Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Заключение договора с РСО-исполнителем

Показания измерительно-учетных приборов по воде, свету и газу потребитель передает в управляющую организацию. Компания, в свою очередь, должна своевременно и в полном объеме передать полученные данные в РСК, если иное не прописано в договоре с РСО.

В этом случае бухгалтер и руководитель управляющей несут полную ответственность за этот неправомерный поступок. Если до поступления текущего платежа от потребителя на счет, ситуация будет исправлена, то наказание не последует. В противном случае назначается штраф в двойном размере от выставленной суммы.

Деятельность ГосЖилНадзора регулируется ст. № 20 ЖК РФ,  в которой сказано, что сотрудники ГЖИ имеют право на проверку документов по начислению коммунальных платежей. Основная работа ведомства – упреждать и пресекать любые нарушения, связанные с ущемлением прав потребителей.

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 (далее — Правила 354) в редакции, действующей с 01.01.2017, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме (МКД), а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Казалось бы, все понятно — с 1 января 2017 года РСО должны предоставлять коммунальные услуги в нежилом помещении, а УО/ТСЖ/ЖСК право предоставления таких услуг с этой же даты, соответстветственно, утрачивают. Однако, необходимо обратить внимание на несколько нюансов.

Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно.

Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-33733/2017 по делу № А56-55921/2017 рассматривался иск о взыскании задолженности по договору теплоснабжения, поскольку товариществом собственников жилья не исполнены обязательства по своевременной оплате отпущенной тепловой энергии.

Суть спора заключалась в том, что ТСЖ не осуществлялась оплата по договору теплоснабжения касаемо нежилых помещений. Товарищество ссылалось на пункт 6 Правил 354, однако уведомление собственникам не направило, сведения в РСО не предоставило, иных изменений в договор  касаемо нежилых помещений не вносилось.

В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05 марта 2018 № Ф01-6032/2017 по делу № А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс».

Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией.

Таким образом, для исключения объема поставленного коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме из общего объема тепловой энергии, полученной управляющей компанией, последняя обязана доказать выполнение обязанности по предоставлению сведений ресурсоснабжающей организации о собственниках нежилых помещений и направлении последним уведомления о необходимости заключения договоров энергоснабжения».

Судом также принято во внимание то, что «поскольку Постановление № 1498 не содержит никаких правил относительно сроков заключения договоров между собственниками нежилых помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями в письменной форме, а также не устанавливает сроков передачи управляющими организациями сведений о собственниках нежилых помещений в РСО, до прекращения заключенного с управляющей компанией договора о предоставлении коммунальных услуг собственник нежилого помещения может вносить плату управляющей компании».

Согласно позиции суда, изложенной в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 марта 2018 г. № 13АП-766/2018 по делу № А56-73290/2017 управляющая организация обязана провести мероприятия, направленные на заключение с собственниками нежилых помещений отдельных договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, к которым относится, в частности, направление уведомлений и сведений, предусмотренных пунктом 6 Правил 354.

Указанный перечень мероприятий, установленный пунктом 6 Правил 354, носит исчерпывающий, конкретный характер и должен выполняться Обществом как исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, находящихся в управлении заявителя. В указанном Постановлении № 13АП-766/2018 отмечено, что «публикация Обществом информационного сообщения общего характера для неограниченного круга лиц на своем сайте не может служить доказательством направления и получения конкретными собственниками нежилых помещений в доме уведомлений о необходимости заключить договор ресурсоснабжения с ресурсоснабжающей организацией».

РСО – производитель того или иного ресурса, также выполняет роль поставщика.

Подробнее остановимся на функциональных обязанностях данных организаций:

  • водоснабжение (в том числе доставка горячей воды и тепла), обеспечение канализационной системы и водоотведения МКД осуществляется под руководством водоканала;
  • за поставку газа  несет ответственность райгаз;
  • электрическую энергию поставляет райсвет. Также данная организация несет ответственность за освещение дворов и подъездов;
  • трансфер и утилизация отходов, борьба с грызунами и паразитами осуществляется посредством специальных городских служб.

Какая схема работы с РСО действительно выгодна УО читайте в рекомендации экспертов журнала «Управление МКД».

Выбрать схему работы с РСО

В Российской Федерации деятельность большинства РСО контролируется администрацией населенных пунктов. Тем не менее, закон не запрещает выполнять данную работу частным лицам. 

Основная часть населения ошибочно считает, что РСО и управляющая компания – это одна и та же организация. Но, естественно, это не так. Ресурсоснабжающее предприятие не может быть УК. Управляющая компания является посредником, обеспечивающим сотрудничество между жильцами МКД и РСО. А чтобы перейти на прямые договоры с РСО, УО должна получить согласие собственников жилья.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

О том, как провести ОСС по вопросу перехода на прямые договоры с РСО, рассказали эксперты в статье журнала «Управление МКД».

Несмотря на то, что законодательство не запрещает управляющим организациям оказывать услуги снабжения ресурсами, тем не менее, они, как правило, отказываются от выполнения данной деятельности по причине больших капиталовложений, необходимых для этого. 

23 марта 2018 года в Государственной думе в третьем чтении был принят законопроект, позволяющий ресурсоснабжающим организациям заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов с конечными потребителями в лице владельцев квартир. Раньше такая возможность была только у жильцов тех домов, которые находятся в непосредственном управлении.

Договоры в обход УК по обновленному законодательству граждане могут заключать с РСО, подающими тепло и воду, обеспечивающими работу канализации и вывоз ТБО. Нововведения относятся, в том числе, и к поставщикам электроэнергии и газа. Однако здесь особых изменений не произойдет. Управляющие организации уже давно отстранены от взаимоотношений потребителей этих ресурсов и их поставщиков.

За тепло и горячую воду некоторые горожане и до принятия закона платили напрямую РСО, не привлекая к процессу УО. Это делалось по решению общедомового собрания, которое является основным органом управления дома. В поправках есть другое важное уточнение – на прямые платежи можно перейти и без такого решения.

Принятый закон и поправки в Жилищный кодекс не означают, что все без исключения управляющие организации и ТСЖ или ЖСК вытесняются из схемы подачи потребителям коммунальных услуг и обработки поступающей от граждан оплаты. Переход на прямые расчеты возможен только при наличии такой инициативы от РСО. Если ресурсовика не устраивает платежная дисциплина УО, то он может «переключить» денежные потоки от потребителей на себя и убрать из схемы посредника.

Нормативные акты регулирующие заключение договоров с РСО при действующей УК

1. УК не заинтересована в дальнейшем приеме платежей. Если управляющая компания хочет заниматься исключительно своими основными обязанностями по содержанию и ремонту дома, то она может посодействовать переводу жильцов на прямые договоры. Можно попробовать убедить в полезности такой рокировки инициативных представителей собственников квартир и ресурсоснабжающие организации.

Если метод убеждения не работает, то можно попробовать и более «экстремальный» вариант с искусственным накоплением задолженности перед РСО. Недовольные деятельностью УК ресурсовики и жильцы перейдут на прямые расчеты, после чего долг быстро погашается. Однако рекомендовать такой способ не будем, так как он чреват различными неприятностями для управляющей организации, а также требует тщательного расчета и прогнозирования ситуации.

Подробнее разобраться в теме заключения прямых договоров вы можете на наших курсах повышения квалификации:

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

2. УК хочет сохранить право принимать платежи. Многим управляющим компаниям важно удержать под своим контролем поступающий от жильцов поток денежных средств. В таком случае нужно действовать так, чтобы ни у собственников квартир, ни у РСО не появилось повода для удаления УК из этой схемы.

С жильцами можно провести разъяснительные беседы, в которых осветить следующие вопросы:

  • показать прозрачность оборота денег, поступающих от людей и передающихся РСО;
  • объяснить, что ресурсовики принимают значительно более жесткие меры к неплательщикам, в отличие от УК, которая готова работать с каждым должником индивидуально;
  • показать отсутствие выгоды от перехода на прямые платежи. Это заблуждение является одной из наиболее распространенных причин появления у жильцов желания перейти на расчеты непосредственно с РСО.
  • обработка значительного объема денежных средств в качестве посредника;
  • работа с должниками;
  • ведение баз данных потребителей и формирование счетов на оплату.

Недостатком новых правил для УК можно считать существенное возрастание риска лишения ее возможности работать с все теми же денежными средствами жильцов, поступающими в качестве оплаты коммунальных ресурсов. Этот минус значим только для тех управляющих организаций, которые не хотят устраняться от данного потока.

Судебная практика
Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для оформления приглашения в россию

В МКД ресурсники смонтировали узел учета, но информацию с него не принимают. От управляющей МКД организации РСО требует ввести узел учета в эксплуатацию. Жители тоже жалуются, что установленный прибор учета не используется в расчетах за поставленные ресурсы.

Как в такой ситуации поступить? Мы рекомендуем не идти на поводу у РСО. Знайте, что такое требование неправомерно.

А почему — читайте в статье журнала «Управление МКД».

Второй видимый недостаток – возможное снижение качества обслуживания потребителей и повышение их недовольства. Например, большие РСО при появлении задолженностей наверняка не будут разбираться с каждым должником в отдельности и вникать в его ситуацию, как это могут делать УК. Монополисту всегда проще надавить, то есть пойти в суд или отключить ресурс при достижении минимальной просрочки, допускающей такие санкции.

  • поставка воды (горячей и холодной);
  • искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
  • утилизация и вывоз твердого мусора;
  • отвод жидких коммунальных отходов и воды;

Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2018 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.

Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры.

  1. РСО и обычные люди станут более «защищенными».
  2. Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
  3. Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.

Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».

  • подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
  • тепловая и электрическая энергия;
  • газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
  • доставка твердого топлива для печей.

Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.

Неопределенность даты заключения договора с РСО

Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п. 23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

Пунктом 18 Правил 354 предусмотрено, что в случае если исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги потребителям в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, не является ресурсоснабжающая организация, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан в течение 5 дней после заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями представить исполнителю их копии, а также в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, — данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Стоит упомянуть пункт 7 Правил 354, который предусматривает, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, заключенный путем совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключенным на условиях, предусмотренных Правилами 354. Казалось бы, из приведенной нормы следует, что сам факт потребления коммунальной услуги потребителем, в том числе собственником нежилого помещения, означает заключение договора предоставления коммунальной услуги.

А поскольку лицом, обязанным с 01.01.2017 заключать такой договор с собственниками нежилых помещений, является РСО, то договор между РСО и собственниками нежилых помещений заключен, независимо от его подписания в письменной форме и независимо от действий УО/ТСЖ/ЖСК по направлению уведомлений собственникам нежилых помещений.

Однако, надо отметить, что Правила 354 устанавливают, что между РСО и собственником нежилого помещения заключается не договор предоставления коммунальных услуг, а именно договор ресурсоснабжения. С учетом этого вопрос о возможности заключения договора ресурсоснабжения с РСО путем совершения собственником нежилого помещения конклюдентных действий (потребление коммунального ресурса) становится неоднозначным.

Об особенностях договоров ресурсоснабжения, заключаемых между собственниками нежилых помещений и РСО, расскажем в одной из следующих публикаций на сайте АКАТО, в настоящей статье сделан акцент на указании вида договора только с целью предостережения от сомнительного вывода о заключении договора с РСО путем совершения конклюдентных действий.

Заключение договора с РСО при приеме МКД

Правило 1. Заранее просчитывайте даты.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

При заключении договора управления многоквартирным домом в протоколе общего собрания следует указывать приемлемую для организации дату начала деятельности. Обычно при заключении договора с РСО обозначают не срок окончания выполнения своих обязательств, а время, когда компания приступила к работе.

Таким образом, жильцы МКД избирают новую управляющую организацию и прописывают в договоре, когда она должна начать осуществлять свои функции. Это время можно заранее оговорить с собственниками помещений.

Должны быть сопоставлены как минимум 2 даты: число, когда было проведено собрание жильцов МКД, и день, когда УК приступила к выполнению своих обязательств согласно договору.

При заключении договора необходимо указать: «дата начала исполнения обязательств по настоящему договору — «01»_______201___г.». Позже мы поговорим о том, почему именно первое число месяца считается самым оптимальным вариантом.

Важно!

Согласно п.19 Правил №124 те или иные ресурсы не могут быть поставлены ранее указанного в договоре срока. Таким образом, управляющая компания обязана обеспечивать коммунальными услугами жильцов МКД с даты начала исполнения обязательств, которая была утверждена общим собранием собственников многоквартирного дома.

В том случае, если вы заранее не просчитаете срок приема, а также передачи управления МКД, вам грозят потенциальные риски.

  • Во-первых, вы можете не успеть своевременно подать необходимый пакет документов РСО.

И до тех пор, пока вы не сдадите документы, ресурсоснабжающее предприятие будет начислять оплату за предоставляемые коммунальные ресурсы предыдущей управляющей компании, либо перечислений не будет вовсе. Второй случай подразумевает, что при заключении договора с РСО данная организация дополнительно переведет средства за тот период времени, когда плата не была начислена.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Согласно решению Верховного Суда РФ исключение многоквартирного дома из управления компании представляет собой веское основание для того, чтобы прекратить обязательства по статье 416 ГК РФ и, следовательно, для того, чтобы расторгнуть договор энергоснабжения. Таким образом, несвоевременное заключение договора РСО с новым объектом (МКД) не может служить основанием для того, чтобы возложить обязанности по оплате на лицо, которое расторгло правовую и фактическую связь с данными многоквартирными домами.

  • Второй аспект – это кассовый разрыв.

За расчетный период для оплаты коммунальных услуг берут один календарный месяц, согласно п.37 Правил №354. Исходя из этого, желательно расторгнуть договор с действующей управляющей компанией и оформить договорные отношения с новой организацией в конце месяца. Так вы сможете избежать расхождений в расчетах обоих управляющих предприятий.

Правило 2. Необходимо составить акт снятия показаний на дату начала исполнения договорных обязательств новой управляющей компании.

Акт снятия показаний ОДПУ нужен для того, чтобы исключить перерасчеты. Закон данного требования не предъявляет, но в жизни он необходим. Данный акт подписывается передающей и принимающей сторонами. В этом документе указывается точный объем коммунальных ресурсов, за который необходимо произвести оплату.

Правило 3. Для заключения договора с РСО нужно своевременно предоставить соответствующий пакет документов.

Новая управляющая компания для заключения договора с РСО должна отправить соответствующую заявку, к которой следует приложить пакет документов, предусмотренный пп.6,7 Правил №124. С юридической точки зрения недопустима «автоматическая» замена исполнителя коммунальных услуг, но на практике данный вопрос выглядит несколько иначе.

РСО с особым вниманием относится к протоколу ОСС, в частности к тому, сохранится ли порядок предоставления коммунальных услуг и платежей, действовавший при предыдущей управляющей компании (согласно ч.18 ст.12 ФЗ 3176-ФЗ).

Мнение эксперта

Определение исполнителя КУ при затягивании процесса перехода

Мария Горячева,

руководитель отдела судебно-арбитражной и претензионной работы юридического департамента ПАО ГК «ТНС Энерго»

По ряду причин возникают такие ситуации, когда УК не торопится либо не имеет возможности своевременно предоставить необходимые документы согласно Правилу №124 для заключения договора с РСО. Минстрой РФ поддерживает право ресурсоснабжающей организации выступать в качестве ИКУ при отсутствии заключенного договора в случае управления МКД УК или ТСЖ.

Такая позиция является весьма спорной, поскольку оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от способа управления многоквартирным домом, в то время как заключение договора с РСО не имеет такой важной роли.

В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (в соответствии с определением от 06.07.2015 №310-КГ14-8259).

Заключение договора с РСО-исполнителем

  1. Многоквартирный дом, количество квартир в котором превышает 16, управлялся непосредственно, а ИКУ являлись соответствующие ресурсоснабжающие предприятия.

Согласно Федеральному закону №255-ФЗ собственники помещений МКД при условии, что дом состоит более чем из 16 квартир, не имеют права управлять им непосредственно. Таких жильцов обязуют организовать ТСЖ и передать управление МКД управляющей организации. При этом владельцы не стали выполнять данное требование.

Затем в июне 2015 года был принят закон №176-ФЗ, в соответствии с которым собственники помещений МКД имеют право сохранить порядок предоставления КУ и соответствующих расчетов в том случае, когда на общем собрании жильцов было принято решение о том, что необходимо сменить способ управления многоквартирным домом или избрать УО.

Переход на заключение договоров напрямую с РСО минуя УК

Так, владельцы воспользовались данным правом, избрав способ управления МКД ТСЖ или УК, и сохранили «прямой договор» с РСО. Другими словами, нарушив федеральное законодательство (не назначив УО или ТСЖ), собственники пришли к тому, что многоквартирным домом управляет УК или ТСЖ, при этом ИКУ осталась ресурсоснабжающая организация.

  1. УО или ТСЖ осуществляет управление МКД без заключения договора с РСО, не соблюдая требований законодательства, отказывается от осуществления своих обязанностей и не взимает плату за КУ.

После того как был принят закон 176-ФЗ, РСО признали себя исполнителями коммунальных услуг, потому что УК и ТСЖ не брали на себя данную роль. Как и в вышеуказанной ситуации, нарушение законодательства стало основанием того, что управление МКД осуществляет УК или ТСЖ, а РСО является исполнителем КУ.

  1. Жилой дом, число квартир в котором было не менее 16, управлялся непосредственно, и после закона, вступившего в силу 30 июня 2015 г., собственники помещений избрали на общем собрании способ управления УК или ТСЖ, также было принято решение сохранить ранее действующий порядок предоставления коммунальных услуг и соответствующих расчетов.

В данном случае управлением дома занимается УК или ТСЖ, а исполнитель коммунальных услуг – РСО.

  1. Управляющая компания или ТСЖ имеет определенную задолженность перед ресурсоснабжающей организацией, размер которой превышает стоимость коммунальных ресурсов за 3 календарных месяца. Данная недоимка признана или самой управляющей компанией (ТСЖ), или судебным решением.

РСО, руководствуясь п.30 Правил 124, расторгла договор с должником в одностороннем порядке и оформила договорные отношения напрямую с потребителями КУ.

Предлагаем ознакомиться:  Особенности договора транспортной экспедиции для акционерных обществ || Особенности договора транспортной экспедиции для акционерных обществ

Как закон повлияет на работу управляющих компаний

Согласно законодательству организация, которая оказывает услуги и ведет деятельность в случае непосредственного управления МКД, ответственна перед жильцами за содержание МКД.

О том, за что дают реальные сроки руководителям УО и как не допустить подобных ситуаций, читайте в статье журнала «Управление МКД».

Авторы законопроекта объясняют свою инициативу, в том числе, несовершенством понятия «исполнитель коммунальных услуг», которым является управляющая организация. С одной стороны, УО ответственна перед потребителями за качество получаемых ими услуг. Нарушения нередко происходят по вине РСО, и управляющая компания зачастую технически не в состоянии что-то изменить.

С другой стороны, УК отвечает перед ресурсоснабжающими организациями за оплату потребляемых многоэтажкой коммунальных ресурсов, независимо от того, насколько своевременно за них платят конечные потребители.

В случае поставки некачественных услуг управляющая компания вынуждена производить перерасчеты оплаты для жильцов, после чего согласовывать их с ресурсовиками. Вносить средства за поставленные ресурсы УО должна в полном объеме, независимо от того, есть ли долги у конечных потребителей. Задолженности жильцов и прессинг со стороны РСО, отказывающих в перерасчетах – наиболее распространенные причины банкротства УК.

С принятием нового закона управляющие организации могут избавиться от описанного бремени. Впрочем, как мы разобрались выше, решающего слова в этом вопросе у них нет.

Согласно письму Минстроя РФ №35750-ОЛ/04 от 05.11.2015 г. управляющие компании обязаны заключить договор с РСО, данный факт подлежит обязательному лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства России №146 от 15 мая 2013 г. управление МКД осуществляется с помощью заключения договора с РСО на энергоснабжение, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение и газоснабжение для предоставления жильцам МКД коммунальных услуг. Так, заключение договора с РСО представляет собой лицензионное требование, подлежащее лицензионному контролю.

Договоры между владельцами квартир в МКД и РСО, которые были заключены между собственниками помещений в МКД и РСО до 29 июня 2015 г., имеют свою силу до окончания срока договора либо прекращают свое действие по заявлению одной из сторон. Это единственный случай, когда отсутствие официального договора между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией не является нарушением лицензионных требований.

Согласно Письму Минстроя №35750-ОЛ/04 УК обязаны соблюдать и иные требования, утвержденные Правительством РФ. Лицензионные требования, в частности, представлены:

  • соблюдением правил, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ;
  • исполнением взятых на себя обязательств по договору управления (часть 2, статья 162 ЖК РФ);
  • соблюдением требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ.

Нюансы перехода на прямые соглашения с РСО

При заключении договора управления УО по запросу владельцев квартир в МКД обязана выполнять определенный комплекс работ и оказывать услуги в рамках управления многоквартирным домом, к примеру, обеспечивать надлежащее содержание и ремонт МОП в доме, предоставлять КУ и производить другие операции, обусловленные рамками договора.

Согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД управление домом обеспечивается благодаря предоставлению КУ собственникам квартир в МКД на основании заключения договора с РСО. Таким образом, мы видим, что заключение договора УК с РСО представляет собой лицензионное требование и подлежит обязательному лицензионному контролю.

Заключение договора с РСО напрямую и прямые платежи – одно и то же?

Определение «исполнитель коммунальных услуг» утвержден жилищным законодательством, и ответственность за качество предоставляемых услуг и своевременную оплату начислений лежит на управляющих компаниях. Если УО была избрана для управления многоквартирным домом, тогда именно она и является исполнителем КУ.

Таким образом, УК обязана предоставлять собственникам помещений в МКД коммунальные услуги и приобретать с этой целью соответствующие коммунальные ресурсы на основании заключения договора с РСО.

Тем не менее, на сегодняшний день некоторые управляющие организации до сих пор используют серые договорные и расчетные схемы. К примеру, УК может договориться с РСО о прямом предъявлении счетов за коммунальные услуги жильцам МКД и в это время самостоятельно заниматься начислениями, предоставлением квитанций, претензионной работой и высчитыванием задолженностей.

Хотя данная организация не имеет юридического основания для осуществления данной деятельности, поскольку не имеет отношения к КУ.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

К тому же, многие управляющие компании вовсе не нацелены на заключение договора с РСО. Таким образом, данные организации не имеют юридического основания для поставки КУ в МКД и приема оплаты. На сегодняшний день осуществляется тщательная проверка управляющих компаний на предмет официально заключенных договоров с РСО.

Необходимо понимать, что УК в этом случае сильно рискует, поскольку, помимо проверки лицензионного контроля, она может оказаться в такой ситуации, когда ресурсоснабжающая организация в свою очередь может затребовать с управляющей компании задолженность, не оплаченную потребителями за коммунальные ресурсы. Также отсутствие заключенного договора между УО и РСО может грозить еще более серьезной ответственностью.

В том случае, когда лицензионные требования не соблюдаются и нарушаются, УК попадает под административную ответственность, в соответствии с которой организация выплачивает штраф, либо руководитель управляющей компании дисквалифицируется.

Согласно ч.1 ст.7.23.3 КоАП РФ за несоблюдение и нарушение УК и ИП правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами данным организациям грозит административный штраф:

  • для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. или дисквалификация сроком на 3 года;
  • для юридических лиц – в размере от 150 до 250 тысяч рублей.

Согласно ч.2 ст.7.23.3 невыполнение обязательств, предусмотренных правилами осуществления деятельности по управлению МКД, на тот момент, когда лицензия прекращает свое действие или аннулируется, грозит административным штрафом:

  • для физических лиц – в размере от 100 до 200 тыс. руб. или дисквалификация сроком до трех лет;
  • для индивидуального предпринимателя – в размере от 150 до 500 тысяч рублей или дисквалификация сроком до 3 лет;
  • для юридических лиц – в размере от 150 до 500 тыс. руб.

Согласно ч.2 ст.14.1.3 в том случае, когда предпринимательская деятельность по управлению МКД осуществляется с нарушениями лицензионных требований, вменяется административный штраф:

  • для физических лиц – в размере от 50 до 100 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
  • для ИП – в размере от 250 до 300 тыс. руб. либо дисквалификация сроком до 3 лет;
  • для юридических лиц – в размере от 250 до 300 тысяч рублей.

Согласно ч.2.4 ст.19.5 КоАП РФ в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения обязательств в указанный срок предписания ГЖН по устранению нарушений того или иного лицензионного требования грозит административный штраф:

  • для физических лиц – в размере от 12 до 20 тысяч рублей;
  • для юридических лиц – от 300 до 500 тысяч рублей.

За совершение административного правонарушения по ст. 7.23.3 и 14.1.3 КоАП РФ ИП, которые осуществляют свою предпринимательскую деятельность не имея статуса юридического лица, несут административную ответственность именно в качестве юридических лиц.

Таким образом, заключение прямого договора между владельцами квартир в МКД и РСО не отменяет обязанности управляющих организаций оформлять договорные отношения с ресурсоснабжающими предприятиями.

Согласно постановлению № 1498 от 26 декабря 2016 года собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно искать РСК (ресурсоснабжающие компании) и заключать непосредственно с ними договора.

  • по решению ОСС при согласии РСО,
  • при одностороннем расторжении РСО договора с управляющей организацией из-за долга.

Следует различать прямые договоры и прямые расчёты с РСО. Возможность вносить денежные средства за коммунальные ресурсы напрямую на счета РСО предусмотрена пунктом 6.3 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Норма о прямых расчётах была утверждена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ. Исключение из этого положения – плата за коммунальный ресурс на содержание общего имущества, которая обязательно вносится через управляющую организацию.

Отличие прямых расчётов от прямых договоров в том, что, хотя потребители совершают платежи напрямую на счёт поставщика ресурсов, стороной договора ресурсоснабжения является управляющая организация, соответственно, долги остаются за ней и РСО не имеют возможности работать с должниками. Переход на прямые договорные отношения должен решить эту проблему.

Рассмотрим порядок перехода на прямые договоры с РСО по решению общего собрания собственников помещений в доме. В законопроекте указано, что вопрос о таком переходе может быть включён в повестку дня на ОСС в том случае, если ресурсоснабжающая организация дала предварительное согласие на прямые договорные отношения с собственниками. В Госдуме обсуждается вопрос, должна ли РСО обладать правом вето на решение о переходе на прямые договоры.

Ко второму чтению в текст законопроекта требуется внести уточнения. Планируется добавить поправку в ст. 44 ЖК РФ. Согласно ей, собственники смогут принимать на общем собрании и обратные решения – о переходе от прямых договорных отношений к заключению единого договора управления через управляющую организацию. Это будет актуально для новых домов, которые вводятся в эксплуатацию, и для домов, сменивших способ управления.

Принимать решения о переходе на прямые договоры или наоборот собственники смогут не чаще 1 раза в год. При этом поставщика ресурсов уведомят не менее чем за 30 дней до перехода.

Ответы на вопросы о прямых договорах между потребителями и РСО смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Вторая ситуация, когда дом может перейти на прямые договоры с РСО, это задолженность управляющей организации перед поставщиком ресурсов в размере 2 среднемесячных платежей за коммунальный ресурс. В таком случае ресурсоснабжающая организация может в одностороннем  порядке отказаться от заключённого договора ресурсоснабжения.

Как будет определяться размер задолженности, определит Правительство РФ. Размер задолженности будет высчитываться исходя из норматива потребления коммунального ресурса, так как если определять его по показаниям приборов учёта, могут возникнуть споры сторон и судебные разбирательства. Задолженность будет обязательно подтверждаться решением суда или актом сверки сторон.

Предлагаем ознакомиться:  Каков законодательный порядок, чтобы вступить в наследство, если есть завещание

В такой ситуации РСО уведомит об отказе от договора:

  • УК или ТСЖ, с которой(ым) заключён договор,
  • орган ГЖН,
  • собственников помещений МКД.

Сообщение для собственников помещений размещается в общедоступных местах, предусмотренных стандартом раскрытия информации: на информационном стенде, доске объявлений в подъезде, сайте РСО, в ГИС ЖКХ.

Через 30 дней после направления ресурсоснабжающей организацией уведомления договор считается расторгнутым и у собственников возникают прямые договорные отношения с РСО по типовой форме. Форма типового договора утверждается правительством РФ. Заключать договор в письменной форме не требуется.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Форма типового договора находится в разработке. Она будет содержать краткие правила предоставления коммунального ресурса, права и обязанности сторон.

Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома. Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.

Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме.

Заключение договора с РСО при непосредственном способе управления

Под непосредственным управлением МКД подразумевают организованные действия собственников жилых помещений или привлекаемых сторонних лиц, которые направлены на достижение комфортных условий для проживающих. Непосредственное управление владельцами МКД так же, как и другие методы управления многоквартирным домом, регулируется ст.161 ЖК РФ.

Согласно ст.164 ЖК РФ непосредственная форма управления МКД подразумевает тот факт, что абсолютно все собственники должны заключить договор на поставку таких коммунальных ресурсов, как водоснабжение, газоснабжение, отопление и электроснабжение. В том случае, когда владельцы квартир оформили доверенность на одного человека, он в свою очередь заключает такие договоры от имени каждого собственника.

Для заключения прямого договора с РСО необходимы:

  • экземпляр копии документа о решении общего собрания собственников жилых помещений по переходу на непосредственное управление МКД;
  • экземпляр копии документа о решении общего собрания владельцев квартир относительно выбора председателя, на которого возлагается ответственность по осуществлению непосредственной работы с обслуживающими организациями;
  • экземпляр копии техпаспорта МКД;
  • оригинал заявления на заключение договора с РСО;
  • нотариально заверенная копия доверенности.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Так оформляется необходимый пакет документов в случае непосредственного управления МКД относительно всех видов обслуживания, которые включают в себя вывоз мусора, лифтовые работы и многое другое. Если в доме насчитывается 12 и менее квартир, в этом случае жильцы имеют право обойтись без подрядчиков.

В ситуации найма вся сумма денежных средств, оплачиваемых за коммунальные услуги, распределяется среди собственников жилых помещений, которые подписывали договор с подрядчиком. А те владельцы квартир, которые отказались от заключения договора, возмещают другим жильцам свою долю из оплачиваемой суммы.

При заключении договора с РСО устанавливаются границы ответственности за предоставление услуг (например, за водоотведение, горячее и холодное водоснабжение, газо- и электроснабжение, отопление). РСО в случае непосредственного управления МКД обязана обеспечить обслуживание наружных инженерных коммуникаций.

Собственники квартир при этом предоставляют сопровождение внутридомовых инженерных сетей. Данную работу жильцы осуществляют самостоятельно или обращаются к подрядчику.

В соответствии с п.103 Правил №354 РСО не обязана уменьшать размер оплаты за КУ жильцам в том случае, когда снижение качества предоставляемых услуг лежит не на ресурсоснабжающем предприятии, а на УО. А собственники помещений в свою очередь вправе потребовать возместить убытки с УК.

В случае непосредственного управления МКД жильцы не оплачивают услуги УК, в связи с чем добиться компенсации потерь достаточно сложно. Согласно правилам перерасчета оплаты за КУ в случае ухудшения качества предоставляемых услуг предусмотрено понижение оплаты той организации, которая ее начисляет.

В случае непосредственного управления МКД возмещение убытков собственникам помещений зависит от их решения. В этой ситуации жильцы пересчитывают объем оплаты за КУ, если многоквартирный дом обслуживают ненадлежащим образом, независимо от того, кто именно занимается обеспечением коммунальных услуг – УО или РСО (данное право владельцев квартир в МКД утверждено законом «О защите прав потребителей»).

Чтобы избежать неприятных ситуаций при заключении нового договора с собственниками помещений (в случае непосредственного управления МКД), УО с согласия ресурсоснабжающего предприятия возлагает на себя обязательства по перерасчету оплаты за КУ жильцам дома по причине предоставления обслуживания ненадлежащим образом (по вине УК).

Заключение договора с РСО на нежилые помещения

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Согласно новой редакции Постановления Правительства РФ от 01.01.2017 дополнилось определение нежилого помещения. Ранее под этим понятием подразумевалось помещение, не являющееся жилым и не входящее в состав мест общего пользования в МКД.

На данный момент под нежилым помещением в МКД подразумевается помещение:

  • указанное в проектных или технических документах либо в электронном паспорте МКД;
  • не являющееся жилым;
  • не включенное в состав общего имущества в МКД, независимо от наличия отдельного входа или подключения к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.

Таким образом, к нежилым помещениям относится консьержная, колясочная, часть подвала, выкупленные и приватизированные жильцами многоквартирного дома, а также те помещения, которые были встроены и пристроены.

Под нежилыми помещениями подразумевается и часть МКД, в которой размещают автомобили (например, машино-место, подземный гараж, автостоянка).

В данном случае речь идет именно о тех автостоянках и машино-местах, находящихся внутри МКД, а не об отдельных сооружениях.

С начала 2017 г. изменились правила заключения договора с РСО для нежилого помещения.

В январе 2017 г. каждый собственник нежилого помещения обязан заключить прямой договор с РСО на предоставление КУ (согласно п.6 ПП РФ №354). Данное правило не распространяется на машино-места.

В связи с новыми нормами при заключении договора с РСО у УК, владельцев нежилых помещений и ресурсоснабжающей организации возникают определенные обязательства.

Для заключения договора с РСО на обслуживание нежилых помещений УО обязана предоставить данные о том или ином нежилом помещении в РСО и направить уведомление собственникам нежилых помещений о необходимости оформить договорные отношения с ресурсоснабжающим предприятием.

Перечень сведений, который необходимо предоставить в РСО в письменной форме:

  • фамилия, имя, отчество владельца нежилого помещения, ОГРН;
  • общая площадь;
  • тип деятельности;
  • показатели приборов учета на 01 января 2017 г. (при наличии);
  • сечение трубы.

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Также необходимо отметить, чтобы РСО использовала формулу из Приложения N1 Постановления Правительства РФ для определения объема КУ при обслуживании МКД (из объема, выставляемого УО, вычитают объем, выставляемый на нежилое помещение).

УО в свою очередь в уведомлении владельцу нежилого помещения должна указать, чтобы он предоставил экземпляр копии договора с РСО в управляющую компанию, а также каждый месяц снимал показания счетчиков.

Владелец нежилого помещения является инициатором заключения договора с РСО в письменном виде. С этой целью он направляет в РСО заявление с указанием данных из подпунктов «в», «г», «д», «з», «л», «с» п.19 ПП РФ №354:

  • физическому лицу необходимо указать фамилию, имя, отчество, дату рождения, паспортные данные, контактный телефон и наименование организации, адрес регистрации и контактный телефон для юрлица;
  • адрес, по которому расположено нежилое помещение в МКД, и его общую площадь;
  • перечень предоставляемых коммунальных услуг;
  • сведения о приборах учета;
  • способы социальной поддержки по оплате КУ;
  • срок действия договора.

Со своей стороны владелец нежилого помещения обязан выполнять требования согласно п.6 ПП РФ №354. Собственник при этом должен подать соответствующую заявку на заключение договора с РСО даже в том случае, когда УО не информировала его о том, что необходимо оформить договорные отношения с ресурсоснабжающей организацией.

Сведения о каждом нежилом помещении передают в ресурсоснабжающую организацию собственники или УО. Таким образом, РСО находится в зависимом положении.

После того как ресурсоснабжающая организация получила заявление, она в течение 10 дней обязана предоставить заявителю проект договора. Договоры составляют в 2 экземплярах – по одному экземпляру для каждой стороны.

Ресурсоснабжающая организация не может отправить проект договора или предъявить счет, если УО или владелец нежилого помещения не направили заявление на заключение договора с РСО.

В том случае, когда договор с ресурсоснабжающей компанией не был заключен, РСО высчитывает объем потребляемых КУ как при бездоговорном потреблении (в соответствии с п.6 ПП РФ №354).

Заключение собственниками договоров с ресурсоснабжающими организациями

Поправка, утверждающая обязательное заключение договора с РСО для нежилых помещений, действует с 01.01.2017 г. С этого момента необходимо было оформить договор ресурсоснабжения. Безусловно, далеко не каждая УО смогла своевременно выполнить данное требование.

В некоторых случаях заключали договоры уступки права требования между УК и РСО. УО в результате данного договора получает право требования от РСО и выставляет счет на весь МКД, а РСО в свою очередь требует за весь объем КУ, поступающих в дом, от УК.

Данный подход грозит определенными рисками, которые следует учитывать:

  1. Позиция суда.

Согласно законодательству существует четкое обозначение, кто именно должен заключить договор, в то время как договор уступки права требования суд имеет право признать навязыванием пользователям своих требований.

  1. Право требования задолженности наступает по истечению десяти дней текущего месяца.

Таким образом, если управляющая компания оформляет договор уступки права требования с РСО, она вправе выставить счет за предоставляемые коммунальные ресурсы только после десятого числа.

  1. Суд вправе отменить договор уступки права требования и обязать оформить прямой договор с РСО.

В некоторых случаях заключение договора уступки права требования для УО признается нарушением лицензионного требования. Согласно ст.161 ЖК РФ каждая управляющая организация должна надлежащим образом оформить договор с РСО.

Переходные положения

После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях.

Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций. Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться

А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение. Такая УО выплатит долг РСО и штраф потребителю, оплатившему квитанцию.  

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector