Вывод из жилого фонда в нежилой

Обзор примененного в статье законодательства

Если вы живете в России, то минимальный набор юридических знаний должен основываться на нормах Гражданского кодекса. Правда в том, что касается жилья, ГК не самый лучший помощник. В случае перевода квадратных метров, предназначенных для проживания людей, в разряд коммерческой недвижимости, равно как и обратный вариант, в первую очередь следует обратиться к Жилищному кодексу.

Еще один кодекс, который ответит на некоторые вопросы, касающиеся проектирования, строительства и получения различных разрешений — Градостроительный. Его нормы необходимо соблюдать и при любых других мероприятиях, связанных со стройкой. В части вывода квадратных метров из состава жилья в разряд коммерческой недвижимости ГК следует почитать при устройстве отдельного входа и проектировании любых внутренних и внешних изменений.

https://www.youtube.com/watch{q}v=X_xU479zOuU

При переводе коммерческой недвижимости в разряд жилой следует ознакомиться и с нормами Постановления правительства РФ за номером 47 от 28 января 2006 года. Этот документ прольет свет на то, какими свойствами должно обладать переводимое помещение.

Не следует пренебрегать и местными документами. Требования Жилищного кодекса или федеральных законов он, конечно, не изменит, но может устанавливать некоторые особенности подачи заявлений или упрощать порядок принятия решения именно для вашего региона.

Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

  1. Фамилия, имя, отчество собственника.
  2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
  3. Паспортные данные собственника.
  4. Номер примыкающей квартиры.
  5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно.

Предприниматели, ¯_(ツ)_/¯

Каким требованиям должна отвечать коммерческая недвижимость, чтобы из нее можно было сделать жилье

Перед попытками вывода какой-либо площади из жилого фонда следует проверить, не попадает ли она под один из следующих пунктов:

  • помещение не имеет собственного входа, и организовать его не представляется возможным (пример: для входа в создаваемую парикмахерскую придется пользоваться общим подъездом, который предназначен для прохода жильцов дома в квартиры);
  • помещение после перевода в разряд коммерческой недвижимости по-прежнему будет использоваться как жилье (из одной комнаты невозможно одновременно сделать себе дом и офис);
  • право собственности на выводимые из жилого фонда площади несколько ограничено (пример: используется в качестве обеспечения кредита, взятого в банке и не погашенного на момент подачи заявления о переводе).

Что касается многоэтажек, то в качестве объектов для вывода здесь могут выступать в основном нижние этажи. Обусловлено это технической сложностью обустройства отдельного выхода. Редко где можно увидеть действительно достойное решение подъема посетителей на 3-й и выше этажи без использования площадок, прямая функция которых — организация прохода к жилью. Несомненно, есть здания, которые предполагают и такие варианты, но их несоизмеримо меньше.

Для многоэтажной жилой застройки есть дополнительные ограничения относительно коммерческой недвижимости. В них перевести в нежилые можно:

  • объекты на первом этаже (квартиры, группы квартир, квартиры с подвальными помещениями и т. п.);
  • объекты, расположенные на втором этаже и выше, при условии нахождения этажом ниже также коммерческого помещения, например офиса банка или какого-нибудь выставочного зала.

Превратить ненужный офис в место для проживания людей можно при условии выполнения всех нижеперечисленных требований. А именно:

  • коммерческое помещение, которое планируется сделать местом проживания людей, обязательно должно находиться в жилой зоне (имеется в виду, что здания или комнаты, расположенные на территории завода, невозможно признать пригодным для жилья, независимо от того соответствуют они остальным параметрам или нет);
  • несущие стены, перегородки, ограждающие конструкции должны быть целыми, не грозить обрушением и не оказывать деформирующего воздействия на здание в целом;
  • обустройство помещения должно исключать риск получения травмы (высота потолков, ширина проходов и дверных проемов, ступеньки и прочее);
  • помещение должно быть полностью подключено ко всем необходимым сетям (газ, электричество, канализация, отопление, водоснабжение — в зависимости от их наличия, в деревне требовать централизованного отопления или водоснабжения само собой никто не будет);
  • оборудование и механизмы, а также инженерные системы обязательно должны соответствовать санитарно-гигиеническим нормам (пример: не допускается объединение шахт вентиляции кухни и санузла с жилыми комнатами, вентиляторы и двигатели механизмов должны иметь допустимые уровни шума и вибрации);
  • все установленное в помещении оборудование должно соответствовать требованиям безопасности;
  • температура отапливаемого помещения в зимний период не должна снижаться ниже 18 градусов;
  • у помещения должна быть исключена возможность подтопления осадками и талой водой;
  • если вдруг ваш офис или какая-либо другая коммерческая недвижимость оказалась выше пятого этажа, то жильем ее можно будет признать только в случае наличия в доме лифта;
  • само помещение и здание, в котором оно расположено, должны соответствовать нормам пожарной безопасности;
  • помещение должно в достаточной степени освещаться естественным (солнечным) светом;
  • отметка пола помещения должна быть выше отметки земли (помещения подвального или полуподвального типа не являются пригодными для жилья);
  • расположение над комнатами кухонь и санузлов не допускается;
  • помещение не должно пропускать недопустимый уровень шума извне;
  • помещение не должно содержать уровень вибрации, электромагнитного излучения или инфразвука выше предельной для жилья нормы;
  • содержание вредных примесей в воздухе помещения для проживания людей не должно быть выше допустимой нормы.

Все нормы СНиП, СанПиН и прочих документов, устанавливающих технические требования к помещениям, которые впоследствии должны стать жильем, переписывать в одной статье не имеет смысла. Список получиться довольно внушительным. Узнать, имеет ли помещение недочеты можно уже в ходе перевода. Если помещение будет иметь несоответствия, устранимые проведением перепланировки или переустройства, то документальный отказ на этом основании будет являться юридическим разрешением на проведение последних. Это подтверждает пункт 8 статьи 23 ЖК.

Этап I
Сбор пакета документов и их подача в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда.

Этап II
После получения положительного решения от межведомственной комиссии, можно отправляться с новым пакетом документов в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом. Здесь определят стоимость перевода помещения в статус нежилого.

Этап I
Когда комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом выдала положительное решение, то можно приступать к последнему этапу переоформления — государственной регистрации. Здесь подтверждается право собственности на нежилое помещение.

Перевод жилого помещения в нежилое

Вывод из жилого фонда в нежилой

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

  • Не обременено правами третьих лиц.
  • В помещении никто не прописан.
  • Помещение не находится под арестом или в залоге.
  • Вы должны быть собственником квартиры.
  • 67% жильцов «За» возможность устройства отдельного входа.
  • Возможность оборудования отдельного входа с улицы.
  • Квартира должна располагаться на 1 этаже или над нежилым помещением.
  • Учет расположения инженерных коммуникаций на месте будущего входа.
  • Отключение помещения от магистрали газоснабжения.
  • Дом не должен значится в планах капитального ремонта и реконструкции, не быть признан аварийным и не подлежать сносу.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд регламентируется Жилищным кодексом РФ. В рамках «исключительных случаев» можно перевести в нежилое помещение практически любую квартиру.

https://www.youtube.com/watch{q}v=mY1A7zyDJww

Помещение может быть переведено в нежилое, если благодаря этому будет улучшено бытовое и жилищно-коммунальное обслуживание.

Акция

При подписании договора на перевод квартиры в нежилой фонд проект перепланировки выполняем бесплатно!

Срок действия

Стоимость зависит от сложности перепланировки, необходимости согласования в каждой из инстанций, начиная с фонда культурного наследия, заканчивая отделом подземных сооружений, включая десяток возможных инстанций. Точную стоимость можно определить после консультации.

Предлагаем ознакомиться:  Как оформляется прогул работника

Московская область

До 25 кв от МКАД это 5% к общей стоимости договора, от 25 до 55 км от МКАД — 10%

от 260 до 480 тыс. руб.

включая согласование перепланировки

Мы получаем необходимое решение собрания в большинстве случаев, за исключением тех, где имеется явный конфликт с большинством жильцов. Специалисты имеют соответствующий опыт. Проводим собрания собственников очно, либо заочно.

Стоимость работ по проведению собраний варьируется в зависимости от дома, округа, района, требований ГУИС и пр сопутствующих обстоятельств и каждый раз определяется индивидуально

Подробнее о проведении собраний жильцов.

67% «ЗА»

главное условие для перевода из жилого фонда в нежилой

от 1000 руб. за 1 квартиру

стоимость одной подписи

В Жилищном кодексе указан следующий список документов, который необходимо предоставить в орган, осуществляющий перевод помещений, в городе Москва это Городская Межведомственная комиссия:

  • заявление;
  • документы на собственность;
  • справка о том, что в квартире никто не прописан;
  • технический паспорт помещения;
  • план помещения;
  • поэтажный план дома;
  • проект перепланировки переводимого помещения;
  • справка из АПУ о том, можно ли устраивать отдельный вход с улицы;
  • выписка из ЕГРП;
  • пакет документов для юридических лиц.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Проект перепланировки предварительно согласуется с несколькими организациями, для чего требуется дополнительный пакет документов. В индивидуальных случаях может появиться необходимость оформить дополнительное разрешение, заключение или документ.

Список документов, представляемых для внесения изменений в ЕГРП:

  • Распоряжение Комитета муниципального жилья или Департамента жилищной политики и жилого фонда.
  • Документ, подтверждающий, что право на жилье было зарегистрировано в ЕГРП.
  • Выписка из протокола Межведомственной комиссии о переводе помещения в нежилой фонд.
  • Распоряжение о разрешении изменения назначения помещения.

После подачи документов на перевод квартиры в нежилой фонд, можно получить отказ (запрет), если:

  • Представлен неполный комплекс документов.
  • Не соблюдены условия перевода, описанные выше.
  • Проект переустройства не соответствует нормам.

Отказ всегда можно обжаловать в судебном порядке.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое

В целом вывод квартиры из жилого фонда делится на несколько этапов:

  • Принятие Межведомственной комиссией решения о возможности использования жилого помещения в качестве нежилого.
  • Расчет стоимости перевода помещения в нежилой фонд (осуществляется Комиссией по приватизации и управлению жилищным фондом).
  • Регистрация права на нежилое помещение в регистрационной палате.

При работе с нашей компанией вывод квартиры в нежилой фонд начинается с консультации и подписания договора. Затем оформляется нотариально заверенная доверенность, согласно которой наши сотрудники смогут действовать от вашего имени. Составлением и согласованием проекта, сбором документов, получением всевозможных заключений и справок будут заниматься наши специалисты.

Вывод из жилого фонда недвижимости можно существенно ускорить и облегчить, если воспользоваться услугами нашей компании.

Коммерческая недвижимость стоит существенно дороже жилых квартир на первых этажах, что говорит о выгодности приобретения квартиры и перевода квартиры в нежилой фонд.

Процедура кропотливая, и самостоятельно справиться с ней, по крайней мере, в сжатые сроки будет непросто, но в результате стоимость готового помещения будет все равно ниже стоимости нежилого.

Более того, в нужном районе может не быть подходящего здания, поэтому с точки зрения местоположения удобнее организовать офис в жилом доме.

После того, как соответствующим органом от вас будет получен весь пакет документов, вы получите соответствующую выписку с датой, когда процедура была начата. Получить ответ по своему вопросу вы должны не позднее, чем через полтора месяца. В течение трех рабочих дней после этого заявителю будет прислано по почте особое письмо, где будет указано решение, сможете ли вы вывести объект из жилого фонда. Если оно окажется положительным, то вам нужно начинать процедуру регистрации прав на нежилое помещение.

Бывает и такое, что в решение сообщается, что вы должны провести перепланировку, и указывается какую именно. Тогда после ремонта, будет составлен определенный акт, и потом вы также сможете зарегистрировать права владения объектом.

Других причин быть не может, поэтому сразу позаботьтесь о том, чтобы таких проблем не возникало. Если же срок на принятие решение о выводе оказался больше нормы, то вы можете требовать разбирательства в суде.

Сдача в эксплуатацию вам потребуется только при перестройке недвижимости. Не забывайте и про регистрацию ваших прав собственности. Без этого помещение не будет иметь законного владельца.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Стоит помнить о том, что никто не сможет изменить статус вашей квартиры и вывести ее в нежилой фонд, если вы как владелец не дадите своего согласия, а определенный орган в вашем городе не утвердит проект. При этом местный муниципалитет не считается тем органом, который может принимать решение.

Для переоборудования недвижимости и построения отдельного входа потребуется пройти определенный ряд процедур и также собрать некоторые документы.

На самом деле, данный процесс достаточно сложный и требующий многих усилий и внимательности. Вам потребуется множество документов для вывода в нежилой фонд, придется обойти ни одну инспекцию. Хотя результат стоит того, потому что в итоге вы получите помещение для начала вашего бизнеса. И такой вариант гораздо дешевле аренды или покупки отдельно стоящего здания.

Информация в данной статье предоставлена для ознакомления.Мы рекомендуем Вам к нашему юристу.

Процедуры ввода и вывода помещений

Для того чтобы коммерческое помещения было признано жилым или бывшее жилое помещение использовалось для предпринимательской деятельности, первым делом необходимо собрать все нужные документы. Список бумаг не слишком велик. Некоторые из них можно и вовсе не предоставлять, если право на рассматриваемые квадратные метры зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несмотря на это, мы все же перечислим полный список необходимых бумаг.

Первое, что нужно предоставить — это заявление. Его форму с примерами заполнения всегда можно найти в органе, отвечающем за перевод.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Документ, который в первую очередь необходимо приложить к заявлению, — бумага, подтверждающая ваше право на помещение. Прикладывается она в оригинале либо в виде копии, но с обязательным нотариальным заверением. Как упоминалось выше, если Единый государственный реестр содержит сведения о вашем праве на помещение, то данный документ не обязателен.

Следующая бумага в списке приложений — план помещения. Для квартир при их переводе в разряд коммерческой недвижимости можно использовать технический паспорт. Для коммерческого помещения необходимо подготовить план с подробным описаниемтехнических характеристик, на основании которых можно будет сделать предварительный вывод о пригодности такого места для проживания людей.

Поэтажный план дома также требуется для принятия решения. Он, как и предыдущий пункт списка, может и не предоставляться, однако при наличии таких документов на руках у владельца помещения рекомендуется их передача вместе с заявлением. Это упростит работу органа, ответственного за перевод, и несколько ускорит процедуру.

Если для перевода требуется перепланировка или переустройство, то проект с разработанными решениями также должен стать приложением к заявлению. Этот пункт не оставлен на усмотрение заявителя и при отсутствии проекта среди переданной документации может последовать отказ в запрашиваемой процедуре.

Дополнительно предоставляется письменное согласие всех собственников, если таковых у помещения несколько.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Теперь немного поговорим о последовательности действий. После подготовки пакета документов его передают на рассмотрение в орган местного самоуправления. При отсутствии некоторых бумаг их запрашивают дополнительно, а после полной комплектации рассматривают. Если к документам претензий нет — специалисты выезжают на место для проверки соответствия помещения переданным бумагам.

Отказать в переводе помещения могут в нескольких случаях:

  1. Приложенных к заявлению документов недостаточно для принятия решения. Следует обратить внимание, что требовать документы, не входящие в описанный выше список, орган, отвечающий за перевод, не может. Однако передача неверно оформленного документа или не соответствующего действительности приведет к отказу именно по этой причине.
  2. Второй вариант отказа можно получить, направив документы не в ту организацию. Происходит это достаточно редко и случается, когда бумаги направляются почтой. Принося все документы лично, вы избежите такого отказа, так как не по адресу у вас их попросту не примут. Да и по месту можно будет подкорректировать недостатки заявления, если таковые найдутся.
  3. Отказ, который ставит точку на попытках перевода помещения, выдается по причине несоблюдения обязательных условий. Это может быть попытка признать жильем совершенно непригодное для этого помещение, например подземный бункер.
  4. Последний вариант отказа выдается тогда, когда для перевода коммерческих площадей в жилой фонд или наоборот требуется проведение перепланировки, но проект этих изменений отсутствует или выполнен с нарушениями. Подробнее об этом можно прочитать в другой нашей статье .

Напоследок следует сказать, что любое решение местной администрации, в том числе отказ в переводе коммерческой недвижимости в жилую и наоборот, можно, а зачастую даже и нужно, обжаловать в суде. Например, если вы подали все документы, а с вас потребовали дополнительные данные, если на ваш взгляд комиссия неправомерно отказала в признании перепланировки соответствующей нормам.

Правда судебная практика все чаще в случае таких разбирательств оказывается на стороне органов местного самоуправления. Возможно, причиной таких решений служит незнание людьми законов своей страны и обращения в суд с просьбами признать правомерными принципиально противоречащие нормативным актам вещи.

Ольга Устимкина, рмнт.ру

Жилье, расположенное на первом этаже, не очень удобно, а зачастую и небезопасно для проживания. Поэтому оно не считается престижным, зато как нельзя лучше подходит для устройства магазина, офиса, стоматологического кабинета, парикмахерской и т. д. Поэтому хозяева квартир, находящихся на первом этаже, зачастую считают лучшим выходом из ситуации перевести ее в нежилой фонд. На первый взгляд, выгода от этого очевидна.

Предлагаем ознакомиться:  Как принять к человеку меры административного надзора

Вывод из жилого фонда в нежилой

Специалисты по недвижимости отмечают, что количество квартир в центральной части Москвы, которые выводят из жилого фонда, стало заметно меньше. Но они объясняют эту тенденцию тем фактом, что квартир, не проданных под коммерческие объекты, осталось очень мало. Поэтому участились случаи вывода из жилого фонда и продажи помещений второго этажа.

Так что процесс перевода квартир еще не завершен и вряд ли завершится в ближайшем будущем, так как собственники жилья заинтересованы в получении выгоды от их продажи или аренды.

Эксперты отмечают, что перевод квартиры в нежилой фонд может принести ее владельцу гораздо больший доход, чем сдача ее внаем в качестве жилья. Аренда жилой квартиры площадью 100 кв. м в центре Москвы даст ее собственнику приблизительно $360 за 1 кв. м в год. Та же квартира, отданная под офис, принесет в два раза больше дохода.

Чтобы вывести квартиру из жилого фонда, надо знать некоторые нюансы, которые описаны в 22-й статье Жилищного Кодекса РФ. Перевод квартиры в нежилой фонд возможен в случае, если:

  • помещение имеет отдельный вход или есть возможность оборудовать его, т. е. отказаться от пользования общим подъездом;
  • квартира является отдельным помещением, а не частью другой квартиры;
  • квартира не является местом прописки и постоянного проживания граждан;
  • помещение должно находиться на первом или другом этаже, под которым нет других жилых квартир;
  • на квартиру не наложен арест, сервитут, она не находится в залоге и т. д.

Последний пункт означает, что квартиру, которая взята в ипотеку, невозможно перевести в нежилой фонд, чтобы получить от этого прибыль, так как она находится в залоге у банка.

Вывод из жилого фонда в нежилой

Список документов, которые нужно собрать для перевода квартиры, приводится в 22-й статье Жилищного Кодекса РФ. Этот перечень гласит, что собственник жилья должен предоставить:

  • заявление с просьбой перевода жилья в нежилой фонд;
  • подлинники или нотариально заверенные копии документов, свидетельствующих о праве собственности на данную квартиру;
  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план здания, где расположено жилое помещение;
  • проект перепланировки, если таковая требуется для эксплуатации помещения в качестве нежилого, разработанный и оформленный надлежащим образом.

Прежде документы принимались в разных учреждениях, и собственнику квартиры приходилось обходить целый ряд инстанций. Сейчас процедура оформления перевода квартиры из жилого фонда значительно упростилась. Теперь в Москве существует служба «одного окна», куда подают весь пакет документов. Рассмотрение заявления и принятие решения занимает не больше 45 дней. Чиновники высылают документ с решением владельцу квартиры на указанный им адрес.

Собственником неприватизированной квартиры является муниципалитет, и только он имеет право распоряжаться жилым фондом, находящимся в его ведении. Граждане, снимающие жилье по договору социального найма, не имеют права и возможности перевести квартиру в нежилой фонд. Распоряжаться своими жилыми помещениями могут только собственники приватизированного жилья.

Если комнаты общежития были приватизированы, это значит, что они стали полноценной собственностью тех, кто в них проживает. При этом общежитие теряет свой статус и выводится из специализированного жилого фонда. Владельцы комнат получают все права, которые имеют собственники приватизированных квартир, согласно Жилищному Кодексу РФ.

Требования, которые предъявляются к квартирам, выводимым из жилого фонда, распространяются и на приватизированные комнаты. Чтобы перевести комнату в нежилой фонд, необходимо, чтобы она находилась на первом этаже. Если планируется использовать ее как коммерческий объект, надо устроить отдельный вход с улицы.

Занятие гостиничным бизнесом предполагает перевод жилых помещений в нежилой фонд. Но это формальная сторона вопроса. На деле же в тех случаях, когда мини-гостиница расположена не в отдельном здании, а в одной или нескольких квартирах, бывает достаточно заключить договор коммерческого найма и платить налог в соответствии с суммой, указанной в нем. В качестве арендодателя будет фигурировать индивидуальный предприниматель.

Если квартира используется для коммерческих целей, а не в качестве жилья, то необходимо перевести ее в нежилой фонд. Иначе владельцу недвижимости грозит штраф в размере 1500 рублей, в соответствии со статьей 7.21 КоАП. Сумма эта небольшая, но в случае, если жилье подверглось перепланировке, штраф достигнет суммы от 9 до до 100 тыс. рублей.

Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют

Вывод из жилого фонда в нежилой

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка».

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Юридическая сторона перевода квартиры в нежилой фонд

По сути, перевод жилого помещения в нежилое означает юридическое изменение статуса. В подробностях об этой процедуре можно прочесть в разделе Жилищного кодекса РФ. Если помещение планируется задействовать для работы, то это в первую очередь не должно нарушать права и интересы граждан.

Перед тем как начать процедуру по переоформлению, будет не лишним проконсультироваться с юристом, который занимается данной сферой. Это поможет избежать ошибок и минимизирует затраты.

Вывод жилья из жилого фонда в нежилой

Последнее обновление Февраль 2019

Первое, о чем вы должны знать – жилье нельзя использовать для коммерческой деятельности. Если вы решили организовать небольшой бизнес и в качестве стартовой площадки использовать площадь жилого помещения, принадлежащего вам, значит, необходимо вывести объект из жилого фонда, то есть официально сделать его нежилым.

Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:

  • правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса.
  • техпаспорт. Он выдается БТИ.
  • план всех этажей дома. План также получите в БТИ.
  • проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
  • если собственников квартиры несколько, то необходимо нотариальное согласие всех других собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
  • доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо по доверенности.
  • если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
  • 1 Этап — Подготовка и направление заявления о переводе в уполномоченный орган. Обязательно прикладываем перечисленные документы.
  • 2 Этап — Изменение планировки, другие работы по реконструкции (если понадобится) и согласование с компетентными органами.
  • 3 Этап — Оформление права собственности на нежилое помещение.

1 ЭТАП

Имея на руках базовый пакет документов, следует сдать документы в администрацию либо в многофункциональный центр. Вы подаете заявление (форму вам предоставят на месте) и прикладываете к нему документы, перечисленные выше. Истребование дополнительных документов на этом этапе незаконно.

В течение полутора месяцев по заявлению будет принято решение перевести жилое помещение, либо отказать в переводе (возможные причины отрицательного ответа рассмотрим чуть ниже). Имея на руках решение о переводе, помещением можно пользоваться как нежилым, но только если нет необходимости в переустройстве или перепланировке.

При оформлении жилого помещения в нежилое есть ряд особенностей:

  • Расположение жилья на первом этаже. Допускается переоформление квартир, находящихся на втором или третьем этажах, при условии, что непосредственно под этим жилым помещением будут располагаться только нежилые помещения. Так, вы вполне можете разместить свой офис на втором этаже дома, если на первом этаже находится продуктовый магазин.
  • Нельзя переводить в нежилое только часть или долю жилой квартиры. К примеру, изменять статус одной из комнат в квартире нельзя.
  • Необходимо наличие отдельного входа, либо техническая возможность сделать самостоятельный доступ в перспективе. Например, наличие в квартире окон, выходящих во двор, позволяет оборудовать вход со двора. Если помещение более 100 м2, то обязательно должен быть запасной выход.
  • На помещение не должны быть наложены аресты и прочие обременения. Так, если вы решили квартиру, которую вы приобрели в ипотеку, вывести из жилого фонда, вам не позволят это сделать, поскольку квартира будет предметом залога в банке. Придется отложить свои планы до полного погашения ипотеки и прекращения залога на квартиру.
  • Дом не аварийный, не требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Помещение в здании, имеющем культурную и историческую ценность, переоформить сложнее. Потребуется получить одобрение Комитета по охране памятников культуры и истории.
  • Понадобится заблаговременно выписать всех жильцов из этого помещения. Здесь могут возникнуть некоторые трудности, например, получение одобрение на выписку от органов опеки и попечительства, когда сособственником квартиры является несовершеннолетний.
  • Наличие в квартире незаконной перепланировки. Необходимо будет заблаговременно позаботиться о ее оформлении.
Предлагаем ознакомиться:  Характеристика для суда с места работы. Характеристика с места работы в суд — особенности составления документа

Тимур Темирбулатов

Кроме того, могут возникнуть проблемы при переводе жилого помещения в нежилое в случае:

  • Если дом, в котором переводится помещение, является объектом культурно-исторического наследия.
  • Если дом стоит на учете в штабе по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций. В этом случае увеличится стоимость объекта при экспертной проверке.
  • Если помещение не подключено к основным инженерным коммуникациям.
  • Целевое назначение планируемого нежилого помещения не соответствует допустимым нормам зонирования (ограничения в жилых зонах по градостроительному законодательству).

Решение по переводу жилья принимает межведомственная комиссия, специально созданная при каждом муниципалитете.

Для принятия решения по заявлению комиссия  может отправлять межведомственные запросы в: УФМС, в ЖЭУ, в Росреестр, Роспотребнадзор, Пожарный надзор и пр. Решение не будет принято, пока от этих организаций не придет ответ.

Поэтому для того, что бы сэкономить время, а также во избежание отказа по какой- либо ошибке, рекомендуется вместе с основным пакетом документов сразу сдать и дополнительные документы:

  • Заключение МЧС о соответствии квартиры пожарным нормам.
  • Заключение Роспортебнадзора о соответствии помещения санитрано-эпидемиологичским нормам.
  • Справка ЖЭУ (управляющей компании) о назначении других смежных квартир, находящихся на одной лестничной площадке с Вашей.
  • Техзаключение о том, что дом не находится в аварийном состоянии (также берется в ЖЭУ, ТСЖ, управляющей организации).
  • Выписка из решения общего собрания собственников многоквартирного дома о том, что они не против перевода квартиры в нежилое помещение.
  • Справка о прописанных лицах (выписка из домовой книги).
  • Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о возможности перепланировки объектов культурного наследия.

Основными причинами отказа являются:

  • предоставление не всех предусмотренных законом документов
  • проект перепланировки противоречит закону, а также строительным, санитарным, противопожарным, экологическим и иным нормам
  • отсутствует согласие всех жильцов дома, либо перевод не был одобрен общим собранием собственников жилья
  • помещение не отвечает критериям, позволяющим присвоить ему статус нежилого

Остановимся подробнее на пункте о получении одобрения от соседей, ведь зачастую именно невозможность получить согласие собственников жилья надолго тормозит весь процесс, либо вообще делает задачу невыполнимой.

В ст. 23 Жилищного кодекса РФ обозначены основания отказа в выдаче разрешения. И отсутствие согласия жильцов дома (собственников квартир) не относится к таким основаниям. Важно понимать, что не всегда согласие собственников жилья обязательно.

Однако, отсутствие согласия собственников – одна из часто встречающихся причин, по которой власти не позволяют переоформить жилое помещение. Почему же так происходит{q}

Многоквартирный дом

Когда в многоквартирном доме планируется реконструкция, обязательно проводится общее собрание собственников. Решения принимаются большинством или единогласно.

Если внесение изменений в планировку или конструкцию касаются общего имущества, например, если в результате реконструкции к помещению присоединится часть лестничной клетки или подвал, потребуется единогласное решение.

Если общее имущество не изменяется, достаточно обыкновенного большинства собственников в многоквартирном доме.

Процедура получения согласия собственников многоквартирного дома следующая:

  • В ЖЭУ (ТСЖ, управляющую компанию) необходимо письменно обратиться с вопросом о проведении ания по вопросам перевода квартиры в коммерческую недвижимость.
  • Голосование проводится при очередном общем собрании с включением в повестку требуемого вопроса, а если такое собрание будет не скоро, то инициируется внеочередное общее собрание.
  • Собрание правомочно принимать решения, если имеется 50 % от общего количества собственников (кворум).

Всеми процедурными вопросами занимается ЖЭУ. Заинтересованный собственник получает выписку из решения общего собрания собственников дома.

Даже если собственники дали согласие, желательно, получить согласие лично, обойдя всех соседей (хотя бы окружающие подъезды), поговорить с каждым, убедить их в том, что это им не помешает.

Если среди собственников будет ярый противник, желательно уладить этот конфликт до обращения в Управление Росеестра. В случае если такой противник подаст жалобу, в переводе будет отказано.

В таких случаях целесообразнее найти компромисс с таким собственником, предложить ему какие-либо компенсации.

Аналогичным образом решаются вопросы, связанные с использованием земельного участка под жилым домом.

  • Если земельный участок является собственностью жильцов, то согласие необходимо только от жильцов, так как частью земельного участка (расположенного под лестницей для отдельного входа/выхода) будет пользоваться только собственник нежилого помещения, то есть общедолевая собственность жильцов уменьшится.
  • Если земельный участок под домом принадлежит муниципалитету, то согласие нужно получить от местной администрации.

Интересна практика судов по подобным делам.

Гражданин подал в районную администрацию города Новороссийска заявление с необходимыми документами о переводе своей квартиры в нежилой фонд. Главой г. Новороссийска вынесено постановление о переводе, а также необходимости провести работы по проекту.

В переоформленном помещении планировалось открыть магазин фототоваров.

По проекту реконструкции требовалась разобрать часть ненесущих конструкций внутри квартиры, сделать отдельный вход на месте окна, что повлекло бы изменение режима пользования участком под домом.

Нюансы перевода квартиры в нежилой фонд:

  1. Согласно законодательству, у квартиры обязательно должен быть свой отдельный вход и он не должен проходить через общественный подъезд либо лестничную клетку. Если же нет отдельного входа, то он должен быть указан в перепланировке и должна быть возможность для его технического оборудования;
  2. существенное условие при переводе в нежилой фонд — объект обязательно должен располагаться на первом этаже и под ней никто не должен проживать и помещения должны быть нежилые;
  3. после переоформления квартиры в нежилой фонд проживание в ней не разрешается. Это запрещено законом;
  4. если в квартире сделана незаконно перепланировка и не утверждена в БТИ, прописан несовершеннолетний или не выписаны жильцы, нарушаются какие-либо права недееспособных собственников, а также здание находится в аварийном состоянии, то это сделает невозможным перевод в нежилой фонд;
  5. нужно получить письменное согласие 2/3 жильцов дома. Причем они должны быть уведомлены, под какой вид деятельности планируется офис;
  6. на объект не должны быть оформлены ипотека или аренда, а также помещение должно полностью соответствовать требованиям жилого фонда;
  7. чтобы помещение соответствовало технически для будущего офиса, нужно будет получить разрешение на установку новых мощностей и прокладку дополнительного кабеля;
  8. если необходима перепланировка квартиры для бизнеса, то это повлечет дополнительные трудности и утверждения в БТИ;
  9. не для всех видов деятельности дадут согласие на перевод в нежилой фонд. Соответственно Строительным нормам и правилам (СНиП), нельзя в жилом доме располагать баню, химчистку, похоронное бюро и прочие объекты;
  10. всегда есть возможность перевести квартиру обратно в жилой фонд. Эта процедура описана в Жилищном кодексе РФ.

Когда объект удовлетворяет условиям, то можно заняться подготовкой документов и пройти три основных этапа по инстанциям. Как правило, это может занять ни один месяц.

Определение понятий

Из закона следует, что жилым помещением считается то, что является изолированным и относится к недвижимому имуществу. Сама квартира или дом должны быть пригодными для проживания людей, а значит соответствовать определенным санитарным и техническим нормам. Стоит отметить, что как такового определения нежилого помещения нет, хотя если исходить из норм законов, которые регулируют данный вопрос, можно сделать вывод, что нежилым называют изолированный объект, в котором проживать просто невозможно. Хотя он также будет относиться к недвижимому имуществу.

Существенным отличием этих двух понятий является то, что в жилом помещении могут проживать люди, но оно не может быть использовано в коммерческих и предпринимательских целях, а нежилое подходит для открытия кафе, офиса.

Если же говорить о структуре, которая будет заниматься выводом квартиры из одного фонда в другой, то зачастую этим занимается комитет по управлению имуществом, управление жилищной политики вашего города или района и так далее.

Условия перевода

Проводить данную процедуру можно только при наличии определенных условий. Если же ваше помещение не будет им соответствовать, то вряд ли вы сможете что-то с этим сделать.

К таким условиям относят следующие:

  • В объекте недвижимости не должно быть записано никаких граждан;
  • Не допускаются обременения от третьих лиц;
  • Помещение не может быть частью определенного жилого дома;
  • Недвижимость не должна быть заложена или арестована;
  • Лицо, которое решило вывести помещение из одного фонда в другой, должно быть непосредственным владельцем объекта;
  • Сама квартира должна находиться на первом этаже или же над ней могут располагаться только нежилые объекты. Хотя допускается, когда квартиры сверху также принадлежат тому же собственнику;
  • Сам дом не должен быть признан аварийным или стоять в очереди на капитальную реконструкцию;

https://www.youtube.com/watch{q}v=Fuw01e0pmJM

Хотя нельзя сказать, что это весь список условий. Существует и другие, которые обязательны к исполнению. К примеру, необходимо, чтобы была возможность обустроить отдельный вход и отключить некоторые виды коммуникаций и газоснабжения.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector