Разница между ук и обслуживающей организацией

Обслуживающие организации

Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании — до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом. Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций.

Было обанкротившееся ОАО «Жилье­20­1», стало ОАО «Жилье­20» по ОЖФ. Нас заверили, что вновь избранная организация тоже является управляющей».«Такого не может быть! — заверил корреспондента «МЛ» заместитель главы администрации Пензы Юрий Ильин. — ОАО «Жилье­20» по ОЖФ — это не управляющая организация, а обслуживающая.

Это бывший МУП, который не может оказывать услуги по управлению домом, а лишь занимается содержанием общего имущества и поддержанием исправного состояния дома».Да тут у любого мозги съедут набекрень! Значит, самое время научиться отличать управляющую компанию от обслуживающей организации! В чем плюсы и минусы непосредственного управления?

Физический износ основных Фондов ЖКХ составляет около 60%, в том числе котельных — 55%, коммунальных сетей водоснабжения — 65%, канализации и тепловых сетей — 63%, электрических сетей — 58%, водопроводных насосных станций — 65%, канализационных насосных станций — 57%, очистных сооружений водопровода и канализации- 54% и 56% соответственно.

В отдельных случаях износ доходит до 80%, что, естественно, повышает степень аварийности систем жизнеобеспечения населения. Со сбоями коммунальных систем постоянно сталкиваются жители всех регионов России, даже тех, которые принято считать благополучными, и это неудивительно. Ввод новых мощностей в отраслях инженерной инфраструктуры резко упал. В частности, по водопроводу и канализации- в 5 раз, по тепловым сетям- в 7 раз по сравнению с 1990 годом.

К безусловной обязанности управляющей организации отно­сится соблюдение стандартов управления. Также следует назвать обязательным страхование рисков при исполнении функций управления МКД. Очень скоро сюда может добавиться обязатель­ное участие в саморегулируемых организациях управляющих недвижимостью.

Рассмотрев вопрос (ТСЖ или управляющая компания — что лучше?) и приняв решение в пользу того или иного варианта, жильцы должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают в процессе управления участие. Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то организация ТСЖ часто приходит в упадок, а управляющая компания, бывает, завышает стоимость своих услуг.

Ответ тут содержится уже в организационно-правовой форме компании: если УК — это коммерческая организация, то ТСЖ — некоммерческая. Получается, что целями первой является, в первую очередь, извлечение прибыли, а другой — решение социальных, правовых, управленческих и подобных задач.

  • Все текущие расходы являются плановыми. Текущий или капитальный, уборку территории, вывоз мусора ремонт осуществляют нанятые подрядные организации.
  • Компания покрывает все существующие долги за счет накопленных резервных средств.
  • По вопросам разрешения конфликтных ситуаций с поставщиком ресурсов УК более компетентны.

Только на основании нотариально заверенного документа, подтверждающего согласие жильцов, подается заявление на создание ТСЖ. Председатель товарищества и ответственные лица имеют право решать вопросы по поводу тарифов оплаты коммунальных услуг и урегулировать вопросы содержания жилья.

Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо. Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации.

Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией. Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

«Если домом управляет управляющая компания, то именно она несет ответственность перед собственниками за оказание, обратите внимание, всех услуг и за выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг». Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т. д.

В отличие от управляющих организаций обслуживающие организации не являются исполнителями коммунальных услуг и не несут ответственности за их качество. Поэтому в случае непосредственного управления, каждому собственнику приходится заключать отдельный договор с каждой ресурсоснабжающей организацией на каждый вид коммунального ресурса.

«Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома. На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 000 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Отметим, если раньше МКД обслуживали исключительно МУПы (муниципальные предприятия), то теперь большинство из них стали частными структурами — ОАО. Если же в МКД непосредственное управление, или выбрана форма управления ТСЖ, ЖСК, то собственники, или Правление от лица собственников, сами могут нанять, то есть заключить прямой договор с обслуживающей организацией, которая будет проводить необходимые работы по дому.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) организуется только по согласию большей половины жильцов, «за» при голосовании должно быть не меньше 51%. Должен обязательно быть нотариально заверенный документ, подтверждающий намерение создания Товарищества по результатам голосования жильцов.

На основании этого документа в местные органы власти подается стандартное заявление. Для организации деятельности ТСЖ избирается Председатель, совет правления, в полномочия которых входит регуляция вопросов по содержанию, обслуживанию жилья, по установке или изменению тарифов. Создание ТСЖ, согласно Жилищному Кодексу, может быть ограничено из-за квадратуры и количества квартир собственников.

И еще один важный момент: управляющая компания должна ежегодно отчитываться о потраченных средствах, ее деятельность должна быть для жителей дома совершенно прозрачной. Обслуживающая организация отчитываться может, только если такой отчет оговорен в тексте договора обслуживания. А поскольку договор заключают всего с одним собственником в доме, и, как правило, это совершенно случайный человек, не очень-то информированный о том, что в доме происходит, то никаких отчетов в договоре обслуживания не предусмотрено.

Предлагаем ознакомиться:  Номер пломбы в ттн

— На самом деле разница большая. Обслуживающая компания ни за что не отвечает, она не гарантирует вам хорошего качества работ и хорошее состояние вашего дома. А тарифы такая компания меняет согласно инфляции без согласования с собственниками. При этом договор обслуживания заключается с одним представителем дома — председателем совета дома, так что текст договора даже не все собственники читали, следовательно, и отследить, как он работает, они не могут.

В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором. Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор или обслуживающая инженерные сети — только за эту работу и т. д. Но многие обслуживающие организации могут выполнять и различные работы по обслуживанию, кроме специальных, которые выполняют специализированные организации.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

«Мы посоветовались с жильцами и пришли к выводу, что непосредственное управление требует слишком активного участия собственников, в том числе по заключению прямых договоров по водоснабжению, электроснабжению и т. д., — рассказал старший по одному из домов, расположенных на Западной Поляне, — поэтому на общем собрании решили не менять способ управления, а сменить управляющую организацию. Было обанкротившееся ОАО «Жилье­20­1», стало ОАО «Жилье­20» по ОЖФ. Нас заверили, что вновь избранная организация тоже является управляющей».

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».

Каков объем работ? По словам Юлии Васильевой, обслуживающие организации, как правило, отвечают за выполнение тех работ и услуг, которые у них прописаны в договоре с собственниками, а не тех, которые предусмотрены минимальным перечнем работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД.

Этот минимальный перечень прописан в постановлении Правительства РФ № 290 от 3 апреля 2013 года. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений могут заключить договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с любыми обслуживающими организациями, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Как правило, приходится заключать договоры с несколькими организациями на отдельные виды работ — лифт, электросеть, ремонт водопроводных сетей и т. д. «В этом случае обслуживающая организация будет отвечать только за тот объем работ, который предусмотрен договором, — подводит итог начальник юридического отдела Ассоциации потребителей Пензенской области.

— Например, организация, обслуживающая лифт, будет отвечать только за лифт, вывозящая мусор, — только за эту работу и т. д. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, распространяется на обслуживающие организации только частично в рамках тех видов работ и услуг, которые прописаны в договоре между собственниками и обслуживающей организацией».

  • обеспечение исполнения решений и постановлений собственников;
  • формирование повестки обсуждений собраниями, вынесение предложений по использованию общего имущества, его содержанию, рассмотрение возможности заключения договоров между собственниками и организациями, предоставляющими коммунальные услуги и другое;
  • надзор за оказанием различных услуг, содержанием и ремонтом общего имущества МКД и его управлением, качеством коммунальных услуг;
  • отчет о произведенной работе на ежегодном итоговом собрании.
  • Задуматься самим придется лишь при выборе подходящей организации. Основым преимуществом управляющей компании для жильцов является то, что далее обо всем будет думать и заботиться она, а собственники помещений – лишь пожинать плоды;
  • В большом доме можно, создав собственную УК, взять контроль над ЖКХ в свои руки. Если всё пойдёт хорошо, то подобные услуги можно начать оказывать и другим домам, с чего получать прибыль.
  1. Все заботы по содержанию и ремонту здания берет на себя управляющая компания. В то время как ТСЖ или другие объединения жильцов вынуждены заниматься этим самостоятельно, находя специалистов и т. д.
  2. Если жильцы дома задерживают выплаты, УК может провести запланированные работы за собственные средства. В случае, когда домом управляют жильцы, об это не может быть и речи, так как каких-либо накоплений у таких организаций обычно нет.
  3. УК всегда выбирает надежных подрядчиков, с которыми сотрудничает уже много лет. Для жильцов, которые управляют домом самостоятельно, это достаточно проблематично.
  4. В штате УК обычно работают опытные специалисты, занимающиеся обслуживанием дома.
Предлагаем ознакомиться:  Разница между прекращением и расторжением договора

В чем отличие управляющей организации от обслуживающей

  • благоустройство территорий и подъездов, что является одним из основных направлений деятельности товариществ, требует немалых капиталовложений, что приводит жильцов к большим затратам;
  • на сегодняшний день законодательство в области взаимоотношений ТСЖ и властей не является совершенным, а потому многие спорные вопросы приходится решать только через суд.
  1. Свобода выбора эксплуатирующих организаций посредством добровольного решения каждого собственника.
  2. Возможность получения дополнительных доходов путем принятия решения о сдачи в аренду свободных внутридомовых помещений.
  3. Уют и чистота придомовых и внутридомовых территорий.

Согласно Жилищному Кодексу РФ в ТСЖ могут объединяться собственники многоквартирных домов и земельных участков, соседствующих со строениями. Цель создания ТСЖ — управление и ведение хозяйственной деятельности на территории, которая является общей. В уставе организации указывается, что объектом управления является общее имущество.

В настоящий момент почти все жители многоквартирных домов обслуживаются силами управляющих компаний. Каждый обязан ежемесячно вносить плату за оказанные услуги в установленном размере. Однако многие даже не задумываются о том, каков принцип работы данных организаций и на каких «китах» в данном случае построены взаимоотношения.

«Обслуживающая организация выполняет только работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, — продолжает консультант «МЛ». — На них не распространяется требование о раскрытии информации, предусмотренное постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

«Мы даже написали обращение в администрацию Первомайского района, чтобы нам оказали содействие в подборе управляющей организации, — подчеркивает председатель совета дома. — Вариантов было немало, между тем многие жильцы по старинке хотели обращаться лишь в свой МУП, расположенный через дорогу».

— Все меньше в нашем городе становится управляющих компаний, все больше обслуживающих, многие собственники даже и не вникают, какой у них договор — обслуживания или управления. Потому что вроде бы ничего не поменялось, как работали сотрудники домоуправления, так и работают. Разве что цена договора изменилась. На самом деле все не так просто, как кажется.

Обсуждения.

При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг ;

Управляющая компания предоставляет коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение), получает плату за них и самостоятельно осуществляет расчет за коммунальные ресурсы с ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и т. д.

От общего к частному Если начать с общих фраз, то управление жилищным фондом — это целый комплекс целенаправленных действий. Он включает в себя мероприятия по техническому содержанию и ремонту общего имущества, предоставлению коммунальных услуг и многому другому. Содержание многоквартирного дома (МКД) — это техническое обслуживание, которое заключается в поддержании надлежащего состояния имущества, а также ремонте, уборке и санитарно­гигиенической очистке… Сегодня мы не будем перечислять всего.

Следовательно, управляющая организация — это организация, осуществляющая управление многоквартирным домом как специализированную профессиональную деятельность. В качестве подрядчика она может привлекать обслуживающую организацию, которая будет осуществлять работу по поддержанию надлежащего состояния здания.

Такая схема действует в большинстве домов Пензы, в которых работают городские управляющие компании. Отметим, если раньше МКД обслуживали исключительно МУПы (муниципальные предприятия), то теперь большинство из них стали частными структурами — ОАО. Если же в МКД непосредственное управление, то собственники сами могут нанять, то есть заключить прямой договор с обслуживающей организацией, которая будет проводить необходимые работы по дому.

Собственник может передать управляющей компании право на сдачу в аренду части помещений, при этом собственник освобождается от оплаты эксплуатационных расходов на указанную площадь и получает право на ежемесячное вознаграждение в сумме, установленной договором (дополнительным соглашением). Собственник может поручить управляющей компании продать часть помещений по установленной им цене.

  1. Дополнительная плата за услуги. Ведь это коммерческая организация, получающая доход за свою деятельность. Если в доме создано, к примеру, ТСЖ, то в Уставе может предусматривать вознаграждения за работу председателя. Но эти суммы обычно меньше, чем плата за работу управляющей компании.
  2. Если управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязательства, то в доме могут возникнуть перебои с электричеством, теплом или водой.
  3. Деньги, которые жильцы собирают на ремонт своего дома, могут быть потрачены на нужды другого здания.
  4. При банкротстве управляющей компании жильцы вряд ли смогут вернуть свои накопления.
  5. Руководство УК редко прислушивается к мнению собственников, поэтому им приходится соглашаться со всеми решениями организации.
  6. Жильцы дома не могут использовать общее имущество для получения прибыли. Речь идет о сдачи в аренду помещений или объектов для рекламы.

Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.

Уже этот пункт говорит о том, что полноценного договора управления МКД в России быть не может, поскольку в настоящее время в действующем законодательстве отсутствует корректное понимание того, что базовым объектом жилищной недвижимости является «домовладение», а не его часть в виде многоквартирно­го дома.

Согласно статистике на сегодняшний день 80% жилищных объектов заключают договора с управляющей компанией и лишь 20% организовывают ТСЖ. Специалисты считают, что наиболее приемлемым вариантом является заключение договора ТСЖ с управляющей компанией.

Городские управляющие организации занимают доминирующее положение на рынке управления многоквартирными домами на территории города Пензы. В случае наличия фактов, когда УО вопреки решению собственников помещений в многоквартирном доме о выборе иной управляющей компании не передает техническую документацию на МКД, совету дома необходимо обратиться с заявлением в Управление Федеральной антимонопольной службы по Пензенской области (ул. Урицкого, 127, тел.: 55-14-02).

Таким образом, согласно системному подходу ключевые факторы успеха организации находятся как во внешней, так и во внутренней средах. Именно внешнее окружение диктует стратегию развития организации. Эффективность внутренней системы определяется ее способностью быстро адаптироваться к изменяющимся условиям внешней среды.

Управление собственностью с позиции, изначально ориентированной на дотационность, обрекает жилищно-коммунальный комплекс на неэффективное развитие. Можно сказать, что непривлекательность ЖКХ для частного капитала и предпринимательства — это большей частью миф, сформированный отраслью для возможности сохранения прежних методов хозяйствования, создания барьеров для конкуренции и, как следствие, непрозрачности и бесконтрольности денежных оборотов.

Объединение собственников квартир в ТСЖ происходит в полном соответствии с нормативами Жилищного Кодекса Российской Федерации. В такую организацию, что нужно знать, могут объединяться не только собственники квартир, но и владельцы земельных участков, которые находятся рядом с МКД.

Обслуживающие организации

Обсуждения.

Если говорить про различия, то управляющая компания ответственна за содержание многоквартирного дома, предотвращение и устранение аварийных ситуаций, а обслуживающая организация нет. За уборку территории, обслуживание и текущий ремонт, подготовку отопительного сезона управляющая компания ответственна, а обслуживающая организация – только если эти услуги предусмотрены договором подряда.

Жители многоквартирных домов самостоятельно могут выбрать способ управления хозяйством жилого фонда. Один из самых распространенных способов – это управляющая компания, которая занимается обслуживанием и эксплуатацией домов. Это единый центр по решению бытовых проблем жителей, будь то желание владельца квартиры оформить жилье в наследство родственникам или плохо работающая розетка.

В УК собраны специалисты разных профессий, которые могут понадобиться жильцам: консьержи, дворники, сантехники, юристы, экономисты и так далее. Это сделано для того, чтобы дом мог нормально функционировать. Управляющая компания также рассматривает все предложения по благоустройству окружающей среды дома.

Мудрые застройщики часто приглашают управляющую компанию еще на этапе строительства в качестве «технадзора» за генподрядчиком, чтобы заранее учитывать интересы жильцов будущего дома. Тогда и людям в этом доме будет жить комфортно, и у застройщика не возникнет потом необходимости что-то переделывать и отбиваться от претензий разочарованных жителей.

Функции по обслуживанию многоквартирного дома могут исполнять различные обслуживающие организации. Одна может заниматься содержанием и обслуживанием коммуникаций, другая уборкой помещений, третья вывозом твердых бытовых отходов, четвертая содержанием и обслуживанием механизмов (лифтов) и т. д.

Условия проживания в многоквартирном доме, где проведено отопление, газ, вода, свет, конечно, очень комфортны по сравнению с собственным домом, где обо всем об этом приходится задумываться. Но в то же время, чтобы удовольствие было полным, за предоставляемыми услугами нужно следить и грамотно ими управлять.

Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ — юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли.

Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.

Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг.

Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector