет необходимо в следующих случаях:

  1. при изменении существенных условий;
  2. при продлении соглашения по решению суда.

К существенным условиям принято относить следующие:

  • размер регулярного платежа;
  • ограничения в эксплуатации нежилых площадей;
  • изменение количества контрагентов;
  • изменение порядка и периодичности начисления оплаты.

ВНИМАНИЕ! Если автоматическая пролонгация невозможна в силу конкретных обстоятельств, то чтобы избежать уплаты повторной госпошлины за регистрацию, важно продлевать субарендное соглашение до окончания его срока.

Итак, продление субарендной сделки осуществляется в общем случае автоматически и не требует отдельной регистрации в органах Росреестра, но необходимо обязательное уведомление субарендодателя и собственника о пролонгации. При необходимости изменить ряд условий, составляется дополнительное соглашение.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector