Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Теперь перейдем к часто задаваемым вопросам касаемо взыскания неустойки.

За время, отведенное застройщику на строительство и сдачу жилья, сумма договора долевого участия может в какой-то мере обесцениться, и за ранее оговоренную сумму дольщик уже не сможет купить необходимое ему жилье. Поэтому, не выполнив свои обязательства, застройщик должен выплатить дольщику неустойку.

Фактически неустойка представляет собой денежную компенсацию за использование застройщиком денежных средств дольщика. Эти деньги застройщик должен выплатить помимо суммы, указанной в договоре и уплаченной ему дольщиком за строительство жилья.

Регулируется этот вопрос законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Неустойка выплачивается также, если:

  • построенное жилое помещение не соответствует заявленному ранее качеству;
  • деньги на строительство привлечены лицом, не имевшим права на совершение таких действий.

Согласно ч. 2 ст. 6 вышеупомянутого закона, если застройщик не выполняет вовремя взятые на себя обязательства, он будет вынужден выплатить другой стороне неустойку – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый просроченный день.

Н = СД × 1/300СР × ДП,

Н – неустойка,

СД – сумма договора,

СР – ставка рефинансирования,

ДП – дни просрочки.

Дольщик также может потребовать расторжения договора долевого участия судом в следующих ситуациях:

  1. Застройщик прекратил строить объект либо приостановил строительство, и есть существенная вероятность того, что дольщик не получит в срок свое жилье.
  2. Застройщиком был существенно изменен проект договора, и эти изменения не устраивают дольщика.
  3. Застройщик изменил назначение объекта строительства или нежилых помещений в его составе.
  4. В ряде других случаев, которые предусматривает федеральное законодательство.

В течение 10 рабочих дней после того как договор расторгается судебными органами, застройщик должен вернуть дольщику уплаченные им деньги и выплатить неустойку – аналогично ситуации, в которой договор расторгается дольщиком самостоятельно.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени ) уплачивается застройщиком в двойном размере». В соответствии с Указанием Банка России «О размере ставки рефинансирования Банка России» ставка рефинансирования ЦБ РФ с 19 b.yz 2019 г. составляет 9 %. Актуальную ставку рефинансирование можно посмотреть здесь.

Просрочка считается со дня, следующего за датой передачи квартиры, предусмотренной вашим Договором долевого участия (к примеру: «Застройщик обязан передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок до „31“ декабря 2019 г.

Ответственность Застройщика по закону предусмотрена: – за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ; – за нарушение срока передачи объекта капитального строительства; – за несоответствующее условиям договора качество объекта капитального строительства;

– в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по причинам, зависящим от застройщика, и в иных предусмотренных договором случаях. 2. Данная мера ответственности применяется когда многоквартирный жилой дом построен и передан участнику долевого строительства с нарушением срока, предусмотренного условиями ДДУ.

Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка выплачивается в двойном размере. Юристы ФК ПРАВО специализируются на ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и имеют богатый опыт работы в этом направлении.

С нашей судебной практикой вы можете ознакомиться на странице ОТВЕТЧИКИ Для удобства расчета неустойки Юридическая компания «ФК ПРАВО» разработала Online калькулятор неустойки по Долевому строительству в соответствии с ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Для расчета неустойки за пользование денежными средствами в поле » Цена ДДУ » online-калькулятора необходимо ввести стоимость Договора долевого строительства.

Пеня начисляется на ту стоимость квартиры, которая прописана в соглашении о долевом участии.

Однако есть один нюанс. Если жилец сам отказывается от подписания акта приема – передачи по квартире, то строительная фирма освобождается от установленных законодательством санкций.

Поэтому госпошлина за взыскание неустойки и других выплат не вносится, но при условии, что общий размер иска будет не больше миллиона рублей. В противном случае пошлина рассчитывается из суммы, превышающей 1 миллион. Наличие судебного решения о взыскании присужденных сумм еще не гарантирует их получения.

Поэтому часто приходится прибегать к помощи судебных приставов.

Дольщику возвращается вся сумма и проценты.

  • Соглашение расторгнуто до момента окончания его действия – заинтересованная сторона, может потребовать пени: если объект был сдан с опозданием в 2 месяца, а также за недвижимость, не предоставленную в срок, через 60 дней после просрочки по договору долевого участия.
  • Когда соблюсти условия соглашения не получается, застройщик должен за 2 месяца сообщить об этом в письменной форме, предложить другую дату, допустимую для всех заинтересованных сторон.

    В противном случае осуществляется расчет неустойки.

    1. возмещение за моральный ущерб;
    2. штраф за несвоевременно выплаченные средства, определенные арбитражным судом – 1% за каждый день;
    3. произвести перерасчет пени на дату заседания судебного органа;
    4. штраф – 50% от рассчитанной неустойки;
    5. снижение стоимости квартиры, за незапланированную аренду жилой площади, оплату издержек.
    Предлагаем ознакомиться:  Как правильно составить договор аренды жилья

    получение исполнительного листа участником долевого строительства. Претензионный порядок урегулирования споров не является обязательным пунктом при заключении ДДУ, так как Федеральный закон

    не регламентирует порядок его осуществления.

    Исходя из судебной практики при разрешении таких споров, можно сказать, что суд может посчитать претензионный порядок установленным . если в договоре долевого участия конкретно определены требования к: наименования сторон; обстоятельства, в связи с которыми возникло нарушение сроков (с выдержками из договора); размер неустойки (с описанием ее расчета); требования и сроки по уплате неустойки.

    Участие в долевом строительстве имеет не только ряд преимуществ, но и значительные риски

    В современном мире рынок строительства бурно растёт. Очень много компаний предлагают вложить денежные средства в строительство домов.

    Люди вкладывают средства и ждут, когда будет дом сдадут в эксплуатацию. Покупка такого жилья выходит намного дешевле, чем приобрести новое готовое помещение.

    Конечно, эта процедура рисует радужные перспективы. Но, как и в любом другом деле, здесь присутствуют свои недостатки. Что касается долевого участия, оно вызывает большой риск.

    Можно наткнуться на двойную продажу, долгое строительство, мошенничество и тому подобное.

    Рассмотрим конкретную ситуацию из жизни. Человек вкладывает деньги и становится дольщиком строительства. Но вот, подошел срок сдачи его в эксплуатацию, а ничего не происходит.

    Проходит ещё полгода, с тех пор, как его должна была передаваться квартира, но строительство ещё не закончилось. Он начинает искать варианты покупки жилья на вторичном рынке, находит отличный вариант.

    При нарушении сроков сдачи объекта дольщики имеют право требовать возврата вложенных средств, вполне законно

    Соответственно он желает вернуть свои деньги и расторгнуть заключённый договор. Для этого дольщик отправляет застройщику уведомление, но компания не желает возвращать деньги. Застройщик начинает пугать дольщика штрафными санкциями.

    Каждый человек должен понимать, что в подобных ситуациях закон на его стороне.

    Порядок расчета неустойки по договору долевого участия

    Дольщик имеет полное право расторгнуть сделку и получить назад свои деньги. Дальше он подаёт исковое заявление в суд. Но проблема в том, что пока шло строительство, инфляция сильно снизила сумму вложенных средств.

    Расчёт неустойки регламентируется п. 2 ст. 6 ФЗ № 216.

    Формула расчета неустойки по договору долевого участия следующая:CD * 8, 25 % / 300 * 2 * DP, гдеCD – сумма по договорным отношениям;DP – просроченный срок в днях;8, 25 %- ставка рефинансирования ЦБ.

    Разберём эту формулу на конкретном примере. Предположим, договор был заключён на сумму 800000 рублей. Просрочка составляет 90 дней.

    Получаем:800000 * 8, 25 % / 300 * 2 * 90 = 39600 рублей.

    С этой суммы через суд взыскивается дополнительно ещё штраф, в размере пятьдесят процентов от присужденной неустойки. Расчет неустойки по договору долевого участия, калькулятор несложно найти в интернете.

    Формула расчета пени по ДДУ. Фото № 2

    Для того чтобы рассчитать пени по ДДУ дольщику необходимо знать:

    1. Общие положения по неустойке из ФЗ-214.
    2. Период просрочки, рассчитываемый со дня, следующего за днём сдачи объекта по договору, в который, естественно, застройщик не сдал квартиру дольщику, до дня подписания передаточного акта недвижимости. При этом уклонение дольщика от подписания этого документа полностью снимает с застройщика обязанность уплаты неустойки.
    3. Сумму договора, относительно которой рассчитывается неустойка.
    4. Действующую в день сдачи объекта по ДДУ ставку рефинансирования РФ.

    Расчет неустойки можно провести либо в форме онлайн-калькулятора, введя в его поля соответствующую информацию, либо в ручном режиме. Если с первым вариантом проблем у граждан не возникает, то со вторым они являются частым явлением. Дабы у наших читателей подобных неудобств не возникло, давайте рассмотрим порядок ручного расчета неустойки по ДДУ.

    Какие обязательства стороны принимают на себя по ДДУ

    Отношения между строительной фирмой и участником регулируются ДДУ, условия которого должны полностью соответствовать положениям 214 ФЗ. В соответствии с законом в условиях договора четко прописываются обязательства, принимаемые на себя обеими сторонами. Застройщик должен построить и в положенный срок передать дольщику квартиру, а участник обязан вовремя вносить необходимые платежи. За срыв сроков закон установил определенные штрафные санкции и для одной, и для другой стороны.

    214 ФЗ направлен в первую очередь на защиту обычных граждан. По этой причине пеня, которую уплачивает дольщик, значительно меньше, чем неустойка и штрафы, взыскиваемые с юридических лиц, в данном случае с девелопера. Тем не менее пеня за просрочку оплаты существует, поэтому, чтобы избежать проблем с застройщиком, который вряд ли упустит шанс получить лишние деньги, участнику необходимо четко выполнять условия договора.

    Способы оплаты по договору

    Закон позволяет установить в договоре один из двух возможных вариантов оплаты строящегося жилья. Дольщик может либо внести всю сумму сразу, либо оплачивать по частям в соответствии с условиями ДДУ. В каждом конкретном случае стороны самостоятельно решают, какой способ будет для них самым оптимальным.

    Цена договора должна обязательно присутствовать в условиях ДДУ. При отсутствии данного пункта договор считается недействительным. В документе также должен быть отражен способ оплаты. Если предполагается единовременный платеж, в договоре указывается, до какой даты должна быть внесена требуемая сумма.

    Предлагаем ознакомиться:  Порядок составления договора найма

    Оплата по договору

    Следует учесть, что застройщик не имеет права требовать внесение платы до регистрации договора в установленном порядке в органах Росреестра. Подробнее об оплате по ДДУ можно прочитать в статье «Что нужно знать об оплате по ДДУ».

    За время пока строится дом, может произойти много событий. Вправе ли дольщик прекратить вносить платежи, если на то его вынуждают обстоятельства? Закон не позволяет участнику самостоятельно выйти из договора, если застройщик добросовестно исполняет свои обязательства. Участник может обратиться к девелоперу и при его согласии подписать с ним соглашение об изменении графика платежей или о переносе оплаты.

    Приостановить оплату по договору дольщик может в случае одностороннего отказа от исполнения договора, если на то имеются веские основания, приведенные в 9 статье 214 ФЗ, или по судебному решению. Во всех остальных случаях дольщик обязан до конца соблюдать условия подписанного договора и не прекращать производить оплату за строящееся жилье.

    Участник может также переуступить свои права на квартиру другому лицу, подписав с ним договор цессии. Однако до проведения сделки он должен погасить все свои долги по оплате. Правовые основы данной сделки и процесс ее проведения подробно описаны в статье.

    К заключению ДДУ нужно подходить очень серьезно. Дольщик берет на себя обязательства, которые необходимо исполнять вовремя. Просрочка оплаты влечет за собой применение к нему штрафных санкций, а если нарушения носят систематический характер, застройщик может расторгнуть договор. Конечно, до этого лучше не доводить, но в жизни случаются различные ситуации.

    Чем грозит дольщику задержка платежа

    Участник обязан вносить платежи до даты (включительно), установленной в договоре. Если дольщик просрочил единовременный платеж или нарушил график внесения очередной оплаты, то со следующего дня ему начинает начисляться пеня. Застройщик может потребовать уплату пени в рамках исполнения контракта. При значительной просрочке закон позволяет ему в одностороннем порядке аннулировать договор с дольщиком и одновременно выставить счет на неустойку.

    Когда девелопер может по своей инициативе расторгнуть ДДУ:

    • просроченный платеж не выплачивается дольщиком два месяца и более;
    • участник более чем три раза за год нарушил график оплаты.

    Однако закон и в этих случаях гуманно подходит к просрочке обязательств со стороны граждан и обязывает застройщика, прежде чем расторгнуть договор, направить участнику предупреждение о необходимости внесения оплаты. Если в течение месяца со стороны дольщика не последует никакой реакции, застройщик может отправить ему уведомление об аннулировании ДДУ с требованием о выплате неустойки.

    Следует учесть, что договор считается расторгнутым с момента отправки письма. Через десять будних дней после этого девелопер обязан возвратить деньги дольщику. Однако закон не позволяет застройщику высчитывать неустойку с этой суммы.

    Порядок расчета пени и его пример

    НЕУСТОЙКА = (СУММА ДОГОВОРА * КОЛ-ВО ПРОРОЧЕННЫХ ДНЕЙ * СТАВКА РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ЦБ РФ) / 150 (300 – для юрлиц)

    В качестве примера рассмотрим расчет неустойки для ДДУ со следующими показателями:

    • сумма договора – 4 000 000;
    • срок сдачи объекта – 1 мая 2017 года;
    • дата подписания передаточного акта – 15 мая 2017 года;
    • ставка рефинансирования ЦБ РФ 1 мая 2017 года – 8 %;
    • дольщик – обычный гражданин (физлицо).

    (4 000 000 * 14 * 0, 08) / 150 = 29866 рублей, чему и равняется неустойка в данном случае.

    В случае же с иными причинами необходимости выплаты неустойки со стороны застройщика, то есть не просрочка сроков сдачи объекта, применяются:

    • либо соответствующие пункты ДДУ, если они имеются;
    • либо вердикт судебного органа по рассмотренному делу относительно конкретного ДДУ;
    • либо договорные обязательства сторон сделки, по которой будет осуществляться выплата неустойки.

    Данный порядок актуален как для компенсации за низкое качество построенных объектов, так и при нецелевом или неправомерном использовании средств дольщиков со стороны застройщика.

    За нарушения условий ДДУ, допущенные как застройщиками, так и дольщиками, предусмотрена законная неустойка. Однако в договорах нередко можно найти пункты, в которых для расчета неустойки используются завышенные процентные ставки. Такие условия договора рассматриваются законодателем как ущемление прав граждан.

    По сложившейся судебной практике, если виноват обычный гражданин, а неустойка в договоре прописана выше, чем в законе, применяется законная пеня. Поэтому независимо от того, какая неустойка предусмотрена в ДДУ, пеня будет рассчитываться исходя из формулы, приведенной в законе. 

    Пеня = Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

    Например, дольщик должен был внести очередной платеж по договору в сумме один миллион рублей до 10 февраля 2017 года. Но деньги были перечислены застройщику только 15 марта 2017. В результате просрочка составила 34 дня.

    1 000 000 × 10%/300 (0,033) × 34 = 11 333,33

    Таким образом, размер пени за просрочку составляет 11 333,33. Дольщик помимо основного долга в один миллион рублей, должен будет оплатить застройщику пеню за тридцать четыре дня. Если он и дальше будет оттягивать оплату, то каждый день к сумме долга будет прибавляться 333,33 рубля.

    По закону застройщик – это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором (по договору аренды либо субаренды) определенного земельного участка, собирается построить на этом участке какие-либо объекты недвижимости и имеет на это специальное разрешение. Именно в целях строительства застройщиком привлекаются деньги заинтересованных лиц ‒ дольщиков.

    Предлагаем ознакомиться:  Декретный отпуск неработающим женщинам - оплачивается ли, виды и размеры единовременных и ежемесячных пособий неработающим мамам, условия получения

    Но случается так, что в качестве застройщика выступает лицо, не имеющее на это законных оснований. В частности, данное лицо:

    • не является ни собственником, ни арендатором участка – это можно проверить, попросив предоставить выписку из единого государственного реестра недвижимого имущества;
    • не имеет разрешения на строительство – в этом случае все объекты недвижимости, построенные на земельном участке, будут считаться самовольными постройками;
    • не составило и не разместило соответствующим образом проектную декларацию.

    В соответствии с законодательством мнимый застройщик должен выплатить дольщику двойную неустойку и возместить убытки, понесенные последним по договору. 

    Каким образом получить неустойку?

    Если застройщик отказывается платить неустойку дольщикам потребуется обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением

    Застройщик, получив уведомление об уплате неустойки, конечно, откажется её платить.

    Поэтому дольщики вынуждены подавать иск в судебную инстанцию для её взыскания. Обычный человек при этой процедуре может опираться на « Закон о защите прав потребителей».

    Совместно с неустойкой человек вправе взыскать и штраф, который составляет пятьдесят процентов от присужденной суммы.

    Кроме того, совместно взыскивается и моральный ущерб, но его сумма обычно не больше десяти тысяч руб. Подавать исковое заявление требуется по месту прописки дольщика или регистрации фирмы ответчика.

    Следует знать, что когда сумма неустойки меньше пятидесяти тысяч рублей, обращаться нужно только в мировую судебную инстанцию. В остальных случаях истец вправе выбрать судебную инстанцию самостоятельно.

    Совместно с заявлением в канцелярию судебной инстанции сдаётся следующая документация:

    • Паспорт
    • Договор долевого участия
    • Копии квитанций оплаченных сумм
    • Расчёт неустойки

    Чтобы взыскать штраф, требуется сначала отправить письмо претензию застройщику с требованием выплаты неустойки. В него необходимо вложить подробный расчёт.

    Обязательно при подаче искового заявления нужно будет приложить копию претензионного письма и квитанцию об отправке.

    К этой процедуре может привести только личное ходатайство ответчика, с приведением на это веских аргументов. Когда судья рассмотрел подробно положение и требования всех сторон он выносит единственное правильно решение.

    Дальше истец через определённый срок может его забрать и отвести для исполнения приставам.

    Следует знать, что не желая выплачивать неустойку застройщики могут выискивать разнообразные причины и прибегать к разным хитростям

    Важно, знать, что ответчик не просто так отказывает в выплате неустойки.

    Возможно, у него есть ряд причин на подобные действия. Зачастую застройщики хитрят и даже через суд сложно доказать нарушения.

    Происходит это следующим образом:

    1. Когда застройщик видит, что происходит нарушение сроков, он направляет письмо уведомление на адрес дольщика. В нём говорится, что человек может явиться в офис для принятия недвижимости.
    2. Дольщик приходит в компанию и получает ответ, что письмо ему было отправлено ошибочно, что помещения в эксплуатацию ещё не введены.
    3. Человек разворачивает и уходит. Застройщик составляет односторонний передаточный акт. То есть, получается, нарушений никаких у компании нет. Когда дело доходит до суда, судья исходя из предоставленных документов, естественно становится на сторону организации.

    Защититься в данной ситуации достаточно просто. Когда дольщик пришёл в компанию, ему нужно написать заявление на составление акта.

    Если застройщик отказывается его принять, документ требуется отправить почтой. На руках должна остаться квитанция и копия документа.

    Что необходимо сделать в первую очередь?

    Перед тем, как обратиться в суд с исковым заявлением потребуется собрать пакет документов

    Прежде чем обращаться идти с иском в судебную инстанцию требуется обозначить своё требование в письменном виде непосредственно застройщику.

    В нём дольщик обозначает срок, в течении которого он готов подождать перечисления денег. Также сюда рекомендуется приложить копию договора и квитанций.

    А также следует сделать расчёт неустойки и тоже вложить его в письмо. Отправлять эти документы лучше ценным письмом. При этом важно предварительно составить опись с вложенной документацией.

    На руках у дольщика должен остаться документ, являющийся подтверждением отправленного письма и его содержания.

    Кроме того, отнести его можно лично, но обязательно при передаче потребовать бумагу, свидетельствующую о принятии пакета бумаг.

    Значение неустойки по договору долевого участия и основания для ее уплаты

    Чтобы добиться справедливого решения по иску по выплате неустойки лучше всего заручиться поддержкой опытного юриста

    Следует понимать, что любые выплаты имеют свои особенности. Достаточно часто судьи делают поблажки застройщикам, и размер исковой суммы тает прямо на глазах.

    Поэтому, при заведении такого процесса лучше воспользоваться помощью профессиональных юристов. Они всегда подскажут: как правильно поступить в той или иной ситуации.

    Как уже говорилось выше по суду можно взыскать:

    • Неустойку
    • Штраф
    • Моральный ущерб

    Только для взыскания морального ущерба нужно будет доказать его наличие. К примеру, предоставить: соответствующие документы с больницы, подтверждающие угнетённое состояние и тому подобное.

    Также в суде можно давить на то, что в связи с задержкой сдачи помещений в эксплуатацию дольщик вынужден был снимать квартиру.

    Для этого дополнительно потребуется предоставить договор аренды и квитанции, подтверждающие оплату. Все расходы взыскиваются с ответчика, включая и судебные издержки.После вступления в силу решения судьи дольщик может забрать исполнительный лист.

    Взыскание неустойки ДДУ производится двумя способами:

    • Можно отнести его приставам на исполнение
    • Допускается отправить этот документ почтой в финансовую организацию, в которой находится расчётный банковский счёт ответчика.
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Юрист онлайн
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

    Adblock detector