Заключение договора аренды офиса

Договор аренды нежилого помещения: юридические особенности и нюансы составления

Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации относит к жилым помещениям жилые дома, квартиры, их обособленные части, а также комнаты. Использование жилых помещений в качестве офиса не противоречит действующему законодательству. Прямой запрет установлен только для размещения в них промышленных производств и гостиниц.

Как уже было отмечено, использование квартиры для офисных нужд связано с рядом существенных ограничений. В первую очередь они связаны с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность с созданием или без создания юридического лица. Так, «офисом» индивидуального предпринимателя по умолчанию является помещение, в котором он зарегистрирован по месту проживания.

Для создания офиса в другой квартире ему следует заключить договор аренды, фактически проживать в ней, при необходимости получив там временную регистрацию, и получить согласие арендатора на организацию в квартире рабочих мест для своих сотрудников, если они не являются его близкими родственниками.

Если жилое помещение находится в долевой собственности, или законно используется другими лицами, то придется получать согласие всех совершеннолетних лиц указанных категорий.

Учредители и руководитель организации могут беспрепятственно определить местом её нахождения домашний адрес одного из них. На создание офисов в других жилых помещениях распространяются такие же правила, как и для ИП.

Заключение договора аренды офиса

В связи с рассмотренными ограничениями наилучшим способом сдачи жилого помещения в аренду коммерческой организации под офисные нужды является его перевод в нежилой фонд. Порядок перевода определяется статьей 23 ЖК РФ.

Решение о переводе жилого помещения в нежилое и обратно может быть принято только органом местного самоуправления. Для этого собственник или уполномоченное им лицо, действующее на основании доверенности, должны направить в МФЦ или непосредственно в регистрационный орган следующие документы:

  • Заявление о переводе помещения.
  • Подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов. К ним относятся контракты, решения судов и другие документы, подтверждающие законность приобретения жилого помещения, а также выписка из Единого государственного реестра прав. Срок действия последнего документа – 1 месяц со дня получения, остальные документы действуют бессрочно.
  • Проект переустройства или перепланировки, если такие действия предполагаются.
  • Протокол общего собрания собственников помещений, если в нежилой фонд переводится помещение многоквартирного дома.
  • Согласие всех собственников помещений, которые примыкают к переводимому помещению, то есть имеют общие стены или расположены непосредственно над или под ним.

Срок рассмотрения документов органом местного самоуправления – 45 дней.

Цель заключения письменной формы – передача имущества во временное пользование и владение.

В чем заинтересован, как арендатор, так и арендодатель. Интерес владельца помещения состоит в получении дохода, посредством сдачи принадлежащего ему недвижимого имущества.

Заключение договора аренды офиса

Арендатор в этом случае преследует свой интерес – это использование не принадлежащего ему на правах собственности здания, для ведения собственного бизнеса, без обременения приобретения каждый раз новой собственности.

С юридической точки зрения – соглашение между лицом, имеющим право собственности на данное помещение и лицом, временно приобретающим право на распоряжение данным имуществом.

Заключать стороны его могут, как в письменной простой форме, так и через нотариальную контору.

Типовая форма не предусмотрена, но при этом у него имеется ряд особенностей и пунктов, которые обязательно должны быть прописаны в тексте соглашения. Количество пунктов может меняться в зависимости от ситуации.

Действие обязанностей и прав, связанных с подписанием соглашения начинается со времени его заключения.

Если не требуется регистрация, посредством государственных органов, при других обстоятельствах – с момента его регистрации.

Участники сделки

Сторонами соглашения выступает арендодатель и арендатор. В их качестве могут выступать физические, юридические лица, ИП, при условии, что они полностью дееспособны.

Но сумма государственной пошлины при регистрации различна, а так же и перечень необходимых документов для заключения сделки.

В документе может быть прописан период его действия, в том случае если он заключается на определенный период времени, в противном случае он является бессрочным.

Если срок соглашения менее года, то регистрировать его не требуется.

Поэтому во избежание лишней волокиты и связанной с ней расходов, срок договора составляет 11 месяцев далее идет пролонгация на такой же период времени.

Если соглашение продлевается, то лицо, арендующее помещения обладает правом первой очереди среди остальных клиентов на пользование нежилым сооружением, что отражено в ГК РФ. Данный пункт можно включить при заключении сделки.

Срок договора может продлеваться до бесконечности, если он не был, вовремя расторгнут и при этом между сторонами сохраняются арендные отношения на прежнем уровне. Если документ бессрочный, то регистрация так же не требуется, но при этом лучше заранее обговорить все имеющиеся условия и способы его расторжения.

При подписании соглашения сроком на 365 дней и более, он вступает в законную силу после государственной регистрации, до этого он с юридической точки зрения не правомерен.

Данный вид документа позволяет закрепить выгодные между двумя сторонами сделки договоренности, к которым они пришли в результате переговоров. Что нужно знать, чтобы использовать предварительный договор эффективно{q}

Конечно лучшее решение в конце сделки – подписание основного соглашения, но иногда возникают ситуации, когда осуществить сделку мешают какие-либо факторы: неуверенность контрагента или необходимость в проработке важных деталей для арендатора и арендодателя.

Чтобы документ имел юридическую силу, в нем необходимо прописать предмет, заключаемой сделки, а также сумму арендной платы.

В том случае, если вы не желаете связывать себя жесткими обязательствами, то можно установить срок договора, в конце которого дополнительное соглашение утратит свою силу, в том случае если он не будет подписан обеими сторонами сделки.

Далее составляется текст документа. Этой работой в основном занимаются юристы, которые при необходимости могут внести существенные изменения.

При изучении и разработке договора аренды необходимо взять во внимание пожелания и интересы сторон, а так же внести обязательные пункт, к примеру, обеспечительный платеж по сделке и его размер.

Дополнительные пункты обязательны при условии регистрации документа в государственных органах, так как в противном случае можно получить отказ и соглашение будет отправлено на доработку.

В независимости от статуса действия и его периода, заключенное соглашение в устной форме, не содержащее описания предмета, реквизитов контрагентов и их подписей, указанной стоимости сделки, не имеет юридической силы.

Заключение договора аренды офиса

Существенные условия договора аренды:

  • данные сторон указываются в начале и конце документа;
  • полное описание предмета сделки;
  • способ передачи сооружения;
  • обязанности и права сторон;
  • тип целевого использования нежилой недвижимости;
  • период действия соглашения;
  • непредвиденные обстоятельства, условия досрочного расторжения и ответственность сторон;
  • финансовые вопросы – график выплат и сумма арендной платы.

Кроме основных бланков так же прикладываются приложения:

  • кадастровый паспорт на здание;
  • правоустанавливающие документы.

В том случае если заключается договора аренды с правом выкупа, то соглашение заключается в аналогичной форме договору на приобретение недвижимого имущества.

При составлении формы необходимо изначально определиться, какая сторона возьмет на себя ответственность за это и будет нести обязательные расходы на регистрацию и составление документа. Все это также прописывается в тексте документа.

Образец договора

Заключение договора аренды офиса

Данный тип документа проходит обязательную регистрацию в органах государственной власти. Для этого понадобятся следующие документы:

  1. Договор в нескольких экземплярах и необходимые приложения.
  2. Заявление на процедуру регистрации от одной стороны или обеих сразу же. Может подаваться нотариусом или стороной сделки, в том случае если соглашения заверено через нотариальную контору.
  3. Если один из участников сделки – физическое лицо, то оригинал паспорта, если юридическое – документ, удостоверяющие его личность.
  4. Если от одной из сторон выступает его представитель, то основание в письменной форме, подтверждающее законность его действий.
  5. Разрешение на основании, которого представитель, в случае юридического лица имеет право на заключение сделки.
  6. Для юридического лица – оригиналы учредительных бланков.
  7. Квитанцию об уплате пошлины за регистрацию.
  8. Кадастровый паспорт на имущество.

А также другие документы, которые могут потребоваться для регистрации.

Лучше поручить сопровождение сделки опытным юристам, способным понять и учесть все тонкости сделки.

Современные торговые отношения предполагают сдачу в аренду различных торговых площадей и офисных помещений. Возможность арендовать необходимые торговые метры достаточно упрощает ведение бизнеса и удовлетворяет обе стороны сделки.

Однако очень часто процесс аренды нежилых помещений вызывает множество вопросов. Как правило, этого касается перечня необходимых документов и основных условий соглашения.

Поэтому прежде чем арендовать помещение, ознакомьтесь с основными правилами, разработанными законодательством по данному направлению.

Данная процедура является необходимой, если арендатор и арендодатель заключают договор сроком более чем на 1 год. Важно отметить, что заключение соглашения обязательно должно подлежать регистрации в государственных органах.

В соответствии с Российским законодательством, сегодня данным вопросом занимается Управление Федеральной регистрационной службы.

Ведь именно данное управление владеет всей необходимой информацией о зарегистрированных объектах недвижимости. 

Как выбрать помещение

Перед переездом полезно поговорить с сотрудниками и собрать с них список требований к новому офису. Это поможет не растерять коллектив после переезда.

Знакомые предприниматели рассказывают, что после переезда у них всегда кто-то собирается уйти. Если обсудить требования и учесть их хотя бы частично, то получится сэкономить на поиске новых сотрудников взамен уволившихся.

Предлагаем ознакомиться:  Протокол разногласий дата заключения контракта

Требования стоит разделить на важные и желательные. Получится два списка, например такие.

Важно:

  • в районе станции метро «Смоленская»;
  • не дольше 15 минут пешком до метро;
  • минимум 3 парковочных места;
  • собственный туалет;
  • не менее 20 кВт электричества для серверного оборудования, с отдельной проводкой и распределительным щитком;
  • охрана пускает гостей по звонку.

Было бы неплохо:

  • парковка для велосипедов;
  • несколько кафе в пешей доступности;
  • не первый и не последний этажи;
  • кирпичное здание с высокими потолками;
  • можно покрасить стены;
  • отдельная комната под переговорку.

Подумайте, сколько сотрудников будет в вашей компании через год. В офисе требуется не менее 5 м² на человека.

Побег из промзоны

Александра шьет одежду в Санкт-Петербурге. У нее было производство в самом центре города. Там же располагался офис и магазин.

Александра решила сэкономить на аренде и нашла новое помещение под производство — на окраине. Посчитала, что после переезда ежемесячно будет экономить более 100 тысяч рублей на аренде. Через две недели в новом производстве сделали ремонт своими силами и начали работу.

Спустя несколько месяцев у Александры начали увольняться сотрудники. Оказалось, что им нравилось работать в центре: ходить на обед в хорошие кафе, устраивать в офисе вечеринки. А после переезда они тратили лишний час на дорогу и сидели в скучной промзоне. Новые сотрудники на производство приходили неохотно.

Сейчас Александра планирует вернуться, но помещение под производство придется снимать дороже. Вместо экономии на аренде придется переплачивать.

Ограничения

Согласно статье 17 ЖК РФ жилое помещение можно использовать для профессиональной деятельности при соблюдении следующих условий:

  • Лицо проживает в нем на законных основаниях. Кроме права собственности законность проживания может быть подтверждена регистрацией в данном жилом помещении, родственными или близкими отношениями с собственником или ответственным квартиросъемщиком, а также договорами различного характера.
  • Деятельность не нарушает права и законные интересы других граждан. Примером таких нарушений могут являться нарушение установленного уровня шума, искусственные ограничения на доступ к помещениям общего пользования, чрезмерная эксплуатация предпринимателем общего имущества или его повреждение.
  • Деятельность не противоречит требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Как найти новый офис

Когда у вас составлен список требований, поиск офиса можно поручить любому свободному сотруднику — по крайней мере подбор вариантов.

Искать самому. Объявления об аренде офиса размещают на «Циане», «Авито», «Из рук в руки» и других сайтах. Приготовьтесь листать тысячи одинаковых объявлений и звонить по сотням номеров. Так офис находят примерно за месяц.

Полезно искать не только на сайтах, но и живьем. Погуляйте по желаемому району в рабочий день, заходите в понравившиеся здания и спрашивайте, сдается ли у них что-нибудь. Иногда собственники по старинке подают объявления только в газеты и не идут в интернет. Бывает, помещение под офис освободится на днях и объявления еще нет. Так можно снять помещение, которое не выставлено на сайтах.

Просмотр помещения

Когда найдете подходящий офис, вас пригласят на просмотр. В пустом офисе будет сидеть представитель собственника и от скуки начнет задавать разные вопросы о вашем бизнесе. Обстановка такая, что хочется поскорее подписать любые документы. Но вы не сдавайтесь.

Осмотрите помещение. Обойдите помещение вдоль всех стен. Загляните за каждую картину и убедитесь, что под ней нет дыры, трещин и звукозаписывающей аппаратуры — их часто маскируют плакатами. Если не заметите трещину и подпишете договор, то она станет вашей проблемой.

Загляните в туалет, включите воду и спустите воду в унитазе. Унитаз должен смывать, в кранах должна быть вода. Если сантехника неисправна, просите всё починить до подписания договора. Если вода только холодная — что тогда{q}

Включите кондиционеры и дайте им поработать пару минут. Убедитесь, что они работают и в помещении не пахнет пылью, плесенью, сыростью, гниением, крысами, трупами или чем похуже. Пыльные кондиционеры придется чистить вам.

Уточните детали

Иногда арендодатель выставляет небольшую стоимость за офис в надежде заработать на дополнительных услугах: коммуналке, уборке, охране. Важно обсудить их отдельно, чтобы сбить цену.

Вот возможные услуги, которые вам придется оплачивать.

Коридорный коэффициент. Арендодатель просит оплатить часть общих помещений — коридоров, фойе.

Оплата коммунальных услуг. Узнайте заранее, как арендаторы оплачивают электричество, интернет, воду и вывоз мусора. Коммунальные платежи должны оплачиваться по счетчику. Иначе арендодатель может выставить за них произвольные счета, которые трудно оспорить. Кроме того, важно включить коммунальные услуги в договор (их можно назвать переменной частью арендной платы) — тогда с них получится вернуть НДС.

Парковка для сотрудников и гостей. Спросите, сколько парковочных мест полагается к вашему помещению. Парковочные места бывают фиксированные и свободные. Если важно ездить в офис на машине, то нужны фиксированные места. Иначе парковка будет забита другими арендаторами, которые приедут на работу раньше.

Охрана офиса. Нужно заранее выписывать пропуск для гостей или достаточно встретить их у охраны{q} Можно ли работать в офисе вечером{q} Некоторые бизнес-центры закрывают двери в 9 часов.

Если в офисе есть турникет, то полезно узнать про дополнительные ключи: как их получить, сколько они стоят. Иногда арендодатель пытается дорого продать ключи для новых сотрудников.

Уборка. Часто арендодатель настаивает на отдельной плате за это. Можно предложить убираться в своем офисе самостоятельно и гарантировать чистоту.

Арендные каникулы на ремонт. Если помещению нужен ремонт, то стоит попросить у арендодателя каникулы на месяц или два. Во время каникул арендатор не платит аренду, но обязуется сделать косметический ремонт по утвержденному с арендодателем плану. Обычно косметический ремонт обходится дешевле аренды, а предпринимателю достанется чистый офис с белыми стенами.

Договор и документы

Когда офис мечты найден и все детали оговорены, остается подписать договор и акт приемки помещения.

Перед подписанием договора нужно попросить собственника помещения показать документ на право собственности. Адрес офиса должен совпадать с адресом в документе.

Иногда у арендодателей случаются проблемы с собственностью из-за судов или претензий регулирующих органов. Тогда они пытаются подсунуть сертификат другого помещения в надежде, что арендатор не будет вчитываться в бумагу. Вместо красивой гербовой бумаги арендодатель предоставляет выписку из реестра недвижимости. Проверить выписку можно на сайте Росреестра.

Документ на право собственности в Тверской области. Адрес помещения указан в разделе «Объект права»
Документ на право собственности в Тверской области. Адрес помещения указан в разделе «Объект права»

Иногда офис сдает не собственник, а другой арендатор: когда-то он снял большое помещение, а сейчас сдает его часть. Нужно попросить у него договор аренды: там должно быть указано, что арендодателю не запрещено пересдавать офис.

Также важно заглянуть в технический или кадастровый паспорт. Посмотрите на площадь помещения, которая указана в паспорте: она должна совпадать с площадью помещения в договоре. Знакомому предложили снять офис площадью 80 м², ставка — 2000 рублей за метр. Заглянул в кадастровый паспорт, а там указана настоящая площадь: 78 м². Стоимость аренды снизилась на 4000 рублей еще до начала торга.

С вашей стороны для заключения договора потребуется пакет документов:

  1. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП не старше 4 месяцев.
  2. Копии свидетельств о регистрации юридического лица и его постановки на учет.
  3. Банковские и почтовые реквизиты (в том числе юридический адрес).
  4. Копии учредительных документов (ИНН, ОГРН, КПП).
  5. Копия паспорта руководителя и копия документа, который подтверждает его полномочия.

Все копии нужно заверить печатями.

Письмо о намерениях. Чтобы помещение не ушло к другому арендатору, пока вы собираете документы, подпишите с арендодателем письмо о намерениях в свободной форме. В нем кратко опишите условия аренды: площадь, стоимость, возможность расторжения. Письмо о намерениях — это предварительный договор, в будущем он меняется на долгосрочный. Вместо письма о намерениях арендодатель может попросить залог под расписку.

  • «Арендатор безусловно обязуется допускать арендодателя и его представителей в помещение в любое время. В экстренном случае, если разрешение арендатора получено не было, арендодатель и его представители могут посещать помещение самостоятельно, без присутствия арендатора и его представителя», — к вам в офис смогут ходить посторонние люди, не пустить их нельзя.
  • «Арендодатель может в одностороннем порядке изменять условие предоставления дополнительных услуг, связанных с уборкой помещения».

Часто офисы сдают на 364 дня или на 11 месяцев. Это делают для того, чтобы не регистрировать договор в Росреестре и не платить пошлину. Важно, чтобы договор не запрещал продлить аренду.

Найдите в договоре пункт об индексации арендной платы. При аренде на 11 месяцев арендодатель часто пишет о ее автоматическом увеличении на 10% раз в год. А в долгосрочных договорах аренды цену обычно фиксируют на всё время.

Ничего не делайте до договора

Виктор нашел офис мечты в здании дореволюционной постройки в Москве. Арендодатель обнял его, разрешил переезжать хоть завтра. «Ты пока освойся, наведи порядок. Выкинь всё барахло, делай что хочешь. Когда переедешь, я зайду с договором», — заявил арендодатель.

Виктор покрасил стены в белый цвет, выбросил сломанный холодильник и отодрал со стены коробку со старыми проводами. Вечером ему позвонил разъяренный арендодатель: «Ты мне всё здание оставил без телефона и интернета. Давай плати по пять тысяч рублей за каждый номер». Виктору пришлось заплатить больше 200 тысяч рублей — это годовая стоимость аренды его нового офиса.

По уму Виктору нужно было указать в договоре: «Обязуюсь сделать косметический ремонт согласно утвержденному плану». В плане следовало прописать: покрашу стены, выброшу холодильник, демонтирую ящик со стены. Если арендодатель подписал бы план, то не смог бы потребовать с Виктора оплату ремонта телефонной сети.

Нельзя делать ремонт до подписания договора.

Согласуйте в договоре, на каких условиях вы будете съезжать: когда нужно предупредить арендодателя, когда вам вернут залог, какие могут быть неустойки.

Акт приемки. Укажите в договоре, что переедете в офис после подписания акта приемки. Подписывайте его за день или за два до переезда. Внимательно изучите помещение и запишите в акт все проблемы или особенности. Внесите в акт скрипучие окна, трещину в коридоре и сломанную решетку вентиляции в туалете — с вас потом не возьмут неустойку за эти проблемы.

Укажите в акте всю технику, которая есть в офисе: роутеры, чайник, мебель. Укажите количество ключей, которые вам отдали. Арендодатель не выставит вам претензии за вещи, которых у вас не было.

Шаблон акта приемки коммерческого помещения
Шаблон акта приемки коммерческого помещения

Запомнить

  1. Составьте список требований к будущему офису.
  2. Ищите сами или с помощью посредников. Заходите в понравившиеся офисы в районе, где ищете.
  3. На просмотре проверяйте всё. Свяжитесь с соседями и спросите у них про проблемы.
  4. Торгуйтесь за мелочи: парковку, уборку, коммунальные платежи.
  5. Не переезжайте без договора. Не подписывайте договор не читая.
  6. Попросите у арендодателя право на собственность или договор субаренды.
  7. Подпишите акт приема коммерческого помещения. Укажите в нем технику, ключи и проблемы офиса.

Список необходимых документов для заключения договора аренды

Если вы готовы снять офис, но не знаете, какие документы могут понадобиться, то вам сюда!

1. Краткосрочные — период соглашения не превышает 364 календарных дня. Этот вариант самый распространенный, поскольку позволяет в максимально короткий срок арендовать помещение.

По истечении срока вам не придется переезжать — необходимо будет просто подписать новый договор на тот же срок.2. Долгосрочные — период соглашения более 1 года. Они подлежат обязательной регистрации и без нее считаются недействительными.

Договор аренды офисного помещения: образец составления документа, нюансы заключения арендных сделок с недвижимостью

3. Неопределенные (указывается только дата подписания договора, а срок окончания — не указывается. Практически не встречаются, но условия обычно те же, что у краткосрочных.

  • Если вы «ООО», то необходимы копии всех учредительных документов:
  • — Решение (Протокол собрания учредителей) о создании ООО;
    — Приказ о назначении генерального директора;
    — Устав организации;
    — Учредительный договор;
    — Приказ о назначении (возложении обязанностей) главного бухгалтера;
    — Свидетельство ИНН;
    — Свидетельство ОГРН;
  • — Последняя выписка из ЕГРЮЛ.
Предлагаем ознакомиться:  Для чего нужен договор безвозмездной аренды

— Свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (Р61001);— Выписка из Единого Государственного Реестра индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП);— Уведомление о постановке на учет физического лица в налоговом органе (Форма № 2-3-Учет).

Некоторые бизнес-центры разрешают арендовать офис физическим лицам. В таком случае от вас потребуются данные паспорта и нотариально заверенная доверенность.

— Все те же Учредительные документы, что перечислены выше;— Непосредственно договор аренды;— Акт, подтверждающий момент приема – передачи объекта недвижимости;— Кадастровый паспорт на объект недвижимости. В нем содержатся данные об общей площади сдаваемого помещения.

Если в аренду сдается только часть помещения, необходимо предоставить кадастровый паспорт всего строения, в котором будут четко прописаны параметры сдаваемой площади;— Свидетельство, подтверждающее факт права собственности;— Квитанция, которая подтверждает факт оплаты государственного налога;— Договоры с коммунальными структурами, которые осуществляют подачу к объекту всех необходимых коммуникаций (вода, свет, тепло).

Информацию о самом договоре аренды ищите здесь.

Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия.

Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора.

В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ.

Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

  • Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
  • Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
  • Договор аренды заключается в письменной форме, если:

Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609, ст. 658 ГК РФ).

Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

  • договоры аренды и субаренды земельных участков;
  • договоры аренды зданий или сооружений.

Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633, 643 ГК РФ).

В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

Заключая договор аренды жилого помещения под офисные нужды, необходимо отразить в нем двойственность возникающих отношений.

С одной стороны, как собственно соглашение об условиях аренды оно должно содержать все положения, предусмотренные главой 34 ГК РФ. С другой – арендатор обязуется проживать в этом помещении, что сближает этот вид правоотношений с наймом жилого помещения, который подпадает под регулирование главы 35 ГК РФ.

Договор аренды офисного помещения: образец составления документа, нюансы заключения арендных сделок с недвижимостью

В связи с этим он должен содержать следующие обязательные положения:

  • стороны сделки;
  • предмет договора и данные, позволяющие точно установить объект аренды – фактический адрес, общая площадь, кадастровые данные, назначение;
  • перечень лиц, которым арендодатель разрешает проживать в жилом помещении;
  • согласие арендодателя на создание рабочих мест для нужд конкретных организации или ИП;
  • срок аренды;
  • стоимость аренды, периодичность её внесения и возможность пересмотра в период действия договора;
  • распределение между сторонами расходов по содержанию имуществом;
  • условия досрочного прекращения действия договора по инициативе одной из сторон;
  • ответственность сторон за нарушение условий сделки.

Запомнить

  1. Составьте список требований к будущему офису.
  2. Ищите сами или с помощью посредников. Заходите в понравившиеся офисы в районе, где ищете.
  3. На просмотре проверяйте всё. Свяжитесь с соседями и спросите у них про проблемы.
  4. Торгуйтесь за мелочи: парковку, уборку, коммунальные платежи.
  5. Не переезжайте без договора. Не подписывайте договор не читая.
  6. Попросите у арендодателя право на собственность или договор субаренды.
  7. Подпишите акт приема коммерческого помещения. Укажите в нем технику, ключи и проблемы офиса.

Особенности договора аренды нежилых помещений между юридическими лицами, а также нюансы сделки

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом, как посчитает нужным. В дополнение к этому в статье 608 ГК РФ сказано, что недвижимость можно передавать в аренду.

Гражданский кодекс РФ не содержит отдельных правил по аренде нежилых помещений, поэтому такие договоренности подчиняются общему порядку найма недвижимости. Параграф 1 ч.2 ГК регулирует общие случаи, а параграф 4 ч.2 включает правила аренды зданий и сооружений (нежилое помещение является их частью).

Юрлица, которые используют нежилые помещения для своей деятельности, должны иметь соответствующую документацию на недвижимость (в т.ч. договор аренды, если здание принадлежит другому собственнику). Отказ от официального оформления сделки по предоставлению нежилого помещения в пользование с целью уклонения от уплаты налогов влечет за собой санкции в виде штрафов.

Любое предприятие или организация обязано иметь свой юридический адрес. При этом недвижимое имущество, за которым он закреплен, может находиться не только в собственности, но и в арендном пользовании.

В данном случае в процессе государственной регистрации нужно предоставить документ, подтверждающий наличие помещения, следовательно, предварительно необходимо заключить договор аренды (если здание не является собственностью компании).

Договор аренды офисного помещения: образец составления документа, нюансы заключения арендных сделок с недвижимостью

Договор аренды потребуется и для подтверждения наличия недвижимости в момент оформления всевозможных разрешений, связанных с направлением деятельности юридического лица.

Подробнее про аренду нежилых помещений для юридических лиц можно узнать тут.

  1. В договоре аренды нежилого помещения, в первую очередь, необходимо указать его название. При этом стоит принять во внимание предмет договора.
  2. Правильным будет обозначить тип помещения, которое передается в пользование (например, “Договор аренды складского помещения”).
  3. Обязательно отметить дату и место составления соглашения, а также сведения об участниках сделки (с указанием подробной информации из правоустанавливающих документов).
  4. Во вступительной части следует прописать полное название юридических лиц, а также их сокращение, которое будет использовано в последующем тексте документа.
  5. Основная часть договора аренды – информация о предмете сделки с подробным его описанием. Здесь приводятся характеристики непосредственно объекта недвижимости, а также прилагающегося к нему имущества. Сведения должны полностью соответствовать технической документации.
  6. Одним из основополагающих условий действительности соглашения является наличие четкой стоимости аренды и периодичности проведения выплат.
  7. В отличии от цены, срок действия документа не является обязательным. Если он не указан, договор считается бессрочным и действует до тех пор, пока одна из сторон не заявит о его расторжении.
  8. Финальный этап документального оформления аренды нежилого помещения – это обозначение реквизитов сторон и контактной информации, а также подписей юридических лиц.

Форма и содержание

Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ для договора аренды нежилого помещения, заключенного между юридическими лицами, установлена письменная форма. Если требование не соблюдено, сделка не имеет юридической силы. Законодательно закрепленной формы такого соглашения не существует, но имеются типовые образцы, которые можно использовать для оформления договоренности.

договора аренды нежилого помещения:

  1. Преамбула. Вводная часть документа состоит из:
    • Полного наименования участников.
    • Даты составления.
    • Указания места, где заключается сделка.
    • Фамилии, имени, отчества представителя каждой стороны.

Особенности налогообложения аренды жилого помещения зависят от того, в каком качестве выступает арендатор – как обычное физическое лицо или как организация или ИП.

Если физическое лицо самостоятельно заключает договор и оплачивает аренду, а работодатель только компенсирует ему понесенные расходы, тогда с размера компенсации необходимо уплатить налог на доходы физических лиц и страховые взносы.

По уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и УСН на сумму такой компенсации сложилась спорная практика. В случае полного учета таких затрат, организация должна быть готова к арбитражному спору. Оптимальным вариантом в таком случае видится простое увеличение заработной платы работника на сумму арендной платы.

Возможность оплаты организацией за жилье работника непосредственно арендодателю должна быть прописана в трудовом договоре. Она относится к оплате труда в натуральной форме и не может превышать 20% от суммы зарплаты работника.

Договор аренды офисного помещения: образец составления документа, нюансы заключения арендных сделок с недвижимостью

Доход работника в виде уплачиваемой за него арендной платы подлежит обложению налогом на доходы физических лиц и страховыми взносами в общем порядке. Возможность уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль и УСН здесь также ограничены.

Предлагаем ознакомиться:  Как продать машину в аресте, как снять автомобиль с ареста у приставов

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды составляется в письменном виде, если срок документа превышает один год либо независимо от срока сделки, если одна сторона представлена юридическим лицом. Закон не обязывает нотариально заверять такое соглашение, но если хотя бы один контрагент не уверен в том, что ему предстоит обратиться в суд за восстановлением прав, то было бы логично обратиться за помощью к нотариусу.

Справка! При желании обе стороны могут подписать письменный предварительный договор, не требующий нотариального заверения и/или государственной регистрации. Прежде чем приступить к заключению сделки, арендатору важно понять, что собственник располагает всеми правоустанавливающими документами.

  1. Договор в преамбуле должен содержать: ФИО физического лица, наименование организации арендатора, должность подписанта, учредительные документы, в случае необходимости реквизиты доверенности.

    Например. «Договор аренды нежилого помещения г. Москва «15» февраля 2014 г. Гражданин Иванов Иван Иванович, именуемый в дальнейшем «Арендодатель» (паспортные данные), с одной стороны, и ООО «Гермес», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице директора Анохина Павла Петровича, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем…».

  2. В предмете договора необходимо оговорить:
    • вид объекта недвижимости и его подробный юридический (почтовый) адрес, этажность, номер офиса;
    • итоговую сумму;
    • описание технического состояния, степень износа и другие характеристики объекта;
    • его коммерческое предназначение;
    • общий срок аренды, дату окончания съема.

    Например. «Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение с целью размещения в нем магазина. Помещение расположено в кирпичном жилом доме на 1 этаже 9-этажного здания по адресу: г. Москва, ул. Речная, д.68. Общая площадь 2 помещений 200 кв. м.

    Помещения оборудованы системами коммунальной инфраструктуры, обеспечена телефонная связь. Помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности (реквизиты документа)…».

  3. Подраздел «Порядок и срок оплаты» должен содержать сведения об общей сумме ежегодных, а также периодических отчислений в виде равных или неодинаковых долей; дату погашения задолженности как в течение года, так и окончательный день оплаты обязательств. Все цифры и числа рекомендуется продублировать в текстовом формате. В сумму оплаты могут входить расходы на коммунальные услуги, телефонную связь, интернет и иные виды платежей.

    Косметический ремонт чаще всего выполняется арендатором, капитальный ремонт – собственником имущества.

    Пример подраздела: «Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет __ рублей за 1 месяц. Общая стоимость арендуемого помещения составляет ___ рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем не позднее ___ числа каждого месяца. В арендную плату входит (или не входит) стоимость коммунальных услуг, электроэнергии, услуг телефонной связи…».

    Соглашение составляется минимум в двух экземплярах. Их количество прописывается в тексте. Желательно каждый лист документа собственноручно подписать во избежание подлога.

Наказание за неправильную эксплуатацию

Само по себе заключение договоренности об аренде нежилого помещения не является нарушением закона. Однако его использование не по назначению признается нарушением правил пользования жилыми помещениями и влечет административную ответственность в виде административного штрафа в размере от одной до пяти тысяч рублей (статья 7.21. КоАП РФ).

Статья 7.21 КоАП РФ. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

  1. Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению —

    влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей.

  2. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах —

    влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Некоторые связанные с ним действия также могут повлечь за собой административную ответственность. К основным относятся проживание гражданина РФ по месту пребывания без регистрации (статья 19.15.1 КоАП РФ) и нарушение правил регистрации граждан РФ по месту пребывания (статья 19.15.2 КоАП РФ). Они влекут за собой наложение административного штрафа различного размера.

Аренда под офис жилого помещения является хорошей альтернативой для начинающего бизнеса. При соблюдении ряда простых условий она позволяет достичь существенной экономии. Однако не стоит считать её панацеей от всех бед: при развитии бизнес неизбежно войдет в противоречие с основным назначением жилого помещения и интересами других собственников, что может привести к серьезным имущественным и репутационным потерям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Когда необходимо составлять такое соглашение{q}

Договор аренды нежилого помещения физическим и юридическим лицами является гарантом исполнения обязательств одной стороны перед другой. Он позволяет избежать потенциальных разногласий и служит документальным подтверждением состоявшейся (или несостоявшейся) сделки. Гражданский кодекс РФ (ст. 609) считает обязательным составление письменного договора в том случае, когда контрагентом выступает организация.

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Кроме того, арендный договор, который был заключен на срок более одного года, тоже считается необходимым документом при заключении сделки. Все правовые аспекты сделок с недвижимостью регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Внимание! Каждый соотечественник имеет право получать прибыль, в том числе от сдачи в наем недвижимости. При этом собственнику совсем не обязательно организовывать бизнес. Но регистрация субъекта как лица, зарегистрированного ИП, считается обязательным. Данное положение оговорено в Налоговом кодексе РФ.

Что обязательно должно быть в нём указано{q}

Так как соглашение об аренде в обязательном порядке предусматривает получение дохода собственником, то существенными пунктами документа являются:

  • преамбула;
  • предмет договора;
  • порядок и срок оплаты;
  • права и обязанности контрагентов;
  • юридические адреса и подписи.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным при обоюдном соглашении сторон в отношении существенных условий договора, условий, необходимых для договоров определенного вида и условий, определяющих конкретную сделку по запросу одной из сторон. Не обязательными, но предпочтительными пунктами договора являются:

  • ответственность сторон;
  • срок аренды, условия продления или выкупа имущества;
  • разрешение споров;
  • основания для одностороннего расторжения сделки.

На какой срок можно заключить{q}

Согласно ст. 610 ГК РФ, арендный договор составляется на период, определенный самим соглашением. При отсутствии упоминания временного срока документ рассматривается как заключенный на неопределенное время. Это дает право любой стороне в течение какого-либо времени отступиться от исполнения обязательств. Но об этом контрагент, принявший решение о расторжении соглашения, должен уведомить противоположную сторону за три месяца.

Необходимо ли регистрировать{q}

В том случае, когда арендный договор действителен свыше одного года, то он регистрируется в Росреестре или территориальном МФЦ (ст. 609 ГК РФ). Кроме того, соглашение подлежит регистрации, если хотя бы один контрагент представлен какой-либо организацией.

Заключение договора между юр- и физлицом сроком на 11 месяцев с последующей пролонгацией избавляет стороны от регистрации, если ни одна из сторон соглашения не является юрлицом.

Куда обращаться{q}

Сведения о коммерческой операции вносятся в Единый государственный реестр прав. На самих листах проставляются печати и записи. Наличие ошибок и неточностей увеличивает регистрационный срок и требует дополнительных документов. Пакет бумаг можно передать лично в Росреестр или через МФЦ.

Документы

В территориальное отделение Росреестра стороны подают следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации;
  • договор аренды нежилого помещения в двух и более экземплярах;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения;
  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, если одна сторона сделки – физическое лицо;
  • удостоверение личности и свидетельство индивидуального предпринимателя для участника сделки в качестве ИП.

Юридическому лицу необходимо предоставить:

  • учредительные документы;
  • приказ о назначении директора;
  • свидетельство о государственной регистрации предприятия;
  • нотариально заверенную доверенность на участника сделки;
  • выписка из ЕГРЮЛ;
  • ИНН, ОГРН;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Внимание! По окончании регистрации у каждой из сторон будет на руках по одному зарегистрированному экземпляру договора – законного признака аренды.

Сроки и стоимость

Стоимость услуги для юридических лиц – 22 т.р.; для физических лиц – 2 т.р. В течение 10 рабочих дней сотрудники государственного органа исполняют процедуру.

Можно ли расторгнуть и как это сделать{q}

Преждевременный разрыв соглашения оговаривается в ст. 619 и ст. 620 ГК РФ. Существуют следующие причины, приводящие к расторжению сделки:

  • помещение стало непригодным к эксплуатации из-за халатности арендодателя;
  • указанные в соглашении обязательства, которые должны исполняться арендодателем (текущий или капитальный ремонт, коммунальные платежи), не исполняются;
  • собственник изъявил желание продать нежилое помещение;
  • превышение предварительно оговоренной суммы оплаты;
  • субаренда недвижимости без оповещения арендатора либо арендодателя;
  • нарушение сроков оплаты со стороны арендатора;
  • нанесение повреждений нежилому объекту арендатором и отказ от восстановления, соответствующего первоначальному состоянию либо от возмещения убытков;
  • переустройство и перепланировка помещения без предварительной договоренности с арендодателем;
  • систематическое неисполнение пунктов соглашения обеими сторонами сделки и др.

Расторжение договора начинается с отправки ценного письма, извещающего об аннулировании соглашения с обязательным указанием даты прекращения найма. Передаются ключи, составляется акт, в котором указывается техническое состояние объекта и отсутствие претензий со стороны арендодателя.

https://www.youtube.com/watch{q}v=hWNZmKT_iXM

Строительство нежилого объекта – довольно затратное мероприятие. Не всякий предприниматель может себе позволить такое. А вот арендовать помещение вполне по карману представителю малого или среднего бизнеса с невысоким уровнем доходов. Главное – запастись минимальными познаниями в области юриспруденции.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector