Счет на оплату аренды нежилого помещения. Счёт на оплату. Бланк и образец заполнения. Порядок налогообложения коммунальных услуг

Документальное оформление

Каждая хозяйственная операция должна быть оформлена первичным учетным документом (п. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Подтвердить расчеты по арендной плате могут любые документы, составленные в соответствии с требованиями законодательства. В том числе договор, заключенный сторонами, график арендных платежей, акт приемки-передачи имущества, счет на оплату услуг и т. д.

Гражданско-правовые отношения

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (

).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1

).

С 01.06.2015 в гражданском законодательстве закреплено понятие обеспечительного платежа как одного из способов обеспечения исполнения денежного обязательства, в том числе обязательства, которое возникнет в будущем (п. 1

, п. 1

, п. п. 24, 48 ст. 1, ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Подробно об обеспечительном платеже см. Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

В данном случае возврат обеспечительного платежа арендатору не предусмотрен договором; предусмотрен его зачет в счет уплаты задолженности по арендной плате либо за первые 10 месяцев аренды (при нарушении сроков внесения платежей), либо за последний месяц (при надлежащем внесении арендной платы за предшествующие 10 месяцев).

Счет на оплату аренды нежилого помещения. Счёт на оплату. Бланк и образец заполнения. Порядок налогообложения коммунальных услуг

При этом, как следует из приведенных норм ГК РФ, указанный зачет производится при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором (арендная плата за первые 10 месяцев не внесена в сроки, установленные договором; арендная плата за первые 10 месяцев внесена в установленные сроки, наступил срок уплаты арендной платы за последний месяц).

Признание дохода

Доход в виде арендной платы признавайте в бухучете ежемесячно в сумме, определенной в договоре аренды (п. 15 ПБУ 9/99). Признание дохода не зависит от того, перечислил арендатор платеж или нет (п. 12 ПБУ 9/99).

Для организаций, которые вправе вести бухучет в упрощенном виде, предусмотрен особый порядок учета доходов (ч. 4, 5 ст. 6 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ).

Использование счетов бухгалтерского учета для отражения расчетов по аренде зависит от того, является эта операция для организации отдельным видом деятельности или нет.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Оказание услуг по предоставлению имущества в аренду является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1

). По общему правилу моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг является наиболее ранняя из следующих дат (п. 1

  1. день оказания услуг;
  2. день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящего оказания услуг.

Существует мнение, что получаемые арендодателем от арендатора денежные средства, в дальнейшем подлежащие зачету в счет оплаты услуг по аренде имущества, можно рассматривать в качестве предварительной оплаты данных услуг. Соответственно, сумма таких денежных средств включается арендодателем в налоговую базу в периоде их получения на основании пп. 2 п. 1 ст.

167 НК РФ (см., например, консультацию советника отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Е.Н. Вихляевой от 23.08.2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010).

Мнение это на сегодняшний день представляется небесспорным.

Ведь высказывалось оно в тот период, когда ГК РФ не содержал прямого указания на то, что зачет обеспечительного платежа в счет исполнения обязательств производится при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Соответственно, до наступления обстоятельств, установленных договором для зачета, по нашему мнению, обеспечительный платеж исполняет только обеспечительную функцию и не может считаться исполняющим платежную.

Практически то же самое можно сказать и о задатке в период до заключения основного договора. Несмотря на то что такая точка зрения высказывается некоторыми судами, Минфин России и налоговые органы считают, что задаток включается в налоговую базу по НДС на дату его получения исходя из пп. 2 п. 1 ст.

167 НК РФ (по данному вопросу см. Практическое пособие по НДС и Энциклопедию спорных ситуаций по НДС).

Наряду с этим Минфином России высказывается и другая позиция: выплата суммы обеспечительного платежа, которая используется арендодателем для погашения задолженности арендатора по арендной плате, связана с оплатой реализуемых услуг по аренде. Следовательно, по мнению Минфина России, она подпадает под действие пп. 2 п. 1

обеспечительный платеж не несет платежной функции; получение гарантийного обеспечения не является операцией по реализации; обеспечительный платеж по своей правовой природе является гарантией исполнения арендатором обязательств по договору и его уплата не связана с оплатой услуг. Как следствие, суммы обеспечительного платежа налоговую базу по НДС увеличивать не должны.

Подборка судебных решений, поддержавших такую позицию, приведена в Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

Предлагаем ознакомиться:  Приобщение к материалам уголовного дела выступлений государственного обвинителя и защитников в прениях сторон законом не предусмотрено.

Дополнительно по данному вопросу см. Практическое пособие по НДС.

В рассматриваемом случае организацией получен обеспечительный платеж, сумма которого может быть зачтена в счет арендной платы.

Счет на оплату аренды нежилого помещения. Счёт на оплату. Бланк и образец заполнения. Порядок налогообложения коммунальных услуг

Более безопасным в этой ситуации представляется начислить НДС на дату получения обеспечительного платежа как с суммы полученного аванса. Поэтому в настоящей консультации будем исходить из условия, что арендодатель определяет налоговую базу по НДС на дату получения обеспечительного платежа от арендатора исходя из полученной суммы платежа (равной ежемесячному арендному платежу с учетом НДС) (пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1

). НДС исчисляется расчетным методом с применением налоговой ставки, определяемой по правилам п. 4 ст. 164 НК РФ (в данном случае — 18/118).

При получении предоплаты в счет арендной платы арендодатель обязан предъявить арендатору соответствующую сумму НДС с полученной предоплаты и не позднее пяти календарных дней после получения предоплаты выставить счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями п. 5.1

НК РФ (п. п. 1, 3

) <*>.

При получении предоплаты момент определения налоговой базы у арендодателя возникает также на дату оказания услуг по предоставлению имущества в аренду (п. 14

).

Отметим, что услуги по договору аренды носят длящийся характер и оказываются непрерывно в течение всего срока действия договора. По мнению Минфина России, моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче в аренду является последний день налогового периода (в настоящее время это квартал — см. ст.

163 НК РФ) (Письмо от 28.02.2013 N 03-07-11/5941). Дополнительно по данному вопросу см. Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

Вместе с тем, по разъяснениям Минфина России, а также налоговых органов, в общем случае датой отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав признается дата первого по времени составления первичного документа, оформленного на покупателя (заказчика) (см.

, например, Письмо от 26.03.2015 N 03-07-11/16655, а также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС). При таком подходе к понятию «дата отгрузки» момент определения налоговой базы у арендодателя по п. 14 ст. 167 НК РФ возникает на дату выставления документа (счета за аренду) на имя арендатора. В данном случае такой документ выставляется арендатору в последний день месяца.

). Налогообложение производится по ставке 18%, предусмотренной п. 3 ст. 164 НК РФ.

Арендодатель дополнительно к сумме арендной платы обязан предъявить к уплате арендатору сумму НДС и не позднее пяти календарных дней после окончания месяца выставить счет-фактуру, оформленный в соответствии с требованиями п. 5 ст. 169 НК РФ (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3

) <*>.

Одновременно сумма НДС, начисленная при получении обеспечительного платежа (как НДС с полученного аванса), принимается к вычету на основании п. 8

, п. 6

. Подробнее о порядке вычета суммы НДС, исчисленной с аванса, см. Практическое пособие по НДС.

Для целей налогообложения прибыли арендная плата (без учета НДС) признается арендодателем (п. 1

  • в качестве дохода от реализации (если предоставление недвижимости в аренду осуществляется арендодателем на систематической основе) (пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ);
  • в качестве внереализационного дохода (если предоставление недвижимости в аренду осуществляется арендодателем не на систематической основе) (пп. 2 п. 1 ст. 248, п. 4 ч. 2 ст. 250 НК РФ).

По нашему мнению, полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом для целей налогообложения прибыли как при применении метода начисления, так и при применении кассового метода аналогично иным поступлениям, имеющим обеспечительные функции (задатку и залогу), предусмотренным в качестве неучитываемых доходов пп. 2 п. 1

. Заметим, что такое мнение высказывалось Минфином России в Письме от 26.02.2010 N 03-03-06/1/93 в отношении обеспечительного платежа по договору купли-продажи.

Доход от предоставления имущества в аренду (и в качестве дохода от реализации, и в качестве внереализационного дохода) при применении метода начисления признается на последний день месяца (т.е. на дату выставления счета) (п. 3, пп. 3 п. 4

).

При использовании кассового метода датой получения дохода признается, в частности, день поступления средств на счета в банках, а также погашения задолженности перед налогоплательщиком иным способом (п. 2

Счет на оплату

). Соответственно, обеспечительный платеж признается доходом при его зачете в счет арендной платы, в данном случае — за последний месяц аренды.

В то же время есть и такое разъяснение Минфина России, из которого следует, что обеспечительный платеж не признается в составе доходов на дату получения по пп. 2 п. 1 ст.

251 НК РФ при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды (Письмо от 17.09.2009 N 03-07-11/231). И поскольку в рассматриваемой ситуации возврат обеспечительного платежа не предусмотрен, возникает опасность его квалификации налоговыми органами в качестве предварительной оплаты.

В этом случае при применении метода начисления полученная сумма обеспечительного платежа не признается доходом для целей налогообложения прибыли по пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ. На дату признания дохода от предоставления имущества в аренду такая переквалификация не повлияет.

Однако при применении кассового метода при таком подходе к квалификации обеспечительного платежа налогоплательщик вынужден будет признать доход на дату получения обеспечительного платежа от арендатора (п.

8 Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации»).

Предлагаем ознакомиться:  Выгодно ли брать повторный декретный отпуск без выхода на работу

В настоящей консультации исходим из условия, что организация не учитывает при получении сумму обеспечительного платежа в составе доходов на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Сдача в аренду не является отдельным видом деятельности

Дебет 62 (76) Кредит 90-1– начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– начислен НДС с суммы арендной платы (если деятельность организации облагается НДС).

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» приобрела для сдачи в аренду нежилое помещение и в следующем месяце передала его арендатору.

Начиная с февраля «Альфа» начисляет ежемесячную арендную плату в размере 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.). Оплата от арендатора также поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

Счет на оплату аренды нежилого помещения. Счёт на оплату. Бланк и образец заполнения. Порядок налогообложения коммунальных услуг

Дебет 62 Кредит 90-1– 90 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 13 729 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62– 90 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Дебет 62 (76) Кредит 91-1– начислена арендная плата.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы. Передача имущества в аренду – разовая операция для организации

В марте ООО «Альфа» сдало в аренду одно из своих пустующих помещений. Сумма ежемесячной арендной платы – 60 000 руб. (в т. ч. НДС – 9153 руб.). Оплата от арендатора поступает ежемесячно (в последний день месяца, за который были оказаны услуги).

Счет на оплату аренды нежилого помещения. Счёт на оплату. Бланк и образец заполнения. Порядок налогообложения коммунальных услуг

Дебет 62 Кредит 91-1– 60 000 руб. – начислена арендная плата;

Дебет 91 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 9153 руб. – начислен НДС с суммы арендной платы;

Дебет 51 Кредит 62– 60 000 руб. – поступила оплата от арендатора.

Бухгалтерский учет

При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.

Например, организации «Альфа» (арендодатель) и «Омега» (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).

Счет на оплату аренды нежилого помещения. Счёт на оплату. Бланк и образец заполнения. Порядок налогообложения коммунальных услуг

Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.

Арендная плата признается доходом по обычным видам деятельности (если предоставление имущества в аренду является одним из обычных видов деятельности организации) или прочим доходом (если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации) (п. п. 4, 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н).

Указанные доходы (как в качестве выручки, так и в качестве прочих) признаются при соблюдении условий, определенных в пп. «а», «б» и «в» п. 12 ПБУ 9/99, т.е. в данном случае — на последнее число каждого истекшего месяца предоставления имущества в аренду (п. п. 12, 15 ПБУ 9/99).

До момента выполнения указанных условий сумма обеспечительного платежа, поступившая от арендатора, которая по условиям договора засчитывается в счет арендного платежа за последний месяц аренды, не включается в доходы арендодателя и учитывается в составе кредиторской задолженности (п. п.

3, 12, 15 ПБУ 9/99).

Бухгалтерские записи по отражению рассматриваемых операций производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок <**>.

Предлагаем ознакомиться:  Как пишется договор подряда

Авансовые платежи

Отдельно от арендной платы «коммуналка» оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.

Арендатор может оплачивать аренду предварительно – авансом.

Дебет 51 Кредит 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным»– поступил аванс от арендатора.

Дебет 62 (76) Кредит 90-1 (91-1)– начислена арендная плата;

Дебет 62 (76) субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62 (76)– зачтена часть аванса, полученного от арендатора.

Такой порядок учета основан на положениях пункта 3 ПБУ 9/99 и Инструкции к плану счетов.

Пример отражения в бухучете арендодателя сумм арендной платы, поступившей авансом. Передача имущества в аренду – отдельный вид деятельности организации

Одним из видов деятельности ООО «Альфа» является сдача в аренду основных средств. В январе «Альфа» передала в аренду нежилое помещение сроком на 18 месяцев. Ежемесячная величина арендной платы составляет 90 000 руб. (в т. ч. НДС – 13 729 руб.).

В этом же месяце арендатор перечислил аванс в размере 1 620 000 руб. (90 000 руб. × 18 мес.).

В бухучете организации сделаны следующие записи.

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным»– 1 620 000 руб. – поступил аванс от арендатора;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»– 247 119 руб. (1 620 000 руб. × 18/118) – начислен НДС с полученного аванса;

Дебет 62 субсчет «Расчеты по авансам полученным» Кредит 62– 90 000 руб. – зачтена часть аванса, полученного от арендатора, в счет его задолженности по арендной плате;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «Расчеты по НДС с авансов полученных»– 13 729 руб. – предъявлен к вычету из бюджета НДС, начисленный с суммы полученного аванса.

Применение ПБУ 18/02

Если квалифицировать сумму обеспечительного платежа в качестве предварительной оплаты в целях налогообложения прибыли, то при применении кассового метода организация в налоговом учете признает доход в сумме полученного от арендатора обеспечительного платежа (без НДС) на дату получения, а в бухгалтерском учете на эту дату доход не признается.

При этом в учете организации возникают вычитаемая временная разница и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА) (п. п. 11, 14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» ПБУ 18/02, утвержденного Приказом Минфина России от 19.11.2002 N 114н).

На дату признания дохода по договору аренды за последний месяц в бухгалтерском учете указанные разница и актив погашаются (п.

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

При получении обеспечительного платежа

Отражено получение обеспечительного платежа от арендатора

51

76-о

118 000

Договор аренды,

Выписка банка по расчетному счету

Исчислен НДС с суммы полученного обеспечительного платежа

(118 000 x 18/118)

76-НДС-о

68

18 000

Договор аренды,

Счет-фактура

Поступивший обеспечительный платеж включен в состав обеспечений обязательств и платежей полученных

008

118 000

Договор аренды,

Бухгалтерская справка

При зачете обеспечительного платежа в счет уплаты арендного платежа за последний месяц аренды

Арендная плата, начисленная за последний месяц аренды, признана в составе доходов

76-а

90-1

(91-1)

118 000

Договор аренды,

Счет

Исчислен НДС с арендной платы за последний месяц аренды

(118 000 / 118 x 18)

90-3

(91-2)

68

18 000

Счет-фактура

Сумма обеспечительного платежа зачтена в счет арендной платы за последний месяц аренды

76-о

76-а

118 000

Договор аренды,

Бухгалтерская справка

Принят к вычету НДС, исчисленный с суммы обеспечительного платежа

68

76-НДС-о

18 000

Счет-фактура

Списана с забалансового счета сумма обеспечительного платежа, зачтенного в счет уплаты арендной платы

008

118 000

Бухгалтерская справка

М.С.Радькова
Консультационно-аналитический центр по бухгалтерскому учету и налогообложению

Арендованное имущество

Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.

Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).

Договор аренды может предусматривать выкуп имущества арендатором. В этом случае в бухучете операция по передаче выкупленного имущества по договору аренды отражается как его реализация (п. 1 ст. 624 ГК РФ). На дату перехода права собственности на переданный в аренду объект отразите:

  • расходы, связанные с его выбытием (например, доставка, остаточная стоимость имущества) (абз. 5 п. 11 ПБУ 10/99);
  • доходы от его продажи (выкупная стоимость имущества) (абз. 6 п. 7 ПБУ 9/99).
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector