БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

Когда без ЖСК не обойтись

Но такая утвержденная форма позволяет приобрести недвижимость в рассрочку и без вербования кредитов.

Кроме того, производствокооператива становится единственным выходом для обманутых дольщиков.

Решение о переходе принимается квалифицированным большинством дольщиков (3/4 голосов).

  • регистрации (оформлении) ЖСК,
  • решения арбитражного суда. Оно выносится в рамках сложной процедуры банкротства.

Решение о создании ЖСК на шаге начала строительства принимается учредителями единодушно.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

По закону их количество не может быть наименее 5 и не должно превосходить число строящихся жилых помещений.

Так как кооператив создается для ублажения потребностей в жилых помещениях, количество нежилых помещений в строящемся МКД не учитывается.

Неотклонимым условие для людей является возрастной ценз. В члены ЖСК принимаются лица от 16 лет.

Учредители — физические лица вправе учавствовать в собрании лично или действовать через собственных уполномоченных представителей.

По смыслу стат..185 ГК РФ доверенностью можно считать письменное уполномочие одним лицом другого перед третьими лицами.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

Физические лица заверяют доверенности в нотариальном порядке.

  • готовится проект устава
  • проводится собрание;
  • оплачивается муниципальная пошлина
  • регится организация.

Общие правила о гос регистрации (оформлении) содержатся в стат.. 51 ГК РФ.

Единый алгоритм процедуры определен ФЗ N 129-ФЗ «О общегосударственной регистрации юрлиц и личных предпринимателей».

Налоговая инспекция заносит info в Единый Гос. реестр юр. лиц. Единый государственный Реестр Юридических Лиц и Индивидуальных предпринимателей открыт для хоть какого человека.

Пошлина за муниципальную регистрацию ЖСК — 4000 рублей (стат.. 333.33 НК РФ). Госрегистрация производится в срок менее 5 трудовых дней.

ЖСК считает сделанным с момента его регистрации (оформлении). После этого учредители становятся членами кооператива.

Платежный документ на госпошлину можно сформировать с помощью специального сервиса Федеральной Налоговой Службы. Распечатайте его и оплатите через хоть какой банк.

  • 182 1 08 07010 01 1000 110 – услуга оказывается налоговыми органами;
  • 182 1 08 07010 01 8000 110 – услуга оказывается функциональным центром.

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Как пайщикам ЖСК отстоять права на квартиры, если застройщик разорился

Вначале ЖСК был аффилирован застройщиком и всё правление состояло из представителей застройщика.

Могут ли те у кого квартиры в готовой части претендовать на получение собственных квартир ( 7й параграф о банкротстве застройщика ) ?

И на что рассчитывать обладателям квартир из недостроенной части дома?

И можно ли через суд всех пайщиков перевести в разряд дольщиков, чтоб уже не ЖСК, а застройщик отвечал за полную достройку дома.

Могу посодействовать составить Для вас все нужные документы для обозначенных юр. процедур.

С почтением, юрист Адвокатской Палаты Санкт-Петербурга Штерн Сергей Борисович.

Все взносы пайщиков в ЖСК автоматом переходили на сч. застройщика-подрядчика. У самого ЖСК не считая учредитеьного капитала принадлежности никакой.

Банкротство Застройщика при долевом строительстве

На ЖСК сейчас подано заявление о банкротстве. Платить понятно нечем, т.к. продавать квартиры ЖСК не имеет права пока земля не в принадлежности.

1) Могут ли покупатели квартир из уже готовой части дома претендовать на получение собственных квартир (7й параграф о банкротстве застройщика)

Тонкость в том что несостоятельность идёт в отношении ЖСК, а не фактического застройщика.

Нужно учить все контракта, учредительный документ ЖСК, договорные дела ЖСК с застройщиком и т.д. и т.п.

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Реестр обманутых дольщиков

Поведаем о инновациях подробнее, сосредоточив внимание на этих ЖСК.

Предлагаем ознакомиться:  Коммерческое предложение о аренде помещения образец

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

Перед применением новых норм нужно разобраться с понятиями, которые в них употребляются.

Содержание понятий открывает пункт 1 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ.

А сейчас перейдем к рассмотрению норм, которые используются при банкротстве застройщика.

Принятие арбитражным трибуналом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) тянет за собой открытие конкурсного производства (п. 1 стат.. 124 Закона № 127-ФЗ).

А сейчас в общих чертах охарактеризуем бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК, предназначенном для окончания строительства многоквартирного дома.

Обратимся к денежной стороне деятельности кооператива.

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 86

— признана задолженность членов кооператива по паевым взносам (на дату сотворения ЖСК);

ДЕБЕТ 76 субсчет «Члены ЖСК» КРЕДИТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика»

— утверждено арбитражным трибуналом намерение ЖСК (за счет средств его членов) произвести расчеты с кредиторами застройщика (стат.. 201.15 Закона № 127-ФЗ);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

— поступили деньги членов ЖСК для расчетов по долгам застройщика;

ДЕБЕТ 76 субсчет «Кредиторы застройщика» КРЕДИТ 51

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

— перечислены деньги за строй работы и связанные с ними услуги;

ДЕБЕТ 86 КРЕДИТ 76 субсчет «Члены ЖСК»

— помещения в построенном доме распределены меж членами ЖСК.

Таким образом, производствоЖСК и его следующая уставная деятельность по представлению и обеспечению интересов его членов не тянет ФНС нагрузки.

Некоторым подспорьем для участников долевого строительства будет регистрация в специальном реестре обманутых дольщиков. Такие реестры ведут местные власти в каждом субъекте РФ, с целью сбора данных о проблемных объектах в строительной сфере и централизованном решении этих вопросов.

Официально такие реестры называются «Реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

В Москве, например, заявление о включении в такой реестр можно подать здесь (Москомстройинвест). В московской области – см. здесь и здесь (Минстрой МО).

Реестр обманутых дольщиков – это официальный документ местной исполнительной власти. После включения в реестр, пострадавший гражданин получает официальный статус «обманутого дольщика» и получает право на государственную поддержку. Помощь может выражаться по-разному (на усмотрение местных властей). Например – целевая финансовая помощь дольщикам, выделение субсидий на завершение строительства дома. Или проведение конкурса на выбор нового Застройщика для достройки проблемного объекта.

Правда, не все дольщики, столкнувшиеся с банкротством Застройщика, могут претендовать на помощь местных властей. Кто именно может официально считаться «обманутым дольщиком» (перечень критериев), показано на сайте Правительства Москвы – здесь.

И в любом случае, раз уж дело дошло до банкротства и судебного процесса, то помощь специализированного юриста каждому дольщику просто необходима.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСКХочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Предлагаем ознакомиться:  Государственное унитарное предприятие может быть создано

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Механизм сотворения жилищно-строительного кооператива (дальше – жск) в случае банкротства застройщика(стадия наблюдения)

МЕХАНИЗМ Сотворения ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА (Дальше – ЖСК) В Случае

1. Деятельная группа, сделанная участниками долевого строительства многоквартирного дома, организует собрание уч-ов долевого строительства многоквартирного дома (дальше – дольщики).

Решение об фирмы ЖСК считается принятым, если за него проголосовали дольщики, желающие вступить в этот кооператив.

1) о создании и регистрации (оформлении) ЖСК, а так же о размере выплат членами ЖСК (вступительные, членские и паевые взносы);

3) рассматривается смета работ по окончанию строительства многоквартирного дома;

4) осуществляется расчет долевого роли в окончании строительства многоквартирного дома;

По результатам голосования составляется протокол, где указываются все дольщики, проголосовавшие за производствоЖСК.

При вступлении в ЖСК гражданин заполняет заявление, в каком показывает размер пая.

3) утомившись ЖСК, предоставляемый в 2-х экземплярах (один остается в регистрационном органе);

4. Алгоритм и условия внесения паевого взноса членом ЖСК должны быть предусмотрены в уставе ЖСК (стат..125 ЖК РФ).

5. Дольщик уведомляет в письменном виде Застройщика об уступке права требования по договору роли в долевом строительстве многоквартирного дома.

При разработке ЖСК обязательства по окончанию строительства многоквартирного дома, в том числе его финансирования возлагаются на ЖСК.

Решение об предприятия ЖСК считается принятым, если за него проголосовали дольщики, желающие вступить в этот кооператив.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

1) о разработке и регистрации (оформлении) ЖСК, а так же о размере выплат членами ЖСК (вступительные, членские и паевые взносы);

2) протокол общего собрания участников ЖСК, подписанный всеми членами ЖСК;

3) учредительный документ ЖСК, предоставляемый в 2-х экземплярах (один остается в регистрационном органе);

Что представляет собой реестр

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в ввести необходимые данные.

Если выяснится, что дело рассматривается в обычном порядке, дольщик должен самостоятельно подать ходатайство в судебную инстанцию, о применении 7 параграфа 127 ФЗ.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.
Предлагаем ознакомиться:  Проверка на банкротство контрагента

ЧТО ДЕЛАТЬ ДОЛЬЩИКУ При БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Наша правовая инструкция поможет Для вас обусловиться с порядком действий в случае, когда застройщик заявляет себя несостоятельным (банкротом).

Несостоятельность может быть инициировано самим должником или по заявлению его кредиторов.

В РФ решение о признании должника несостоятельным (банкротом) принимается арбитражным трибуналом.

Дополнительные трудности для застройщика появляются при внутренних заморочек ах в предприятия, неожиданных технических сложностях на объектах.

Нерадивые застройщики проводят самобанкротство, когда финансовый поток в пирамиде дольщиков начинает иссякать, а работа на объекте не ведется.

Алгоритм признания должника несостоятельным (банкротом) регламентируется положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 года №127-ФЗ.

БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ ЖСК

Подробнее о механизмах защиты прав дольщиков, предусмотренных ФЗ №214-ФЗ читайте в правовой аннотации «Строительство жилища в кризис».

По собственному выбору инвестор (дольщик) может востребовать от застройщика возврата уплаченных денег либо передачи в собственность жилого помещения.

Данное право закреплено в главе IX ФЗ от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Алгоритм предъявления валютных требований и их рассмотрение трибуналом закреплены в в статье 201.5 Закона №127-ФЗ.

При рассмотрении спора трибуналом общей юрисдикции гражданин вправе претендовать на взыскание с застройщика компенсации морального вреда и неустойки.

Дорогие читатели!

Мы описываем типовые способы решения юридических вопросов, но каждый случай уникален и требует индивидуальной юридической помощи.

Для оперативного решения вашей проблемы мы рекомендуем обратиться к квалифицированным юристам нашего сайта.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Помимо Фонда защиты прав есть и другие каналы помощи дольщикам, предусмотренные государством.

– предоставить полный пакет документов, подтверждающих его статус;

– быть гражданином РФ;

– жилой комплекс, в котором приобретена квартира, должен возводиться на землях для жилищного строительства;

– заключенный покупателем договор должен относиться к ДДУ или быть признан таковым в суде.

Какой вывод

Несмотря на широкий выбор возможных стратегий защиты прав, участники долевого строительства чаще всего вынуждены выбирать только один из них. Я имею в виду передачу незавершенного объекта строительства в распоряжение дольщиков. Все прочие варианты либо крайне редки, либо оборачиваются для дольщиков большими потерями, а не выгодами.

Получить от застройщика деньги, скорее всего, уже не получится, причем в судах этот процесс будет проходить дольше, чем если дольщик потребует передачи готового или недостроенного дома. Тем не менее покупателю всегда следует учитывать специфику его ситуации, чтобы сделать правильный выбор.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Юрист онлайн
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Adblock detector