Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, допустимое российским законодательством

Ввиду большой социальной значимости и необходимости защиты прав собственников и прочих правообладателей земельных участков, а также защиты интересов государства и предупреждения коррупционных схем в конце 2014 г. Советом Федерации был одобрен закон № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2]. Президент РФ подписал закон 31.12.2014 г. Закон вступил в силу с 1 апреля 2015 г.

Согласно данному закону, основные изменения вносились в Земельный кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Закон о государственной регистрации прав, Закон об оценочной деятельности, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Закон о недрах и в прочие законодательные акты. В целом все изменения касаются порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В частности в Земельном кодексе [1] был изменен текст статьи 49 «Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд». Также кодекс был дополнен новой главой VII.1 «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд».

1. Определенные организации, перечень которых установлен земельным законодательством, и представители органов власти имеют право составить ходатайство, которое подается на рассмотрение представителям органов местного самоуправления. В ходатайстве прописываются нужды, для которых изымается участок, его местоположение, собственник, проект межевания территории или схема расположения будущих объектов.

2. Представители местных органов самоуправления после рассмотрения ходатайства выносят решение о согласии или несогласии с изъятием земельного участка, после чего копия такого решения предоставляется непосредственно собственнику рассматриваемого земельного участка. Последний вправе согласиться или выразить свое несогласие с вынесенным решением, особенно, если компенсации прописанные в решении его не устраивают.

3. В случаях если собственника устраивают условия изъятия земельного участка, он добровольно подписывает соглашение, после чего все права на земельный участок переходят муниципалитету или той организации, которая подала ходатайство. Если же собственник имеет возражения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании вынесенного решения недействительным и неправомерным.

Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ предусмотрено принудительное изъятие земельного участка, в случаях несогласия собственника, практика показывает, что возникает законодательная коллизия: нормы гражданского права противоречат нормам Конституции РФ, по которой у гражданина есть право на принцип равной защиты всех форм его собственности.

Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем

Допускается изъятие земли у одного субъекта РФ в пользу другого субъекта, если это предусмотрено соответствующими документами о территориальном планировании, составленными по всем законодательным нормам.

Чтобы рассчитать компенсацию за земельный участок, необходимо знать кадарстровую стоимость, которая более близка к рыночной. Часто цифра получается размытая и не удовлетворяет собственника земли. После чего, было принято решение, по которому оценщики определяли цену недвижимости по рыночной стоимости.

Собственник мог выбрать два пути получения компенсации: наличные деньги за землю или предоставлялся равноценный участок на другой территории. Если выдавался участок, то по закону, он не мог быть оформлен.

Новый порядок изъятия земельных участков

1)  необходимостью выполнения международных договоров РФ;

2)  строительством или реконструкцией следующих объектов федерального, регионального или местного значения:а.  автомобильных дорог всех уровней;б.  объектов транспорта и связи федерального и регионального значения;в.  объектов инфраструктуры ж/д транспорта общего пользования;г.  объектов систем электро-, газоснабжения, систем теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и/или водоотведения всех уровней;д.

линейных объектов федерального и регионального значения, которые обеспечивают деятельность субъектов естественных монополий;е.  объектов энергетических систем федерального и регионального значения;ж.  объектов обороны и безопасности государства, в т.ч. инженерно-технических сооружений, линий связи и коммуникации, возводимых в интересах защиты и охраны Государственной границы;з.  объектов использования атомной энергии;и.  объектов, обеспечивающих космическую деятельность.

В законе предусмотрено, что изъятие земель для этих нужд осуществляется только в случае отсутствия других возможных вариантов строительства или реконструкции этих объектов. В то же время в статье 49 ЗК РФ добавлен пункт, что федеральными законами могут быть установлены и другие основания для изъятия земельных участков.

а.  запрашивает сведения об имеющихся правах в архивах, органах государственной власти, органах местного самоуправления, а также у предполагаемых правообладателей;

б.  обеспечивает опубликование сообщения о планируемом изъятии земли в СМИ, на своем сайте, на досках объявлений (информационных щитах) и в прочих местах согласно установленному порядку для оповещения граждан о принятых решениях органов госвласти соответствующего уровня.

Физические и юридические лица, а также госорганы и учреждения, получившие запросы о принадлежности земельных участков и недвижимого имущества, в срок 5 дней обязаны представить в уполномоченный орган сведения об имеющихся правах, а также копии документов, подтверждающих данные права.

Если права на земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимости не зарегистрированы в ЕГРП, правообладатели земельных участков и объектов недвижимости, подлежащих изъятию, в течение 60 дней с момента опубликования сообщения должны подать в уполномоченный орган заявления об учете их прав (обременений прав) с приложением копий документов, подтверждающих эти права (обременения прав).

Для проведения данного этапа – выявления лиц, которым принадлежат изымаемые земельные участки – предусмотрен срок не менее 60 дней с момента опубликования сообщения о планируемом изъятии земли. Решение об изъятии земель не может быть принято до окончания этого срока.

В случае если правообладатели изымаемой недвижимости не были выявлены, уполномоченный орган соответствующего уровня обращается в суд с заявлением о признании права собственности на такую недвижимость за Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

В будущем, после изъятия земельных участков и недвижимости, если правообладатели будут выявлены и смогут доказать свое право на имущество, они смогут требовать возмещения за изъятое имущество у лиц, которым оно было предоставлено, либо при отсутствии указанных лиц возмещение должно быть выплачено за счет бюджетных средств соответствующего уровня.

IV.  Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Предлагаем ознакомиться:  Депутат является государственным служащим

а.  размещает его на своем официальном сайте;

б.  обеспечивают его опубликование в порядке, установленном для опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов;

в.  направляет копию решения правообладателям недвижимости. Копия решения направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав, в ЕГРП или в государственном кадастре недвижимости. Правообладатель может также указать для направления ему официальных документов адрес электронной почты.

г.  направляет копию решения об изъятии в орган госрегистрации прав на недвижимое имущество;

д.  копия решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц, направляет организации, подавшей ходатайство об изъятии.

Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения или со дня возврата отправителю заказного письма. В случае отправки правообладателю копии решения об изъятии на адрес электронной почты он считается уведомленным в день отправления письма. В случае отсутствия сведений о почтовом адресе правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии.

После уведомления правообладателя изымаемой недвижимости он вправе направить в орган, принявший решение об изъятии, сведения о почтовом адресе для направления ему проекта соглашения об изъятии земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Решение об изъятии действует в течение трех лет со дня принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.

V.  Подготовка и заключение соглашения об изъятии земельных участков.

а.  обеспечивает проведение кадастровых работ по образованию или уточнению границ земельных участков, подлежащих изъятию;

б.  подает заявление о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию, предоставляемых взамен изъятым, или земельных участков, границы которых подлежат уточнению;

в.  заказывает проведение оценочных работ для установления рыночной стоимости изымаемых земельных участков и объектов недвижимости, заказывает оценку размера убытков, причиняемых правообладателям при изъятии, а также оценку недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого;

г.  осуществляет переговоры с правообладателями;

д.  осуществляет подготовку соглашения об изъятии;

е.  направляют проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

Правообладатели изымаемой недвижимости обязаны обеспечить доступ к земельным участкам и/или расположенным на них объектам недвижимого имущества для проведения кадастровых работ и определения рыночной стоимости.

1) наименования лиц, являющихся сторонами соглашения;

2) кадастровые номера земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимости, которые подлежат изъятию;

3) цель изъятия;

4) реквизиты решения об изъятии;

5) права на земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимого имущества, которые прекращаются и/или возникают на основании соглашения об изъятии;

6) срок передачи земельных участков и/или расположенных на них объектов недвижимого имущества, подлежащих изъятию. При этом срок указанной передачи не может превышать шесть месяцев со дня прекращения прав прежнего правообладателя;

7) размер и порядок выплаты возмещения;

8) указание на сооружения (в том числе объекты незавершенного строительства), изъятие которых не осуществляется;

9) указание на сервитуты, которые установлены и подлежат сохранению.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается с каждым правообладателем земельного участка и/или расположенного на нем объекта недвижимого имущества в письменной форме. Другими сторонами соглашения выступают орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организация, подавшая такое ходатайство.

При наличии согласия лиц, у которых изымаются земельные участки и/или расположенные на них объекты, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и/или иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых. Также соглашением об изъятии может быть предусмотрена обязанность организации, подавшей ходатайство об изъятии, передать в собственность лицу, чьи земельные участки и/или расположенные на них объекты недвижимого имущества изымаются, иные объекты недвижимого имущества взамен изымаемых.

Обоснование принятия решения по изъятию земли

Земельные участки, подлежащие изъятию, могут быть как уже существующими на местности, так и еще только образующимися, то есть законодательно не исключается вариант, когда у будущего собственника землю просто «уводят из-под носа», поскольку участок попадает под действие главы VII.1 Земельного кодекса РФ.

Обосновываются принятые решения соответствующими документами, в частности:

  • решением о создании, расширении или улучшении природоохранных зон, если изымается участок для этих целей;
  • международным договором;
  • решением об обнаружении аварийности дома;
  • соответствующей лицензией на право пользования недрами и природными ресурсами;
  • документами, подтверждающими необходимость реконструкции или создания объектов государственного значения;
  • иными документами, предусмотренными в федеральных законах.

Таким образом, у представителей местных органов власти на руках обязательно должны быть документы, которые подтверждают как необходимость, так и право на изъятие частного земельного участка, независимо от того, в каком виде находится последний, что на нем располагается. Кроме случаев, когда земля была использована не по назначению (здесь в силу вступает статья 50 Земельного кодекса РФ «Конфискация»).

1) При выполнении межнациональных обязательств РФ.

2) Размещение таких объектов, как:

  • энергетические системы;
  • атомная энергия;
  • оборона и безопасность;
  • космическая деятельность;
  • обеспечивающие защиту государству;
  • газо -, электро-, водоснабжения;
  • транспортные дороги.

Но это в случае, если данные объекты больше некуда разместить.

Предлагаем ознакомиться:  Сколько лет могут звонить коллекторы по закону

3) Существуют и иные обстоятельства, которые установлены законом РФ.

Также обязательно должен составляться договор на выкуп. Выкупная цена заключает в себя рыночную цену земли и все другие убытки.

1)  строительство или реконструкция объектов федерального, регионального или местного значения предусмотрены документами территориального планирования и проектами планировки территории, но не позднее 3 лет с даты утверждения таких документов;

2)  земельные участки изымаются для создания или расширения ООПТ (особо охраняемой природной территории);

3)  земельные участки изымаются для выполнения международного договора;

4)  земельные участки изымаются для выполнения работ, связанных с пользованием недрами;

5)  земельные участки изымаются после признания многоквартирного дома аварийным.

При этом единственной категорией земель, которая не может быть изъята для госнужд, являются земли ООПТ, предоставленные федеральным госбюджетным учреждениям, осуществляющим управление такими природными территориями. И то с оговоркой «за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами».

Уполномоченные органы и организации

1)  для размещения объектов федерального значения – уполномоченные федеральные органы исполнительной власти;

2)  для размещения объектов регионального значения – исполнительные органы власти субъектов РФ;

3)  для размещения объектов местного значения – органы местного самоуправления.

1)  субъектов естественных монополий (для размещения объектов федерального и регионального значения);

2)  организаций, уполномоченных федеральными законами, законами субъектов РФ, договорами или соглашениями с органами госвласти, лицензиями;

3)  недропользователей;

4)  государственных унитарных предприятий (при изъятии земли для строительства или реконструкции объектов федерального или регионального значения в случае, если работы планируется вести полностью или частично за счет бюджетных средств);

5)  государственных учреждений (при изъятии земель с целью размещения объектов федерального или регионального значения, которые предусмотрены адресной инвестиционной программой).

Правительство РФ должно установить исчерпывающий перечень таких организаций.

Постановление об изъятии земли

За 2 месяца должно приняться решение об изъятии земельного участка, оно должно содержать в себе:

  • Основания для изъятия земли;
  • Указание лица, у которого изъяли земельный участок;
  • Указание площади участка и кадастрового номера.

На протяжении семи дней с того дня, когда было принято решение об изъятии земельного участка, определённый орган публичной власти, должен отправить копию решения о том, что собственник земли больше не имеет на неё права, определённым учреждениям.

Принудительное изъятие земельного участка

Как гласит Конституция РФ, никого не вправе лишать имущества, этот вопрос можно решить только через суд. Существует несколько оснований, изложенных в гражданском законодательстве, о принудительном изъятии земельных участков у собственников:

  • Взыскание на землю по обстоятельствам;
  • Отчуждение участка, не принадлежащий по закону данному лицу;
  • Конфискация, реквизиция, национализация участка;
  • Выкуп земли для муниципальных нужд;
  • Если нарушено законодательство.

Права на землю собственника прекращаются в следующих случаях:

  • Если выполнены международные обязательства РФ;
  • Если по размещению объектов не предвидится никаких иных вариантов.
  • Если принудительное изъятие происходит для муниципальных нужд, то на основании суда должна быть выплачена стоимость участка, являющаяся либо равноценной, либо предварительной.

Равноценная – это выкупная цена земельного объекта, которая включает в себя рыночную цену и всё имущество, находящееся там, кроме того, входят все убытки, которые причинялись во время изъятия земли.

Когда же собственник не соглашается с установлением выкупной цены, то арбитражный суд сам определяет цену объекта.

С какой целью государство может изъять землю

Изъятие земельного участка у собственника может быть проведено с самыми разными целями. Согласно главе VII.1 Земельного кодекса РФ:

  • для выполнения обязательств по международному праву;
  • для реализации природных ресурсов, находящихся на земельном участке (освоения недр);
  • для создания природной охранной зоны, если такое предусмотрено на конкретном участке;
  • при признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, если такое решение было обосновано и документально подтверждено экспертами;
  • для строительства или реконструкции объектов федерального, регионального или государственного значения;
  • по иным основаниям, которые предусмотрены в федеральных законах.

В любом из случаев, независимо от цели изъятия, собственнику земельного участка должны быть предоставлены соответствующие документы, подтверждающие необходимость изъятия у него его собственности. В противном случае вместо изъятия будет иметь место факт незаконного завладения чужым имуществом, что переходит под юрисдикцию уже норм уголовного права.

Данный термин обозначает принудительное изъятие земельного участка, в соответствие с законом, при котором у частного собственника изымают землю для неотложных государственных нужд, при этом специальным органом выплачивается компенсация. Таким образом, частный собственник теряет право на владение землёй.

Кроме того, реквизиция может носить и временный характер. Как только время оснований реквизиции подойдёт к концу — земельный участок должен быть возвращен собственнику. Если это сделать нельзя или не представляется возможным, то рыночная цена на землю возвращается.

Компенсация за конфискацию земельного участка

Особенности расчета размера компенсации (возмещения убытков) при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены в ст. 56.8 Земельного кодекса РФ.

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Оценку размера возмещения проводят профессиональные оценщики или оценочные компании, с которыми органы госвласти заключили соответствующий договор.

а.  в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного срока — на сорок девять лет;

б.  в случае прекращения правапостоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или организации имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;

в.  в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

Предлагаем ознакомиться:  Налоговый вычет при покупке дачи

2)  рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, размещенных на изымаемом земельном участке и принадлежащих лицу на праве собственности, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества;

3)  убытки, причиненные изъятием земельных участков (в т. ч. убытки в связи с невозможностью выполнения обязательств перед третьими лицами, которые подтверждены заключенными договорами). В этом случае правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке, документы, подтверждающие возникновение убытков.

4)  упущенная выгода (подлежит оценке на общих основаниях).

1) объекты недвижимости и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки виду разрешенного использования земли, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка;

2) неотделимые улучшения земельного участка и/или расположенных на нем объектов, произведенные после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя о принятом решении об изъятии земельного участка (за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство);

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии.

Если изъятию подлежит только часть земельного участка или за лицом, у которого он изымается, сохраняются какие-либо другие права на него, то размер возмещения уменьшается на сумму рыночной стоимости неизымаемой части участка или рыночной стоимости сохраняющихся прав.

Оценка рыночной стоимости всех видов прав на изымаемые земельные участи определяется исходя из вида разрешенного использования, установленного на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. Это связано с тем, что при планируемом изъятии земельного участка его реальная стоимость на рынке резко уменьшается, что было бы несправедливо по отношению к правообладателям.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

Максимальные сроки резервирования земель

Изъятие земли для государственных нужд происходит по решению федерального органа исполнительной власти. Кроме того, таким делом могут заниматься органы местное самоуправление.

Собственник земли должен за 12 месяцев осведомлен о его прекращении прав на землю. Ее выкуп может быть осуществлен только по предварительному согласию собственника.

Такое решение должно быть зарегистрировано, а собственник уведомлен о данной регистрации.

Понятие резервирования земель для государственных и муниципальных нужд в российском законодательстве относительно новое. Основные положения данной процедуры, в том числе сам порядок резервирования, изложены в Земельном кодексе (статьи 56.1 и 70.1), а также в Постановлении Правительства №561 от 22.07.2008г [3].

Резервирование земельного участка чаще всего осуществляется с целью его дальнейшего изъятия. В таком случае две эти процедуры представляют собою логичные стадии одного процесса, связанного с изменением целевого назначения земли и переходом прав на нее. Но в то же время законодательством не предусмотрено, что изъятию подлежит только тот земельный участок, который ранее был зарезервирован. То есть изъять земельный участок можно и без его предварительного резервирования.

1)  принятия уполномоченным органом решения о резервировании земель;

2)  наличия утвержденной схемы резервируемых земель с указанием кадастровых номеров земельных участков;

3)  проведения обязательной госрегистрации ограничений прав на земельные участки в ЕГРП;

4)  внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании.

Таким образом, резервирование земельного участка государственными (муниципальными) службами является ограничением права и подлежит обязательной государственной регистрации. Если данный порядок будет нарушен, в том числе если в ЕГРП не будут внесены сведения об ограничениях прав на земельный участок, он не будет считаться зарезервированным, даже если на это есть соответствующее решение уполномоченного органа госвласти. Отказ в приобретении права собственности на данный земельный участок будет незаконным и может быть обжалован в суде.

1)  в общем случае земли для государственных или муниципальных нужд могут резервироваться на срок не более чем три года;

2)  при резервировании земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предназначенных для создания особой экономической зоны, на срок не более чем два года;

3)  резервирование земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, для строительства и реконструкции объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, железнодорожного транспорта, воздушного транспорта, транспортно-пересадочных узлов и метрополитена, строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения, местного значения и других линейных объектов государственного или муниципального значения на срок до двадцати лет.

Изъятие у собственника по причине ненадлежащего использования

В этом случае земля изымается принудительно, так как собственник пользуется ею не по назначению, нарушая законодательство.

Земля может изыматься в таких случаях:

  • Участок предназначен для строительства или ведения сельского хозяйства, но в течение 3-х лет она никак не используется или используется не по назначению.
  • Если использование земли происходит с нарушением законодательства, например, если из-за неправильного использования, земля теряет свою плодородность, или ухудшается окружающая экология.

Ограничения для зарезервированных земель.

1)  на зарезервированном земельном участке нельзя строить производственные, жилые и иные здания, даже если они соответствуют целевому назначению использования участка;

2)  на таких земельных участках запрещено проводить осушительные, оросительные, культуртехнические и прочие мелиоративные работы, строить пруды или другие обводненные объекты.

2) договоры аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключаются на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель;

3) срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка не может превышать срок резервирования таких земель.

Для прочих целей зарезервированные земельные участки до момента их изъятия использовать можно.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector